金利の引き下げは不動産市場の解決策となるのでしょうか？

サウスカロライナ州立モーニング・ポスト紙に掲載された記事の中で、著者のニコラス・スパイロ氏は、住宅不動産の見通しに他の要因も影響する場合、韓国とオーストラリアの経済は金融政策の限界に関する警告の例となると主張している。

シドニー郊外メドウバンクのマンション群。記録的な低金利が需要を押し上げ、オーストラリアの住宅価格は近年急上昇しているが、こうした上昇は持続不可能だという警告もある。写真：ブルームバーグ

連邦準備制度理事会（FRB）のジェローム・パウエル議長は、8月23日、ワイオミング州ジャクソンホールで開催されたカンザスシティ連銀の年次電話会議において、大きな期待を集めていた講演を行いました。金融市場に驚きを与えることはありませんでした。しかし、「政策を調整する時が来た」という議長の発言は、 世界で最も影響力のある中央銀行が利下げが差し迫っていることを示唆する、これまでで最も強力な示唆となりました。

欧州中央銀行（ECB）を含む他の主要中央銀行が貸出金利の引き下げを開始している一方で、FRBの政策転換は世界の他の地域に「より大きな影響」をもたらしている。これは特にアジアに当てはまり、米国との貿易・金融関係が緊密なため、波及効果はより顕著である。

中国以外で、どの主要アジア経済国が最初に貸出金利を引き下げるのか、憶測が飛び交っています。金利に敏感な住宅市場にとって、金融政策の変更はセンチメントに大きな影響を与えます。しかし、住宅不動産市場のパフォーマンスと見通しに影響を与える要因は金融政策だけではありません。一部の経済圏では、近い将来に金利を引き下げることができるのか、あるいは引き下げるべきなのかさえ明確ではありません。

例えば韓国では、貸出金利がほぼ全面的に引き下げられるとの期待が、不動産価格の力強い回復に貢献しています。韓国銀行（BOK）が政策金利を14年ぶりの高水準である3.5%に引き上げたことにより、壊滅的な景気後退に見舞われましたが、ソウルのマンション価格は2022年12月の安値から急騰しました。

韓国のインフレ率は目標の2%に向けて低下しつつあり、内需は大幅に弱まっているものの（利下げが正当化される状況）、金融安定の維持は依然として韓国銀行（BOK）にとって重要な課題となっている。そのため、韓国銀行は、北東アジア経済の弱点である韓国家計の高水準の債務に極めて敏感となっている。

韓国政府が本格的な住宅危機の拡大を防ぐためにこれまで講じてきた対策により、住宅ローン貸出は予想を上回る回復を見せ、前四半期には年率換算で約6%増加しました。2020～21年の好景気ほど急激ではありませんが、韓国銀行（BOK）が先月の政策会合で、ソウルの住宅価格の回復を利下げへの慎重な姿勢の理由として挙げるほどの急速な回復でした。

「ソウル地域の価格について具体的に言及したのは今回が初めてだ。これは、低インフレと弱い成長にもかかわらず、住宅価格が再び急騰するリスクが金融政策の制約となっていることを示している。韓国銀行は『困難な状況にある』」と、野村證券の韓国・台湾専門エコノミスト、パク・ジョンウ氏は述べた。

住宅市場の管理責任が中央銀行ではなく政府にあるという事実が、この状況をより困難にしている。住宅ローン融資に関する規制は強化され、供給増加に向けた取り組みも行われているものの、政策当局は依然として不動産市場に悪影響を与える好況と不況の防止に苦慮している。

対照的に、オーストラリアでは金利引き下げは議論すらされていませんでした。今月初め、オーストラリア準備銀行（RBA）は借入コストを12年ぶりの高水準に据え置き、高インフレが続くことから更なる利上げの可能性さえも議論しました。

オーストラリア準備銀行（RBA）は、他の主要中央銀行ほど積極的な金融引き締めを行っていないものの、今年の金融緩和傾向に抵抗するため、高金利を長期間維持する方針を市場に納得させることに苦戦している。債券投資家は、RBAが12月に金融緩和を開始すると予想している。

しかし、オーストラリアの住宅市場を動かしているのが金融政策ではない。昨年、オーストラリア準備銀行（RBA）が利上げを行った際も、住宅価格は急激ながらも短期間の下落の後、予想を上回るペースで上昇した。「もし金利だけの問題なら、今頃深刻な不況に陥っているだろう」と、コアロジックのアジア太平洋地域調査ディレクター、ティム・ローレス氏は述べた。

オーストラリアでは、需要と供給の変動が不動産価格に非常に大きな影響を与えています。新型コロナウイルス感染症のパンデミックによって悪化した住宅価格の高騰は、供給側と需要側の両方における長年の政策の失敗を浮き彫りにしました。

コリーナ・エコノミック・アドバイザリーのソール・エスレイク氏は、4月に住宅危機に関する人民委員会に提出した報告書の中で、住宅市場が最も深刻な打撃を受けていると指摘した。1980年代半ば以降、連邦政府と州政府は供給の増加よりも需要の拡大に重点を置いてきた。需要重視の政策は、税制改正の影響もあり、最終的には初めて住宅を購入する人よりも投資家に恩恵をもたらしてきた。

住宅所有率の急激な低下は賃貸住宅への需要を刺激し、パンデミックによって引き起こされた純移民の急増の中で住宅価格の高騰を招きました。都市計画やゾーニング規制の厳格化は、都心部に近い魅力的な郊外地域における中密度住宅の開発を阻害し、危機を悪化させました。

借入コストの低下は住宅購入のしやすさを改善するどころか、むしろ問題を悪化させる可能性さえあります。一方で、オーストラリアの都市計画制度の抜本的な改革は、住宅危機の根本原因への対処に役立つでしょう。

投資家らがアジアの主要経済国全体で金利低下に賭ける動きが強まっている一方で、韓国とオーストラリアは、特に住宅市場に関して金融政策の限界について警告を発している。

ニコラス・スパイロは、ロンドンを拠点とする不動産およびマクロ経済アドバイザリー会社、ローレッサ・アドバイザリーのパートナーです。先進国および新興国経済を専門とし、マクロ経済、金融、政治情勢に関するコメンテーターとして活躍しています。

出典: https://baoquocte.vn/cat-giam-lai-suat-co-phai-la-giai-phap-cho-thi-truong-bat-dong-san-kinh-nghiem-han-quoc-va-australia-284033.html