国会議員：剰余金方式による土地評価は実施困難

剰余金方式による土地価格の決定は、大きな誤差が生じることが多く、不正確で、実施が難しいため、国会代表者はこの方式を放棄することを提案した。

土地法改正の目的の一つは、土地の価格を市場価格に近づけることです。したがって、説明と承認を経て、第6回国会に提出された法案では、比較、収益、剰余、地価調整係数を含む土地評価方法が提案されました。

しかし、経済委員会のヴー・ホン・タン委員長は、さまざまな意見があるため、法案は土地評価に関して2つの選択肢を提示していると述べた。選択肢１は、４つの土地評価方法の内容を法律で規定し、適用事例や条件を政府が決定できるようにすることである。政府はこの方向で実施することを提案している。

オプション2では、土地の評価方法の内容と、各方法を適用する場合や条件について法律で規定しています。国会常任委員会の大多数の意見がこの案に賛成した。

バリア・ブンタウ省のグエン・ティ・イエン常任副長官は、11月3日に行われた土地法案（改正版）に関する議論で、土地価格の決定に剰余金方式を用いるべきではないと意見を述べた。彼女は、この方法が収益とコストの見積りに適用されることを分析しました。上記の想定される要因を計算するのは非常に複雑で、結果が不正確になり、大きな誤差が生じることがよくあります。

「同じ土地であっても、想定される要素の指標を一つ変えるだけで評価結果が変わってしまう。これが近年、土地価格の決定と査定における混乱と遅延の主な原因となっている。言うまでもなく、人によって状況や時期によって認識が異なる」とバリア・ブンタウ省の常任副長官は述べた。

バリア・ブンタウ省のグエン・ティ・イエン常任副長官は、11月3日に行われた土地法案（改正）に関する議論で発言した。写真：国会メディア

バリア・ブンタウ省党委員会大衆動員委員会副委員長のフイン・ティ・フック氏も、土地価格を決定するために剰余金方式を使用するのは実施が難しいと述べた。

フック氏は「事業ごとに原価率、売上高、売価が異なり、これらはすべて投資家からの推定データなので信頼性は高くない」と述べ、この方法を検討することを提案した。

この点について、財政予算委員会の常任委員であるレ・ミン・ナム氏は、それぞれの方法には長所と短所があり、土地評価対象のグループにのみ適していると述べた。

「評価結果が異なる場合にはどうすべきか。この原則が法律で明確に規定されていなければ、政府が指導したとしても実施は困難になるだろう」と財政予算委員会の常任委員は述べた。

ナム氏は、さまざまな状況で価格を適用する原則と方法を補足したり、除去法、組み合わせ法、平均法を適用して土地価格を決定することを提案しました。

「価格決定を証明する法的根拠があって初めて、価格決定は実行可能となり、意思決定者に安心感を与えることができる。そうでなければ、間違いを犯すのではないかという不安とボトルネックの状況は今後も存在し続けるだろう」と彼は述べた。

財政予算委員会の常任委員であるレ・タン・ヴァン氏も同じ見解で、土地価格を決定することは難しくも複雑でもなく、問題は土地の種類ごとに適切な方法を選択することだと述べた。彼は、政府が実施を導くための基礎を持つように、この法案に原則を規定することを提案した。

例えば、宅地は不動産に該当し、土地所有者の財産権と関連するため、市場比較法を適用するか、剰余金比較法との組み合わせを適用する必要がある。あるいは、所得控除方式により生産用地を決定します。

「原則が法律で明確に定義されていれば、政府は指針となる根拠を持つことができます。例えば、5年間の平均価格を基準に、最も高い年を選んで土地価格を決定すれば、人々は不利益を被ることはありません」とヴァン氏は提案した。

さらに、バリア・ブンタウ省のグエン・ティ・イエン常任副長官も、土地評価コンサルティング組織が評価評議会に参加する際に、その役割と責任を検討し、明確に定義することを提案した。実際、入札額が20倍近く高いプロジェクトもあるが、コンサルティング部門が参加していない。

なぜなら、実際には同じ土地でも、それぞれの方法やコンサルティング機関によって価格が異なるからです。そのため、イエン氏は、土地価格を評価・承認する機関の法的リスクを回避するために、政府が詳細な規制と実施手順を定めることを提案した。

議事日程によれば、土地法案（改正案）は11月29日に国会で採決され承認される予定だが、本日の議論では多くの代表者がこの法律を可決する時期を検討すべきだとの意見を述べた。

ミン氏

ソースリンク: https://vnexpress.net/dai-bieu-quoc-hoi-dinh-gia-dat-theo-phuong-phap-thang-du-kho-kha-thi-4672598.html