国会議員：剰余金方式による土地評価は実施困難

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剰余金方式による土地価格の決定は、誤差が大きく、不正確で、実施が難しいことが多いため、国会代表者はこの方式を放棄することを提案した。

土地法改正の目的の一つは、土地価格を市場価格に近い水準にすることです。そのため、説明と承認を経て、第6回国会に提出された法案では、比較法、収益法、剰余金法、地価調整係数法といった土地価格算定方法が提案されました。

しかし、経済委員会のヴー・ホン・タン委員長は、様々な意見が寄せられた結果、法案では土地評価について2つの選択肢が提示されたと述べた。選択肢1は、土地評価のための4つの方法の内容に関する法律上の規定であり、適用事例と条件を政府が決定するものである。政府はこの方向性で実施することを提案した。

選択肢2：土地評価方法の内容と、それぞれの方法を適用する場合の要件を法律で定める。国会常任委員会の大多数の意見はこの選択肢に賛成している。

バリア・ブンタウ省のグエン・ティ・イエン常務副長官は11月3日、土地法（改正）草案についてコメントし、土地価格の決定に剰余金法を用いるべきではないと述べた。同氏は、この方法は収益と費用の推計に用いられていると分析した。上記の前提条件の計算は非常に複雑で、結果が不正確で大きな誤差が生じることが多い。

「同じ土地でも、想定される要素の指標を一つ変えるだけで評価結果が変わってしまう。これが近年、土地価格の決定と査定における混乱と遅延の主な原因となっている。言うまでもなく、人によって状況や時期によって認識が異なる」とバリア・ブンタウ省の常任副長官は述べた。

バリア・ブンタウ省党委員会大衆動員委員会副委員長のフイン・ティ・フック氏も、余剰金方式で土地価格を決定するのは困難だと述べた。

フック氏は「事業ごとに原価率や売上高、売価が異なり、投資家からの推定データなので信頼性は高くない」と述べ、この方法を検討することを提案した。

この点について、財政予算委員会の常任委員であるレ・ミン・ナム氏は、それぞれの方法には長所と短所があり、土地評価対象のグループにのみ適していると述べた。

「評価結果が異なる場合にはどうすべきか。原則が法律で定められ、規定されていなければ、政府が指導しても実施は難しいだろう」と財政予算委員会の常任委員は述べた。

ナム氏は、さまざまな状況で価格を適用する原則と方法を補足したり、土地価格を決定するために消去法、組み合わせ法、平均法を適用したりすることを提案しました。

「価格決定を証明する法的根拠があって初めて、価格決定は実行可能となり、意思決定者に安心感を与えることができる。そうでなければ、間違いを犯すのではないかという不安とボトルネックの状況は今後も存在し続けるだろう」と彼は述べた。

財政予算委員会常任委員のレー・タン・ヴァン氏も同様の見解を示し、土地価格の決定は難しくも複雑でもなく、問題は土地の種類ごとに適切な方法を選択することだと述べた。同氏は、政府が実施を導くための根拠となるよう、この法案に原則を明記することを提案した。

例えば、住宅用地は不動産に付随するものであり、土地所有者の財産権に付随するものであるため、市場比較方式を適用するか、剰余金方式との比較を併用する。また、生産用地は、所得控除方式に従って算定する。

「原則が法律で明確に定義されていれば、政府は指針となる根拠を持つことができます。例えば、5年間の平均価格を基準に、最も高い年を選んで土地価格を決定すれば、人々は不利益を被ることはありません」とヴァン氏は提案した。

さらに、バリア・ブンタウ省のグエン・ティ・イエン常任副長官は、土地評価評議会への参加に際して、土地評価コンサルタント組織の役割と責任を検討し、明確に定義することを提案した。実際には、20回近く入札が行われたにもかかわらず、コンサルタント組織が参加していないプロジェクトもある。

実際には、同じ土地区画に対して、それぞれの手法やコンサルティング機関が提示する価格が異なっていたためです。そのため、イェン氏は、土地価格の鑑定、評価、承認を行う機関にとっての法的リスクを回避するため、政府が実施に際して詳細な規制と指示を定めるべきだと提案しました。

番組によると、土地法案（改正案）は11月29日に国会で採決され可決される予定だが、本日の議論では多くの代表者がこの法律を可決する時期を考慮すべきだとの意見を述べた。

ミン氏

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