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| 年初から不動産市場が徐々に活況を呈する中、仲介業者、取引フロア、投資家は、多くの潜在顧客にリーチする機会を逃さないよう、早期に多くのビジネスキャンペーンを展開しています。（出典：XD新聞） |
市場の新たな供給はすぐに改善されるだろう
Batdongsan.com.vnの最新データによると、2023年初頭と比較して、今年初めの不動産市場は関心の高さと物件数の両方において、より好調な兆候を示しています。これは、2024年1月の全国の販売用不動産の需要が2023年の同時期と比較して66%増加し、販売用不動産物件数も52%増加したことを示しています。
特に、 ハノイとホーチミン市では、マンションよりも土地とプロジェクト用地への関心が高まっています。具体的には、2024年1月、ハノイでは土地の検索数が前年同期比で110%増加し、プロジェクト用地は77%増加しました。一方、ハノイではマンションの検索数が71%増加しました。同様に、ホーチミン市では、土地とプロジェクト用地の検索需要が71～73%増加したのに対し、マンションはわずか59%の増加にとどまりました。
上記のデータは、2022年初頭のような土地熱はもはや市場が経験していないものの、多くの人々が土地を所有したいという願望を部分的に反映しています。2024年上半期のBatdongsan.com.vnの不動産消費者感情（CSS）に関するレポートと指数によると、回答者の最大65％が来年も不動産を購入する予定であると回答し、投資目的の購入の割合が60％を占め、土地区画は依然として将来の購入者が最も関心を持つタイプの不動産です。
年初から不動産市場が徐々に活性化する中、ブローカー、取引フロア、投資家は、多数の潜在的顧客にリーチする機会を逃さないよう、多くのビジネスキャンペーンを早期に開始しました。
不動産ビジネスの心理と動向を評価し、batdongsan.com.vnのディレクターであるディン・ミン・トゥアン氏は次のように述べています。「現在、多くの投資家は2024年初頭に自社製品を売り出そうとしています。なぜなら、不動産事業法2023が施行される2025年まで待つと、投資家は住宅販売価格と将来の建設工事の5%以下の手付金しか徴収できず、販売義務をすべて完了した後にさらに25%を徴収できるようになるため、資金調達がより困難で時間がかかるからです。そのため、この専門家は、不動産市場における新規供給は2024年にすぐに改善すると予測しています。」
ディン・ミン・トゥアン氏がドンナイ省、ビンズオン省、ロンアン省の10以上の土地取引業者を調査したところ、各業者はいずれも今年初めに土地取引件数が増加したと口を揃えた。そのほとんどは、 ホーチミン市から半径60km圏内に位置し、標準的な法的書類を備え、価格が20億ドン未満の土地に集中していた。
ハノイの市場では、都心部の中古マンションや店舗スペースの売買や賃貸といった、実需に応えるセグメントが多数存在し、多くの不動産ブローカーがテト休暇明けから活動を開始しています。需要は依然として存在するものの供給が乏しい状況が続いているため、これらのセグメントではテト休暇後の取引状況がより活発になっています。
いつ投資すべきか?
ワンマウント不動産市場調査・顧客インサイトセンターが2023年末に行った調査によると、2024年に不動産ニーズを持つ人の63%のうち、最も興味を持っているのはアパート、土地、住宅用地だという。
不動産調査会社が発表したデータによると、旧正月休み後、不動産への関心が再び急速に高まった。
これまで、全国の不動産検索数は旧正月の2日目から増加し始め、その後もかなり力強く増加し続け、旧正月の10日目には旧正月の1週間前と比べて124%増加しました。
特に、ハノイとホーチミン市では、アパートよりも土地やプロジェクト用地への関心が高まっています。
ホアイドゥック（ハノイ）での調査によると、2023年の最初の数か月と比較して、近年、郊外の土地の需要が増加しています。しかし、取引成立件数は多くなく、大きな改善は見られません。
現在、顧客は主に市場を探索・調査しており、投資家の探索需要は20億ドン程度の資金で変動しています。
郊外の路地裏にある住宅と土地の価格について言えば、これは真の住宅需要に応える不動産商品です。平方メートル単位で計算された価値は大きいものの、面積が30～50平方メートル程度と小さいため、隣接する住宅や別荘と比較すると、住宅の総額は依然としてはるかに小さく、路地裏の住宅価格は時間の経過とともに上昇しています。
路地裏の家屋は主にドンアン、ホアイドゥック、タンチ、ジャーラムなどの地区に集中しています。幅2.5～3メートルの路地裏の家屋の価格は、ほとんどが1平方メートルあたり1億ドン前後です。
投資家にとって、住宅購入者向けの低金利はレバレッジをかける上で有利です。金利は低下していますが、専門家は金利の過剰な利用は避けるよう勧告しています。
専門家によると、現時点で投資すべきなのは、資金に余裕があり、良質で安価な不動産を見つけた時だけです。不動産市場は短期的にはすぐに回復する見込みがありません。2024年の不動産市場は、投資して波に乗る時期ではなく、長期的な投資、つまり居住目的の購入を検討する段階です。したがって、過度なレバレッジは避け、法的書類が整備され、販売方針が明確で、金利優遇措置が充実した物件のみを狙うべきです。
ダナン市、4面が道路に面した数千億ドン相当の「黄金の」土地を競売にかける
ダナン市天然資源環境局管轄の土地基金開発センターは、ハン川橋から海へ向かうファム・ヴァン・ドン通り沿いのコードA1-2-1の土地区画の競売を実施すると発表した。
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| ダナン市が競売にかけたハン川橋付近の土地の現状。（出典：ダン・トリ） |
土地の総面積は約10,000㎡で、開始価格は1㎡あたり1億3,700万VND以上です。土地の使用期間は50年で、賃料は一括払いとなります。この土地は4面が道路に面しています。
市は用地の整地と技術インフラの整備を完了しました。この土地には商業センターと賃貸オフィスが建設される予定で、落札者による投資総額は約2兆ドンと見込まれています。
ダナン市は、参加企業が土地総額の20%を前払いすることを条件としています。企業法の規定に基づき、2社以上の企業が相互に土地を所有している場合、入札に参加できるのは1社のみです。
オークション参加者は、プロジェクトの機能と計画指標、進捗状況、予想される総投資額に従って、投資プロジェクトに関する一般報告書も提出する必要があります。
プロジェクトを実施するための最低限の自己資本が総投資額の 20% 以上であること、破産または解散手続き中でないことを証明する文書や書類が必要です。
2024年に庭地を宅地へ転用するにはどのような手続きが必要ですか？
庭の土地を住宅地に転用するには許可が必要
2024年土地法第9条第2項によれば、農地には以下の種類の土地が含まれます：稲作地およびその他の一年生作物の栽培地を含む一年生作物の栽培地、多年生作物の栽培地、特別用途林地、保安林地、生産林地を含む林業地、水産養殖地、集中畜産地、製塩地、その他の農地。
したがって、2024年土地法第9条によれば、庭地は特定の土地グループに分類されていません。しかし、土地利用目的に基づき、庭地は一年生作物を栽培するための土地、または多年生作物を栽培するための土地（農地グループに属する）として理解することができます。
同時に、2024年土地法第121条によれば、農地を非農地へ転用するには管轄の政府機関の許可が必要である。
庭地を宅地へ転用する手続き
* 従うべき手順
政令43/2014/ND-CP第69条に基づき、庭地から住宅地への転換は次の手順で行われます。
ステップ1. 書類を準備する。世帯および個人は、土地利用目的変更許可申請書、証明書（レッドブック、ピンクブック）など、一連の書類を準備する必要があります。
ステップ2. 書類の提出と受領:
書類の提出先：方法 1：ワンストップ部門で書類を提出し、天然資源環境部に転送する。方法 2：ワンストップ部門が設立されていない場所では、書類を直接天然資源環境部へ提出する。
書類の受領：書類が揃っている場合、受領部門は受領簿に記録し、申請者に受領証を渡します（受領証には結果の返却期限が明記されます）。書類が不完全または無効の場合は、3営業日以内に申請者に通知し、規定に従って書類を補足および完了するように指示する必要があります。
ステップ 3. リクエストを解決する: この段階では、最も重要な義務は土地使用料を支払うことであることに注意する必要があります。
ステップ4. 結果を返す
* 処理時間: 有効な書類を受領した日から 15 日以内。山岳地帯、島嶼、遠隔地、社会経済状況が厳しい地域では 25 日以内。
注：上記の時間には、法律で定められた休日や祝日は含まれません。また、土地使用者の金銭的義務を履行するための時間も含まれません。
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