信用法政策による市場規制を提案

世界で適用されている対策

VARSによると、信用政策や法律によって不動産市場を規制することは、市場の持続的かつ安定した発展を確保し、 経済への不安定化の影響を回避するための効果的な方法の一つです。より否定的な見方をすれば、不動産市場の好況や不況は、大規模な金融危機につながる可能性があります。

歴史的に、不動産はベトナム経済の困難の主な原因の一つとしてしばしば挙げられてきました。これは、不動産業界自体の直接的な影響に加え、建設、観光、金融・銀行といった、この重要なセクターの影響を受ける経済を支えるセクターへの間接的な影響によるものです。挙げられる要因としては、不良債権、不動産在庫の増加、資金調達の困難、投資家の信頼喪失などが挙げられます。

上記の困難は、市場の発展に直接的な影響を与えるだけでなく、経済全体に広範な影響を及ぼします。したがって、需要と供給の自然法則を最大限に尊重した上で、不動産市場が「不安定化の兆候」を示した場合には、政府が積極的に規制を強化することが極めて重要です。これは、世界各国の政府や金融機関が採用している措置でもあります。

不動産市場を規制することは、経済への悪影響を避けるための重要な手段です。

具体的には、不動産市場の持続的かつ安定した発展を確保し、経済への不安定化の影響を回避するため、多くの国の政府は信用政策を不動産市場規制の手段として活用してきました。信用の引き締めや緩和を通じて、政府は不動産価格を抑制し、バブルを防止し、市場の安定を確保することができます。しかし、この政策の柔軟性は、それぞれの市場や各国の具体的な経済状況によって異なります。この問題に関する各国の経験は以下のとおりです。

例えば中国では、投資資金の流れをコントロールするため、中国政府は信用取引、特に投機目的の融資による不動産購入に多くの制限を課しました。また、投機資金が海外の不動産市場に流入するのを防ぐため、海外への資金の流れもコントロールしました。

具体的には、2010年に中国の不動産市場が急速に発展し、住宅価格が急騰しました。当時、中国では数千万戸ものマンションが建設され、長らく居住が途絶えていました。この状況は長期にわたり深刻化し、2017年末には中国政府は「住宅は住むためのものであり、投機のためのものではない」という政策を打ち出すとともに、市場を統制・規制するための政策体系の構築を指示し、投機家と真の住宅ニーズを持つ住宅購入者を区別するようになりました。

2軒目以降の住宅所有に関する非常に厳しい規制に加え、例えば2軒目の住宅購入者には頭金として60～85%、3軒目の住宅購入者には最大100%の支払いを義務付け、住宅購入者は最低3年半の保有を義務付け、住宅価格の高騰を許した地域の高官を解雇し、さらには参考価格措置を適用し、購入割当枠を配分するなど、様々な規制が敷かれています。さらに、多くの中国の都市では、住宅ローン融資の上限設定、住宅ローン金利の引き上げ、住宅ローン規制の厳格化といった一連の措置も講じられています。これらの調整は一定の効果を上げ、投機筋の流入を大幅に抑制しました。

投機を避けるために、住宅購入者の懐を痛める多くの規制が適用されています。

シンガポールでは、投機を抑制し不動産バブルを防ぐため、シンガポール政府は不動産購入のための借入、特に2軒目または3軒目の住宅購入者に対する最低頭金金利を引き上げました。同時に、融資額を削減し不動産価格を抑制するため、融資期間を制限し、厳格な信用政策も実施しました。

カナダでは、政府は高リスク融資を制限するため、ローン対価値比率（LTV）に関する規制を強化しました。トロントやバンクーバーなどの大都市では、住宅購入のためにローンを組む場合、高額の頭金を支払わなければならないことがよくあります。多くの国でも、投機を抑制し、住宅価格の上昇を抑制し、オーストラリアやカナダなどの大都市の中間所得層を保護するために、外国人による不動産購入者に対する信用管理措置を講じています。

他国の経験から、信用政策は政府にとって不動産市場を規制するための重要な手段の一つであることが示されています。他国で成功裏に適用されてきた政策の多くは、ベトナムでも完全に参考となり、学び、適用することができます。

市場を規制するためにベトナムに申請する必要がある

VARS は、世界中の多くの国で効果が得られていることを踏まえ、市場が 3 か月で 20% 以上変動したり、不動産市場に他の変動があっても人々の住宅需要に影響を与えずに社会経済的安定に影響がある場合に、市場を規制するための信用政策に関する次のようないくつかの解決策を提案しています。

まず、投機家に対する信用政策を厳格化します。投機目的で資金を借り入れたり、過剰なレバレッジをかけたりする人の数を減らすため、信用機関はローン資産価値比率の調整、自己資本比率の引き上げ、あるいは2軒目以降の住宅購入者への高金利適用などを通じて、融資限度額を調整することができます。

第二に、信用モニタリングと管理を強化する。政府は信用品質管理に関する規制を設け、銀行に対し不動産関連融資に関するより詳細な報告を義務付けることで、リスク監視を強化する。社会住宅プロジェクト向けの信用メカニズムを構築し、社会住宅開発プロジェクトや手頃な価格の住宅への資金提供を優先し、低所得者の住宅ニーズに対応する。

VARS は、市場を最も合理的な方法で規制するための多くの対策を提案しています。

さらに、政府は、社会の安定を目的として、初めて住宅を購入する人や、新婚の若いカップルなど、その他の優先グループに対して金利を引き下げ、優遇金利で長期ローンを支援するなど、信用を緩和する政策も必要としている。

しかし、VARSによると、この政策を「正確かつ的確に」適用するためには、国は十分な規模、精度、そして最新の情報を備えたデータベースシステムを構築し、実際の生産・事業目的に利用する真の住宅購入者と、投機家や不当利得者を明確に区別する必要がある。国が介入すべき時期を判断するための根拠として、不動産取引価格指数やいくつかの影響力のある指標の発表を迅速化することが極めて重要である。

特に、現在のような不動産価格の高騰が懸念される状況においては、不動産市場をより包括的に規制するためには、信用政策と不動産譲渡税や固定資産税の適用を組み合わせる必要がある。同時に、規制政策の適用は柔軟であり、不動産市場の安定を確保し、リスクを最小限に抑える必要がある。

出典: https://www.congluan.vn/de-xuat-dieu-tiet-thi-truong-bang-cac-chinh-sach-phap-luat-tin-dung-post314332.html