アパートの価格が下がる可能性は低く、6つのプロジェクトが120兆VNDのパッケージの借り入れ基準を満たしていますが、社会住宅の再販にはどれくらいの時間がかかりますか？

ハノイのマンション価格は急騰しており下落の見込みなし、120兆VNDの融資パッケージの借り入れ基準を満たす6つのプロジェクトのリスト、社会住宅の転売が許可される時間に関する規制…これらは最新の不動産ニュースです。

Bất động sản mới nhất. Nhà ở xã hội. (Nguồn: VNN)

最新の不動産：社会住宅の賃借人または購入者は、リース購入料金または住宅購入料金の全額支払い日から最低5年間は住宅を転売することはできません。（出典：VNN）

ハノイには1平方メートルあたり1億ドンを超えるアパートがある

急成長期が過ぎると、マンション市場は横ばい傾向になる。しかし、多くの専門家は、検索需要が減少したとしても、この市場が大きく衰退する可能性は低いと予測しています。

Batdongsan.com.vnのデータによると、2023年の最初の4か月間、ハノイとホーチミン市のアパート価格はすべてのセグメントでほぼ横ばいでした。

昨年の同時期と比較すると、ハノイのマンションの販売価格は、手頃な価格帯と中価格帯のセグメントで2～4％わずかに上昇し、高級セグメントでは1％下落した。ホーチミン市では、手頃な価格のアパートの販売価格に変化はなく、中価格帯のアパートは2％上昇し、高級アパートは6％上昇した。

建設省による今年第1四半期の不動産市場に関する報告書によると、マンションは真の住宅ニーズを持つ層や中長期投資家の注目を集め続けている。ハノイとホーチミン市の多くのプロジェクトでは、アパートの価格が値下がりしたり値上がりしたりと変動した。

不動産市場では、今年第1四半期に販売が開始された新規マンションプロジェクトの数は多くなく、主に中高級セグメントのもので、一部の大省や都市に集中している。

調査によると、ハノイでは、マンション市場は「横ばい」となっているものの、このセグメントの価格は「過熱」の時期を経て依然として高値となっている。

バディン、ドンダー、ハイバチュンなどの中心地区に位置する一部のアパートプロジェクトのアパートの平均価格は、場所に応じて1平方メートルあたり6,000万ドンから1億ドン以上です。たとえば、Vinhomes Metropolis Ba Dinh アパートメントの平均価格は 9,900 万 VND/m2 です。

ホアンマイ、タンスアン、ハドン地区の一部のアパートプロジェクトのアパート価格も、1平方メートルあたり3,800万～6,000万ドンの範囲です。たとえば、ホアンマイ地区のゼンレジデンスアパートメントは現在、1平方メートルあたり4,100万〜5,300万ドンで販売されています。

特に、タイホー地区では、西湖タイエリアとヴォーチコン軸のマンション価格が床面積当たり数億VND/m2を記録している。たとえば、Lac Long Quan 通り (Tay Ho) にある Heritage West Lake プロジェクトの価格は 1 平方メートルあたり 1 億～ 1 億 4 千万 VND です。

さらに、一部の不動産情報サイトでは、面積が100平方メートル近くある3ベッドルームのマンションが100億ドン以上で売りに出されている。また、西湖の西側の新市街地に位置する、広さ113平方メートルのマンションも、約120億ドンで売りに出されている。

この地域の不動産業者の説明によると、西湖エリアは富裕層、特に外国人の居住と就労に強い関心を集めているという。

現在の状況では、家を買うために頭金を入れるのに今が適切な時期なのかどうか疑問に思う人が多い。

Batdongsan.com.vnの副社長である Nguyen Quoc Anh 氏は、購入者は財務上の問題を慎重に検討し、自身の資本、借入能力、債務返済能力を考慮する必要があると推奨しています。

「居住目的で住宅を購入する人にとって、この時期に住宅を購入すればすぐにニーズを満たし、定住することでキャッシュフローを改善できます。一方、投資家にとっては、投資コストは元本回収に関係するため、より慎重に計算する必要があります。そのため、賃貸価格、売却価格、そして賃貸利回りの変動の可能性について詳細な情報を把握する必要があります」とクオック・アン氏は述べた。

ハノイ不動産クラブ副会長のグエン・テ・ディエップ氏は、プロジェクトにおける法的問題の解決が遅いことが、最近多くのプロジェクトの停滞を引き起こしていると語った。

所得の減少、金利の上昇、住宅価格の高止まりにより、需要は減少する可能性があります。マンション価格は、購入者の慎重な心理により、今後も横ばいの推移が続くと予想される。

それに加えて、政策があまりオープンではなく、社会住宅が力強く発展していない一方で、多くの地方では土地の評価や住宅プロジェクト、都市部などへの投資家の選定に困難を抱えています。これらの要因すべてが、不動産市場を供給不足、流動性不足、キャッシュフロー不足の状態に陥らせています。

省人民委員会は、土地を区画に分割して販売できるエリアを規制する権限を有します。

政府は、建設省の国家管理下にある法令のいくつかの条項を一連の新たな点を加えて修正および補足する法令第35号を発行した。これにより、都市開発投資管理に関する政府法令第 11/2013 号のいくつかの条項が修正および補足されます。

特に、政府の政令第35号では、建設省に相談することなく、関係法規制に従って、省人民委員会が販売用区画に分割されるエリアを規制することを認めている。

Một khu đất phân lô tại huyện Bảo Lâm, Lâm Đồng. (Nguồn: Vietnamnet)

ラムドン省バオラム地区の区画された土地。（出典：ベトナムネット）

具体的には、第 4 条第 7 項を修正および補足し、承認されたプロジェクトの詳細計画に従って、土地、住宅、不動産事業および規制に関する法的規制を満たし、土地を分割して人々に売却し、自分の家を建てるという形で土地使用権を譲渡できるエリアを省人民委員会が具体的に規定するようにします。

このプロジェクトは都市計画レベルに適しています。プロジェクト全体または承認された投資段階に応じたインフラ建設への投資が完了している。住宅建設では、承認されたプロジェクトの内容とスケジュールに準拠する必要があります。

本プロジェクトは、都市部、中心部、都市部の建築的ハイライトとなる作品の周囲、地方レベル以上の道路や主要な景観道路の前面であり、景観建築管理の要求が高い地域には位置していません。

省人民委員会は、都市計画、各都市地域の都市開発計画、承認された建築管理規則、建設、インフラ、都市計画に関する国家技術基準に基づいて、土地の区画分割と販売の形で土地使用権を移転し、住民が自ら住宅を建設できる地域を特定するものとする。

法令第11/2013号の以前の規制によれば、省人民委員会は、建設省から書面による同意を得た後、承認されたプロジェクトの詳細計画に従って、インフラに投資された土地使用権を人々に譲渡して自分の家を建てることができる地域を具体的に規制している。

ホーチミン市：6つのプロジェクトが120兆ドンの融資パッケージの借入基準を満たす

ホーチミン市建設局は、政府の決議第33/NQ-CP号に従い、プロジェクト投資家（フェーズ1）が120兆ドンの信用パッケージの借入を登録したことを報告する文書を市人民委員会に送付した。

6月12日現在、建設局は、政府の2023年3月11日付決議第33/NQ-CP号に基づく120兆ドンの融資パッケージからの融資を必要とする投資家から6件の要請を受けている。社会住宅プロジェクトの投資家 3 名、労働者向け賃貸プロジェクトの投資家 1 名、古いアパートの改修および再建プロジェクトの投資家 2 名を含みます。

注目すべきは、今回120兆ベトナムドンの融資パッケージの借り入れ対象として登録されている社会住宅プロジェクトが3件あることだ。具体的には、グエンソン不動産株式会社が投資するビンチャン県ビンフンコミューンのグエンソン住宅地区第2期社会住宅プロジェクト（ブロックC）である。当該プロジェクトの建築用地面積は22,302平方メートルである。総戸数242戸（延床面積14,100㎡相当）。

Duc Manh 合資会社が投資した、10 区 14 区、Ly Thuong Kiet 通り 324 番地の社会住宅プロジェクト。建築敷地面積は最大18,005㎡の規模。 1,254戸（延床面積138,365㎡相当）。

ディエンフックタン建設住宅貿易株式会社が投資したトゥドゥック市ロンチュオン区住宅プロジェクト。建築用地面積14,300㎡のプロジェクトです。 558戸（延床面積34,316㎡）。

この提案には、ホーチミン市タンミーロイ区第2工業団地で労働者が借りられる社会住宅プロジェクトも含まれています。 Thu Duc は ThuThiemGroup Joint Stock Company によって投資されています。建築用地面積は2万平方メートル以上。 1,004 戸のアパートメント（床面積約 94,000 平方メートルに相当）。

特に今回は、1兆1,000億ドンを超える融資が登録されているアパートの改修・改築プロジェクトが2件あり、タンビン区4区ホアン・ヴァン・トゥー350番地のアパート新築プロジェクト（投資者はDuc Khai Tan Binh株式会社）と、1区ベンゲ区リー・トゥー・トロン通り23番地のサイゴン・セントラル住宅地区プロジェクト（投資者はDOWNTOWN Real Estate株式会社）である。

審査プロセスにおいて、建設局は、上記の6つのプロジェクトすべてが建設省のガイドラインに従って基準と条件を満たしており、具体的には、社会住宅プロジェクト3件と労働者賃貸住宅プロジェクト1件が建設許可を取得しており、古いアパートを再建するプロジェクト2件が投資政策の承認を取得していると評価しました。

公営住宅の転売はいつまで認められますか?

2014 年住宅法第 62 条第 4 項に基づき、社会住宅の賃借人または購入者は、リース購入価格または住宅購入価格の全額支払い日から最低 5 年間は住宅を転売することはできません。

購入者または賃借人が住宅の購入または賃貸料を全額支払った日から 5 年以内に住宅を売却する場合、その住宅は社会住宅管理機関に売却するか、社会住宅を購入する資格のある者に売却することができます。ただし、その資格のある者が、同じ場所および売却時期における同じ種類の社会住宅の販売価格と同等の最大販売価格で購入せず、個人所得税を支払う必要がない場合に限ります。

上記の規制によると、社会住宅の購入者が社会住宅を転売する際に覚えておく必要がある重要な条件の 1 つは、住宅購入の支払いが完了した時点から少なくとも 5 年経過しないと社会住宅を転売できないということです。

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