アパート価格が急騰、ハノイでは社会住宅プロジェクトが増加、土地利用目的の変更手続きも

マンション価格が新たな水準に設定され、一部の場所では価格が倍増。ハノイが新たな社会住宅プロジェクトへの投資政策を承認、土地利用目的を農地から住宅地へ転換する手続きなど最新の不動産ニュース。

最新の不動産：多くのアパートプロジェクトは5年以上使用されており、価格は2倍になっています。（出典：ダン・トリ）

古いアパートや建設中のアパートはすべて新しい価格レベルになっています。

ティエン・フォン氏によれば、ハノイのアパート価格は、2022年半ばのようにピークを迎えることはないものの、すべてのセグメントで非常に高いレベルまで上昇している。一部のアパートの価格は5年前と比べて2倍になった。

5年前、ハノイ郊外のタンチやホアイドゥックなどの手頃な価格のアパートの価格は、1平方メートルあたり約1,400万〜1,600万ドンで、タンハー地区（ハドン）でも1平方メートルあたり800万ドンを超える程度でした。当時、商業用住宅の価格は1戸あたり15億ドン以下だったため、中心部から離れた場所を選ぶ人が多かった。この価格は都市部の多くの低所得世帯に適しています。

しかし、現在までに5年以上使用されているプロジェクトも多く、価格は2倍になっています。例えば、5年以上前に1,400万〜1,500万VND/m2で売却されたGemek Tower（ハノイ市ホアイドゥック区）は、現在、多くの人々によって2,800万〜3,000万VND/m2で売却されています。

ダイタンマンション（ハノイ、タンチ）は10年前は1平方メートルあたり1,000万ドンの値段でしたが、現在では2,000万～2,400万ドンで売られています。

ホアンマイ地区など中心部付近では中古マンションの価格も急騰した。 HHリンダムマンション（ホアンマイ）でさえ、投資家による「レッドブック」作成違反に関連した「スキャンダル」に巻き込まれているにもかかわらず、依然としてかなり高値で売られています。

ダイ・キム・ビル（ハノイ市ホアンマイ）の69平方メートルのアパートも21億ドンで売却され、6年前の当初価格の2倍以上となった。したがって、このアパートの価格は 1,400 万 VND/m2 から 3,100 万 VND/m2 に上昇しました。

中古マンションの価格が上昇しているだけでなく、リンダム地区（ホアンマイ）では、フンティングループの新築マンションが1平方メートルあたり3,000万ドンを超える価格で販売されている。

タン・チ・プロジェクト（ハノイ）に携わるキン・ドー社の代表者は、供給不足により最近アパートの価格が高騰しすぎていると語った。さらに、建設コストは5年前に比べて何倍も増加しました。この人物は、供給が改善されなければ、マンション価格は「ほとんど下がらないだろう」と断言した。

ゲレクシムコの副社長であるヴー・ヴァン・ハウ氏は、同社はレ・トロンタン通り（ハノイ市ハドン）でアパートプロジェクトを推進しているが、価格は安くはなく、1平方メートルあたり約3,000万ドンと推定されると語った。

建設省の報告書によると、マンション1㎡あたりの建築価格は階高によって決まる。具体的には、最新の建設価格表によると、地下室付き5階建て以下のアパートの価格は1平方メートルあたり860万～1,310万ドンとなっている。アパートは36〜50階建てで地下室があり、建設費は1平方メートルあたり1,560万〜1,830万VNDです。マンションの建設には、販売価格の35～45%を占める建設費のほか、土地、管理費、販売手数料など、さまざまな費用がかかります。

建設省の代表者は、今年の最初の5か月間、マンション部門が実際の住宅ニーズを持つ顧客や世帯の注目を集め続けていると語った。建設費の高騰と供給不足により、アパートの価格が上昇しています。

ハノイ、新たな社会住宅プロジェクトへの投資政策を承認

最近、ハノイ市人民委員会は、ホアンマイ区タントリ区ヴィンフン通り4-6-8番地のヴィンフン高層社会住宅プロジェクトの投資方針を承認することを決定した。

ヴィンフン高層社会住宅プロジェクトは、2015年11月27日付ハノイ市人民委員会決定第6499/QD-UBND号で承認されたH2-4都市ゾーニング計画に基づき、高層社会住宅プロジェクトの建設を目的として計画ブロックF1/HH6で約4,516m2の土地利用規模で実施されます。これにより、ベース棟の建築密度は約66％、タワー棟は約60％、高さは約31階建て、最大収容人口は約1,154人となる。

計画通り、ビンフン高層社会住宅プロジェクトの投資資金は約1兆1,834億ドンで、そのうち投資家の出資資金は約2,567億ドンで、総投資資金の21.69％を占め、残りは借入資金とその他の合法的に動員された資金で、総投資資金の78.31％を占めています。

ハノイ市人民委員会は、投資方針の承認と投資家の承認の決定において、ハノイ市ホアンマイ区タントリ区ヴィンフン通り321番地4-6-8号に位置するヴィンフン高層社会住宅プロジェクトへの投資に協力するため、ヴィンフン不動産投資貿易株式会社とホアビン株式会社の投資家を承認することを決定した。

実施進捗状況については、プロジェクトは2023年第2四半期から2025年第4四半期にかけて建設される予定です。したがって、ハノイ市人民委員会は、投資家に対して、交付された建設許可の内容に従って、プロジェクトの内容、進捗状況、承認された計画を適切に実施し、品質を確保し、建設投資管理に関する現行の規制を遵守することを要求しています。

ヴィンフン高層社会住宅プロジェクトは、ハノイの公務員、中央機関の職員、ホアンマイ地区の公務員、低所得者の住宅ニーズを満たし、生活の安定に貢献することを目的として建設されています。

ハウザン省、移住地建設に1200億ドンを投資

ハウザン省人民委員会は、タンフータンコミューン移住地域プロジェクト第2フェーズを承認する決定第906/QD-UBND号を発行しました。これにより、タンフータンコミューン移住地域第2フェーズの総面積は約6ヘクタール、総投資額は1200億ドンとなります。

このプロジェクトの投資家は、ハウザン省の土木・工業施設建設投資プロジェクト管理委員会です。総面積約5,993ヘクタールのタンフータンコミューン移住地フェーズ2を建設するための投資プロジェクト。以下の項目が含まれます。敷地の整地。道路 - 歩道 - 木々;雨水排水システム;廃水排水システム、廃水処理エリア。給水システム – 防火;電源システム;照明システム;公園。

総投資額は1200億VND。投資資金は現地予算です。プロジェクト実施進捗フェーズ2023〜2026年。

投資目的は、タンフータン工業団地プロジェクトおよびチャウタンA地区のプロジェクトの補償、支援、移住の影響を受ける世帯のために移住用地を確保することです。

ハウザン省人民委員会は、ハウザン省土木・工業建設投資プロジェクト管理委員会に、規則に従って実施する責任を委任した。ディレクターを任命する：計画投資局、財務局、建設局、天然資源環境局、ハウザン州財務省、ハウザン省土木産業建設投資プロジェクト管理委員会。関係機関および部署の長は、この決定を実施する責任を負う。

土地利用目的の転換手続き

政令91/2019/ND-CPによれば、管轄当局の許可なく農地を他の目的に使用することは、土地分野における行政違反とみなされ、相応の制裁の対象となる。

土地利用に関するレッドブックを取得するには、土地使用者は登録手続きに従い、土地利用目的を農地から住宅地に変更する許可を申請する必要があります。（出典：BXD）

2013年土地法第6条第1項は、土地利用の際の基本的かつ重要な原則を定めており、それは計画、計画、正確な土地利用目的に従うことである。

政令91/2019/ND-CPによれば、管轄当局の許可なく農地を他の目的に使用することは、土地分野における行政違反とみなされ、相応の制裁の対象となる。

別の目的に転用されていない農地に家を建てることは法律違反であり、最高5億ドンの罰金が科せられ、その結果を是正して土地を元の状態に戻す必要が生じる可能性があります。

土地利用に関するレッドブックを取得するには、土地使用者は登録手続きに従い、土地利用目的を農地から住宅地に変更する許可を申請する必要があります。このプロセスには、法律で定められた行政手続きの実施が必要です。

土地使用者は、土地利用目的の変更許可申請書を所轄官庁に提出する必要があります。関係書類や情報を提供することにより、管轄当局は申請を審査し、土地利用転換の合法性を検証します。

このプロセスには、転換が環境、都市計画、利害関係者の利益に与える影響の評価が含まれます。要件と条件が満たされた場合、土地使用者には、転換された土地利用の所有権と目的を証明する赤い本が交付されます。

2013年土地法第57条によれば、土地使用者は管轄政府機関の許可があれば、土地利用目的を農地から住宅地に変更することができる。農地を住宅地に転用するには、土地利用者は次の手順に従う必要があります。

まず、土地利用目的の変更を申請するための書類一式を準備します。これには以下の書類が含まれます: 回状 30/2014/TT-BTNMT とともに発行されたフォーム No. 01 に従った土地利用目的変更申請書。土地使用権証明書または家屋所有権および土地使用権証明書または土地使用権、家屋所有権および土地に付随するその他の資産の証明書。

その後、土地使用者は、権限に従って決済のために土地利用目的の変更を要求する書類一式を天然資源環境局に提出します。

天然資源環境省がこの書類を審査する。書類が不完全または無効である場合、天然資源環境局は3営業日以内に土地利用者に通知し、規定に従って書類を補足および完了するように指導します。

次に、税務署の土地使用料納付通知書に従って土地使用料を支払う必要があります。国が土地使用料を徴収しないで割り当てた農地を宅地として利用目的を変更する場合、土地使用者が支払わなければならない土地使用料の額は、主務官庁が利用目的の変更を決定した時点の宅地価格に応じて算定した土地使用料と農地価格に応じて算定した土地使用料の差額について、土地使用料を徴収するものとする。

上記の規定は、土地使用者から土地法に基づく適法な土地使用権の移転を受けて土地使用料を徴収することなく国から割り当てられた農地の利用目的を宅地に変更する場合にも適用される。

最後に、土地使用者は、土地利用目的の変更の申請を提出した天然資源環境局において、土地利用目的の変更を許可する決定を受け取ります。

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