DNVN - 土地基金の手配、用地の整地、土地使用料の免除と減額、技術インフラシステムへの投資コストの支援、販売価格、適格な入居者と購入者に対する規制は、2030年までに100万戸の社会住宅という目標を達成するために解決する必要がある6つの未解決の問題であると考えられています。
近年、政府、省庁、各セクターは、工業団地や工業クラスター（IP）における低所得者や労働者向けの社会住宅（NOXH）および労働者住宅（NOCN）プロジェクトの実施と完成を促進するための多くの政策を実施してきました。しかし、その成果は期待どおりにはなっていません。
5月24日、中央執行委員会は社会住宅開発における党の指導力強化に関する指令第34号を発布した。この指令では、2030年までに低所得者層と工業団地労働者向けの社会住宅を少なくとも100万戸整備するという課題が示された。
ベトナム工業団地金融協会（VIPFA）会員であるQUALIPRO建設株式会社副社長のヴー・チ・キエン氏によれば、指令34は、低所得者、労働者、および社会住宅政策の対象となるその他の対象者に対する社会保障を実施するという我が党の決意を改めて確認したという。
キエン氏によると、この目標を達成するには、6 つの主な障害グループを取り除く必要があるとのことです。
まず、社会住宅と産業住宅への土地配分についてです。商業住宅プロジェクトの住宅用地の少なくとも20%を社会住宅建設に割り当てるという規制は良い政策です。しかし、厳格な適用は、特に商業住宅プロジェクトが美しく、中心部にあり、価値の高い土地に立地している場合、社会住宅の価格を不本意に押し上げてしまう可能性があります。また、中心部での将来の生活費は高額になり、低所得者層には不向きなものになるでしょう。
党中央委員会の指令第34号では、2030年までに低所得者と工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の住宅を確保するという課題が課せられた。
「商業住宅プロジェクトの住宅用地基金の20％を社会住宅プロジェクトのために留保するという規制は、各プロジェクトの場所によって異なりますが、それらの土地基金を適切な場所に集中的に配置された社会住宅プロジェクトに統合する方が現実的です」とキエン氏は述べた。
二つ目は、敷地整地（GPMB）です。社会住宅プロジェクトがNOTMプロジェクト内または隣接地にある場合、GPMBの不備により多くのプロジェクトが遅延します。その際、土地を所有する人々は、2つのプロジェクト間のGPMB支援策を比較検討することになります。
新土地法の適用後、NOTMプロジェクトでは、投資家が住民と土地収用補償価格について交渉することになります。一方、NOXHプロジェクトでは、州の規定に基づいて価格が決定されます。そのため、NOTMとNOXHという2つのプロジェクトは隣接しているにもかかわらず、土地収用補償価格の差はさらに大きくなります。そうなると、NOXHプロジェクトの補償作業はより困難になるでしょう。
一方、規制上、社会住宅や産業住宅プロジェクトについては、政府が用地の整地を行い、投資家に建設用の土地を引き渡すことになっています。しかし、実際には、ほとんどのプロジェクトでは投資家が用地の整地を行う必要があり、多くの困難とコストが発生しています。
第三に、土地使用料の免除。規定によると、社会住宅および産業住宅プロジェクトは、販売価格と賃貸価格を引き下げるため、土地使用料を免除されている。しかし、現行の土地使用料免除政策を実施する際には、投資家に対する土地使用料を免除する前に、土地使用料の額を算定する手順も踏む必要がある。
これにより、当局が免税の土地使用料を計算するための措置を実行するために相当な追加時間が生じ、同時にプロジェクトの実施期間が延長されることになります。
第四に、技術インフラシステムへの投資コストへの支援です。規定によると、社会住宅プロジェクトについては、国は社会住宅プロジェクトの範囲内で、技術インフラシステムへの投資コストの一部または全部を支援することになっています。しかし、ほとんどのプロジェクトはまだこの政策の恩恵を受けていません。この政策が適用されれば、社会住宅の売買価格・賃貸価格も引き下げられるでしょう。
第五に、社会住宅価格の規制については、低所得者向けの住宅を建設すると建設品質が低くなり、付随する社会アメニティも低くなるといった考え方を払拭する必要がある。
低所得者向け住宅プロジェクトではありますが、建設品質、安全性、そして公共設備に関する要件は規制に従って確保され、平均的なNOTMプロジェクトと比べて大幅に劣るものではありません。販売価格と賃貸価格の引き下げは、公共設備や建設品質の削減ではなく、国による支援政策を通じて行う必要があります。
第六に、NOCNの賃貸または購入が認められる主体に関する規制についてです。現実には、投資家はNOCNのアパートを賃貸するのではなく、多くの物件を売却して早期に元本を回収し、利益を得たいと考えています。賃貸に出すと、小銭を稼ぐために全額を費やすようなものになり、元本の回収に長い時間がかかり、長期金利が発生するため、投資家にとってリスクが高いからです。
しかし、NOCN プロジェクトの場合、労働者は購入しないという考えを持っていることが多く、アパートを購入したい人はほとんどおらず、ほとんどの労働者は資金不足のため賃貸でしか生活していません。
これは、一部のNOCNプロジェクトが完成しても、投資家が比較的少数のアパートしか販売できない理由でもあります。販売数が少ないため、投資家はプロジェクトを効果的に進めるために賃料の上昇とバランスを取らなければなりません。その結果、賃料は一般住宅の賃貸よりも高くなり、労働者もNOCNの賃貸に興味を示しません。
この矛盾を部分的に解決するため、キエン氏は、工業団地や産業集積地内の製造企業のオーナーが、従業員が無料で、あるいは優遇価格で居住できるよう、フロア全体、あるいはNOCNビル全体を建設または貸し出すことができる仕組みの導入を提案した。これにより、社会住宅プロジェクトの投資家は迅速に資本を回収し、企業は従業員を維持し、従業員は手頃な価格でアパートに居住できるようになる。これにより、NOCN投資が促進され、これらのプロジェクトに居住する労働者の社会保障も確保される。
ミン・トゥ
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出典: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/hang-loat-nut-that-can-go-de-dat-muc-tieu-1-trieu-nha-o-xa-hoi-vao-nam-2030/20240529023908285
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