大物実業家が相次いで「落馬」
中国の不動産市場は長期にわたる混乱に直面している。民間不動産開発業者のカントリー・ガーデンは最近、米ドル建て債券の債務不履行に陥り、中国の不動産セクターに回復の兆しが見られない中で、同社の苦境を浮き彫りにした。
カントリー・ガーデンは、9月17日の当初の支払期限を過ぎ、30日間の猶予期間終了時に米ドル建て債券の利息1,540万ドルの支払いを怠った。債券保有者に送られた通知によると、先週終了した猶予期間中のカントリー・ガーデンの利息不払いは債務不履行とみなされる。
同社は先週、対外債務の全額を期日までに返済できない見通しだと発表したため、デフォルトはほぼ確定した。カントリー・ガーデンは中国史上最大規模の債務再編を計画している可能性がある。
カントリー・ガーデンでも最近、売上が低迷し、中国全土で数千件の開発プロジェクトが停滞しており、世界第2位の経済大国を揺るがしている長期危機への対応に中国政府が苦慮していることが浮き彫りになっている。
今年上半期の売上高は前年同期比44%減少しました。同社の株価も今年に入って約70%下落しています。
同グループは海外での債務再編を進める他の不動産開発会社数十社に加わるとみられるが、銀行や投資会社からの融資を含む多額の債務は依然として不透明だ。
恒大集団は世界で最も負債を抱えた不動産開発会社だ。（写真：サウスカロライナ州立大学モーニングスター校）
2年前、別の不動産開発会社である恒大集団の債務不履行も、中国の不動産情勢への懸念を引き起こしました。かつて中国最大の不動産会社であった恒大集団は、現在では3,000億ドルを超える負債を抱え、世界で最も負債の多い企業として知られています。
恒大集団は長期再建計画の完了に依然として苦戦しており、最近、対外債務の借り換えに失敗したことで計画は頓挫した。
ブルームバーグ・ビリオネア指数によると、恒大集団の創業者徐嘉銀氏の資産は現在わずか9億7900万米ドルだ。これは、同社の株価が8月末の取引再開以来86%下落しているためだ。
恒大集団の会長は2017年に中国で2番目に裕福な人物となり、資産は420億ドルに達した。しかし、その後資産は98%減少した。また、中国当局から違法行為の疑いで捜査を受けている。
中国政府が恒大集団への救済を拒否したため、彼は会社の株式や美術品、書道作品を含む個人資産を売却せざるを得なかった。昨年、彼は英国ロンドンにある2億ドル以上の価値のある別荘を売却したと伝えられている。
同社の運命は、債権者による清算請求に関する香港の裁判所の審理にかかっている。裁判所が請求を認める判決を下した場合、恒大集団は債権者への返済に向けた再建計画の完了に向けて、さらなる困難に直面することになるだろう。
多くの企業が「泥沼」に引きずり込まれる可能性がある
ナティクシス銀行の上級エコノミスト、ゲイリー・ン氏は、他の不動産事業も「泥沼」に引き込まれる危険があると述べた。
中国の不動産開発業者は長年、再投資資金を調達するために国内外で債券を発行してきました。不動産会社は、完成前にマンションを売却し、その資金を新たな開発事業への投資に充てることがよくあります。
しかし、2020年に政策立案者が厳格な「3つのレッドライン」政策で新規融資を抑制しようとしたため、不動産開発業者の古いモデルは崩壊した。
2020年に最大の不動産会社25社以上が現在破産している（写真：SCMP）。
2020年には、中国のトップ10不動産グループのほとんども、消費者信頼感の低下を背景に売上高の急激な減少に直面し、不動産開発業者の流動性に対する懸念が高まった。
専門家らは、中国国民は倒産の可能性が低いため、国営開発業者から住宅を購入することを好む兆候を見せていると指摘する。
中国の政策立案者は方向修正を図り、昨年11月に不動産セクターへの支援策を発表した。
銀行は、カントリー・ガーデンを含む優良デベロッパーに対し、新たな信用枠を設定している。しかし、これまでのところ流動性危機を食い止めることはできていない。
2020年の大手デベロッパーのうち25社以上が債務不履行に陥った。ブルームバーグがまとめたデータによると、中国のデベロッパーは2021年の発行済みドル建て債券1750億ドルのうち約1150億ドルを債務不履行に陥った。また、多くの国内銀行融資も再編または再投資に直面している。
開発業者が混乱する中、北京市と地方政府はこれまでのところ、未完成の住宅プロジェクトを完成させる必要性を強調している。
未完了の開発プロジェクトの数に関する包括的なデータはありませんが、入手可能なデータによると、未完了のプロジェクトの総数は2021年と比較して減少しているものの、依然として高い水準にあります。
政策のジレンマ
中国政府は今年、住宅購入者への支援強化に努めてきました。9月には銀行が住宅ローンの半額をカバーする金利を引き下げました。7月には一部の都市政府が住宅購入規制を解除しました。
専門家によると、不動産危機はまだ住宅価格に大きな変動をもたらしていない。中国の不動産市場の重要な指標である新築住宅価格は、一部の主要都市では下落しているものの、他の都市では依然として上昇している。
「多くの政策は、国内市場の安定化と、既存のマンションの完成と負債削減に十分な流動性を提供することを目的としています。しかし、目標が多すぎると、すべてが順調に進むようにするのは困難な作業です」と、ナティクシス銀行の専門家はフィナンシャル・タイムズ紙に強調した。
アナリストらは、中国は不動産市場を活性化させるために数々の政策を導入したが、十分な流動性支援の提供と不動産セクターの投機抑制とのバランスを取るのに苦労しており、これらの政策は効果を上げていないと指摘している。
専門家によると、不動産部門の危機はまだ住宅価格に大きな変動を引き起こしていない（写真：CNBC）。
「中国は過去2年間、不動産政策のバランスを取るのに苦慮してきた。不動産危機の解決策を模索し続けている。しかし、これまでのところ、中国が講じてきた措置は、大手不動産グループに関連する信用リスクを軽減するには不十分だ」と、マッコーリー大学のチーフエコノミスト、ラリー・フー氏はフィナンシャル・タイムズ紙に語った。
不動産危機は中国にとって難しい問題です。なぜなら、建設業と不動産業は中国経済の成長を大きく牽引しているからです。不動産および関連産業は中国のGDPの約4分の1を占めています。
TSロンバード銀行の専門家、ロリー・グリーン氏は、中国の政策立案者は2年前にレバレッジ削減の重要性を理解していたようだと述べた。
「しかし、どのように変化させていくのか、そしてこのセクターに起こりうる変化に備えるための計画を立てていないことが間違いです。特に不動産は金融システムにおいて家計や地方自治体と非常に大きな資産連動性を持っているため、成長モデルを突然変更し、不動産から資源を再配分することは非常に困難です」とグリーン氏は説明した。
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