アパートがますます高価になっている理由; 社会住宅プロジェクトの開発者が 10% の利益を上げることはめったにありません。

2025年には、手頃な価格のマンションは高級マンションよりも価格が急上昇する見込み。 ハノイでは1万4000戸近くの住宅が売りに出されようとしているが、そのほとんどは高額。ハノイは警察に対し、公営住宅の購入における賄賂の取り締まりを要請している。

アパートがますます高価になっている理由; 社会住宅プロジェクトの開発者が 10% の利益を上げることはめったにありません。

2025年には、手頃な価格のマンションは高級マンションよりも価格が急上昇する見込み。ハノイでは1万4000戸近くの住宅が売りに出されようとしているが、そのほとんどは高額。ハノイは警察に対し、公営住宅の購入における賄賂の取り締まりを要請している。

今週の不動産市場のハイライトをご紹介します。

アパートの各平方メートルには、数十種類の異なるコストがかかります。

Baodautu.vn（投資オンライン新聞）の記者は市場調査を行い、多くの企業に連絡を取ったところ、価格上昇はデベロッパーによるものではなく、投資コストに基づくものだと全員が回答した。具体的には、マンションプロジェクトの場合、顧客に販売される1平方メートルあたりの価格には、少なくとも10種類のコストが含まれている。

土地と建設コストの上昇と長期にわたる許可申請手続きが相まって、アパートの価格が急騰している。

まず、土地のコストがあります。不動産プロジェクトを開発するには、投資家は土地を必要としますが、現在、土地価格は非常に高騰しています。例えば、ホーチミン市に隣接するビンズオン省では、不動産プロジェクトに適した5,000平方メートルを超える土地は2,000億～3,000億ドンの費用がかかります。企業は通常、自己資本の30%のみをこの土地の購入に充て、残りは通常年利10%程度の銀行融資を受けます。

第二に、土地が利用可能であっても、まだ開墾されていない場合は、開墾に対する補償を行う必要があり、この費用は通常、投資費用の 30% を占めます。

第三に、土地を取得した後、企業はプロジェクトに関する法的手続きを進めますが、法的許可を取得するための費用はプロジェクトの総投資資本の10％から15％の範囲です。

4つ目は土地使用税です。この税金は、現在の地価表に基づいて、省または市が発行する地価表に従って課税されます。

第五に、プロジェクトの建設コストがあります。現在、セメント、レンガ、鉄鋼、衛生設備、内装材などの価格が上昇しています。高級プロジェクトでは1㎡あたり2,000万～3,000万ドン、中級プロジェクトでは1,500万～2,000万ドンとなります。初期投資費用は通常、銀行融資によって賄われます。地上20階建て、700戸以上、地下1階のプロジェクトの場合、建設コストは約1兆ドン、一般金利10%、工期28ヶ月となります。つまり、約3,000億ドンが建設利息として発生し、これが住宅販売価格に反映されることになります。

6つ目は、マーケティングと販売にかかる費用です。これらの費用はプロジェクトの投資資本の約10%を占め、顧客への販売価格にも加算されます。

7つ目は、仲介手数料です。現在のマンション市場では、仲介手数料は販売価格の6～7%です。この費用も住宅販売価格に上乗せされます。

8つ目は、顧客への金や車の無料提供といった割引などの販売コストです。これらのコストは製品価値の約1%に相当します。

9番目は法人税費用で、20％です。

10番目は、各プロジェクトの費用対効果分析です。利益率は少なくとも20%となるように計算されます。

最後に、プロジェクト管理コストと会社の従業員の給与があります。

言うまでもなく、プロジェクトの法的手続きが4〜5年遅れると、企業が融資に対して毎年支払う銀行利息がそのまま住宅価格に転嫁されることになります。

2025年には、手頃な価格のマンションは高級マンションよりも価格が急激に上昇するでしょう。

最近、ベトナム・レポート社は2025年の評判の高い不動産会社トップ10のランキングを発表しました。注目すべきは、ランキングに将来の不動産価格予測が含まれていることです。調査では、ほとんどの企業が2025年も価格が上昇し続けると考えていることが明らかになりました。

セグメント別の不動産価格変動。

具体的には、住宅、高級マンション、オフィス賃貸、産業用不動産、土地の各分野で 10% 未満のわずかな価格上昇が見込まれます。

一方、中価格帯から低価格帯の住宅・アパートセグメントでは、20%から30%という大きな上昇が見込まれています。リゾート不動産セグメントについては、企業は価格が比較的安定すると見込んでいます。また、このセグメントは、困難な時期からの回復率が最も低いセグメントでもあります。

注目すべきことに、ベトナムレポートは、地方自治体の合併に関する情報を受けて不動産市場が大きく変動していると評価しています。現在、多くの投資家が行政中心地となる予定の地域で土地を積極的に探しています。これにより地価が急騰し、一部の地域では公式発表前に最大20%の上昇が見られました。

ハノイでは約14,000戸の住宅が売りに出されようとしているが、そのほとんどが高額だ。

ハノイ建設局は、市内で販売可能な将来の住宅プロジェクトのリストを更新しました。これにより、11件の新規住宅プロジェクトが承認され、市場供給戸数は13,995戸増加しました。

ハドン地区で新しいアパートプロジェクトが販売開始されました。写真：タン・ヴー

このうち、マンションは5つのプロジェクトで8,798戸と、引き続き大半を占めています。低層住宅セグメントは6つのプロジェクトで5,197戸を提供しています。

アパートメントプロジェクトのほとんどは、オーシャンパークとスマートシティという2つの大都市圏に位置しています。中でも、マスターライズ・ホームズは2,461戸のアパートメントを販売しており、販売戸数が最も多くなっています。これらは、B6-CT01区画（オーシャンパーク1）のZ34、U38、U38A棟の高層物件です。

さらに、オーシャンパークでは、キャピタランドが開発するB4-CT01区画に位置するU26A、T26M、Z30のアパートメント複合施設で、近い将来、2,000戸以上のアパートメントが発売される予定です。

低層住宅セグメントでは、ハノイ西部に2つの最大規模のプロジェクトがあります。サンシャイン・グランド・キャピタル都市圏は、約2,300戸の販売が承認されています。このプロジェクトは、タンラップ・コミューンとタンホイ・コミューン（ダンフオン地区）、ドゥックトゥオン・コミューンとドゥックザン・コミューン（ホアイドゥック地区）にまたがっています。

ダンフオン地区では、 ビングループのグリーンシティ都市圏において、2,279戸の販売許可が下りています。このプロジェクトは、タンホイ、タンラップ、リエンハー、リエンチュン（ダンフオン地区）の4つのコミューンにまたがる133.4ヘクタールの敷地面積を誇ります。このプロジェクトは3月10日に開始されたばかりです。

2025年に入ると、ハノイの住宅供給はもはや不足ではなくなるでしょう。しかし、新たな課題が浮上しています。それは、高級住宅が市場をほぼ独占する一方で、手頃な価格の住宅が著しく不足しているという、需給の不均衡です。

公営住宅開発業者の利益率が10%に達することはめったにありません。

Baodautu.vnの記者に対し、BICベトナムのメ​​ディア担当者は、2023年住宅法では社会住宅開発業者の利益率を10%以下に制限していると述べた。しかし、ほとんどのプロジェクトでは、この利益率を達成するのは困難だ。

現在、開発業者は公営住宅建設において最大10%の利益しか認められていない。写真：タン・ヴー

実際には、この会社の利益率はわずか7%程度で、事業を維持するのがやっとのところです。それでも同社は、社会的な責任を示し、評判を築き、最終的には他の商業製品を販売するために、手頃な価格の住宅開発に粘り強く取り組んでいます。

以前、オンライン新聞「Dau Tu」のインタビューで、トラン・アン・グループのトラン・ドゥック・ヴィン会長は、ロンアン省では40㎡、中二階付きの社会住宅が1㎡あたり約1,500万ドンで販売されていると述べました。しかし、建設費は借入金や土地代などを含めずとも既に1㎡あたり1,000万ドンに達しています。

「1平方メートルあたり、わずか100万ドン、つまり約5％の利益しか得られません」とトラン・ドゥック・ヴィン氏は明かした。

同様の状況において、レ・タン不動産会社の取締役であるレ・ヒュー・ギア氏は、最大10%の利益率は低すぎると述べています。一方、プロジェクト完了までには、ライセンス取得から投資、建設まで約7年かかります。

「投資家が毎年得られる利益はわずか1.3～1.5％程度と推定されており、これでは再投資するには不十分だ」とレ・ヒュー・ギア氏はコメントした。

上記の状況を踏まえ、建設省は、社会住宅開発のための具体的なメカニズムと政策を試行する決議案について意見を求めています。この決議案は政府に提出され、国会での審議と承認を得る予定です。この決議案では、社会住宅プロジェクトへの投資家に対し、多くの優遇措置とより柔軟なメカニズムが規定されています。

注目すべきは、建設省が社会住宅開発業者の利益率を、総建設費の10%から最大13%に引き上げることを提案したことです。開発業者は、この利益率を社会住宅の販売価格、リース購入価格、賃貸価格の設定基準とします。

この新たな利益率は、公有地に建設されるすべての社会住宅プロジェクトおよび軍人住宅、ならびに商業住宅プロジェクトの20%の土地割当てに適用されます。さらに、この政策は、販売価格、賃貸価格、リース購入価格について国家管理機関からまだ承認を受けていない、完成した社会住宅プロジェクトにも適用されます。

ハノイ市は警察に対し、公営住宅の購入における賄賂の取り締まりを要請した。

最近、ハノイ建設局は市警察に対し、（社会住宅プロジェクトが所在する）コミューンレベルの警察に対し、抜け穴を悪用して法律に違反して購入・賃貸・リースの申込を受け付け、提出する仲介業者の調査と処分について指導を強化するよう要請した。社会住宅の申込の申告および確認において不正行為が発覚した場合、事後監査プロセスを含むあらゆる段階で、現行の規則に従って対処される。

建設省はまた、天然資源環境省に対し、土地登記所に対し、住民が住宅取得資格を申告する手続きを円滑に進めるよう指示するよう要請した。同時に、コミューンレベルの人民委員会も、住民が住宅取得資格、収入、優遇融資の受給資格を確認できるよう支援する必要がある。

タン・チ地区ハディン1号社会住宅プロジェクトのすぐ前で、不動産会社が申請手続きのサービスを堂々と提供している。写真：タン・ヴー

申請者は、仲介業者や不動産会社を介さずに、開発業者に直接申請を提出する必要がありますのでご注意ください。開発業者は、社会住宅の販売、賃貸、リース・トゥ・オウンを行う前に、申請期間と販売価格に関する情報を住宅局のウェブサイトに掲載できるよう、住宅局に報告する責任があります。

以前、 Baodautu.vnの記者による調査によると、一部の不動産会社や仲介業者は、新たに割り当てられた社会住宅ユニットの販売を、元の価格と比較して2億ドンから10億ドンの範囲で継続的に宣伝していました。

ソーシャルメディアでは、自称不動産専門家が「保証付き」の公営住宅購入機会を売り込んでいるケースも少なくありません。彼らは、企業とのつながりがそのような優位性を生み出していると、厚かましく主張しています。

通常は開発業者が無料で提供する申請手続きに関する相談でさえ、申請1件につき500万～1,000万ドンの手数料を請求する団体や個人によって搾取されています。中には、公営住宅のすぐ前に申請手続きサービスの提供を公然と看板で掲げているところもあります。

建設省は、住民らが雨の中、公営住宅の引き渡しを求めて集まった事件について説明を求めている。

グエン・ヴァン・シン建設副大臣は、住民が雨の中開発業者に社会住宅の引き渡しを要求している件に関する情報の調査を求める文書をハノイ人民委員会に送った。

ダイモ市街地の公営住宅は、当初は同地区の商業用アパートとほぼ同等の価格で提供されていた。写真：ドゥン・ミン

2月25日早朝、ダイモ都市機能地区プロジェクト（ハノイ市ナム・トゥー・リエム区ダイモ区）のHH4号棟のマンションを購入した数十人の顧客が、レ・ドゥック・トー通りのFLCランドマークタワーに集結した。雨の中、多くの顧客が横断幕を掲げ、投資家であるFLCグループの子会社であるアラスカ不動産投資株式会社に対し、約束通りマンションを引き渡すよう要求した。

顧客によると、2020年にアパート購入契約を締結し、2022年第2四半期に引き渡しを予定していたという。しかし、開発業者は契約を履行せず、引き渡しを3回延期した。さらに、一部の顧客は規定通り2%の管理費を含め、アパートの全額を支払っているにもかかわらず、未だに住宅を受け取っていない。

建設省は、住宅法の社会住宅の開発と管理に関するいくつかの規定を詳述する政府法令第100/2024号の第75条第15項に基づき、ハノイ市人民委員会に対し、関係機関に上記の問題を調査・解明するよう指示し、その結果を2025年3月30日までに建設省に報告するよう要請する。

2月25日に顧客に送付された最新の通知では、開発業者は送電網の接続が3月15日までに完了し、技術システムと防火検査が3月15日から4月15日の間に実施され、関係当局は4月25日までに最終検査を実施すると予測していました。しかし、代表者の署名に具体的な肩書きがないため、多くの住民がこの通知の正当性について懸念を表明しています。

HH4社会住宅ビルは29階建てで、分譲住宅173戸、賃貸住宅57戸、商業住宅58戸で構成されています。住戸の広さは48平方メートルから70平方メートルです。

アパートの購入申し込みは2021年4月に開始されました。開発業者は2022年第2四半期にアパートを引き渡すことを約束しています。ハノイ建設局の承認を受けた販売価格は1,680万VND（5%のVATを含む、2%の管理費を除く）を超えています。

クアンガイ省、4,500億ドン規模の社会住宅プロジェクトへの障害を取り除く。

HUD - フーミー社会住宅プロジェクトは、クアンガイ市フーミー都市圏プロジェクト内の高層住宅地に位置しています。このプロジェクトは、住宅都市開発公社（HUD）が投資しています。

このプロジェクトは、9階建ての新築マンションタワー2棟を建設するもので、敷地面積15,567㎡、延床面積36,700㎡、約384戸の住宅を擁し、約1,000人を収容します。総投資額は約4,500億ドンで、2025年から2028年の間に完成予定です。

HUD - フーミー社会住宅プロジェクトのレンダリング。

投資家の代表者によれば、現時点では、（社会住宅プロジェクトの申請対象である）約 16,000 平方メートルの土地のうち、約 2,955 平方メートルについてはまだ補償および整地が完全ではないとのことです。

残りのエリア（障害物なし）については、投資家が現在必須の技術インフラを開発しており、2025年に完成する予定です。

実施の進捗状況については、HUD Corporation はコンサルティング会社を雇用して実現可能性調査報告書、基本設計、および文書の作成を完了し、現在技術レビューを受けています。

投資プロジェクトと建設図面は2025年に承認される予定で、2026年から2027年にかけてブロックBの192戸のアパートで構成されるプロジェクトのフェーズ1が完了し、ブロックAの192戸のアパートで構成されるフェーズ2は2028年までに完了する予定です。

ドンダー地区の古いアパート群を対象とした4つの都市計画プロジェクトが3月に完了した。

3月20日、ハノイ市人民委員会事務局は、ハノイ市ドンダー区キムリエン、チュントゥ、クオントゥオン、ハオナムの古いアパート群の改修と再建に関する4つの詳細な計画プロジェクトに関するワーキングセッションでのハノイ市人民委員会副委員長のドゥオン・ドゥック・トゥアンの結論に関する通知第139/TB-VPを発行しました。

したがって、ハノイ市人民委員会のドゥオン・ドゥック・トゥアン副委員長は、ドンダー区人民委員会、計画コンサルタント団のリーダーからの報告、および会議に出席した代表者の意見を聞いた後、満場一致で次のように結論付け、指示しました。

進捗状況については、ドンダー区人民委員会がハノイ市各部局および機関と緊密に連携し、同時にコミュニティからの意見収集の手続きを実施し、ハノイ市計画・都市計画審査評議会および関係機関に報告し、2025年3月に上記4つの詳細計画プロジェクトを完了し、2025年4月に計画建築局に審査のために提出し、2025年5月にハノイ市人民委員会に検討と承認のために提出する予定です。

計画プロジェクトに割り当てられる住宅の必要床面積の計算方法について：計画プロジェクトにおける住宅の床面積は、2024年5月27日付ハノイ市人民委員会決定第34/2024/QD-UBND号「住宅開発プログラム」に準拠する原則に基づいて決定されます。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/ly-do-chung-cu-ngay-cang-dat-do-chu-dau-tu-nha-o-xa-hoi-hiem-khi-lai-du-10-d257458.html