アパートがますます高価になっている理由; 公営住宅の投資家が10%の利益を上げることは稀

2025年には、手頃な価格のマンションの価格が高級マンションの価格を上回る見込み。 ハノイでは1万4000戸近くの住宅が売りに出されようとしているが、そのほとんどは高額。ハノイは警察に対し、公営住宅を購入するための「賄賂」問題に対処するよう要請している。

アパートがますます高価になっている理由; 公営住宅の投資家が10%の利益を上げることは稀

2025年には、手頃な価格のマンションの価格が高級マンションの価格を上回る見込み。ハノイでは1万4000戸近くの住宅が売りに出されようとしているが、そのほとんどは高額。ハノイは警察に対し、公営住宅を購入するための「賄賂」問題に対処するよう要請している。

今週の不動産のハイライトをご紹介します。

アパートの1平方メートルあたりに数十の費用がかかります。

投資電子新聞Baodautu.vnの記者は市場調査を行い、多くの企業に連絡を取ったが、どの企業も価格上昇は投資家が「押し付けた」ものではなく、投資コストに基づいていると述べた。具体的には、マンションプロジェクトの場合、顧客に販売される1平方メートルあたりの価格を構成するために、少なくとも10種類のコストがかかる。

土地と建設コストの上昇、さらに許可取得にかかる時間の増加により、アパートの価格は急騰している。

一つ目は土地購入資金です。不動産プロジェクトを立ち上げるには、投資家は土地資金を保有している必要があり、現在、土地価格は非常に高騰しています。例えば、ホーチミン市に隣接するビンズオン省では、不動産プロジェクトに利用可能な5,000㎡以上の土地資金は2,000億～3,000億ドンにもなります。この土地購入資金のうち、企業は自己資本の30%のみを投入し、残りは銀行からの借入となります。金利は通常年10%です。

第二に、土地基金はあるが、土地が整地されていない場合は、敷地整地の補償を行う必要があり、この費用は通常、投資費用の 30% を占めます。

3、土地資金を調達した後、企業はプロジェクトのために法的手続きを行います。プロジェクトの法的文書を申請する費用は、プロジェクトの総投資資本の10％から15％です。

4つ目は土地使用税です。この税額は、現在の地価表に基づいて省または市が発行する地価表に基づいて課されます。

第五に、プロジェクトの建設コストです。現在、セメント、レンガ、鉄鋼、衛生設備、家具などの価格が上昇傾向にあります。高級プロジェクトでは1㎡あたり2,000万～3,000万ドン、中級プロジェクトでは1,500万～2,000万ドンです。通常、プロジェクトの建設コストは、投資家が初期投資として銀行から借り入れます。プロジェクトが20階建て、700以上の製品があり、地下1階の場合、建設コストは約1兆ドン、一般的なローン金利は10％、工期は28ヶ月です。したがって、建設のためのローン金利は約3,000億ドンとなり、この金利は顧客に販売される際に住宅価格に含まれます。

6番目はマーケティングおよび販売コストです。このコストはプロジェクト投資資本の約10%に相当し、顧客への販売価格にも加算されます。

7つ目は、仲介手数料です。現在のマンション市場では、仲介手数料は販売物件1件あたり6～7%です。この手数料も住宅販売価格に上乗せされます。

8番目は販売コスト、つまり顧客への金や車の提供といった割引です。このコストは製品価値の約1%です。

9番目は法人所得税で、20％です。

10番目は、各プロジェクトにおける企業の利益原価です。利益は企業によって最低20%程度で計算されます。

最後に、プロジェクト管理コストと企業スタッフの給与があります。

言うまでもなく、プロジェクトの法的手続きが遅く、4〜5年かかる場合、企業がローンに対して支払わなければならない年間の銀行金利が、そのまま住宅価格に適用されます。

2025年には、手頃な価格のアパートの価格は高級アパートよりも上昇するだろう

最近、ベトナム・レポート社は2025年の有力不動産会社10社のランキングを発表しました。特に注目すべきは、今後の不動産価格に関するコメントが強調されていることです。調査によると、ほとんどの企業が2025年も価格が上昇し続けると考えています。

セグメント別の不動産価格変動。

具体的には、住宅、高級マンション、賃貸オフィス、産業用不動産、土地の分野では価格が10％未満の微増となる見込みです。

一方、低価格から中価格帯の住宅・アパートセグメントでは、20～30%という大きな上昇が見込まれます。リゾート不動産セグメントについては、企業は価格の大きな変動はないと見ています。また、このセグメントは、困難な時期からの回復が最も遅いセグメントでもあります。

注目すべきことに、ベトナムレポートは、地方自治体の合併に関する情報により、不動産市場が大きな変動を経験していると評価しています。現在、多くの投資家が、行政の中心地となることが予想される地域で土地ファンドを探している状況です。これにより、公式発表がないにもかかわらず、地価が急騰し、一部地域では20%も上昇しています。

ハノイでは、約14,000戸の住宅が売りに出されようとしているが、そのほとんどは高価なものだ。

ハノイ建設局は、この地域で販売可能な将来の住宅プロジェクトのリストを更新しました。これにより、11件の新規住宅プロジェクトが承認され、市場供給戸数は13,995戸増加しました。

ハドン地区に新しいアパートプロジェクトが売りに出されました。写真：タン・ヴー

このうち、マンションは5つのプロジェクトで8,798戸と、引き続き大半を占めています。低層住宅セグメントは6つのプロジェクトで5,197戸を提供しています。

アパートメントプロジェクトのほとんどは、オーシャンパークとスマートシティという2つの都市部に位置しています。その中で、投資家であるMasterise Homesは、2,461戸のアパートメントを販売しており、販売戸数が最も多くなっています。これらは、B6-CT01区画（オーシャンパーク1）のZ34、U38、U38A棟の高層物件です。

さらに、オーシャンパークでは、キャピタランドが投資したB4-CT01区画のU26A、T26M、Z30マンション（2,000戸以上）のプロジェクトも近々販売開始予定です。

低層住宅セグメントでは、2つの最大のプロジェクトがどちらもハノイ西部に位置しています。ニューライフ・アーバンエリア - サンシャイン・グランド・キャピタルは、約2,300戸の販売開始が承認されました。このプロジェクトは、タンラップ、タンホイ（ダンフオン地区）とドゥックトゥオン、ドゥックザン（ホアイドゥック地区）のエリアにまたがっています。

ダンフオン地区では、ビングループのグリーンシティ都市開発地区が2,279戸の販売開始を許可されました。このプロジェクトは133.4ヘクタールの規模で、タンホイ、タンラップ、リエンハー、リエンチュンの4つのコミューン（ダンフオン地区）にまたがり、3月10日に販売開始されました。

2025年までに、ハノイの住宅供給はもはや不足しなくなるでしょう。しかし、もう一つの難しい問題が浮上しています。それは、高級住宅が市場全体をほぼ独占しているという需要と供給の不均衡です。一方で、手頃な価格の住宅は深刻な不足に陥っています。

公営住宅投資家の利益は10%に達することはほとんどない

BICベトナム社のメディア担当者は、投資電子新聞Baodautu.vnの記者に対し、2023年住宅法では社会住宅投資家の最大利益率が10%と規定されていると述べた。しかし、ほとんどのプロジェクトでは、企業がこの利益率を達成するのは困難だ。

現在、投資家は社会住宅建設において最大10％の利益しか享受できない。写真：タン・ヴー

実際には、この部門の利益はわずか7%程度で、機械の稼働に必要な費用を賄う程度にしか過ぎません。しかし、同社は社会的な責任を示し、評判を高め、そこから他の商業製品を販売するために、低価格住宅の開発に取り組んでいます。

以前、投資電子新聞の取材に対し、トラン・アン・グループの取締役会長であるトラン・ドゥック・ヴィン氏は、ロンアン省では、面積40㎡、中二階付きの公営住宅が1㎡あたり約1,500万ドンで販売されていると述べた。しかし、建設費は1㎡あたり1,000万ドンに達しており、借入金や土地価格も高額になっている。

「1平方メートル当たりの利益はわずか100万ドン、つまり約5％と計算しています」とトラン・ドゥック・ヴィン氏は打ち明けた。

同様の状況で、レ・タン不動産会社の取締役であるレ・ヒュー・ギア氏は、最大10%の利益は低すぎると述べています。一方、プロジェクトの実施には、ライセンス取得から投資、建設まで、約7年かかります。

「投資家が毎年得られる利益はわずか1.3～1.5％程度で、再投資するには十分ではないと推定されます」とレ・ヒュー・ギア氏はコメントした。

こうした状況を受け、建設省は、社会住宅開発のための具体的なメカニズムと政策の試行に関する決議案について意見を募集しています。この決議案は、政府が検討し、国会に提出して承認を得ることを目的としています。この決議案には、社会住宅プロジェクトへの投資家にとってよりオープンとなるような優遇措置が数多く規定されています。

注目すべき点として、建設省は、社会住宅投資家の利益率を、プロジェクト総建設費の10%から最大13%に引き上げることを提案しました。投資家は、この利益率を社会住宅の販売、リース、賃貸の価格表に基づいて算出することになります。

この新たな利益率は、公有地に建設されるすべての社会住宅プロジェクトおよび軍人住宅、ならびに商業住宅プロジェクトの土地基金20%に適用される。さらに、この政策は完成した社会住宅プロジェクトにも適用されるが、販売価格、賃貸価格、および割賦販売価格については、国家管理機関による承認がまだ行われていない。

ハノイ市、公営住宅購入のための「賄賂」事件の捜査を警察に要請

最近、ハノイ建設局は市警察に対し、（社会住宅プロジェクトがある）コミューンレベルの警察に対し、違法な申告の受領や購入・賃貸・割賦購入書類の提出を悪用する仲介業者の調査・処分を強化するよう要請した。社会住宅の申告および書類確認における不正行為が発覚した場合、事後検査プロセスを含むあらゆる段階で、現行の規定に従って処分される。

建設省は、天然資源環境省に対し、土地登記所に対し、住宅状況を証明する書類の申告を住民が容易に行えるよう指導するよう要請した。同時に、コミューンレベルの人民委員会も、住宅状況、収入、優遇融資に関する条件の確認において住民を支援する必要がある。

タン・チ地区ハディンN01社会住宅プロジェクトのすぐ前で、不動産会社が書類処理サービスを開始した。写真：タン・ヴー

申請はブローカーや不動産取引フロアを経由せず、投資家に直接提出する必要があります。投資家は、公営住宅の売却、賃貸、または購入のために賃貸する前に、申請受付期間と販売価格に関する情報を当該ユニットの電子情報ページに掲載するよう、省庁に報告する責任があります。

以前、投資電子新聞記者Baodautu.vnの調査によると、一部の取引所やブローカーは、元の価格と比較して2億VNDから10億VNDの差がある新しい社会住宅の購入枠を継続的に宣伝していました。

ソーシャルネットワーク上では、自称不動産専門家が「確実に勝てる」公営住宅購入を売り込んでいるケースが多く見られます。こうした人々は、企業との良好な関係を公然と主張しており、だからこそ有利な立場に立っていると主張しています。

通常、投資家は無料で提供する書類作成コンサルティングサービスでさえ、1件あたり500万～1,000万ドンの手数料を請求する団体や個人によって搾取されています。中には、公営住宅の入り口前に「書類受付中」という看板を堂々と掲げているところもあります。

建設省は、雨の中で立ち尽くし、公営住宅の引き渡しを要求している人々について説明を求めている。

グエン・ヴァン・シン建設副大臣はハノイ人民委員会に文書を送り、投資家に社会住宅の引き渡しを求め、雨の中で立っている人々に関する情報を確認するよう要請した。

ダイモ市街地の公営住宅は、開業当時、その地域の商業用アパートとほぼ同等の価格で提供されていた。写真：ドゥン・ミン

2月25日には、ダイモ都市機能地区プロジェクト（ハノイ市ナム・トゥー・リエム区ダイモ区）のHH4号棟のマンションを購入した数十人の顧客が、レ・ドゥック・トー通りのFLCランドマークタワーに集まりました。多くの人々が雨の中、垂れ幕を掲げ、投資家であるFLCグループの子会社であるアラスカ不動産投資株式会社に対し、約束通り住宅を引き渡すよう求めました。

顧客によると、2020年にマンション購入契約を締結し、2022年第2四半期に引き渡しを予定していたという。しかし、投資家は契約を履行せず、引き渡し日を3回延期した。中には、規定通り2%の管理費を含めマンションの全額を支払ったにもかかわらず、未だに住宅を受け取っていない顧客もいる。

住宅法の社会住宅の開発と管理に関する条項の詳細を定めた政府政令第100/2024号第75条第15項に基づき、建設省はハノイ市人民委員会に対し、管轄機関に上記の反省を検査、明らかにするよう指示し、その結果を2025年3月30日までに建設省に報告するよう要請する。

2月25日に顧客に送られた最新の通知では、投資家は3月15日までに送電網の接続を完了し、3月15日から4月15日にかけて技術システムのテストと防火検査を実施し、4月25日までに管轄当局に検査を要請する予定であると記載されている。しかし、代表者の署名に具体的な肩書きがないため、多くの住民がこの通知の正当性について懸念を表明している。

HH4社会住宅ビルは29階建てで、分譲住宅173戸、賃貸住宅57戸、商業住宅58戸で構成されています。住戸面積は48～70㎡です。

住宅購入の申し込み受付開始は2021年4月。住宅引渡し時期は投資家により2022年第2四半期と約束されている。ハノイ建設局が承認した販売価格は1,680万VND以上（5%のVATを含む、2%の管理費は除く）である。

クアンガイ、4,500億ドンの公営住宅プロジェクトを解体

HUD - フーミー社会住宅プロジェクトは、クアンガイ市フーミー都市圏プロジェクト内の高層住宅用地です。このプロジェクトは、住宅都市開発公社（HUD）が投資しています。

このプロジェクトは、9階建ての新築タワー2棟を建設するものです。延床面積36,700平方メートル、延床面積15,567平方メートルの敷地に、約384戸のマンションを建設し、約1,000人の居住ニーズに対応します。総投資額は約4,500億ドンで、プロジェクト実施期間は2025年から2028年です。

HUD - フーミー社会住宅プロジェクトの透視図。

投資家の代表者によれば、現時点で、（社会住宅プロジェクトの建設に申請された）合計約 16,000 平方メートルの土地のうち、約 2,955 平方メートルの土地整地補償が完了していないとのことです。

残りのエリア（問題なし）については、投資家が必須の技術インフラを実装しており、2025年に完了する予定です。

実施の進捗状況については、HUD Corporation はコンサルティング組織を雇用して実現可能性調査報告書、基本設計、完了文書を作成し、技術レビューを実施しています。

2025年に投資プロジェクトの承認と建設図面設計が完了し、2026年から2027年にかけてブロックBに192戸のアパートを建設するフェーズ1の投資実施が完了し、2028年までにブロックAに192戸のアパートを建設するフェーズ2が完了する予定です。

3月にドンダー地区の古いアパートの4つの計画プロジェクトを完了しました

3月20日、ハノイ市人民委員会事務局は、ハノイ市ドンダー区ハオナム区クオントゥオン、チュントゥ、キムリエンの古いアパートの改修と再建のための4つの詳細な計画プロジェクトに関する作業セッションで、ハノイ市人民委員会のドゥオン・ドゥック・トゥアン副委員長が結論を出したという通知第139/TB-VPを発行した。

したがって、ドンダー区人民委員会、計画コンサルタントの報告、会議に出席した代表者の意見を聞いた後、ハノイ市人民委員会の副委員長ドゥオン・ドゥック・トゥアンは、次のように結論付け、指示することに同意した。

進捗状況については、ドンダー区人民委員会はハノイ市各部局および支部と緊密に連携し、コミュニティからの意見収集、ハノイ市都市計画・建設計画審査評議会および関係機関への報告、2025年3月に上記4つの詳細計画プロジェクトの完了、2025年4月に計画建築局への審査提出、2025年5月にハノイ市人民委員会への検討および承認提出の手続きを同時に実施します。

計画プロジェクト再編に必要な住宅床基金の計算方法について：計画プロジェクトにおける住宅床面積は、ハノイ市人民委員会の2024年5月27日付決定第34/2024/QD-UBND号「住宅開発プログラム」に準拠する原則に基づいて決定されます。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/ly-do-chung-cu-ngay-cang-dat-do-chu-dau-tu-nha-o-xa-hoi-hiem-khi-lai-du-10-d257458.html