新しい規制の下で「書類上」で住宅を購入する場合、顧客はどのように保護されるのでしょうか?

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改正不動産事業法は国会で可決され、2025年1月1日から施行され、2014年不動産事業法の多くの欠点が解消されると期待されています。

特に、この新しい法律は、将来の住宅（「ペーパー」住宅とも呼ばれる）の購入者の権利を保護することに重点を置いています。

具体的には、将来の住宅の売買および賃貸借における保証（第26条）に関して、この法律は、不動産プロジェクトの投資家が将来の住宅を販売または賃貸する前に、保証を発行するための銀行の承認を得なければならないと規定しています。

したがって、銀行は、投資家が将来の住宅の売買契約またはリース購入契約で約束した通りに住宅を引き渡さなかった場合、投資家の住宅購入者または賃借人に対する金銭的義務を保証します。

投資家が将来の住宅の売買契約または割賦購入契約で顧客に約束したとおりに住宅を引き渡せなかった場合、投資家が住宅を購入または割賦購入している顧客に対する金銭的義務には、投資家が顧客から前払いで受け取った金額およびその他の金額（ある場合）が含まれます。

また、この法律第26条では、保証銀行が投資家に対して保証を発行することに同意する場合には、保証銀行と投資家は、上記に規定された内容の保証契約を締結する旨も規定されています。

締結された保証契約に基づき、保証銀行は、投資家の保証が承認されたプロジェクト内の住宅を購入またはリース購入するすべての顧客に保証書を発行することを確認する書面による約束を不動産プロジェクトの投資家に送付します。

投資家は、将来の住宅の購入またはリース購入の契約に署名する際に、このコミットメント文書のコピーを顧客に送付する責任があります。

さらに、将来の住宅の購入またはリース購入の契約を締結する際に、顧客は投資家の金銭的義務に対する保証を受けるかどうかを選択できます。

顧客が投資家の金銭的義務を保証することを拒否することは、将来の住宅の売買またはリース購入の契約に署名する時点で書面で合意されます。

保証銀行は、規定に従い、投資家と将来の住宅売買契約を締結した顧客に対し、保証状を発行する責任を負います。同時に、保証銀行は投資家にも保証状を送付し、投資家が将来の住宅売買契約を締結した各顧客に保証状を提供できるようにします。

投資家は、顧客が保証書を受け取った場合にのみ資金を受け取ります。

保証の範囲、保証義務の履行条件、内容及び保証料については当事者間で合意するものとするが、本法第26条に規定する保証銀行の責任の履行を確保しなければならず、保証銀行と不動産プロジェクト投資家の間で締結する保証契約に記載されなければならない。

保証銀行とプロジェクト投資家の間で締結される保証契約、および保証銀行が将来の住宅を購入または賃貸する顧客に発行する保証書には、有効期間が具体的に記載されていなければなりません。

投資家は、将来の住宅の売買またはリース購入に関する契約の締結日から 10 営業日以内、または将来の住宅の売買またはリース購入に関する契約の当事者間で合意されたその他の期間内に、顧客に保証書を提供するものとします。

投資家は、将来の住宅を顧客に提供し、顧客が保証銀行から保証書を受け取った後にのみ、将来の住宅の売買契約または割賦購入契約に従って顧客から支払いを受けることができます。

投資家が、本政令第26条に規定する顧客に対する財務上の義務を履行しないか完全に履行せず、住宅売買契約またはリース購入契約で約束したとおりに住宅を引き渡さなかった場合。

顧客からの要請があった場合、保証人は保証書に記載された約束に従って投資家に代わって顧客に対する金銭上の義務を履行する責任を負います。

将来の住宅の売買およびリース購入における保証は、銀行保証に関する法律の規定に従って実施されます。

第26条の将来の住宅の売買及び割賦購入における保証に関する規定は、社会住宅の売買及び割賦購入には適用されない。

国立銀行は、将来の住宅の売買およびリース購入に対する保証に関するガイダンスを提供する責任を負っています。

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