多くの不動産セクターが低迷する中、 ハノイのアパート価格は継続的に上昇しており、年間13%の成長率を維持している。ハノイのアパートの平均賃料は、過去1年間で4.5%上昇した。
OneHousingの事業開発ディレクターであるトラン・クアン・チュン氏によると、ハノイの賃貸アパートへの投資は、現時点でも魅力的な投資チャネルであり続けている。
OneHousingの事業開発ディレクター、トラン・クアン・チュン氏。（写真：ML）
銀行金利の低下や景気回復を促進する様々な政策により、不動産市場には資本の回収が始まっています。投資家は資本のかなりの部分を賃貸物件に投じています。この投資チャネルが長期的に利益を生み出すと考える根拠は何でしょうか？
2019年の国勢調査データによると、ハノイの人口は年間平均約20万人増加すると予測されており、これは大きな地区の人口に相当します。これらの人々の大半は賃貸住宅に住んでいるため、ハノイでは賃貸住宅の需要が非常に高くなっています。また、2019年時点でベトナムには約12万人の外国人労働者がおり、この数は年間平均17%の割合で増加しています。
ハノイのアパートの平均賃料は約1,000万ベトナムドン/月で、昨年同時期と比べて平均4.5%上昇している。これは、供給が需要を下回っている現状において、アパート市場の明るい見通しを明確に示している。
現在、アパートの賃貸需要は好調ですが、アパートの購入は将来的に徐々に価値が下がる減価償却資産であるという見方も依然として存在します。あなたはこの見方に賛成ですか？
賃貸アパートへの投資家は、2つの点に関心を寄せます。1つ目は、将来的に資産価値が上昇するかどうか、2つ目は、賃貸収入がどの程度になるかです。賃貸アパートの価格と価格上昇の可能性に関して言えば、ハノイのアパートは、あらゆる不動産セグメントの中で最も高い賃貸利回りを誇ります。
ハノイでは、2022年のアパート賃貸投資の利回りは4.4%で、路面店の賃貸利回りの1.7倍だった。ハノイ西部では、賃貸利回りは5%から6%の範囲だった。
この利回りであれば、マンション所有者は現金を保有した場合に発生する年間約4～4.5％のインフレ率を回避できるだけでなく、将来の資産価値の上昇率からも利益を得ることができます。例えば、ハノイでは、2018年から2022年にかけて、マンション価格は平均で年間13％上昇しました。
あなたの観察に基づくと、ハノイで現在賃貸需要が高い地域はどこですか？その理由は何ですか？
西部地域は、特にヴィンホームズ・スマートシティ内の建物を中心に、多くのテナントを惹きつけており、賃貸利回りは約5.5%と、市場平均（約4.4%）を上回っています。これは、この大規模な都市部からの賃貸収入が、同地域の他のプロジェクトよりも高いことを示しています。
西部地域の力強い成長は、いくつかの要因によるものです。まず、政府が西部地域に関連するすべての機関や省庁の設立を承認していることが挙げられます。また、ファム・ヴァン・バッハ通りに12億ドルを投じて建設中の米国大使館複合施設も、2023年4月に着工しました。今後、米国関連機関の代表事務所はこの地域に集約される予定です。
西部地域では、賃貸物件の中でも特に人気の高い物件が数多く集まっています。外国人入居者の多くは宿泊費として1,000ドルから2,000ドルを支払うことを厭わないため、大きな問題にはならないでしょう。
一般的に、外国人居住者が多い地域は賃料が手頃な傾向があり、それが結果的にその地域の不動産価格を押し上げる。そして賃料が上昇すれば、その地域の不動産価値も上昇する。これが住宅不動産の論理である。
賃貸アパートに投資するには、最低でも15億ベトナムドン以上の頭金を用意する必要がある。（写真：CP通信）
投資家の資金力は様々です。あなたの意見では、どのタイプのアパートが最も賃貸しやすいでしょうか？賃貸アパートに投資するには、投資家はどれくらいの資金が必要ですか？
スタジオタイプのアパートや1ベッドルームのアパートは若い独身者に適していますが、1ベッドルームプラスや2ベッドルームのアパートは小さなお子様がいるご家族に最適です。シニアプロフェッショナル、カウンセラー、CEOなど、家族を職場に連れてくる裕福な方には、ヴィラやペントハウスがより適した選択肢となります。賃貸アパートに投資するには、最低15億ベトナムドン以上の頭金が必要です。必要な頭金は、アパートの価値や内装に投資する金額によって異なります。
短期投機や長期保有など、様々な不動産投資形態がある中で、なぜ現時点では賃貸収入を目的とした投資が最も適切な選択肢なのでしょうか？
これは結局のところ、時期によって顧客の期待が異なるだけの問題だと私は考えています。賢明な投資家は、すべての卵を一つのカゴに入れるのではなく、投資を分散させるべきだと知っています。将来的にキャピタルゲインのみで利益を得られるよう、長期的な不動産投資商品を持つべきです。しかし、この種の投資では、投資家は適正な価格で、明確な法的文書を備えた不動産を購入する必要があります。
毎月収入を生み出す賃貸物件を複数所有している人たちは、子供の教育費、老後の生活費、旅行費など、非常に明確な目標を持っています。また、複数のプロジェクトで一連のアパートを建設するなど、非常に体系的な投資考え方を持つ人もいます。各プロジェクトは約3～5戸で、毎月3億～5億ベトナムドンの収入を生み出します。
不動産投資において、最終的に重要なのは資産価値です。キャッシュフローを生み出す物件だけが真に価値のある物件と言えるでしょう。したがって、所有する物件の規模は重要ではなく、物件がどれだけのキャッシュフローを生み出すかが重要なのです。
お話できてよかったです！
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