多くの不動産セグメントは依然として低迷していますが、 ハノイのアパートは着実に価格上昇を続け、年間13%の上昇を維持しています。ハノイのアパートの平均賃貸価格は、過去1年間で4.5%上昇しました。
OneHousingの事業開発ディレクター、トラン・クアン・チュン氏は、ハノイの賃貸アパートへの投資は現時点ではまだ魅力的な投資チャネルであると語った。
OneHousingの事業開発ディレクター、トラン・クアン・チュン氏。（写真：ML）
銀行金利が低下し、多くの政策が景気回復を促進する中、不動産市場は再び資本流入を歓迎し始めています。投資家は、賃貸不動産への資金流入に多くの割合を占めています。この投資チャネルが長期的に利益をもたらすと考える根拠は何でしょうか？
2019年の人口調査によると、首都ハノイの人口は毎年約20万人増加し、これは一つの大きな区に相当する規模になると予想されています。これらの人々の多くは賃貸住宅に住んでおり、ハノイでは賃貸住宅の需要が高まっています。また、2019年時点でベトナムには約12万人の外国人労働者が就労しており、その数は年平均17%増加しています。
ハノイのアパートの平均賃貸価格は月額約1,000万ドンで、前年同期比で4.5%上昇しました。供給が需要を下回っているため、アパートセグメントの生産には常に明るいチャンスがあることは明らかです。
マンションの賃貸需要は好調ですが、マンション不動産を購入することはマイナス資産であり、将来的に徐々に価値が下がるという見方が依然として残っています。あなたはこの見解に同意しますか？
賃貸アパートの投資家は、2つの点を懸念しています。1つは将来的に資本コストが上昇する可能性があるかどうか、もう1つは賃貸キャッシュフローがどの程度になるかです。賃貸アパートタイプの価格と価格上昇率に関して言えば、ハノイのアパートは不動産セグメントの中で最も高い賃貸利益率を誇っています。
ハノイでは、2022年のアパート賃貸の利益率は4.4%で、路面店の賃貸料率の1.7倍に達しています。ハノイ西部だけでも、賃貸利益率は5%から6%の範囲にあります。
この利回りであれば、アパート所有者は現金を保有することで年間約4～4.5%のインフレを回避でき、さらに将来の値上がり益からも利益を得ることができます。例えば、ハノイでは2018年から2022年にかけて、アパート価格は年間平均13%上昇しました。
あなたの観察によれば、ハノイではどのエリアが賃貸の可能性が高いですか？その理由は何ですか？
- 西部エリアは多くのテナントを誘致しており、特にビンホームズスマートシティの建物は、市場全体の平均（約4.4%）を上回り、約5.5%の賃貸利回りを達成しています。これは、この都市圏の賃貸キャッシュフローが、この地域の他のプロジェクトよりも高いことを示しています。
西部地域の好調な成長は、以下の要因に関係しています。第一に、政府は西部地域のすべての機関、省庁、セクターを承認しています。また、ファム・ヴァン・バック通りに12億米ドルを投資した米国大使館エリアも2023年4月に着工しました。今後、この地域を中心に、米国関連組織の代表事務所が設立される予定です。
欧米では、賃貸物件として最も人気のある物件のいくつかがこのエリアにあります。多くの外国人テナントは、宿泊費として1,000ドルから2,000ドルを支払う用意があり、これは大きな問題ではありません。
通常、外国人が賃貸するエリアは家賃が安く、そのエリアの物価水準が上昇する傾向があります。そして、家賃が上昇すれば、その地域の不動産価格も上昇する、というのが住宅不動産の理屈です。
賃貸マンションへの投資には、最低15億円以上の自己資本が必要です。（写真：CP）
投資家の資金力はそれぞれ異なります。どのタイプのアパートが最も賃貸しやすいと思いますか？賃貸アパートに投資するには、投資家はどれくらいの資金が必要ですか？
- 若い独身者向けのスタジオタイプや1ベッドルームのアパートメント、そして1ベッドルーム＋2ベッドルームのアパートメントは、配偶者や子供を持つ家族など、多くの入居者に適しています。一方、上級専門家、カウンセラー、あるいは妻子を職場に呼び寄せる企業のCEOといった上流階級の人々は、ヴィラやペントハウスなどの賃貸を選択する傾向があります。賃貸アパートメントに投資するには、最低15億円以上の自己資本が必要です。また、アパートメントの価値やレンタル家具への投資内容によって、自己資本も異なります。
不動産投資には、サーフィンや長期保有といった形態がありますが、賃貸投資が現時点で最も適しているのはなぜでしょうか？
- これは、それぞれの時点における顧客の期待に関する話だと思います。賢明な投資家は、卵を一つの籠に入れるのではなく、複数の籠に入れる必要があることを理解しています。つまり、将来的にキャピタルゲインのみで利益を得られるよう、長期的な投資用不動産商品を持つ必要があるということです。しかし、このタイプの不動産を購入するには、投資家は適切な価格で、明確な法的地位を持つ不動産を購入する必要があります。
毎月のキャッシュフローがある賃貸物件を多数所有している人は、子供の教育費、退職後の毎月のお小遣い、旅行など、非常に明確な目的を持っています...また、多くのプロジェクトでアパートのチェーンを構築するという非常に計画的な投資マインドを持つ人もいます。各プロジェクトには約3〜5のアパートがあり、最大で毎月3〜5億のキャッシュフローをもたらします。
不動産投資において、究極的には資産価値が全てです。キャッシュフローを生み出す物件はすべて不動産です。つまり、どれだけの資産を所有しているかは重要ではなく、その物件がどれだけのキャッシュフローを生み出しているかが重要なのです。
会話ありがとうございました！
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