多くの不動産セグメントが低迷する中、 ハノイのマンション価格は継続的に上昇しており、年間13%の成長率を維持しています。ハノイのマンションの平均賃貸価格は、過去1年間で4.5%上昇しました。
OneHousingの事業開発ディレクターであるトラン・クアン・チュン氏によると、ハノイの賃貸アパートへの投資は現時点では依然として魅力的な投資チャネルであるという。
OneHousingの事業開発ディレクター、トラン・クアン・チュン氏。（写真：ML）
銀行金利の低下と様々な景気回復促進政策により、不動産市場は資本の回収を始めています。投資家は資金のかなりの部分を賃貸物件に投資しています。この投資チャネルが長期的な利益を生み出すと考える根拠は何でしょうか？
2019年の国勢調査によると、ハノイの人口は年間平均約20万人増加すると予測されており、これは大きな地区の人口に相当します。これらの人々の大半は賃貸住宅に住んでいるため、ハノイでは賃貸住宅の需要が高まっています。また、2019年時点でベトナムには約12万人の外国人労働者がおり、その数は年平均17%の割合で増加しています。
ハノイのアパートの平均賃貸価格は月額約1,000万ドンで、前年同期比で平均4.5%上昇しています。これは、供給が需要を下回っている現状において、アパート市場の明るい見通しを明確に示しています。
現在、マンションの賃貸需要は好調ですが、マンションは将来的に徐々に価値が下がる減価資産であるという見方が依然として残っています。あなたはこの見解に同意しますか？
賃貸アパートの投資家は、2つの点を懸念しています。第一に、将来的に資産価値が上昇するかどうか、第二に、賃貸収入がどの程度になるかです。賃貸アパートの価格と価格上昇の可能性に関して、ハノイのアパートはすべての不動産セグメントの中で最も高い賃貸利回りを誇っています。
ハノイでは、2022年のアパート賃貸の投資収益率は4.4%で、街路に面した戸建て住宅の1.7倍でした。ハノイ西部では、賃貸利回りは5%から6%の範囲でした。
この利回りにより、アパート所有者は現金を保有した場合に発生する年間約4～4.5%のインフレ率を回避できるだけでなく、将来の資産価値の上昇率からも利益を得ることができます。例えば、ハノイでは2018年から2022年にかけて、アパート価格は年間平均13%上昇しました。
あなたの観察に基づくと、現在ハノイのどのエリアが賃貸の可能性が高いと思われますか？その理由は何ですか？
- 西側エリアは多くのテナントを誘致しており、特にビンホームズスマートシティ内の建物は、市場平均（約4.4%）を上回り、約5.5%の賃貸利回りを達成しています。これは、この大都市圏からの賃貸収入が、この地域の他のプロジェクトよりも高いことを示しています。
西部地域の力強い成長には、いくつかの要因があります。まず、政府は西部地域に関係するすべての機関と省庁の承認を進めています。また、ファム・ヴァン・バック通りに12億ドルを投じて建設された米国大使館複合施設も、2023年4月に着工しました。今後、米国関連組織の代表事務所がこのエリアに集中することになります。
西部エリアには、賃貸物件の中でも特に人気の高い物件がいくつか集まっています。外国人入居者の多くは、1,000ドルから2,000ドル程度の宿泊費を喜んで支払うため、大きな問題にはならないでしょう。
一般的に、外国人入居者が多い地域では賃料が高くなる傾向があり、その結果、その地域の不動産価格が上昇します。そして、賃料が上昇すると、その地域の不動産価値も上昇します。これが住宅不動産の理屈です。
賃貸マンションに投資するには、最低15億ドン以上の頭金が必要です。（写真：CP）
投資家の資金力は様々です。どのタイプのアパートが最も賃貸しやすいと思いますか？賃貸アパートに投資するには、投資家はどれくらいの資金が必要ですか？
- スタジオアパートメントと1ベッドルームアパートメントは若い独身者に適しており、1ベッドルームプラスアパートメントと2ベッドルームアパートメントは小さなお子様がいるファミリーに最適です。シニアプロフェッショナル、カウンセラー、家族を職場に呼び寄せるCEOなど、より富裕層には、ヴィラやペントハウスがより適した選択肢です。賃貸アパートメントに投資するには、最低15億VND以上の頭金が必要です。必要な頭金は、アパートメントの価値と投資する内装設備の量によって異なります。
不動産投資には短期投機や長期保有などさまざまな形態がありますが、賃貸収入を目的とした投資が現時点で最も適切な選択肢であるのはなぜでしょうか？
これは、顧客の期待が時と場合によって異なるという問題だと思います。賢明な投資家は、すべての卵を一つのカゴに詰め込むのではなく、投資を分散させるべきだと知っています。将来的には値上がり益のみを得られるよう、長期的な不動産投資商品を持つべきです。しかし、この種の投資では、投資家は明確な法的文書を備えた適正な価格で不動産を購入する必要があります。
複数の賃貸物件を所有し、毎月の収入を生み出す人々は、そのお金を子供の教育費に充てたり、老後の生活費や旅行に充てたりと、非常に明確な目標を持っています。また、複数のプロジェクトで一連のアパートを建設し、各プロジェクトに約3〜5ユニットを配置して、毎月3億〜5億ドンの収入を生み出すなど、非常に体系的な投資マインドセットを持つ人々もいます。
不動産投資において、最終的には資産価値が鍵となります。キャッシュフローを生み出す物件だけが真の価値を持つのです。つまり、どれだけの資産を所有しているかは重要ではなく、どのようにキャッシュフローを生み出しているかが重要なのです。
会話ありがとうございました！
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