法律が改正されなければ、不動産プロジェクトは今後10年間行き詰まるだろう。

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ホーチミン市不動産協会（HoREA）によると、土地法案（改正）第128条第1項b点、第4項a点、および第6項が改正されなければ、今後10年間の土地管理、開発、使用が「阻害」され、決議18で提案されている最高の有効性と効率が達成されない可能性があるという。

10月31日現在、土地法（改正案）第128条第1項b号及び第6項には、「商業住宅プロジェクトの実施のために土地を使用する場合、住宅用地の使用権の取得に合意することができる。商業住宅プロジェクトの実施においては、住宅用地又は住宅用地とその他の土地の使用権を有することが必要である」と規定されている。HoREAによると、これらの規定は、都市住宅プロジェクト及び商業住宅プロジェクトの実施のための土地使用権の譲渡において、個人と企業間の自己合意メカニズムを継続的に実施するという決議18の政策を完全に制度化していない。

土地法草案第128条第1項b号及び第6項は、居住地使用権の譲受、又は居住地使用権若しくは居住地とその他の土地の使用権の併合に関する合意のみを認めており、その内容は2013年土地法第73条、第169条第1項b号、第191条第2項、並びに第193条第1項及び第2項の現行規定よりも「限定的」となっている。2013年土地法は、経済組織が土地利用計画に基づき、土地の種類に応じて土地使用権の譲渡を受けることを認めている。農地使用権の譲渡を受ける場合、商業住宅プロジェクトを含む投資プロジェクトの実施について、管轄の国家機関の書面による承認が必要である。第128条第1項b項は、2022年9法の条項の一部を改正および補足する法律第4条よりも「狭い」もので、商業用住宅プロジェクトを実施するために住宅用地を使用する権利を有する場合と、住宅用地と住宅用地以外の他の土地を使用する権利を有する場合の2つのケースを規定しています。

第1項bは、土地法案第128条第6項とも矛盾している。第6項は、投資家が商業住宅プロジェクトを実施するために住宅地または住宅地とその他の土地を使用する権利を有しなければならない2つのケースを規定しているからである。しかし、第128条第1項bは、投資家が住宅地を使用する権利の取得に合意できる1つのケースを規定しているのみであり、商業住宅プロジェクトを実施するために住宅地とその他の土地を使用する権利の取得に合意できるとは規定していない。

したがって、b項1は土地法案第128条第6項と「矛盾」している。b項1の内容が可決されれば、今後10年間、投資家は商業住宅プロジェクトを実施するために住宅地その他の土地の使用権を取得する交渉を行うことができなくなる。したがって、土地法案第128条第6項に規定されている住宅地その他の土地の使用権を有するという条件を満たす投資家は存在しなくなる。

Nếu không sửa luật, dự án bất động sản sẽ tắc trong 10 năm tới - Ảnh 1. — 土地法案（改正版）が可決されれば、企業にとってさらなる困難が生じることが予想される。

それだけでなく、第128条第1項bの内容は、投資家が住宅用地の使用権の取得についてのみ交渉できることを規定しており、その結果、商業住宅プロジェクト、大規模な市街地（数十、数百、数千ヘクタール）の開発条件が整わず、完全な公共サービスとサービスを備えた同期した都市インフラが構築され、緑豊かでスマートな市街地が開発され、政治局の決議第6号の方向性に従って気候変動に対応し、典型的には面積が400ヘクタールを超えるフーミーフン新モデル市街地（フェーズ1）が開発されません。

投資家は住宅地の使用権の取得についてのみ交渉できるという規制では、商業住宅プロジェクト、混合住宅プロジェクト、大規模な商業・サービスプロジェクトを実施することは不可能です。なぜなら、実際には、住宅に付属する住宅区画はすべて面積が小さいためです。最大の住宅区画は数千平方メートルを超えません。通常、ホーチミン市では、郊外地区の最大の住宅区画に建てられたヴィラの面積はわずか5,000平方^メートルです。都心地区では、住宅区画の面積はさらに小さくなります。通常、3つの道路に面した古いヴィラNo. 110-112 Vo Van Tan（3区）の敷地面積はわずか2,800^{平方メートル}近くです。

土地法草案第128条第6項の規定は、既に住宅地その他の土地の使用権を有する商業住宅プロジェクトの投資家を「優遇」する傾向を示している。特に、既に広大な住宅地その他の土地を保有する企業にとって有利である。これらの企業が数百ヘクタール規模の土地を保有している場合、今後5～10年で不動産市場を「独占」するチャンスが生まれるだろう。なぜなら、土地法は1993年、2003年、2013年に制定され、2023年には改正が検討されているため、実務上、10年に一度しか改正されないからだ。

土地法案第128条第1項b号が可決されれば、今後10年間、投資家は住宅地とその他の土地、または住宅地以外の土地の使用権の譲渡を受けて商業住宅プロジェクトを行うことができなくなるため、土地法案第128条第6項に規定されている住宅地とその他の土地の使用権を有する条件を満たす企業がなくなる。

「実際には、100%住宅地の商業住宅プロジェクトは、商業住宅プロジェクト全体の約1%に過ぎません。住宅地とその他の土地を組み合わせたプロジェクトが大部分を占め、商業住宅プロジェクト全体の約95%を占めています。住宅地以外の土地（農地のみ、または住宅地ではない非農地のみを含む）を含むプロジェクトは、商業住宅プロジェクト全体の約5%を占め、通常は大規模または超大規模プロジェクトです」と、HoREAのレ・ホアン・チャウ会長は述べ、2013年土地法の規定と同様に、投資家が農地または住宅地ではない非農地を含む住宅地以外の土地の使用権の取得について交渉できるようにする規定を追加することを提案しました。これにより、数十ヘクタール、数百ヘクタール、数千ヘクタールに及ぶ商業住宅プロジェクトや大規模都市部の開発を促進し、完全な機能エリアとユーティリティ、サービス、都市サービスを備えた都市開発を促進する条件が整いました。

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