多くの不動産を所有する人は「サーフィン」税を検討している

不動産取引による利益には、取引頻度、不動産の売買時期、そして売却時期に応じて個人所得税が課されます。売買時期が早いほど税率は高くなり、逆もまた同様です。

財務省は、不動産の譲渡による個人所得を所有期間に基づいて課税することを提案している - 写真：NGOC HIEN

これは、個人所得税法の代替プロジェクトを構築するという提案に関する財務省の提出書類の中で、非常に新しい内容の 1 つです。

そこで財務省は、投機やバブルを抑制するため、一部の国の例に倣い、保有期間に基づいて不動産の譲渡益に個人所得税を適用することを検討することを提案した。

利益のみに課税

トゥオイ・チェ氏との会談において、トロンティン会計税務コンサルティング会社のグエン・ヴァン・ドゥオック社長は、不動産投機を制限するための解決策が必要だという見解を支持した。しかし、ベトナムの状況では、市場に多くの悪影響を及ぼさないよう、最も合理的な解決策を選択するには、多くの側面を考慮する必要がある。

ドゥオック氏によると、税務当局は通達111号を適用しており、個人が一軒の住宅を所有しているものの、183日間所有権を失っている場合、譲渡時に税金が免除されないと規定している。これは、不動産譲渡における投機や脱税を防ぐための解決策の一つでもある。

しかし、不動産は特殊な商品です。そのため、投機行為を防止するためには、必ずしも所有期間に基づいて不動産取引に課税するという解決策だけでなく、様々な解決策が考えられます。

「不動産譲渡税の本質に立ち返るべきだ。不動産譲渡税は不動産譲渡者が受け取る所得に対する税金であり、課税対象となるには所得がなければならない」とドゥオック氏は述べた。

ドゥオック氏によると、税務当局は以前、譲渡人が売却価格と購入価格の差額の25%、または売却価格の2%のいずれかの方法を選べるように規定していた。しかし、税務当局は後に売却価格の2%の計算方法に全て変更し、損失も課税対象となるケースが多発した。

これまで税務当局はより優れた管理手段を有しており、不動産価格も市場価格に近づいてきました。したがって、不動産譲渡税を実際の所得に基づいて計算する政策を復活させることを検討すべきです。これは、従来のように損失にも課税対象とすることで不平等が生じるのを防ぐ、最善の管理方法です」とドゥオック氏は提言しました。

ベトナム不動産協会のグエン・ヴァン・ディン副会長も同様の見解を示し、所得を得るということは、利益を上げて売却し、国民への公平性を確保するために税金を支払うことを意味すると述べた。税金は、売却価格と購入価格の差額、または売却価格から購入価格を差し引いた金額に基づいて計算され、そこから銀行融資利息などの発生費用が差し引かれる。

多くの国では、不動産投機を抑制するため、不動産取引で得られた利益にのみ課税しています。「利益のみに課税されるべきであることは明らかです。それが税金計算の原則です。その際、購入後数ヶ月以内に売却した場合、売り手が得た利益には高い税率が適用されます。3年、5年、あるいは7年後に売却した場合、税率は低くなります」とディン氏は述べています。

新しいデータを正しく十分に収集する

専門家のグエン・タイ・ソン氏はまた、財務省が提案した計画は、投機や売買による不動産価格の高騰をなくし、真に住宅を必要としている人々が住宅を購入できない状況を改善するための解決策の一つであると述べた。しかし、緊急の事情で不動産を売却せざるを得なくなり、投機家と「分類」されて高額な税金を支払わされるなど、損失を被るケースも存在する。

「私の意見では、様々な側面について協議し、慎重に議論し、検討する必要があります。投機的な行動を抑制するために税制上の手段を用いて投機行動のコストを引き上げようとする場合、ベトナムの状況に適した税率を検討し、高すぎて非現実的な税率を適用すべきではありません」とソン氏は述べた。

経済専門家のヴー・ディン・アン博士は、保有期間が短いほど高い税率を適用することで、理論上は不動産投機や「サーフィン」を抑制できると考えている。「しかし、この解決策はどのように実行されるのでしょうか？管理機関はデータを入手し、売買価格を正確に監視できるのでしょうか？」とアン博士は疑問を呈した。

アン氏によると、不動産市場は単に生活のためだけに購入するのではなく、投機的な要素が必ず存在するということです。不動産投機は実際には短期投資であり、金融​​投資と同様に、不動産の売買は利用のためではなく利益を目的としています。不動産投機は不動産市場において不可欠な重要な要素です。

「この市場は投機的な活動によって活発に動いています。そのため、不動産投機にはその性質と役割に応じて対処する必要があります。不動産投機自体は悪いことではないので、それを根絶する方法を見つけることはできません」とアン氏は述べ、収益のみに焦点を当てるのではなく、この市場の健全な発展を支援するための解決策が必要だと付け加えた。

ポリシーは技術インフラと同期する必要がある

専門家は、販売者が正当な経費を差し引いた後に利益を得た場合には個人所得税を課税すべきだと提言している - 写真：NGOC HIEN

財務省によると、多くの国では不動産投機を抑制するため、不動産取引の頻度や売買時期に応じて、不動産取引による利益に税金を課しています。売買時期が早いほど、税率は高くなります。例えばシンガポールでは、初年度に土地を売買した場合、購入価格の差額に対して100%の税金が課せられます。2年後は50%、3年後は25%となります。

財務省によると、ベトナムで適用する場合、具体的な税率は不動産市場の実情を反映して適切に検討・決定する必要がある。同時に、保有期間に基づく不動産譲渡に対する個人所得税政策の適用は、土地・住宅関連政策の整備、ならびに土地・不動産登記に関する情報技術インフラの整備・整備と同期させる必要がある。

* ダン・フン・ヴォ教授（元天然資源・環境副大臣）：

再び売買の状況を制限する

財務省が提案した、不動産の譲渡所得に所有期間に基づいて課税するという案は、多くの国で導入され、成功を収めています。不動産を購入し、短期間保有してすぐに譲渡する人は、より高い商業価値を持つため、より多くの税金を支払うことになります。

しかし、ベトナム市場では、買い手と売り手が契約上の取引価格を実際の価格よりも低く申告したり、前回の購入価格と次回の販売価格の差がわずかであったりする状況を克服する必要があります。買い手と売り手が契約上で正しい取引価格を申告するよう強制するより強力な手段が必要であり、そうすれば上記の税制措置はベトナムにおいて効果的かつ実現可能となるでしょう。

この政策が適用されれば、転売物件の商業流動性が減少し、住宅購入物件の流動性が増加し、不動産市場の安定化に役立つでしょう。

* トラン・マン・チ氏（ドンタイ不動産会社副社長）：

十分に合理的かつ有効なコストを計算する必要がある

財務省が不動産の譲渡に対して、譲渡価格の2%ではなく、所有期間に基づいて個人所得税を課すという提案は、不動産市場に大きな影響を与えるでしょう。短期間で不動産を売買する投機家は、税率が高すぎると利益が出ないと考えるでしょう。

ただし、所有期間に基づいて税金を計算する方法を適用すると、購入者が利益を得た場合、不動産の譲渡行為に対して個人所得税が課税されます。

当社は銀行を通じた取引を目指しており、税務当局も正確な市場価格に基づいて取引の申告を管理しています。そのため、購入価格と売却価格に関する取引の検査は、取引と請求書に基づいて管轄当局が行います。

買主が短期間で売却するために家や土地を購入する場合、利益、すなわち収入から実際の合理的かつ有効な経費を差し引いたときに支払うべき個人所得税を決定する必要があります。

この場合、利息費用、仲介手数料、その他の正当な費用を利益算定の基礎として計算する必要があります。取引が短期間で行われ、売り手が利益を上げている場合は、より高い税率で税金を計算することが適切です。

現実には、居住用や子どもの資産として住宅を購入したにもかかわらず、病気や借金、転居などやむを得ない事情で、損失を出してでも売却せざるを得ず、それでも個人所得税を支払わなければならないという不合理なケースが多くあります。

出典: https://tuoitre.vn/nguoi-co-nhieu-bat-dong-san-can-nhac-ve-thue-luot-song-20241127223815472.htm