「高級住宅はたくさんあるが、低所得者向けの住宅はまだ少ない。」

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2023年末、国会は不動産市場に大きな影響を与える2つの重要な法案、住宅法と不動産事業法を可決しました。これら2つの新法は、2025年に正式に施行される予定です。

直近では、1月18日の午後、国会はもう一つの重要な法案である土地法案を可決しました。この法律は規制が難しいと考えられており、何度も延期されてきました。

建設省住宅不動産市場管理局長ホアン・ハイ氏は、1月18日午後に開催された不動産市場フォーラムで国会で可決された新法についてコメントし、これらの法律は政策における大きな前進であり、市場、投資家、顧客にプラスの影響を与える多くの規制を伴う重要な法的枠組みの1つとなるだろうと述べた。

高級住宅は多いのですが、低所得者向けの住宅はまだ少ないです。（図1） — 建設省住宅・不動産市場管理局長ホアン・ハイ氏。（写真：建設省）

住宅法と不動産業法について、ハイ氏は、8年を経て両法は基本的にその使命を果たし、不動産市場の発展の原動力となり、多くの重要な成果を達成したと考えている。

しかし、時間の経過とともに、根本的な限界は依然として残っています。変更点については、2023年住宅法には7つの新たな点があり、2023年不動産業法には11の新たな点があり、これらは実務に即しており、法的規制の一貫性と統一性を確保するものと考えられています。

特に、住宅法につきましては、住宅開発戦略の重要な基盤の一つと考えております。

「特に、この法律は、個人が販売する高層住宅やアパートの建設への投資に対し、より厳しい条件を追加しています。これは、人々の生命と財産の安全を確保し、法の抜け穴を回避するためです。これは、特に最近の高層ビルをめぐる事件を受けて、重要な変更点の一つです」とハイ氏は述べた。

社会住宅に関しては、住宅・不動産市場管理局長は、2023年住宅法がベトナムの社会住宅開発戦略を支援するための優れた法的枠組みとなるだろうと断言した。

したがって、2023年の改正住宅法では、承認された省の住宅開発プログラムと計画に従って、省人民委員会が社会住宅の開発に十分な土地を割り当てなければならないことが明確に規定されています。

特別市街地、I 型市街地、II 型市街地、III 型市街地では、政府の規制に基づいて、省人民委員会が、商業住宅建設プロジェクトの投資家が、プロジェクト内の技術的インフラがすでに構築されている土地の一部を社会住宅の建設用に割り当てるか、またはその市街地の商業住宅建設プロジェクトの範囲外の場所で技術的インフラが完成した社会住宅用の土地を割り当てるかを決定します。

社会住宅建設のための技術インフラシステムの構築にすでに投資した土地基金の価値に相当する金額を投資家が支払うケースもあります。

2023年不動産業法の注目すべき新点は11点あり、まずは法律の適用範囲が明確化されたことだ。

新しい点に関して、ホアン・ハイ氏は、不動産が市場に出る前の情報公開に関する新しい側面について詳しく説明しました。

「例えば、情報開示が必要な時期、開示すべき内容、関連文書がすべて含まれています。投資政策の決定、投資政策の承認、不動産プロジェクト投資の承認、管轄の政府機関による土地の割り当てと土地の賃貸に関する決定などです…」とハイ氏は強調した。

ホアン・ハイ氏はまた、過去数年間で不動産関連の法的障害の70％が解決されたことも明らかにした。

2023 年住宅法および 2023 年不動産事業法は 2025 年 1 月 1 日に発効するため、基本的には 2024 年が適切な開始点となります。

ハイ氏は、社会住宅を例に挙げ、計画、価格設定、対象グループ、インセンティブ、土地の割り当て、社会資本の整備といった問題が解決されれば、住宅市場が需給不均衡に陥っている時期に高い供給量を生み出すことができると断言した。

「高級住宅は豊富にあるものの、低所得者向け住宅は依然として不足しています。住宅法の改正が正式に施行されれば、市場は改善する可能性が高いでしょう。2023年には既に改善が見られており、それを上回る日もそう遠くありません」とハイ氏は述べた。

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