8月、カントリーガーデンが流動性問題を抱えているというニュースが報じられて間もなく、38歳の懐蘭さんはすぐに山東省の建設現場を訪れた。そこでは、購入した家がまだ完成していなかった。その光景に、彼女は悲しく思った。
クレーンは停止し、コンクリートの板が膝丈ほどの草むらの中に散乱していた。荒涼とした光景だった。
公務員のトム・チェンさんにとって、かつて中国最大手だった不動産会社が浙江省で家族が補償金を受け取っていたアパートの建設を中止して以来、ホームレスになるのではないかという不安は常に付きまとっていた。
一方、広東省の建設労働者であるフーさんは、2ヶ月間も給料が支払われなかったことを受け、ストライキという最も極端な手段に訴えた。「会社の苦境など気にしない。苦労して稼いだお金を取り戻したい」と彼はブルームバーグに語った。
江蘇省揚州市のカントリーガーデンプロジェクト（写真：ブルームバーグ）。
住宅購入者、労働者、不動産開発業者、そして中国政府は、いずれも長年にわたる経済の飛躍的発展に貢献してきた。
不動産は20年以上にわたり、主要な成長エンジンであり、2019年時点でその価値は52兆ドルに達し、国内総生産（GDP）の25%を占めています。世界中の投資家もこの動きにいち早く乗り出し、1,800億ドル以上を債券に投入しています。
しかし、過去3年間、中国政府は不動産市場の負債への依存度を下げることを決意しており、その結果、市場は「主な生命源」を失う極めて困難な時期に陥った。
カントリーガーデンは好景気の時期には最も目立つ企業の一つですが、市場が低迷すると最も困難な企業の一つでもあります。
同社は最盛期には13万人を雇用し、全米で数万世帯に住宅を提供していました。しかし今、先週期限を迎えた数千万ドルの債券の返済さえままならず、事実上倒産に陥っています。
「大規模な企業の債務不履行に加え、市場全体で売上と価格が下落しており、不動産市場はまだ明るい兆しを見せていない」とナティクシスSAのアジア太平洋地域チーフエコノミスト、アリシア・ガルシア・エレロ氏はブルームバーグに語った。
カントリー・ガーデンは「中国が長年採用してきた不動産市場の融資モデルの犠牲者だ」と彼女は付け加えた。
2019年、広州でのプロジェクトに臨む楊國強会長（中央）（写真：AP通信）。
消えた願望
不動産価格は上がる一方だろうという期待は、何百万人もの中国人の心に深く根付いており、今やその期待が多くの人々のキャリア、家族、希望、将来、そして個人の財政に支障をきたしています。淮蘭も例外ではありません。
中国政府が数十年にわたって存在していた不動産取引に関する多くの規制を撤廃して以来、淮蘭だけでなく、多くの若者や何百万もの世帯にとって、住宅所有は最大のインスピレーションとなっています。そして、カントリーガーデンは、この分野に「参入」した先駆的な企業の一つです。
1992 年に広東省で設立された Country Garden は、プロジェクトの敷地内に高品質の学校、ジムなど、多くのアメニティを統合する戦略により、すぐに市場で最も著名な企業になりました。
創業者の楊國強氏は、プロジェクトごとに独立したサービス管理会社を設立するなど、独自のビジネス手法が他の多くの企業に採用され、広東省のビジネスマンの間で模範となりました。
中国の不動産市場は1998年に完全に商業化されました。3年後、中国は世界貿易機関（WTO）に加盟しました。2005年までに、中国のGDPは2倍以上に増加しました。
急速な経済発展に伴い、建設活動も「爆発的に」増加しました。何百万人もの人々が大都市に押し寄せ、住宅需要が高まりました。畑や空き地は徐々に近代的な新しい都市部へと変化していきました。
カントリーガーデンの収益は2004年から2007年までのわずか3年間で5倍以上に増加し、当時の中国不動産市場で最も収益性の高い企業の1つとなった。
同社は、中国の都市化の傾向が続く中、2008年から2009年にかけての世界的な金融危機さえも乗り越えた。
当時、淮蘭は不動産市場に「暗雲」が立ち込めているとは考えていなかった。国際投資家も同様だった。碧桂園を含む中国の不動産会社が発行した債券は、市場で「人気商品」となった。
1998年に北京で開催された建設展示会の賑やかな様子（写真：ゲッティイメージズ）。
しかし、2015年に中国経済が減速し始め、建設活動は旧市街の改修に重点が置かれるようになった。トム・チェン氏の自宅は取り壊しが予定されていたが、地元政府はカントリー・ガーデン社が2023年に完成予定の6戸のアパートを補償として提供すると約束した。一家は喜んでそれを受け入れた。
過去数十年にわたる中国の急速な成長は、不動産への依存度の高まりを伴ってきました。2020年の調査によると、中国の資産の80%が不動産に投資されています。
過去の投機的な傾向により、住宅価格は多くの若者にとって手の届かない水準まで押し上げられ、富の格差を縮小するという政府の目標を阻害している。高齢化と低出生率は、中国が将来的に住宅供給過剰に直面することを意味している。
実際、中国恒大集団が破産を宣言した2020年後半以降、銀行は不動産開発業者への融資を厳しく制限している。
これは、中央政府が不動産負債の削減を目的として開始した「三線戦略」の結果であり、このセクターの10万社以上の企業が困難な状況に陥った。その後も住宅販売は減少を続け、新型コロナウイルス感染症のパンデミックが追い打ちをかけた。
恒大集団が債務不履行に陥って以来、不動産セクターへの投資は継続的に減少している（写真：ブルームバーグ）。
嵐
2021年5月、カントリーガーデンは淮蘭の故郷である山東省巨野に事業を拡大しました。彼女は、この地域で最も高価なマンションの広告が5つ星の生活を約束する高騰する広告に圧倒されました。
「建物のデザインには本当に感動しました」と懐蘭さんは言った。「本当に自分の家になったと思います。二人の娘にはそれぞれ自分の部屋が与えられます。」
グランドオープンは大盛況で、赤い提灯と大勢の人が集まりました。駐車場が混雑していたため、車での来場は控えるよう勧められたほどでした。プロジェクトのチケットはあっという間に完売しました。
しかし彼女は、その華やかさの裏で流動性問題の嵐が起きているとは予想していなかった。
数か月前、恒大集団が債務不履行に陥った後、中国の2000億ドル規模の不動産債券市場に対する見方は完全に変わった。
信用へのアクセスが制限され、売上が低迷しているため、最も健全な企業でさえ衰退しつつある。
カントリーガーデンも例外ではありません。中国では「国営」不動産会社ですが、長年続けてきた中小都市への注力戦略は、ついに裏目に出ました。これらの地域の住宅購入者の心理は大都市よりも動揺しやすく、住宅販売は「悲惨なほど」落ち込んでいます。
カントリー・ガーデンは、流動性を高めるために、不動産販売を割引価格で国有物件に結び付けるよう広東省政府に要請しなければならなかった。
しかし、同社の事業は市場の動向に逆らうことはできなかった。ピーク時には、カントリーガーデンが所有する物件を含む、全国100都市で320件以上の未完成プロジェクトに対する住宅ローンの支払いを多くの住宅購入者が拒否した。
10月、中国の住宅価格は7年ぶりの急速な下落を記録した。中央政府は16項目の支援策を打ち出さざるを得なかったが、手遅れと判断された。
カントリー・ガーデンの楊会長は、従業員を安心させるために1時間にわたるスピーチを行い、「トンネルの出口に光が見えた」と述べました。これは本当でしょうか？
2023年9月、広東省河源市のカントリーガーデンプロジェクトの眺め。(写真：ブルームバーグ)
痛みはまだ終わっていない
カントリーガーデンの9月の売上高は、前年同期比で81%減少しました。残念なことに、同グループの売上高は、今年の最初の8ヶ月間で同業他社の2倍の速さで減少しました。
ブルームバーグ億万長者指数によれば、かつては中国で最も裕福な女性だった創業者楊國強氏の娘、楊慧燕氏の資産は、86％減少してわずか46億ドルになったという。
傅さんにとって、カントリーガーデンのような大企業が従業員に十分な給料を払えないという事実は受け入れ難い。彼は1万元の未払い賃金が支払われる日を待ち焦がれている。そして、それが叶ったらすぐに故郷の桂州へ戻るつもりだ。
「私の故郷の多くの人はもう働きに出たくないと思っています。私も同じです」とフーさんは語った。
傅さん、懐藍さん、陳さんのような話は中国では珍しくない。中国版TikTok「抖音（ドウイン）」では、建設作業員や住宅購入者が、政府に対し、碧桂園に未完了のプロジェクトを再開させ、労働者の賃金を支払うよう求める動画を投稿している。
彼らの多くは企業本部の外にデモ行進したが、「無力」だった。
「大手不動産会社が倒産したり債務不履行に陥ったりすれば、銀行や関係者に直接影響を及ぼし、特に経済の負のスパイラルを生み出すだろう」とケンブリッジ・ジャッジ経済学院のクリストファー・マーキス教授は述べた。
多くの人にとって本当のマイホームを持つという夢は、すぐには実現しないだろう（写真：ブルームバーグ）。
危機による痛みは広がり続けている。政府は、現在の困難な状況にもかかわらず、不動産会社の保護にほとんど関心を示していない。ブルームバーグの統計によると、10月末時点で、中国の不動産会社の発行済み債券の50％以上にあたる約1,000億ドルが債務不履行に陥るか、債務再編を余儀なくされている。
これにより、パシフィック・インベストメント・マネジメントやフィデリティ・インターナショナルなどの大手ファンドを含む投資家の信頼が損なわれている。香港の裁判所の判決によれば、恒大集団は債務返済のために資産を売却しなければならない可能性もある。
不動産危機によって地方政府の歳入も急落し、同地区の学校の中には教師への給与さえ払えないところもあるとチェン氏は語った。
一方、懐蘭さんは今年初めに職を失い、毎月の住宅ローンの支払いが負担になった。購入契約を交わした家は、価格が4分の1に下落した。売却しようとしても、買い手を見つけるのは至難の業だ。
「娘に新居に引っ越す時に聞かれたとき、どう答えていいのか分からなかったんです」と彼女は悲しそうに言った。「もしもう一度チャンスがあったら、カントリーガーデンのような大手不動産会社でさえ、どんな不動産会社も完全には信用しないと思います」
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