人々のための住宅ソリューションに関連する健全な不動産市場を管理および発展させます。

政治局員で首相のファム・ミン・チン氏は、ラオカイ省の社会住宅建設に携わる労働者を激励し、贈り物を贈った。写真：VNA

1 - 不動産および不動産市場は、住宅問題に加えて、産業用不動産制度（輸出加工区、工業団地・クラスター、工場など）、賃貸オフィスなどを含む広い概念です。ここで言う不動産は、住宅用不動産、土地、市街地、観光などに限定されます。

人口が多く（現在約1億人）、インフラシステム、特に交通インフラ（高速道路、空港など）への投資が進み、都市化が急速に進み、人々の収入が増加し、経済の開放度も高いことから、我が国では住宅や宿泊施設、リゾート、医療などに対する需要が非常に高まっています。居住地や人口分布の特徴、収入水準、人々の心理、一部の外国人の懸念などが、不動産、特に住宅、オフィスビル、リゾートなどの構造や仕組みに大きな影響を与えています。

近年、不動産市場の発展を促進するためのメカニズムと政策のシステムがますます整備され、経済の開放度が高く、統合のレベルがますます深まるにつれて、我が国の不動産市場は力強く発展し、多くの重要な成果を達成しました（2023年末までに一人当たりの平均住宅面積は約27.8平方メートルに達し、不動産市場の成長率は常に15％以上と高く、年間予算の貢献は常に11％を超えています、...工業用不動産を除く不動産市場の価値は約数千億ドルです） ^（1） 。投資と開発を通じて、不動産市場には多くの大規模で評判の良い企業が誕生しました。同期ユーティリティを備えた多くの文明的で近代的な都市エリア、多くの地域および国際標準のリゾートを形成します...

しかし、達成された結果の他に、不動産市場には次のようないくつかの制限がまだ残っています。

まず、地域間・地方間の無理な不動産投資による需要と供給の不均衡により、不動産商品の地方的な不足や過剰が生じます。不動産商品は主に土地（一部計画地、郊外、交通機関隣接地など）、別荘、都市部の高額マンション、リゾートなどです。不動産の供給は低価格で、実際のニーズに適しています。 大多数の人々は依然として、社会住宅や低価格住宅など、特に人々に適した分野を創造する能力が不足しており、多くの困難に直面しています。建設省の統計によれば、2023年までに多くの不動産セグメントが予測を上回る見込みです。 2025年までに、労働者の最大57%が公営住宅または商業住宅を借りるか購入する必要があり、そのうちこのグループの労働者のほぼ半数が公営住宅を必要としています。

第二に、不動産プロジェクトの実施手続きは多くの場所で依然として複雑、形式的、かつ煩雑です。あえて決めようとせず、あえて実行しようとせず、多くの場所で何度も意見を求める（特に計画問題、投資方針、土地の割り当て、土地の価格設定など）というメンタリティがあります。一部の地方では依然として行政手続き・行政レベルとしてプロジェクトに関する党委員会常務委員会の意見を求めており、投資家に多くの懸念を引き起こしている。検査の結論、監査、インシデント、ケースなどに関連する多くのプロジェクトは、同期して、完全に、明確な手順で実施することができません。

第三に、一部の大型プロジェクトにおいて、大規模な債券発行による資金動員、資本拠出による投資協力、十分な条件のない不動産取引などの状況が市場の健全性に影響を与え、プロジェクトの実施が遅れると投資家の心理的不安定を引き起こしている（現在、多くの小投資家が大手不動産企業に、期限前に資本の撤退や協力の終了を求める状況がある）。

第四に、不動産価格と取引は異常な変動をします。価格が急騰し、大騒ぎになり、熱狂的な盛り上がりを見せる時期もあれば、不動産市場が静まり、取引が制限される時期もあります。市場には、建設後に売却が困難で流動性が低いプロジェクトが多くありますが、一方で、現地で価格高騰が起きているプロジェクトもあります。多くのプロジェクトは実施されていません。仮想オークションを通じて高価格を作り出して市場を操作し、需給バランスを歪め、建設投資管理（用地整地補償、社会的投資圧力など）に影響を及ぼす現象があります。

上記の状況の原因は、主に以下の問題によるものです。

まず、一般的な計画、特に都市計画、土地、プロジェクトに関する情報は不完全で、タイムリーではなく、透明性に欠けており、それが憶測、自発性、運動を招き、群衆心理を刺激します。

第二に、不動産投資家の心理は主に投機的かつ蓄積的であり、市場を歪めています。個人投資家の多くはすでに住宅事情が整っている人々であり、中には貯蓄や高収入を得ている人々もいるため、実際の需要が市場に誤って反映されている。

第三に、不動産プロジェクトの投資家の中には、要件に比べて容量を保証しない人もいます。不動産仲介業者である企業、団体、個人が連携して仮想的な需要と供給を作り出し、価格をつり上げ、価格をつり上げ、利益を上げるために往復取引を行っています。

第4に、一部の不動産プロジェクトの実施が遅く、完成しないまま何年も経過し、多くのプロジェクト所有者が変わり、多くの法的規制の対象となり、手順の実施（特に投資政策の承認/調整手順、ビルド・トランスファー（BT）形式の協力メカニズム、土地の割り当て問題、土地使用料の計算など）で多くの困難に直面しており、不動産の供給に影響を与え、市場の安定性に影響を与えています。

第五に、住宅や不動産に対する国家管理は依然として限られており、仕組み、政策、規制制度はやや不十分で、実際の状況に追いついていない。一部の地方自治体では、適切な管理措置を講じるのに十分な状況をまだ把握できていない。

バクニン省イエンフォン郡ヴィグラセラ社会住宅プロジェクトの労働者用住宅エリア_写真：VNA

2 - 不動産市場は経済の大きな市場であり、メカニズム、政策、計画問題、インフラ、信用、社会心理など、多くの要因の影響を受けます。今後の住宅と不動産の需要は変化するため、実際のデータを把握し、各アパート/戸建て住宅/別荘と全体的な共用スペースの量、面積規模、品質に関する要件を確保する必要があります。建設と運営には、ユーティリティの改善と科学技術の強力な応用が必要です。したがって、状況やトレンドに適した同期アプローチが必要です。

まず、開発の観点から、経済の発展と、国民に完全かつ適切な住宅を提供する責任に伴う社会目標の達成において、不動産市場が果たす重要な役割を継続的に確認する必要があります。社会住宅の問題は、健全で効果的かつ持続可能な不動産市場を発展させるという理念の中核として考えられなければなりません。

第二に、状態管理におけるいくつかの解決策としては次のようなものが考えられます。

スケジュールが遅れている、または手順やリソースの面で困難に直面している不動産プロジェクトを重点的に見直し、解決策を見つけ、投資と建設を支援して、住宅が早く完成し、購入者に引き渡されるようにします（スケジュールどおりに引き渡されないこと、当事者間の紛争、住宅ローンの不履行、不良債権の形成などにより、住宅購入者が住宅ローンの支払いを大量に停止する状況を回避する）。長期的には、各フェーズで不動産の需給バランスを取り、投資計画を管理し、投資を許可し、信用を調整し、特に実際の需要があるセグメント（社会住宅、低価格の商業住宅など）をターゲットにして、プロジェクト実施の進捗状況を評価する必要があります。人々の安全を確保し、住宅の質を高め、都市景観を創造し、土地を経済的に活用するために、古いアパートの改修や再建には十分な評価、適切なメカニズムと政策、適切で説得力のある方法が必要です。現在、全国には2,500棟を超える古いマンションがあり、そのうちハノイとホーチミン市だけでも2,000棟以上あるが、改修や建て替え率はわずか1％程度にとどまり、多くの古い建物は安全性に問題があるリスクが高い。

土地使用権市場（特に郊外地域、交通システムが建設済みまたは建設予定の地域）を効果的に管理し、ハノイとホーチミン市で最近発生した、仮想価格が生み出されて地域の熱狂を引き起こし、市場を歪め、補償、用地取得、移住、投資環境に悪影響を与える現象を徹底的に解決します。

特別なタイプの住宅を開発し、脆弱なグループ（自然災害が発生しやすい、または頻繁に影響を受ける地域の人々）に配慮し、仮設住宅、老朽化し​​た住宅、自然災害の予防と管理の要件を満たさない住宅の排除に重点を置き、新しい住宅地を建設するためのリソースを割り当てます。建設省が定めた基準による地方統計によると、62/63省市で新築住宅106,967戸、修繕済み住宅46,914戸を含む、支援が必要な仮設住宅および老朽住宅の数は153,881戸に上る。実際、2024年の嵐第3号の結果をまとめると、住宅地計画、住宅建設、警報などに多くの問題が見られます。

実需不動産創造投資（実現能力のある実プロジェクト向け融資）や住宅ローンの効率化を図る方向で、不動産融資を効果的に管理します。実際、国立銀行の統計では、不動産事業活動に対する信用の伸びが経済全体の一般的な信用の伸びよりもはるかに高いことが常に示されています。所管当局は状況を十分に把握し、金融市場と不動産市場の関係の改善と合理的な解決に注力する必要がある（現在、不動産プロジェクトに投入された資金と信用の実際のデータは、資本拠出、投資協力、不動産事業の将来の製品を分割するなどの形で人々から動員された資金の額は言うまでもなく、十分かつ正確に把握できていない）。

企業の不動産債券の発行、資金の動員、使用については、効率性と適正な目的を確保するために管理・監督する必要がある。国立銀行は、完成見込みが高く、市場の需要に適した製品であるプロジェクトに対する信用の質をサポートし、改善するために、不動産信用を管理するための合理的な措置を継続しています。国家銀行のデータによると、2024年5月31日時点の不動産信用残高は過去最高の3,019兆ドンを超え、経済全体の未払い債務の21.51％を占めた。そのうち、自己使用目的の融資が総債務残高の約60％を占め、不動産業向け融資が総債務残高の約40％を占めております。

地方自治体は、計画作業の迅速化と品質の確保、特に都市計画の計画実施の適切な管理、住宅建設区域の明確な定義、観光開発区域の計画などに重点を置いています。住宅開発目標は、具体的な計画に従ったプログラムやプロジェクトとともに、短期および長期の地方の社会経済開発目標に含める必要があります。既存の計画に従った都市部や農村部の住宅に加えて、遠隔地、自然災害、暴風雨、洪水、地滑りなどによる被害が深刻な地域や地方の人々の住宅にも十分な配慮を払う必要がある。

住宅・不動産開発は、合理的かつ実現可能な都市空間の配置と便利な交通の接続の向上と結びついていなければなりません。緑地、公園、湖、公共事業などを通じて都市の質を向上させます。社会住宅部門には、人々の支払い能力と銀行の信用支援能力に適した、タイムリーで低コストの供給を生み出すための画期的なメカニズムが必要です。これは、労働者階級、都市部の低所得者層、遠隔地の人々、自然災害、暴風雨、洪水などの被害が深刻な地域に関係するため、政治的、経済的、社会的に大きな意義を持つ問題です。

土地、計画、都市地域、建設投資、不動産事業の分野における行政手続きの改革を継続します。 2024年土地法に基づいて地方の新しい土地価格表を作成し、現実に即したものにし、投機や価格の高騰を回避します。不動産に関する情報の透明性、公開性、アクセス性の向上。土地・不動産事業に関する法律違反、特に不動産投機、資金動員と濫用、詐欺、私利を目的とした価格高騰などに対する管理、監督、検査、厳格な対応を強化する。

不動産市場、特に住宅の開発と管理における他国の経験を研究し、応用における優れた実践例と実現可能な経験を見つけます（住宅価格に影響を与える要因、不動産バブルの問題、信用と不動産のバランスなど、研究対象国での成功モデルはベトナムでは適切/不適切な点があるなど）。

障害を取り除き健全な不動産市場を発展させるための仕組みと政策の見直しと改善を継続します。政府は、住宅法の改正および補足に関する法律、不動産事業法の改正および補足に関する法律、土地法、税制、不動産信用などの規制を指導する法令を完成させる必要がある。また、適格な商業住宅の一部を社会住宅に転換する仕組みを開発する必要がある。

検査や監査の結論、有効な判断などを実施するための効果的な措置を早急に講じ、取引のための不動産の合法的な供給源を創出する（特にハノイ、ホーチミン市、ダナン市、カインホア省、クアンニン省、ドンナイ省、ビントゥアン省などの大都市や観光産業の発展が著しい地域）。

第三に、不動産市場の状況を明確に把握するためのコミュニケーションソリューションを実装し、市場に悪影響を与える行動につながりやすい不動産投資およびビジネスに関する情報不足を制限します。

------------------

（１）ベトナム統計総局：2023年人口生活水準調査結果に関するプレスリリース、 https://www.gso.gov.vn/tin-tuc-thong-ke/2024/04/thong-cao-bao-chi-ket-qua-khao-sat-muc-song-dan-cu-nam-2023/

出典: https://tapchicongsan.org.vn/web/guest/kinh-te/-/2018/1075802/quan-ly%2C-phat-trien-lanh-manh-thi-truong-bat-dong-san-gan-voi-giai-quyet-nha-o-cho-nguoi-dan.aspx