投資家たちはVRG株に対して警戒感を示している。

2025年4月初旬の急激な調整により産業用不動産株が全面的に急落した後、株式市場は急速に力強く回復し、継続的に最高値を更新しました。

しかし、サイゴンVRGインベストメント・カンパニー（銘柄コードSIP）の株価は逆方向に動いており、200日移動平均線（MA200）を下回って推移しています。これは、下落トレンドが依然として優勢であることを示しています。

7月24日から11月11日まで、SIP株価は1株あたり68,400ドンから54,300ドンへと20.6%下落しました。2025年初頭から計算すると、最高値の79,020ドン（3月26日）と比較して31.3%の下落となります。

SSI証券のデータによると、この銘柄の現在の株価収益率（PER）は10.61倍で、業界平均の17.81倍を大幅に下回っています。2018年から2023年にかけて、株価は7.03倍から27.41倍の間で変動しており、現在は大幅な割安水準にあることが示唆されています。

サイゴンVRGインベストメントの業績は好調を維持しているにもかかわらず、株価は全体的なトレンドに逆行する動きを見せました。2024年の収益は7兆780億ドンに達し、同時期と比較して安定した成長を示しました。このうち、電気、水道、その他のユーティリティサービスの提供は総収益の90.7%を占め、インフラ整備後の土地賃貸収入はわずか3,890億ドンで、全体の5%にとどまりました。この構造は2025年の最初の9ヶ月間も続き、ユーティリティ収入は5兆6,170億ドン（89.1%）、土地賃貸収入はわずか3,100億ドン（4.9%）にとどまりました。

サイゴンVRGインベストメントは工業用不動産開発に重点を置いているものの、収益構造はより安定的なキャッシュフローを生み出すユーティリティ事業に大きく依存しています。同社は、工業団地内の土地を賃借する数千の企業に対し、電力、水道、廃棄物処理、インフラ運営サービスを提供しています。これは毎年継続的に発生する収益源であり、長期的なキャッシュフローの優位性を生み出しています。

一方、工業用地リース事業は、特殊な会計処理方法により収益が低調に推移しました。サイゴンVRGインベストメントは、収益を一括計上するのではなく、土地リース期間に相当する50年間にわたって配分することを選択しました。これは長期契約の性質を正確に反映していますが、通常、契約総額を一括計上する類似企業と比較すると、短期財務諸表の印象は劣ります。

2024年末現在、ドンナム、レミンスアン3、フックドンの3つの工業団地の工場稼働率は95.13%に達しています。工業用地については、フックドン（Aエリア）が96%、ドンナムが89%、フックドン（Bエリア）が24%（残685.28ヘクタール）にとどまっています。フックドン第2期は43%（残290.95ヘクタール）、第3期は未開発（残394.33ヘクタール）、レミンスアン3は32%（残106.06ヘクタール）、ロックアン・ビンソンは67%（残117.46ヘクタール）となっています。これは、今後数年間、同社の賃貸事業において依然として大きな拡大余地があることを示しています。

潜在的な土地資源を保有するだけでなく、同社は強固な財務基盤も備えています。2025年9月30日現在、サイゴンVRGインベストメントは5兆9,130億ドンの現金を保有しており、これは総資産の20.8%を占めています。また、12兆8,225億ドンの未収長期収益（前受土地賃料）を計上しており、これは総資本の45.1%を占めています。これは今後数年間で徐々に計上される重要な準備金です。

KB証券ベトナムによると、サイゴンVRGインベストメントは現在、法的手続きを完了した約1,189ヘクタールの土地を所有しており、土地の整地率は78%に達しています。同社は2025年から2026年にかけて、年間50～60ヘクタールの賃貸契約を締結し、既存顧客へのアメニティ提供による安定したキャッシュフローを維持していく予定です。

しかしながら、世界貿易の状況を鑑みると、短期的な見通しは依然として厳しい状況にあります。特に、近年大きな変化を遂げている電子部品・機器、AI、半導体といったハイテク産業において、相互関税政策によって外国直接投資（FDI）誘致の障壁が高まっていることが挙げられます。これは、サイゴンVRGインベストメントの顧客獲得能力に間接的に競争圧力をかけています。そのため、2025年後半および2026年には、サイゴンVRGインベストメントの賃貸面積は2024年と比較して減速すると予測されています。

しかしながら、非常に防御的なビジネスモデル、工業団地のアメニティからの安定したキャッシュフロー、そして大規模でクリーンな土地の保有により、サイゴン VRG インベストメントは長期的に持続可能な成長を維持できる可能性を秘めた企業となっています。

出典: https://baodautu.vn/tam-ly-de-chung-cua-nha-dau-tu-voi-co-phieu-cua-vrg-d439085.html