土地市場は年末に回復の波を迎える

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徐々に明るい兆しが見え始めています。

ベトナムの不動産市場は困難な時期を経て、2023年第3四半期から多くの明るい兆候を見せ始めました。ベトナム不動産ブローカー協会（VARS）のグエン・ヴァン・ディン会長は、不動産市場は回復の兆しを見せており、投資家の信頼も徐々に高まっていると述べました。

VARSの統計によると、市場における不動産取引件数は第1四半期に約3,000件、第2四半期に約4,000件、第3四半期に約6,000件に達し、取引状況は回復の兆しを見せています。四半期ごとに取引件数が増加していることは、市場の回復がより明るい兆しを見せていることを示しています。

川沿いの地域の土地市場は年末に回復しました（図1）。 — 工業地帯周辺の土地区画は投資家の関心を集めている。

ディン氏によると、取引量は以前より減少しているものの（四半期あたり5万件の取引に達する）、それは市場の改善努力を反映したものでもあり、その後の各四半期は前四半期と比較して増加を示しているという。

特に、20億～30億ドンの価格の権利証書付き土地区画と商業用不動産は、インフラ投資のある地域や工業団地に隣接する地域で特に、2023年第3四半期に取引が大幅に増加し、販売価格は前四半期と比較して5～7％上昇しました。

Batdongsan.com.vnの戦略ディレクター、レ・バオ・ロン氏は、「現在、多くの地域で土地は大多数の投資家が購入できる価格になっています。そのため、この時期と価格帯で土地を購入し、余剰資金を持つ投資家は、中長期的に大きな利益を得るチャンスがあります」と述べています。

さらに、土地区画セグメントは底打ちの兆しを見せており、特にハノイ周辺地域では競売物件が底入れの兆しを見せています。具体的には、20億～30億ドン程度の区画は70～80%の吸収率を達成し、競売価格は開始価格より約5%高くなっています。これらの区画は、1区画あたり3,000万～5,000万ドンの利益率ですぐに転売できます。この傾向は、バクザン省やフンイエン省などの省で最も顕著です。

実際、ベトナム不動産ブローカー協会（VARS）の市場調査タスクフォースの情報によると、多くの投資家が大都市郊外の土地を「探し始めている」ことが示されています。これらの地域はインフラ整備が進み、都市化率も高く、価格も非常に「割安」で、将来の成長の可能性も高いと考えられています。この状況について、グエン・ヴァン・ディン氏は、市場が徐々に回復する中で、土地区画セグメント、特にバクニン、ハイフォン、クアンニンといった、インフラ投資が充実し経済が安定している明るい成長見通しを持つ市場の土地区画が、投資家の注目を集めるだろうと述べました。

記者の観察によれば、フンイエン省、バクザン省、バクニン省など、現在建設中の首都圏環状4号線沿いの一部の地域では、土地区画の需要が増加し始めていることもわかった。需要はまだ本格的に爆発的に増加しているわけではないが、地方の土地区画への買い手が戻ってくることで、このセグメントは予想よりも早く回復すると予想される。

上記の要因に加え、政府、省庁、地方自治体が企業やプロジェクトへの困難を解消すべく尽力してきたおかげで、不動産市場はより好調な展開を見せています。特に、公共投資の加速は、主要道路沿いの土地取引の需要を押し上げており、今後もその傾向が続くと予想されます。

最近、政府は建設省が国有管理する複数の法令を改正・補足する政令35/2023/ND-CPを公布しました。特筆すべきは、政令35/2023により、省人民委員会は、関連法規に従い、建設省の意見を求めることなく、土地の分割・売却が許可される区域を決定できるようになったことです。その結果、多くの地方自治体で、困窮者のための土地分割プロセスが「解放」されました。

第4四半期のハノイ周辺の市場に対する期待は高まっています。

VARSは、今後の不動産市場を予測し、特にバクザン省、バクニン省、フンイエン省など、土地資源、計画、インフラ、投資政策に優位性を持つ省や都市では、吸収力の違いにより、市場の回復プロセスはセグメントや地域ごとに確実に差別化され続けると考えています。

川沿いの地域の土地市場は年末に回復しました（図2）。 — バクニン省ドンイエン地域の土地区画プロジェクトが投資家の注目を集めている。

専門家は、投資家の信頼が回復すれば、近い将来、安価な資金が土地区画に流入する可能性があると予測しています。投資家にリターンをもたらす、高品質で基準を満たした商品が優先されるでしょう。投資家は、インフラが整備され、経済が安定し、収益性が保証された地域に注目するでしょう。特に、工業団地周辺の土地は、投資家にとって非常に有望で魅力的な投資対象と考えられています。

バクザン省のイエンドゥン地区では、50区画の土地に対して500件の応募があり、活発な入札が行われている。年初から18回の入札が行われ、合計374区画の土地が対象となっている。入札対象となった物件のほとんどは、既に工場が建設され、完成が近づいているイエンルー工業団地に近いという好立地にあるという利点がある。

バクニン省市場は、交通インフラ、産業、サービス、そして計画的な省開発といった豊富な潜在力を有しており、不動産、特に市街地指定地域の土地は投資家を惹きつけ、1平方メートルあたり2,500万～3,000万ドンの価格に達しています。例えば、トゥアンタンやドンイエンといった地域では、100平方メートルの土地が25億ドンで投資家に購入されています。バクニン省は、主要プロジェクトの確実な実施により、近い将来、不動産市場の回復と成長を後押しすると期待されています。

Batdongsan.com.vnによると、バクニン、バクザン、フンイエンの3つの市場は現在、ハノイへの近接性、整備されたインフラ、そして工業団地の活発な開発と形成により、不動産市場の活況を牽引する潜在力を見せています。これらの3つの市場では、工業団地周辺の土地価格は1平方メートルあたり2,500万ドンから3,000万ドン以上に上昇する可能性があり、この傾向は大規模工場が立ち並ぶ工業団地からわずか5～10分圏内の土地プロジェクトで特に顕著です。

最近のセミナーで、カン・ヴァン・ルック博士は、年末は投資に適した時期であるものの、自然条件、接続された交通システム、工業団地が投資を誘致する分野を考慮して、主要経済地域の工業団地の近くにあるプロジェクトを選択する必要があることを示唆しました。住宅地の近くにあるプロジェクトは入居率を高め、価格上昇の可能性を高めます。

さらに、選択する際には、投資家は法的問題や、その場所が工業団地へのアクセスに便利かどうかを考慮する必要があります。これは、土地区画の流動性を高めるのに役立ちます。

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