不動産信用：法的問題と住宅購入者の信頼の低下により困難

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ANTD.VN - 不動産プロジェクトのトラブルの最大70%は法的問題に関連しており、融資の実行に障害を引き起こしている。一方、住宅購入者の信頼感の低下も、不動産消費者信用に対する需要の低下につながっています。

不動産信用は依然として力強く増加している

2023年11月13日、ハノイでベトナム国家銀行（SBV）は建設省と連携し、不動産および社会住宅開発向け融資に関する会議を開催した。

ベトナム国家銀行のトップによると、2023年初頭から、銀行業界は困難を解消し、顧客の信用資本へのアクセスを改善するための解決策を断固として実施してきた。 2023年10月31日現在、経済への信用は1,280億VNDを超え、2022年末と比較して7.39％増加しました。

不動産部門については、国立銀行は、信用機関に対し、低価格の商業住宅、社会住宅、労働者向け住宅の分野に資本を集中するよう奨励しています。同時に、不動産事業分野の信用リスクを管理し、不動産市場の健全かつ持続可能な発展を促進します。

2023年9月30日までに、信用機関の不動産部門に対する総未払い信用残高は27億4000万ドンに達し、2022年12月31日と比較して6.04％増加し、経済に対する総未払い債務の21.46％を占める。そのうち、消費・自家用目的の不動産信用が64％を占め、不動産事業活動のための未払いローンが未払い不動産信用の36％を占めています。

しかし、今年最初の9か月間では、不動産業向け信用の伸び率は一般信用の伸び率や前年同期を上回った。これは、不動産市場の困難や障害を取り除く政府、銀行部門、省庁、支部、地方自治体による解決策と努力が徐々に効果を上げていることを示しています。

Lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước thông tin về tín dụng bất động sản

国立銀行のリーダーが不動産融資について情報提供

会議において、企業や銀行の代表者は、現在、不動産市場は依然として多くの困難と課題に直面しており、土地、計画、建設投資に関する法的手続き制度の問題（不動産プロジェクトの問題の最大70％を占める）など、長年にわたる多くの問題と障害があると述べた。

ベトナム不動産協会副会長グエン・ヴァン・ディン氏によると、政府と省庁は最近、法的問題を断固として解決したが、市場を押し上げる力が足りず、新たな不動産供給につながっていないという。「全国で解決を待っているプロジェクトは1,200件あり、そのうち約500件は検討中だが、残りの800件はまだ待機中だ」とディン氏は述べた。

それに加えて、セグメント間の需要と供給の不均衡があり、高級住宅や別荘が過剰である一方で、社会住宅や低価格住宅は依然として限られています。一部のセグメントでは市場需要が急激に減少しています。

企業の財務力は依然として限られており、主に融資、債券、住宅購入者からの資金調達などの外部資本源に依存しています。その他の資本動員チャネルは実際には効果的ではなく、特に資本市場（社債市場、株式市場）はいくつかの問題を抱えており、経済に中長期の資本を提供する役割に見合った発展をしていない。住宅価格は多くの人々の経済力や収入に比べて高いです...

住宅価格は高止まり、住宅購入者の信頼感は低下

信用に関しても、企業からは銀行に対し、貸出金利のさらなる引き下げ、信用限度額の拡大、融資期間の延長、手続きの簡素化、承認時間の短縮、債務再編期間の延長、不動産以外の担保（株など）の受け入れなどを求める意見が多数出された。

銀行は不動産融資の付与についても困難を指摘している。多額の不動産負債を抱える多くの銀行の頭取らも、市場の供給不足を引き起こす主な原因はプロジェクトの法的問題だと述べた。

特に、現在の住宅価格の高騰により住宅ローンの需要も減少しています。「投資家と住宅購入者双方にとって、貸出金利は約2.5%低下しましたが、不動産価格の下落幅はごくわずかで、住宅購入者にとって好ましい状況ではありません。不動産取引は主に売買を目的としており、バブルや不動産信用リスクを引き起こす可能性があります」と、ベトコムバンクのグエン・タン・トゥン総裁は述べています。

それだけでなく、ベトコンバンクの幹部らは、顧客の信頼が低いときに不動産消費者信用の需要が急激に減少したという事実も指摘した。「ベトコムバンクは個人顧客基盤が非常に好調に成長しています。銀行が継続的に金利を引き下げ、住宅ローンが大幅に減少しているにもかかわらず、個人顧客は多額の預金をしています。その理由は、顧客が不動産市場への信頼を失い、住宅価格がさらに下落するのを待っているからです」とトゥン氏は述べた。

BIDV側では、ゼネラル・ディレクターのレ・ゴック・ラム氏も、不動産消費者信用の増加が非常に緩やかであるという事実を指摘した。 10月末までにBIDVの信用伸び率は8.1％となり、国立銀行が割り当てた計画の60％にしか達しなかった。不動産負債は約9％増加し、総負債の約18％を占めました。その中で、消費者の不動産負債は毎年約 20% 増加しているのに対し、わずか約 4% と非常にゆっくりと増加しています。

BIDVは預金金利と貸出金利を10倍に引き下げ、貸出金利は以前と比べて20%以上低下しました。社会住宅パッケージへの融資は積極的に行われていますが、これまでのところ承認されたのは3,850億ドンにとどまり、実際に支払われたのは250億ドン以上です。

さらに、当社は非常に競争力のある金利で低コストの商業住宅ローンパッケージを発行します。しかし、このプロジェクトには多くの法的問題があります。「昨年以来、BIDVは約26兆円を承認したが、実際に支出したのは8兆円のみで、残りの1万8千円は法的手続きによる支出を待っている」とレ・ゴック・ラム氏は述べた。

金利に関しては、銀行は金利が大幅に低下したと述べた。中長期ローンの場合、銀行は預金金利が下がったときに3～6か月ごとに金利を再評価し、調整します。

さらに、融資金利も銀行の能力に適しており、資本構成が安く、不動産融資の不良債権もありません...

「中長期金利は約9～10%で、世界市場と比較して非常に低い水準です。基本的に、融資額は銀行の損益分岐点に達しており、これを下げるには時間がかかるでしょう。銀行が資本コストを削減できるまでには時間がかかるでしょう」と、MBのゼネラル・ディレクター、ファム・ヌー・アン氏は述べた。

銀行は、融資審査手続きが複雑かつ長期にわたることについて、主にプロジェクトに関する法的問題が原因だと述べた。

「銀行はリスクの高いビジネスです。大きなリスクがある場合、銀行はより綿密に評価する必要があります。企業もまた、正確で透明性のある財務情報を提供する必要があります。企業が銀行に最良の数字を提供する一方で、銀行にとって困難な状況に陥ることもあります。私たちは不動産融資の引き締め策は講じていませんが、個人向け融資については対象を拡大しています」とファム・ヌー・アン氏は述べた。

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