法律では、商業住宅プロジェクトの投資家は、土地資金の20%を社会住宅用に留保するか、別の土地資金を調達するか、現金で支払う必要があると規定されています。しかし、ホーチミン市は実施基準の策定をまだ検討中です。
法律では、商業住宅プロジェクトの投資家は、土地資金の20%を社会住宅用に留保するか、別の土地資金を調達するか、現金で支払う必要があると規定されています。しかし、ホーチミン市は実施基準の策定をまだ検討中です。
商業プロジェクトにおける社会住宅開発のための土地基金の規制に関する政策が何度も変更された後、2023年の住宅法では、省人民委員会が住宅開発プログラムと計画に記載されているニーズに応じて、独立した社会住宅を開発するための土地基金、商業住宅プロジェクトにおける社会住宅の建設のための土地基金など、社会住宅開発に十分な土地基金を割り当てなければならないと規定されています。
この法律では、商業住宅建設投資プロジェクトの投資家は、プロジェクト内の住宅用地の一部を留保するか、他の場所に土地基金を手配するか、社会住宅を建設するための技術インフラシステムの構築に投資した土地基金の価値に相当する金銭を支払わなければならないとも規定されている。
社会住宅の開発および管理に関する政令第100/2024号では、義務履行区域を商業住宅プロジェクトの総敷地面積の20%と定めています。上記の3つの形式のいずれかの決定は、省人民委員会によって審議されます。
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| ITPCと建設局が主催した第253回企業とホーチミン市政府との対話会議。写真：Trong Tin氏 |
「現行の規制ははるかに柔軟化しており、特に政令第100/2024号では、商業住宅プロジェクトは社会住宅開発のために土地を確保しなければならないという規定はなくなりました」と、サイゴン9社のグエン・ヴァン・ドイ社長は、11月15日にITPCと建設局が主催した企業とホーチミン市政府との第253回対話会議で述べた。
しかし、ホーチミン市の商業住宅プロジェクトは、社会住宅開発のための土地の割り当ての問題で依然として行き詰まっていると彼は述べた。
土井氏は、市が企業に対し、3種類の社会住宅供給義務の中からいずれかを選択するための基準を策定しようとしていると理解していると述べた。土井氏を含む他の企業も、市人民委員会による基準の発表を待っている。
会議において、土井氏は解決策を提案した。土地基金の20%を社会住宅に充てる代わりに、企業が現金で支払うというものだ。ホーチミン市は、この計画の実施に必要な200～300ヘクタール規模の郊外の土地基金に投資する。なぜなら、一部の中心街では、新たに発行された調整済み土地価格表に基づくと、社会住宅の建設コストが非常に高くなるからだ。
彼の試算によると、1区ドンコイ通り（地価7億6,360万ドン/㎡）に社会住宅を建設した場合、社会住宅の建設コストは2億7,600万～3億8,600万ドン/㎡程度になるという。また、最も安いカンザー区ルンサック通り（地価2,090万ドン/㎡）の場合も、社会住宅の価格は4,500万～7,000万ドン/㎡程度下がると予測されている。
「トゥドゥック市では、ヴァンフック・シティ・プロジェクトが社会住宅用地を引き渡した際、トゥドゥック市の指導者たちは、たとえその土地を少しでも受け取ったとしても、凍結するだけで社会住宅の開発は不可能になり、血栓が生じるだろうと述べました。このプロジェクトの土地価格は国定価格7,300万ドンであるのに対し、市場価格は1億ドンを超えているからです」と彼は述べた。
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| サイゴン9社総裁のグエン・ヴァン・ドイ氏が会議で提言を行った。写真：トロン・ティン |
そのため、土井氏によると、柔軟性があれば、ホーチミン市は安価な土地を選択すべきだという。企業は土地基金の運用に必要な予算をすぐに支払う準備ができている。
これに対し、ホーチミン市建設局副局長のフイン・タン・キエット氏は、土地の交換か同等の価値の金銭の交換かという現在の問題は難しい話であり、現在各界が協議中であると述べた。
「例えば、A地点からB地点に移転する場合、問題は土地の価値でしょうか、それとも土地面積でしょうか？ これらは全く異なる問題であり、現在非常に緊張しています。市もこの問題を認識しており、施行に向けた規制を整備しています」とキエット氏は述べた。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）の以前の報告によると、商業住宅プロジェクト投資家の社会住宅建設義務の履行に関する規制が発効して以来、数十ヘクタールから数百ヘクタール規模の都市部および商業住宅プロジェクトは多数あるが、プロジェクト内に社会住宅の兆候はほとんど見られないことがHoREAによって判明した。
具体的には、2015年7月1日から2021年3月31日までの期間、政府の法令100/2015の規定に従い、10ヘクタール以上の面積を持つ商業住宅プロジェクトでは、そのプロジェクトの土地基金の20％に社会住宅を建設する必要があります。
10ヘクタール未満の面積を持つ商業住宅プロジェクトの場合、投資家はプロジェクトの住宅用地基金の20％に社会住宅を建設するか、社会住宅用地基金を別の場所に交換するか、商業住宅プロジェクトの20％の住宅用地基金の価値に相当する現金で支払うことが許可されています。
しかし、HoREA は、ほとんどの投資家が 20% の土地基金の価値に相当する現金での支払いを要求しており、20% の土地基金の価値に相当する社会住宅用土地基金を別の場所に交換した事例はなかったことを発見しました。
2021年4月1日から2024年7月31日まで、政府令第49/2021号の規定に基づき、2ヘクタール以上の面積を持つ商業住宅プロジェクトは、当該プロジェクトの土地基金の20%に社会住宅を建設することが義務付けられています。しかしながら、HoREA（住宅・農村開発省）は、これらのプロジェクトにおいて商業住宅プロジェクトが社会住宅を建設している事例を確認していません。
2ヘクタール未満の面積の商業住宅プロジェクトに関しては、投資家は土地基金の20％を留保する必要はなく、プロジェクトの土地面積全体に対してのみ土地使用料を支払う必要があります。
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出典: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-can-nao-voi-quy-dat-20-lam-nha-o-xa-hoi-d230158.html
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