法律では、商業住宅プロジェクトの開発者は、土地の20%を社会住宅用に割り当てるか、他の土地を提供するか、あるいは金銭的な拠出をしなければならないと規定されている。しかし、ホーチミン市は実施基準の策定をまだ検討中である。
法律では、商業住宅プロジェクトの開発者は、土地の20%を社会住宅用に割り当てるか、他の土地を提供するか、あるいは金銭的な拠出をしなければならないと規定されている。しかし、ホーチミン市は実施基準の策定をまだ検討中である。
商業プロジェクト内の社会住宅開発のための土地割り当てを規制する政策が数回変更された後、2023年の住宅法では、省人民委員会が住宅開発プログラムと計画に記載されているニーズに応じて、独立した社会住宅開発用の土地、商業住宅プロジェクト内の社会住宅建設用の土地など、社会住宅開発に十分な土地を割り当てなければならないと規定されています。
法律では、商業住宅建設プロジェクトの投資家は、社会住宅の建設のために、プロジェクト内の土地の一部を割り当てるか、別の場所に土地を用意するか、すでに技術インフラの建設に使用されている土地の価値に相当する金額を支払わなければならないとも規定されている…
社会住宅の開発および管理に関する政令第100/2024号では、義務履行のための面積は商業住宅プロジェクトの総敷地面積の20%と規定されています。上記の3つの形式のいずれかの決定は、省人民委員会によって審議されます。
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| 第253回ホーチミン市ビジネス・政府対話会議は、 ITPCと建設局の共催で開催されました。写真：Trong Tin |
「現行の規制ははるかに柔軟化しており、特に政令第100/2024号では、商業住宅プロジェクトは社会住宅開発に土地を割り当てなければならないという規定はなくなりました」と、サイゴン9社のグエン・ヴァン・ドイ社長は、11月15日にITPCと建設局が主催した第253回企業とホーチミン市政府の対話会議で述べた。
しかし、ホーチミン市の商業住宅プロジェクトは、社会住宅開発のための土地の割り当てにおいて依然として障害に直面していると彼は述べた。
土井氏は、市が企業が社会住宅の義務を果たすための3つの形態のいずれかを選択できるよう、基準の策定に取り組んでいることを十分に理解していると述べた。土井氏をはじめとする企業も、市人民委員会がこれらの基準を公表するのを待っている。
会議において、土井氏は解決策を提案した。土地の20%を社会住宅用に割り当てる代わりに、企業が資金を提供する。ホーチミン市は、プロジェクト実施のために郊外に200～300ヘクタールの十分な規模の土地基金を投資する。これは、最近発表された土地価格の改定表によると、中心街の一部の道路沿いでは社会住宅の建設コストが非常に高くなるためである。
彼の試算によると、1区ドンコイ通り（土地価格7億6,360万ドン/㎡）に社会住宅を建設した場合、その費用は2億7,600万～3億8,600万ドン/㎡程度になる。また、カンザー区ルンサック通り（土地価格2,090万ドン/㎡）の最低価格でも、社会住宅の価格は4,500万～7,000万ドン/㎡程度になるという。
「トゥドゥック市では、ヴァンフック・シティ・プロジェクトにおける社会住宅用地の引き渡しに際し、市の指導者らは、たとえ少量の土地を受け取ったとしても、凍結されてしまうため、社会住宅開発が不可能となり、ボトルネックが生じると述べました。これは、このプロジェクトの国が定めた土地価格が7,300万ドンであるのに対し、市場価格は1億ドンを超えているためです」と彼は述べた。
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| サイゴン9カンパニーのグエン・ヴァン・ドイ総裁が会議で提案を行った。写真：トロン・ティン |
したがって、土井氏によると、ホーチミン市は柔軟性があれば、土地がまだ安価な場所を選ぶべきだという。企業は土地割り当ての予算をすぐに支払う用意がある。
これに対し、ホーチミン市建設局のフイン・タン・キエット副局長は、現状の問題は土地を交換するか、現金で同等の価値の土地と交換するかであり、難しい問題であり、現在各部署間で協議中であると述べた。
「例えば、A地点からB地点へ土地を交換する場合、それは土地の価値の交換なのか、それとも土地面積の交換なのか？ この2つは異なる概念であり、現在、この点をめぐって多くの緊張が生じています。市はこの問題を認識しており、実施のための規制を整備しています」とキエット氏は述べた。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）の以前の報告書によると、商業住宅開発業者に社会住宅を建設する義務を課す規制が発効して以来、数十ヘクタールから数百ヘクタールに及ぶ多くの都市住宅プロジェクトや商業住宅プロジェクトには、社会住宅ユニットが実質的に存在しないことがHoREAによって確認されている。
具体的には、2015年7月1日から2021年3月31日までの期間中、 政府法令100/2015の規定に従い、10ヘクタール以上の面積を持つ商業住宅プロジェクトでは、そのプロジェクト内の住宅用に割り当てられた土地の20％に社会住宅を建設する必要があります。
10ヘクタール未満の面積の商業住宅プロジェクトの場合、投資家はプロジェクトの住宅用地の20％に社会住宅を建設するか、社会住宅用地を別の場所と交換するか、商業住宅プロジェクトの住宅用地の20％の価値に相当する金額を支払うことが許可されます。
しかし、HoREA は、ほとんどの開発業者が 20% の住宅用地基金の価値に相当する現金での支払いを要求しており、社会住宅用地基金が 20% の住宅用地基金に相当する別の場所と交換された事例は確認されていないと指摘しました。
2021年4月1日から2024年7月31日まで、政令49/2021号に基づき、面積2ヘクタール以上の商業住宅プロジェクトは、プロジェクト内の居住用に割り当てられた土地の20%に社会住宅を建設することが義務付けられています。しかしながら、HoREA（住宅・農村地域省）は、これらの商業住宅プロジェクトにおいて、これらのプロジェクト内に社会住宅が建設された例はまだないことを確認済みです。
面積が 2 ヘクタール未満の商業住宅プロジェクトの場合、投資家は土地の 20% を割り当てる必要はなく、プロジェクトの土地面積全体に対してのみ土地使用料を支払う必要があります。
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出典: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-can-nao-voi-quy-dat-20-lam-nha-o-xa-hoi-d230158.html
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