法律では、商業住宅開発業者は、土地の20％を社会住宅用地として割り当てるか、他の土地を提供するか、または金銭的な貢献をしなければならないと規定されている。しかし、ホーチミン市は現在も実施基準の策定を検討中である。
法律では、商業住宅開発業者は、土地の20％を社会住宅用地として割り当てるか、他の土地を提供するか、または金銭的な貢献をしなければならないと規定されている。しかし、ホーチミン市は現在も実施基準の策定を検討中である。
商業プロジェクト内の社会住宅開発のための土地配分を規制する政策が何度か変更された後、2023年の住宅法では、省人民委員会は、住宅開発プログラムおよび計画に示されたニーズに従って、社会住宅開発のための十分な土地を配分しなければならないと規定している。これには、独立した社会住宅開発のための土地、および商業住宅プロジェクト内の社会住宅建設のための土地が含まれる。
また、同法は、商業住宅建設プロジェクトの投資家は、プロジェクト内の土地の一部を割り当てるか、別の場所に土地を確保するか、または既に技術インフラの建設に使用されている土地の価値に相当する金額を社会住宅の建設に支払わなければならないと規定している。
社会住宅の開発および管理に関する政令第100/2024号では、義務履行のための面積は商業住宅プロジェクトの総敷地面積の20%と規定されている。上記の3つの形式のうちいずれかを選択する決定は、省人民委員会によって審議される。
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| 第253回ホーチミン市ビジネス・政府対話会議は、 ITPCと建設局によって開催されました。写真：チョン・ティン。 |
「現在の規制ははるかに柔軟で、特に政令第100/2024号では、商業住宅プロジェクトが社会住宅開発のための土地を確保しなければならないという規定がなくなりました」と、サイゴン9社のグエン・ヴァン・ドイ社長は、11月15日にITPCと建設局が主催した第253回企業とホーチミン市政府との対話会議で述べた。
しかし、ホーチミン市の商業住宅プロジェクトは、社会住宅開発のための用地確保において依然として障害に直面していると彼は述べた。
土井氏は、市が企業が社会住宅提供義務を果たすための3つの形態のうちいずれかを選択する際の指針となる基準を策定しようとしていることを十分に理解していると述べた。土井氏をはじめとする企業は、市人民委員会がこれらの基準を発表するのを待っているという。
会議でドイ氏は解決策として、土地の20％を社会住宅用地として割り当てる代わりに、企業が資金を拠出するという案を提示した。ホーチミン市は、郊外地域に200～300ヘクタールの十分な規模の土地を確保し、プロジェクトを実施する予定だ。これは、最近発表された改定地価表に基づくと、中心部の幹線道路沿いでは社会住宅の建設費用が非常に高額になるためである。
彼の計算によると、1区ドンコイ通り（土地価格7億6360万ベトナムドン/平方メートル）に公営住宅を建設した場合、公営住宅の建設費用は約2億7600万～3億8600万ベトナムドン/平方メートルになるという。あるいは、最も低価格なカンジオ区ルンサック通り（土地価格2090万ベトナムドン/平方メートル）でも、公営住宅の価格は4500万～7000万ベトナムドン/平方メートル程度になるという。
「トゥドゥック市では、ヴァンフック市の社会住宅プロジェクトで土地を引き渡す際、市の指導者たちは、たとえ少量の土地を受け取ったとしても、それは凍結されたままになり、社会住宅開発が不可能になるため、ボトルネックが生じると述べた。これは、このプロジェクトにおける国が定めた土地価格が7300万ベトナムドンであるのに対し、市場価格は1億ベトナムドンを超えているためだ」と彼は述べた。
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| サイゴン9社のゼネラルディレクター、グエン・ヴァン・ドイ氏が会議で提案を行った。写真：チョン・ティン。 |
したがって、土井氏によれば、ホーチミン市は柔軟に対応できるのであれば、土地価格がまだ安い場所を選ぶべきだという。そうすれば、企業は土地の割り当てに必要な予算をすぐに支払う意思があるだろう。
これに対し、ホーチミン市建設局のフイン・タイン・キエット副局長は、現在の問題は土地を交換するか、同等の価値のある土地と現金で交換するかであり、これは難しい問題で、現在様々な部署間で議論されていると述べた。
「例えば、A地点からB地点へ土地を交換する場合、それは土地の価値の交換なのか、それとも土地の面積の交換なのか？この二つは異なり、現在、その点に関して多くの議論が巻き起こっています。市はこの問題を認識しており、実施に向けた規制を策定中です」とキエット氏は述べた。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）の以前の報告書によると、商業住宅開発業者に社会住宅の建設を義務付ける規制が施行されて以来、HoREAは、数十ヘクタールから数百ヘクタールに及ぶものも含め、多くの都市型および商業型住宅プロジェクトにおいて、社会住宅ユニットが事実上存在しないことを確認している。
具体的には、2015年7月1日から2021年3月31日までの期間、 政令100/2015の規定に基づき、面積が10ヘクタール以上の商業住宅プロジェクトでは、当該プロジェクト内の居住用地として割り当てられた土地の20%に社会住宅を建設することが義務付けられています。
面積が10ヘクタール未満の商業住宅プロジェクトの場合、投資家はプロジェクトの住宅用地の20%に社会住宅を建設するか、社会住宅用地を別の場所と交換するか、または商業住宅プロジェクトの住宅用地の20%の価値に相当する金額を支払うことが認められます。
しかし、HoREAは、ほとんどの開発業者が20％の住宅用地基金の価値に相当する現金での支払いを要求しており、社会住宅用地基金が20％の住宅用地基金に相当する別の場所と交換された事例は確認されていないと指摘した。
2021年4月1日から2024年7月31日までの期間、政令49/2021に基づき、面積2ヘクタール以上の商業住宅プロジェクトは、プロジェクト内の居住用地の20%に社会住宅を建設することが義務付けられています。しかし、HoREAは、商業住宅プロジェクトにおいて、これらのプロジェクト内に社会住宅が建設された事例はまだないことを確認しています。
面積が2ヘクタール未満の商業住宅プロジェクトの場合、投資家は土地の20％を割り当てる必要はなく、プロジェクト全体の土地面積に対する土地使用料のみを支払えばよい。
出典: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-can-nao-voi-quy-dat-20-lam-nha-o-xa-hoi-d230158.html
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