土地利用権取引フロアに関する考察

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最近、ファム・ミン・チン首相は建設省に対し、天然資源・環境省および関連機関と連携し、土地使用権取引フロアの設立を検討するよう指示した。

概要：2022年6月16日付中央執行委員会決議第18-NQ/TW号（制度・政策の継続的な革新と改善、土地管理・利用の有効性と効率性の向上に関する決議）は、「土地価格の公示、取引フロアを通じた取引の義務化、銀行決済、現金不使用」という解決策を提示しました。この政治的根拠に基づき、不動産市場がオープンかつ透明に運営されるよう、ファム・ミン・チン首相は先日、建設省に対し、天然資源・環境省および関係機関と連携し、土地使用権取引フロアの設置について検討するよう指示しました。本稿では、この政策に関する更なる視点を提供するために、その根拠、目的、必要性、そしていくつかの国の経験に触れ、関連する解決策を提案します。

1. 不動産売買フロアは我が国において新しい問題ではありません。不動産売買フロア及び不動産売買フロアを通じた取引に関する規制は、不動産取引の透明性と安全性の向上を目的とした2014年不動産業法の規定の一つです。2014年不動産業法第3条第6項は、「不動産売買フロアとは、不動産の売買、譲渡、賃貸借、転貸借、及び賃貸借を伴う売買の取引が行われる場所をいう」と規定しています。

現行法規によれば、不動産取引所は、不動産の売買、譲渡、賃貸借、転貸、賃貸借購入の取引を行うこと、不動産の売買、譲渡、賃貸借、転貸、賃貸借購入を組織すること、取引ニーズのある当事者に不動産に関する情報を紹介、リスト化、公開すること、不動産に関する文書を検査して取引の適格性を確保すること、当事者が不動産の売買、譲渡、賃貸借、転貸、賃貸借購入に関する契約の交換、交渉、署名を仲介することなどを目的とする企業によって設立されます。

2015年民法第107条第1項は、不動産には土地、家屋、土地に附属する建築物、土地に附属するその他の資産、家屋、建築物が含まれると規定しています。したがって、不動産取引フロアの活動には、土地使用権の取引に関連するサービスが含まれます。取引フロアを通じた取引は義務ではなく、売主と買主の選択により行われます。

最近、首相は天然資源環境省および関係省庁に対し、土地使用権取引フロアの設置に関する調査研究を指示しました。この方針は、首相と政府が経済発展と社会の関心の喚起に尽力する強い決意を示しています。現在、土地使用権取引フロアのモデルについては議論が続いています。天然資源環境省は、土地使用権取引フロアの設置について、首相の決定を仰ぐため、以下の2つの案を検討中です。

- オプション 1: 不動産取引フロアモデルを、国家の監督の下、専門的な方向で不動産事業法に従って開発およびアップグレードします。

- オプション 2: 土地使用権専用の取引フロアを構築する。

全体的な方向性としては、不動産取引フロアは企業に割り当てず、国が管理するという原則を規定し、同時に、取引に含まれるあらゆる種類の土地を対象とする範囲を拡大する必要がある。当該取引フロアは情報システム、土地データベースに接続され、システムと同期して更新される仕組みを構築する必要がある。

したがって、上記の選択肢に従って土地使用権取引場が設立された場合、現行の不動産業法の規定に基づく不動産取引場（不動産取引全般、特に土地使用権の仲介）と同様の性質を有するものの、組織や運営には多くの相違点が生じることになり、土地使用権取引場は「国家の管理のための公益団体」として運営されることになる。

2. 土地使用権取引所を設立するという政策と関係政府機関からの初期意見は、企業、国民、研究者、政策立案者の注目と議論を集めています。

土地使用権取引所の必要性を評価する際には、取引所を通じた取引の利点を肯定する意見が多く寄せられています。例えば、事業に供される土地区画や不動産の合法性を管理すること、実際の土地取引価格を管理することによる土地データベースの形成、市場に近い土地価格、信頼の向上、土地使用権取引時のリスクや紛争の最小化、税損失の防止、健全なビジネス環境の創出などです。

土地使用権取引所を設立する際の最大の目標は、情報の透明性を確保し、情報不足による取引リスクを最小限に抑え、それによって取引や売買価格が市場価格に近い、比較的完全かつ正確なデータシステムを構築し、土地や不動産事業の国家管理に効果的に役立てることだと言えます。

しかし、土地使用権取引所の必要性については、特に、取引に参加する人々や企業にさらなる負担をかけるコストや手続きを生み出すこと、取引所を介した取引を義務化すれば人々の取引の自由が制限されること、適切な管理・運営メカニズムがないまま義務化すれば、情報の「独占」、ネガティブな言動、市場操作、市場の歪みにつながる可能性が非常に高いことなどの点において、懸念の声が多く上がっています。

特に、不動産取引条件や手続き、契約内容に関する規制、不動産取引における投資家の透明性義務、不動産取引契約の公証など、不動産市場の透明性を確保するための規制や制度が整備されているとの意見もある。

では、問題は本当に管理メカニズムやツールの不足、既存ツールの有効活用不足、あるいは関係職員の能力や責任の限界にあるのでしょうか？したがって、「土地使用権取引所の設立が市場の透明性向上に役立つかどうかは、現時点ではまだ推測の域を出ません」。

3. 評価の根拠をさらに深めるため、私たちは、地域内および世界各国における土地使用権取引の場や、不動産取引の透明性と安全性を確保するための解決策に関する経験を参考にしました。

米国、韓国、シンガポール、タイ、インドネシアなどの国の不動産協会の同僚との議論を通じて、これらの国には独自の土地利用権取引のフロアが存在しないことがわかりました。米国では、不動産（住宅と土地の両方）に関する情報は、MLS（Multiple Listing Service Listings）を通じて米国不動産情報ポータルで公開されています。

このプラットフォームは、住宅、土地、差し押さえ物件、新築物件、中古物件、商業用物件、投資用物件などに関する情報を掲載し、ブローカーの売買活動を支援します。MLS.comおよび各州のMLSは米国政府に属していません。

このサイトは、米国における不動産売買プロセスにおいて売主から手数料を徴収することを基盤として、民間で運営されています。市場で取引を希望する不動産はすべて、情報を公開するためにMLSに「掲載」される必要があります。売買は、認可を受けたブローカー（通常は売主側のブローカーと買主側のブローカーの両方）を介して行われなければなりません。仲介手数料は販売価格に含まれており、交渉内容、所在地、不動産の種類に応じて1～10%の範囲です。この手数料は州ごとに、あるいは同じ州や都市内でも異なります。この手数料は、売買プロセスにおけるブローカーと関係者間で、決済時に分配されます。

韓国、シンガポール、インドネシアなど、一部の国では土地使用権取引の場が存在しません。タイには土地住宅銀行（Land & Housing Bank、Land Bankとも呼ばれます）があり、土地の売買機能を有していますが、主に土地の売買を規制し、農林地を持たない人々を支援することを目的としています。主なサービスには、預金（預金受入）、事業融資、不動産購入および土地購入のための消費者融資、信託基金、資産運用サービス、外国為替などがあります。

そのため、多くの国では、不動産全般、特に土地に関する情報を単一のフロアで透明化し、テクノロジーアプリケーションを使用して不動産と不動産取引に関する情報を管理および取得し、共通のデータベースの情報を活用して不動産取引と譲渡の手続きを簡素化する傾向があります。

4. 他国の経験とベトナムにおける土地使用権取引所設立の方向性を踏まえ、私たちは次のような考えを持っています。

4.1. 土地使用権の取引フロアを別途設置する必要があるか？

2022年6月16日付中央執行委員会決議第18-NQ/TW号（制度及び政策の継続的な革新と改善、土地管理及び利用の有効性と効率性の向上に関する決議）は、「公示地価、取引フロアを通じた義務的な取引、銀行による支払い、現金の禁止」を定めています。したがって、この決議の方向性は「取引フロアを通じた取引」であり、「土地使用権取引フロア」や、国が直接設置・管理するフロアに限定されているわけではありません。

したがって、土地使用権取引所の設立については、現行の規定に基づく不動産取引所との重複を避け、取引所開設時の有効性と効率性を確保しつつ、慎重に検討する必要がある。国家の公益事業組織モデルに則って土地使用権取引所を設立する場合には、複数の地域における取引所設立のパイロットプロジェクトを調査・開発し、その上で総括・評価を行った上で、正式に法律に規定する必要がある。

4.2. すべての不動産取引はフロアを経由する必要がありますか?

トレーディングフロアを通じた不動産取引には多くの利点がありますが、上記のセクション 2 で述べたように、潜在的なリスク、手続きの増加、コスト、マイナス面もあります。

現在の実際の状況に合わせるために、私たちの意見では、不動産取引取引所を通じた不動産取引は、不動産事業法案草案のように奨励的な方法で規制されるべきであり、徐々に社会に習慣を形成し、事業体による事業および取引形態の選択における自主性を促進するのに役立つと同時に、市場メカニズムに従って競争力を確保し顧客を引き付けるために、取引所に品質と価格を継続的に改善するよう強制する必要があります。

4.3. 地域や世界の国々の経験から何を学ぶことができるでしょうか？

各国にはそれぞれ独自の土地所有制度がありますが、どの国も情報の透明性を確保するという原則に基づいて市場を運営しています。不動産データベースや、不動産データベースにおける情報の義務的開示については、他国の経験を参考にすることができます。どの国も住宅、土地、不動産市場に関する包括的な情報システムを備えています。

これまで、私たちはこれを十分に実施しておらず、期待通りの成果を上げていません。この政策と実施体制を総括・評価し、改善していく必要があります。そうすることで、透明性の高い市場運営のためのデータセンターを整備できるようになります。これは、今日の我が国における強力なデジタル変革の文脈において、適切かつ実現可能なものです。銀行を通じたキャッシュフロー管理、取引の規制・チェックは、この目標達成に貢献するでしょう。

市場情報の充実とキャッシュレス決済は透明性をもたらします。フロアが透明であれば、人々はそれに従わざるを得なくなります。さらに、法律サービス市場の発展に伴い、不動産取引において公証人や弁護士などのサービスを利用する人が増えることも、市場の透明性向上に寄与し、取引リスクの最小化につながります。

4.4. 推奨事項

不動産業法に基づく不動産市場モデルが法制化され、土地使用権や土地上の資産を含む不動産取引に実際に適用されている。

不動産取引フロアは、投資家と個人間の事業目的の不動産取引のためのサービスを提供するだけでなく、必要に応じて、個人間の非事業目的の不動産取引サービスも完全に提供できます。これは経営者にとっても関心の高い点であり、土地利用権取引フロアの調査・設立の必要性の一つとして挙げられます。

したがって、私たちは、国家の監督のもと、専門的な方向で不動産業法に従って不動産取引フロアのモデルを完成させる計画を実行することを推奨します。

この計画は党の政策に沿っており、国家の管理下にあり、重複機能を避け、行政に役立つ情報データを取得し、市場原理、営業の自由、人々と企業の選択の自由を確保し、新しい装置の作成、行政手続きの増加、時間の増加、コンプライアンスコストの増加などなしで効率性を実現します。

この新しいフロアモデルを確立するための計画を議論する会議に政府機関が参加するだけでも非常に費用がかかり、他の専門法と同期して適切な計画を策定する時間が必要であることは容易にわかります。2023年10月に国会で可決されると予想される土地法案（改正）に盛り込まれるのに間に合うでしょうか。間に合うとしても、研究と影響評価の時間が短すぎる場合、それは性急な解決策ではないでしょうか。

（出典：建設新聞）

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