最近、ファム・ミン・チン首相は、建設省に対し、天然資源環境省およびその他の関係機関と連携して、土地利用権交換制度の設立に関する研究を主導するよう指示した。
要約：中央委員会が2022年6月16日に採択した、制度と政策の革新と改善を継続し、土地管理と利用の有効性と効率性を高めるための決議第18-NQ/TW号では、「土地価格を公表し、取引所を通じた取引を義務付け、銀行を通じた支払いを行い、現金の使用を避ける」という解決策が示されました。この政治的基盤に基づき、透明性と開放性のある不動産市場を確保するため、ファム・ミン・チン首相は最近、建設省に対し、 天然資源環境省およびその他の関係機関と連携して、土地使用権取引所の設立について調査するよう指示しました。本稿では、この政策に関するさらなる視点を提供するため、いくつかの国の根拠、目的、必要性、経験を検証し、関連する解決策を提案します。
ドアン・ヴァン・ビン博士、弁護士。
1. 不動産取引所は我が国では目新しいものではありません。不動産取引所および不動産取引所を通じた取引に関する規制は、不動産取引の透明性と安全性を高めることを目的とした2014年不動産業法の規定の一つです。2014年不動産業法第3条第6項では、「不動産取引所とは、不動産の売買、譲渡、賃貸、転貸、リース購入に関する取引が行われる場所をいう」と規定しています。
現行の法律規制によれば、企業が設立した不動産取引所は、以下の活動を行っています。不動産の売買、譲渡、賃貸、転貸、リース購入の取引を行うこと。不動産の売買、譲渡、賃貸、転貸、リース購入を組織すること。不動産に関する情報を関係者に紹介、掲載、公開すること。不動産書類を検証し、取引要件を満たしていることを確認すること。不動産の売買、譲渡、賃貸、転貸、リース購入に関する契約の交換、交渉、署名を行う当事者間の仲介役を務めること。
2015年民法第107条第1項は、不動産には土地、土地に付属する家屋及び建築物、ならびに土地、家屋及び建築物に付属するその他の資産が含まれると規定している。したがって、不動産取引所の活動範囲には、土地使用権に関する取引に関連するサービスが既に含まれている。取引所を通じた取引は義務ではなく、買主と売主の裁量に委ねられている。
先日、首相は天然資源環境省および関係省庁に対し、土地利用権交換制度の設立について検討するよう指示しました。この取り組みは、 経済発展を促進し、社会の注目を集めようとする首相および政府の強い意志を示すものです。現在、土地利用権交換制度のモデルについては議論が続けられています。天然資源環境省は、首相の決定を仰ぐため、土地利用権交換制度の2つの選択肢を作成しており、具体的には以下のとおりです。
- オプション1：不動産取引法に基づき不動産取引モデルを開発・改良し、国家監督下の専門的なモデルへと移行する。
- 選択肢2：土地利用権のための専門的な取引プラットフォームを設立する。
基本的な方針は、民間企業に委託せず、国が管理する不動産取引所を設立し、取引対象をあらゆる種類の土地に拡大することである。この取引所は、土地および建築情報・データベースシステムと相互接続され、同期的な更新を確保する必要がある。
したがって、上記の選択肢に従って土地利用権交換所が設立された場合、現行の不動産業法に規定されている不動産交換所（不動産取引全般、特に土地利用権の仲介を行う）と同じ性質を持つものの、組織や運営において多くの相違点が生じることになる。そのため、土地利用権交換所は「管理目的のための国家の公共サービス機関」として運営されることになる。
別途、土地利用権交換の仕組みを設ける必要はあるのでしょうか？（イメージ画像）
2. 土地利用権交換制度の設立に関する政策と、関係する国家機関からの初期的な意見は、企業、市民、研究者、政策立案者の注目と議論を集めている。
土地利用権交換の必要性に関して、多くの意見が交換を通じて取引することの利点を肯定しており、例えば、事業に投入される土地区画や不動産の法的地位の管理、土地の実際の取引価値の管理による市場価値を忠実に反映した土地データベースと土地価格の形成、土地利用権取引における信頼の向上、リスクと紛争の最小化、脱税の防止、健全なビジネス環境の創出などが挙げられる。
土地利用権取引所を設立する最大の目的は、情報の透明性を確保し、情報不足による取引リスクを最小限に抑え、それによって市場価格に近い取引および売買価格に関する比較的完全かつ正確なデータシステムを構築し、土地および不動産事業の国家管理に効果的に貢献することにあると言える。
しかしながら、土地利用権交換の必要性については多くの懸念があり、特に、取引に参加する個人や企業に負担となるコストや手続きの増加、交換を通じた取引の義務化が人々の取引の自由を制限する可能性、適切な管理・運営メカニズムなしに義務化された場合に情報「独占」、悪影響、市場操作、歪みが生じる可能性といった点が懸念されている。
特に、いくつかの評価によれば、不動産取引の条件、手続き、契約に関する規制、不動産取引における投資家の透明性義務、不動産取引契約の公証など、不動産市場の透明性を確保するための規制や制度が既に整備されているとされています。
では、真の問題は管理メカニズムやツールの不足なのか、既存のツールの非効率的な活用なのか、あるいは関係者の能力や責任の限界なのか。したがって、「土地利用権取引所の設立が市場の透明性を高めるかどうかは、現時点では仮説の域を出ない」と言える。
3. 当社の評価をさらに裏付けるため、土地利用権の交換や不動産取引における透明性と安全性を確保するための解決策に関して、地域および世界各国の事例を参考にしました。
米国、韓国、シンガポール、タイ、インドネシアなどの不動産協会に所属する同僚との話し合いを通じて、これらの国々には独自の土地利用権交換制度がないことが分かりました。米国では、不動産（住宅と土地の両方）に関する情報は、MLS（Multiple Listing Service）を通じて米国不動産ポータルで公開されています。
このプラットフォームは、住宅、土地、差し押さえ物件、新築物件、中古物件、商業物件、投資物件などの情報を掲載し、不動産仲介業者の売買活動を円滑化します。これには、MLS.comおよび米国の非政府機関が管理する州のMLSが含まれます。
このサイトは民間運営で、米国の不動産取引において売主から手数料を徴収しています。市場で取引を希望するすべての物件は、公開のためにMLS（不動産情報データベース）に登録する必要があります。取引は、通常、売主と買主双方の仲介業者である免許を持つブローカーを通じて行われなければなりません。仲介手数料は販売価格に含まれており、交渉、場所、物件の種類によって1～10%の範囲で変動します。これらの手数料は州によって、あるいは同じ州や都市内でも異なります。手数料は、決済時にブローカーや取引に関わるその他の関係者間で分配されます。
韓国、シンガポール、インドネシアなど一部の国では、土地利用権の交換は行われていません。タイには土地・住宅銀行（または単に土地銀行）があり、土地の売買を行っていますが、その主な目的は土地規制と、農地や林地を持たない人々への支援です。主なサービスには、預金、事業融資、不動産や土地購入のための消費者ローン、信託基金、資産運用サービス、外国為替などがあります。
そのため、多くの国では、不動産全般、特に土地に関する情報を単一のプラットフォーム上でより透明化しようとする傾向が見られる。具体的には、テクノロジーアプリケーションを用いて不動産情報や取引を管理・追跡するとともに、共通データベースの情報を活用して不動産取引や所有権移転の手続きを簡素化する。
4. 他国の経験とベトナムにおける土地利用権交換制度の設立に向けた方向性を踏まえ、我々は以下の考えに至った。
4.1. 別途、土地利用権交換の仕組みを構築する必要があるか？
2022年6月16日付中央委員会決議第18-NQ/TW号（制度及び政策の革新及び改善を継続し、土地管理及び利用の有効性及び効率性を高めるための決議）は、「土地価格を公表し、取引所を通じた取引を義務付け、銀行を通じて支払いを行い、現金を使用しないこと」を指示している。したがって、この決議の指示は「取引所を通じた取引」であり、具体的に「土地利用権取引所」や国が設立し直接管理する取引所を指しているわけではない。
したがって、土地利用権取引所を別途設立する際には、既存の不動産取引所との重複を避け、運用開始後の有効性と効率性を確保するため、慎重な検討が必要である。土地利用権取引所を国の公共サービス機関として設立する場合は、複数の地域で試験的なプロジェクトを策定・実施し、その結果に基づいて概要と評価を行った上で、正式に法律に明記すべきである。
4.2. 不動産取引はすべて仲介業者を通さなければならないのですか？
交換取引を通じて行われる不動産取引には多くの利点がありますが、上記第2節で概説したように、手続きの増加、コストの増加、および悪影響など、潜在的なリスクも伴います。
現在の実情に即して、不動産取引は「不動産事業法草案」で提案されているように、取引所を通じた取引を促進する形で規制されるべきだと考えます。これにより、社会に徐々に慣習が定着し、事業者が事業や取引方法を選択する際の自主性を促進するとともに、取引所が市場メカニズムに基づいて競争力を確保し、顧客を引き付けるために、品質と価格を継続的に改善するよう促すことになるでしょう。
4.3. 地域諸国および世界各国の経験から、どのような教訓が得られるでしょうか？
各国にはそれぞれ独自の土地所有制度がある。しかし、どの国も情報透明性を確保するという原則に基づいて市場を運営している。不動産データベースや、これらのデータベースにおける情報の開示義務化に関して、他国の経験から学ぶべき点が多い。すべての国が、住宅、土地、不動産市場に関する包括的な情報システムを備えている。
これまで、私たちはこの取り組みを十分に行えておらず、期待される成果も得られていません。政策とその実施状況を総括・評価し、改善を図るとともに、透明性の高い市場運営のためのデータセンターを設立する必要があります。これは、現在我が国で急速に進んでいるデジタル変革の状況において、適切かつ実現可能な措置です。資金の流れを管理し、銀行取引を規制・検査することで、この目標達成に貢献できるでしょう。
市場情報の完全公開とキャッシュレス決済は透明性をもたらし、市場が透明になれば人々は他人に追随することを強いられることがなくなる。さらに、法律サービス市場の発展に伴い、不動産取引において公証人や弁護士などのサービスを利用する人が増えることも、市場の透明性を高め、取引リスクを最小限に抑えることに貢献するだろう。
4.4. 推奨事項
不動産取引法で定義されている不動産交換モデルは、土地利用権や土地上の資産を含む不動産取引において、法制化され、実際に運用されている。
不動産取引所は、投資家と個人間の事業目的の不動産取引サービスを提供するだけでなく、必要に応じて個人間の非事業目的の不動産取引サービスも提供できる。これは規制当局にとっても懸念事項であり、土地利用権取引所の研究・設立の必要性の理由の一つと考えられている。
したがって、我々は、不動産取引法に基づき、国家監督による専門的なモデルを目指し、不動産取引所のモデルを改善するための計画を実施することを提案する。
このアプローチは、党の方針に合致し、国家管理を確実なものとし、機能の重複を回避し、統治のためのデータと情報を提供し、市場原理、ビジネスの自由、市民と企業の選択の自由を保障するとともに、新たな官僚機構の創設、行政手続きの増加、時間の増加、コンプライアンスコストの増加を伴わずに効果を発揮する。
この新たな交換モデルの確立を議論する会議に国家機関が参加するだけでも、多大なコストがかかることは明らかです。さらに、他の専門法と整合性のある適切な計画を策定するのに必要な時間は、2023年10月に国会で可決される予定の土地法（改正案）に盛り込むのに十分なのでしょうか？仮に盛り込めたとしても、調査や影響評価にかけられる時間が極めて短いことを考えると、性急な解決策と言えるのではないでしょうか？
（出典：建設新聞）
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