リゾート不動産が「凍結」されたままになる要因は何でしょうか?

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市場には明確な変化はありません。

DKRAグループが最近発表した2023年7月の不動産市場に関するレポートによると、多くのリゾート不動産プロジェクトは期待された流動性を達成できず、販売開始時期が延期されました。そのため、7月期には新規販売開始物件はわずか1件、市場に投入された物件数は40件で、前年同期比88%減少しました。

注目すべきは、この市場の需要が依然として非常に低く、成立した取引はわずか1件で、同時期比99%減少していることです。DKRAグループは、これらの商品の提供価格が比較的高く、投資家の慎重な心理も相まって、流動性が依然として低迷しているとコメントしています。合法性、金利、観光産業の回復の鈍化といった他の要因も、リゾート不動産の流動性に影響を与えています。

別荘の取引量は99%減少しましたが、依然として市場に影響を与えている要因は何でしょうか？図1 — 2023年7月にリゾートヴィラ1棟のみが販売される予定。（写真：DKRAグループ）

DKRAは、翌月は市場の需給が7月と比較してわずかに増加するものの、明確な変化は少ないと見ています。リゾートタウンハウス／ショップハウスセグメントでは、7月の新規供給数は年初来6ヶ月と比較して増加しましたが、次の販売フェーズで販売開始予定のプロジェクトはわずか2件でした。このセグメントの供給数は前年同期比で75%減少しました。吸収率はわずか1%にとどまりました。

コンドミニアム型ホテルについては、供給量が前年同期比で約52%増加し、3つのプロジェクトが販売開始となり、405戸に相当します。この数は、2023年第2四半期全体で販売開始された新築アパートメントの総数378戸を上回っています。ただし、新規物件はすべてセントラル地域に集中しています。

コンドテルは、7月に113件の取引が成立し、この市場で最も取引件数の多いセグメントでもあります。しかし、取引件数は依然として1つのプロジェクトに集中しており、残りのプロジェクトの消費率は低調です。これらのプロジェクトは、法的書類が完備され、大手ブランドが運営し、販売価格が1平方メートルあたり5,000万ドン未満のプロジェクトです。

DKRAはまた、来月には市場の需給は回復し続けるものの、短期的には大きな変動は起きそうにないと予測している。

別荘の取引量は99%減少しましたが、依然として市場に影響を与えている要因は何でしょうか？図2 — リゾート不動産は短期的には躍進する可能性は低い。

リゾート不動産の販売価格については、プライマリーマーケットは前月に比べて大きな変動はないと予想されます。商品を導入している投資家は、引き続き金利支援プログラム、早期返済顧客への最大50%の割引インセンティブ、元本猶予期間などを維持しています。これらのインセンティブの維持により、主にビンディン省とキエンザン省を中心に、需給は緩やかに回復すると予想されます。

建設省の最新報告書によると、2023年第2四半期には、全国のホテル・リゾートの新規供給は、開業・運用開始済みのプロジェクト数件で補われる見込みです。新たに認可されたリゾート観光プロジェクトは、バデン山（タイニン省）山頂のテーマ別観光エリア・リゾート1件のみです。

リゾート不動産をどう救うか?

全国の有名観光地における調査によると、顧客がいないまま放置された別荘プロジェクト、リゾートヴィラ、コンドミニアム、オフィスホテルといった状況は、非常に一般的であることが明らかになりました。多くのセカンダリー投資家は、レバレッジによる財務的圧力に耐えかね、商品からのキャッシュフローを活用できず、これまで「息苦しい」価格で商品を売却せざるを得ませんでした。

多くの市場調査によると、リゾート不動産の利益率は現在非常に低く、わずか1%程度にとどまっており、4～5%以上を達成するプロジェクトはごくわずかです。販売開始時に8～12%の利益を約束していた多くのプロジェクトは、現在では実現できていません。

リゾート不動産の特殊性を考えると、他の市場セグメントのように金利や法的障壁の解消による回復だけでは不十分と思われます。リゾート不動産に残る問題は、リゾート・観光セクターにおける供給が依然として需要を上回っていることです。

別荘の取引量は99%減少しましたが、依然として市場に影響を与えている要因は何でしょうか？図3 — 商品の供給は増加しているものの、潜在的な観光客の数は適切に増加しておらず、需要と供給の間に大きなギャップが生じています。

観光総局のデータによると、今年最初の6か月間でベトナムは約7,000万人の観光客を迎え、そのうち560万人は海外からの観光客、約6,400万人は国内からの観光客でした。海外からの観光客数は2019年の同時期と比較してわずか66%でしたが、国内からの観光客数は1.4倍に増加しました。観光収入は343兆1,000億ドンと推定され、2019年の同時期の338兆2,000億ドンから1.45%増加しました。

海外からの観光客数がなかなか回復しない中、リゾート不動産の供給は増加し続けており、供給過剰の危機により多くのリゾート物件が未開発の状態になっています。潜在的な観光客数が回復しない、あるいは急増しなければならない場合、リゾート不動産市場は停滞し続けるだろうという意見が多くあります。この停滞はサービスの発展を阻害し、潜在的な観光客の誘致を困難にするという悪循環を生み出します。

専門家によると、法的措置や金利面での解決策でリゾート不動産市場を救済することは、表面的な問題解決にしかならない。こうした動きは、プロジェクトオーナーや投資家が足元で信頼を取り戻す上で大きな助けとなる。しかし、リゾート不動産の価値を真に高め、流動性を高めるには、依然として実需が鍵となる。

したがって、投資家は売上に注力するだけでなく、付随サービスの提供や自社イメージの訴求にも注力し、観光市場と連携して潜在顧客を獲得する必要があります。これにより、投資家はこの市場の商品への関心を高め、投資を継続するようになります。アナリストによると、この問題は一夜にして改善できるものではなく、リゾート不動産市場の回復は2024年末か2025年初頭まで待たなければなりません。

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