Gamuda Land oskarżono o celowe niewywiązywanie się ze swoich zobowiązań.

Nie mogąc dostarczyć dokumentów prawnych, Gamuda Land zwleka z przekazaniem projektu Celadon City. Wielu klientów chce zerwać umowę i domagać się odszkodowania.

Ostatnio wielu klientów, którzy kupili domy w kompleksie apartamentowym A5, będącym częścią projektu kompleksu sportowego i obszaru mieszkalnego Tan Thang (nazwa handlowa Celadon City, położonego na działce numer 39, numer mapy 40, w okręgu Son Ky, dystrykt Tan Phu, Ho Chi Minh City) poinformowało gazetę Journalist and Public Opinion Newspaper, że inwestor, Gamuda Land Joint Stock Company (Gamuda Land), nie wywiązał się z warunków umowy sprzedaży i nie dostarczył wystarczających dokumentów prawnych, aby odpowiedzieć na pytania klientów.

Według niektórych klientów, którzy kupili apartamenty w osiedlu Diamond Analta, inwestor podpisał z nimi umowę sprzedaży w okresie od połowy 2019 r. do prawie końca 2020 r. Termin przekazania domu ustalono na drugi kwartał 2022 r., z dopuszczalnym opóźnieniem 90 dni, a następnie do początku czwartego kwartału 2022 r. Gamuda Land ma obowiązek przekazać dom klientowi.

Projekt kompleksu sportowego i osiedla mieszkaniowego Tan Thang – Celadon City

Jednak w tym czasie, o którym mowa powyżej, Gamuda Land nie ukończyła jeszcze projektu. Dopiero w styczniu 2023 roku niektórzy klienci otrzymali od Gamuda Land wezwanie do uregulowania zobowiązań finansowych w celu rozpoczęcia przekazywania domu. W związku z tym inwestor spóźnił się z przekazaniem nieruchomości o około 4 miesiące, co doprowadziło do kolejnych konfliktów między klientami a inwestorami, związanych z warunkami umowy sprzedaży.

Dokładniej, zgodnie z umową sprzedaży zawartą przez Gamuda Land z klientem, artykuł 11.7a dotyczący „Kary za opóźnienie w przekazaniu” stanowi również, że jeżeli kupujący wypełnił obowiązek płatniczy zgodnie z przepisami, a sprzedawca nie przekaże kupującemu apartamentu, sprzedawca będzie musiał zapłacić odsetki w wysokości 18% rocznie, liczone od łącznej wartości płatności ceny zakupu, które sprzedawca faktycznie otrzymał od kupującego, za każdy dzień opóźnienia w przekazaniu, liczone od daty zakończenia dozwolonego okresu opóźnienia w przekazaniu do daty zawiadomienia o przekazaniu, w którym apartament spełnił warunki przekazania zgodnie z przepisami.

Ponadto, zgodnie z artykułem 11.7b umowy, jeśli sprzedawca nadal nie odda apartamentu po upływie dozwolonego terminu na późniejsze przekazanie, obie strony mogą uzgodnić inny termin przekazania, a sprzedawca będzie nadal płacił odsetki za opóźnienie w tym okresie. Inną opcją jest jednostronne rozwiązanie umowy przez kupującego, a wówczas zastosowanie znajdzie artykuł 18.4 umowy.

Budynki na terenie osiedla Diamond Alnata - Kompleks apartamentów A5.

Artykuł 18.4 tej umowy sprzedaży stanowi również, że Gamuda Land musi zwrócić klientowi otrzymane od niego pieniądze (bez odsetek) oraz zapłacić odsetki za opóźnienie w dostawie naliczane od całkowitej otrzymanej kwoty, od momentu zakończenia dozwolonego okresu opóźnienia w dostawie do dnia wejścia w życie wypowiedzenia umowy.

Ponadto Gamuda Land musi zapłacić karę pieniężną w wysokości 30% ceny zakupu za zerwanie umowy oraz zrekompensować wszelkie rzeczywiste szkody poniesione przez kupującego w związku z zerwaniem umowy przez sprzedającego.

Pomimo powyższych jasnych warunków, grupa klientów nie zaakceptowała opóźnionego przekazania i zażądała rozwiązania umowy zgodnie z artykułem 11.7b oraz wykonania obowiązków inwestora zgodnie z artykułem 18.4. Ponadto niektórzy klienci zażądali od Gamuda Land jedynie zapłaty odsetek karnych w wysokości 18% rocznie od kwoty wpłaconej zgodnie z warunkami umowy.

Gamuda Land zostało ukarane grzywną za nielegalne gromadzenie kapitału, klienci stracili zaufanie i chcieli zerwać umowę.

Aby dochodzić swoich uzasadnionych praw, podczas sesji roboczych niektórzy klienci zwrócili się do firmy Gamuda Land z prośbą o dostarczenie pełnej dokumentacji prawnej projektu, w tym dokumentów potwierdzających prawo do sprzedaży i dzierżawy przyszłych projektów mieszkaniowych wydanych przez Departament Budownictwa Miasta Ho Chi Minh, dokumentów potwierdzających prawo do odbioru, dokumentów zatwierdzających gwarancje bankowe itp.

Po wielu rozmowach, zarówno te prośby, jak i żądania dotyczące praw, nie zostały w pełni spełnione. Treść zatrzymuje się dopiero na etapie rozpoznania, bez jasnego kierunku rozwiązania. W związku z tym niektórzy klienci wyrażają frustrację związaną z koniecznością poświęcenia dużego wysiłku na dochodzenie swoich praw, które zostały jasno określone w umowie sprzedaży.

Klienci, którzy kupili apartamenty w Kompleksie Apartamentów A5 i A6, prowadzili wiele rozmów z inwestorem, ale nie udało im się osiągnąć ostatecznego rezultatu.

Na przykład w przypadku pana P.D.T., klient, który 4 września 2020 r. podpisał z firmą Gamuda Land umowę kupna mieszkania w bloku bazowym P1 na terenie Diamond Alnata (A5a), stwierdził, że ponieważ inwestor naruszył termin przekazania i nie był już pewien tego projektu, klient zdecydował się rozwiązać umowę sprzedaży zgodnie z jej warunkami.

9 listopada 2022 r. pan T. wysłał do Gamuda Land zawiadomienie o rozwiązaniu umowy, wzywając inwestora do realizacji warunków umowy sprzedaży. 18 listopada 2022 r. pan T. wysłał do inwestora wezwanie do zapłaty, domagając się od Gamuda Land pełnej płatności.

Zamiast spełnić prawa klienta określone w regulaminie, 5 grudnia 2022 r. Gamuda Land zaprosiła pana T. do pracy nad kwestią opóźnionego przekazania i obiecała, że ​​wyśle ​​klientom promocje i obniżone opłaty za usługi. Pan T. nie zgodził się jednak na oferowane promocje.

„Nie mogą oferować takich promocji, żeby zrzec się odpowiedzialności za opóźnienie w przekazaniu. Poprosiłem również inwestora o dostarczenie dokumentów prawnych oraz kopii umowy gwarancyjnej przy podpisywaniu umowy, ale nie mógł ich dostarczyć. Problemy z tym projektem i zachowanie inwestora sprawiły, że nie chcę już dłużej utrzymywać tego mieszkania” – zdenerwował się pan T.

W ostateczności, po wielu nieudanych próbach dochodzenia swoich praw, pan T. musiał niedawno złożyć pozew cywilny przeciwko inwestorowi Gamuda Land w Sądzie Ludowym Okręgu Tan Phu, aby dochodzić swoich uzasadnionych praw.

Wielu klientów zebrało się w siedzibie Gamuda Land, aby podpisać petycję do władz, licząc na zwrot pieniędzy wydanych na ich domy przez inwestora, zgodnie z decyzją Komitetu Ludowego Miasta Ho Chi Minh (HCM City People's Committee). Jednocześnie domagali się oni od inwestora przestrzegania warunków umowy.

Wiadomo, że chociaż umowa kupna-sprzedaży mieszkań w budynkach mieszkalnych A5 i A6, wchodzących w skład kompleksu sportowego i obszaru mieszkalnego Tan Thang w Celadon City, została podpisana dawno temu, dopiero niedawno, 8 maja, Departament Budownictwa miasta Ho Chi Minh wydał dokument zezwalający firmie Gamuda Land na sprzedaż przyszłych mieszkań.

Zgodnie z tym dokumentem projekt dopuszcza przyszłą sprzedaż 160 mieszkań w kompleksie apartamentowym A5 i 1153 mieszkań w kompleksie apartamentowym A6.

W związku z tym projektem, 13 kwietnia Komitet Ludowy Ho Chi Minh City wydał również decyzję o nałożeniu sankcji administracyjnej na Gamuda Land za naruszenie przepisów o „nielegalnej mobilizacji kapitału” w ramach wspomnianego projektu kompleksu apartamentowego A5. Gamuda Land został ukarany grzywną w wysokości 900 milionów VND i zmuszony do zwrotu kapitału pozyskanego nielegalnie.

Czy jest to przestępstwo „wprowadzania klientów w błąd”?

Patrząc na sprawę z prawnego punktu widzenia, prawnik Diep Nang Binh – szef kancelarii prawnej Tinh Thong Luat – powiedział, że aby prowadzić działalność w zakresie budownictwa mieszkaniowego, inwestorzy muszą przed sprzedażą nieruchomości spełnić warunki, aby nieruchomości mogły zostać przekształcone w obiekt handlowy, zgodnie z postanowieniami artykułu 55 ustawy z 2014 r. o obrocie nieruchomościami.

W szczególności inwestor musi posiadać wszystkie następujące dokumenty: Dokumenty dotyczące prawa użytkowania gruntu, dokumentację projektową, rysunki konstrukcyjne zatwierdzone przez właściwe organy, pozwolenie na budowę w przypadkach, gdy jest ono wymagane, dokumenty odbioru zakończenia budowy infrastruktury technicznej odpowiadającej postępowi projektu; W przypadku budynków mieszkalnych wielorodzinnych lub budynków o mieszanym przeznaczeniu, które mają zostać wybudowane w przyszłości, musi istnieć protokół odbioru zakończenia fundamentów takiego budynku.

Przed sprzedażą lub wynajmem przyszłego mieszkania inwestor musi powiadomić na piśmie prowincjonalną agencję zarządzania mieszkalnictwem, że mieszkanie kwalifikuje się do sprzedaży lub wynajmu.

„W związku z tym, gdy nie ma pozwolenia na budowę, czyli nie ma wystarczających warunków do rozpoczęcia sprzedaży przyszłych mieszkań, inwestor podpisał umowę sprzedaży z klientami, co jest niezgodne z prawem. Czyn ten może być ścigany za przestępstwo wprowadzania klientów w błąd, jeśli po przeprowadzeniu dochodzenia organ śledczy stwierdzi, że istnieją wystarczające przesłanki, aby uznać to za przestępstwo.

Prawnik Diep Nang Binh – Szef Kancelarii Prawnej Tinh Thong Luat.

„Zgodnie z postanowieniami artykułu 198 § 1 Kodeksu karnego z 2015 r., zmienionego i uzupełnionego w 2017 r., oszukiwanie klientów może oznaczać kupowanie, sprzedawanie towarów lub świadczenie usług poprzez ważenie, mierzenie, liczenie, obliczanie towarów lub usług lub stosowanie innych oszukańczych sztuczek przy kupnie i sprzedaży w celu osiągnięcia nielegalnych zysków” – analizuje prawnik Diep Nang Binh.

Wręcz przeciwnie, jeśli czyn polegający na wprowadzaniu klientów w błąd nie stanowi przestępstwa wprowadzania klientów w błąd w rozumieniu przepisów Kodeksu karnego z 2015 r., wówczas sprawca zostanie ukarany grzywną administracyjną zgodnie z postanowieniami artykułu 61 Dekretu 98/2020/ND-CP w maksymalnej wysokości 20 000 000 VND.

Ponadto podmiotowi dopuszczającemu się czynu może zostać cofnięta licencja na prowadzenie działalności gospodarczej, certyfikat kwalifikowalności do prowadzenia działalności gospodarczej lub certyfikat wykonywania zawodu na okres od 1 do 3 miesięcy lub jego działalność może zostać zawieszona na okres od 1 do 3 miesięcy z powodu naruszeń określonych w punktach 4 i 5 niniejszego artykułu w przypadku wielokrotnych lub recydywistycznych naruszeń.

Ponadto wielu klientów wyraziło obawy, czy umowa sprzedaży pomiędzy klientem a Gamuda Land będzie nieważna, ponieważ inwestor podpisał umowę mimo, że nie zostały spełnione warunki otwarcia sprzedaży, a także czy prawa klienta będą zagwarantowane w tej umowie, czy też nie?

W odniesieniu do tej kwestii, prawnik Diep Nang Binh powiedział, zgodnie z artykułami 123 do 129, artykułem 407, artykułem 408 Kodeksu cywilnego z 2015 r. Umowy cywilne są nieważne w 8 przypadkach: Umowy są nieważne z powodu naruszenia zakazów prawa, sprzeczne z etyką społeczną; Umowy cywilne są nieważne z powodu fałszerstwa; Umowy są nieważne z powodu zawarcia i wykonania przez nieletnich, osoby pozbawione zdolności do czynności prawnych, osoby z trudnościami w postrzeganiu, kontrolowaniu zachowania, osoby o ograniczonej zdolności do czynności prawnych; Umowy są nieważne z powodu błędów; Umowy są nieważne z powodu oszustwa, gróźb, przymusu; Umowy są nieważne z powodu ustanowienia osoby, która nie postrzega i nie kontroluje swojego zachowania; Umowy są nieważne z powodu niezgodności z przepisami dotyczącymi formy; Umowy są nieważne z powodu niewykonalnego przedmiotu.

Zatem, jeśli spełniony jest jeden z powyższych warunków, umowa może być nieważna. Istnieją jednak dwa rodzaje umów nieważnych: umowy całkowicie nieważne i umowy częściowo nieważne.

W przypadku całkowitej nieważności Umowy strony zobowiązują się do przywrócenia stanu pierwotnego i zwrotu sobie nawzajem tego, co otrzymały. Jeżeli nie można dokonać zwrotu w naturze, należy dokonać zwrotu w gotówce, z wyjątkiem przypadków, gdy uzyskane aktywa, korzyści i zyski podlegają przepadkowi zgodnie z przepisami prawa. W przypadku częściowej nieważności Umowy, pozostała, ważna część Umowy pozostaje do wykonania przez strony.

Jeżeli warunki umowy w ramach tego projektu są następujące: kara dla sprzedawcy za opóźnienie w dostawie w wysokości 18% rocznie; sprzedawca musi zrekompensować 30%, jeśli kupujący chce rozwiązać umowę z powodu opóźnienia w dostawie części, która nadal obowiązuje w umowie, wówczas strony muszą zrealizować transakcję dokładnie tak, jak się zobowiązały”, przeanalizował to prawnik Diep Nang Binh.

W odpowiedzi na obawy czytelników, Dziennikarze i Opinia Publiczna również wysłali pytania do inwestora Gamuda Land, aby doprecyzować przedstawione informacje, a jednocześnie dowiedzieć się, jakie środki zostaną podjęte w celu zaspokojenia interesów klientów inwestora zgodnie z podpisaną umową w najbliższym czasie. Jednak po wielu dniach wysyłania informacji i pytań, Gamuda Land nadal nie otrzymał odpowiedzi na te pytania.

Gia Nguyen - Le Phong

Według informacji zamieszczonych na stronie internetowej Gamuda Land, jest to dział rozwoju nieruchomości Gamuda Berhad, wiodącej malezyjskiej grupy zajmującej się budownictwem i rozwojem infrastruktury. Z ponad 25-letnim doświadczeniem w rozwoju miast i budynków wysokościowych, Gamuda Land zrealizowała dotychczas 12 obszarów miejskich i 9 dużych, zintegrowanych projektów wieżowców w Malezji, Singapurze, Wietnamie i Australii, o łącznej wartości inwestycji (GDV) przekraczającej 5,5 miliarda dolarów.

Po wejściu na rynek wietnamski w 2007 r. firma Gamuda Land inwestuje obecnie w dwóch obszarach miejskich: Gamuda City o powierzchni 274 hektarów w dzielnicy Hoang Mai w Hanoi oraz Celadon City o powierzchni 82 hektarów w dzielnicy Tan Phu w Ho Chi Minh City.

Ponadto, niedawno firma Gamuda Land promowała projekt Elysian przy ulicy Lo Lu 170 (Truong Thanh, Dzielnica 9, Thu Duc, Ho Chi Minh City) jako drugi projekt tego inwestora w Ho Chi Minh City. Jest to projekt mieszkaniowy, który ma na celu przygotowanie się do rozwoju infrastruktury komunikacyjnej w tym obszarze. Zajmuje on powierzchnię 3 hektarów i obejmuje prawie 1400 mieszkań.

Źródło: https://www.congluan.vn/gamuda-land-ban-nha-khi-du-an-celadon-city-chua-du-phap-ly-khach-hang-khon-kho-di-doi-quyen-loi-post248013.html