Ceny nieruchomości są coraz wyższe, nawet osoby o wysokich dochodach ledwo mogą sobie pozwolić na ich zakup.

Według najnowszego raportu Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS), dostępność mieszkań w naszym kraju drastycznie spadła, do tego stopnia, że ​​grupa stanowiąca 20% populacji o najwyższych dochodach, według klasyfikacji Generalnego Urzędu Statystycznego, nie może kupić domu, jeśli weźmie się pod uwagę zasadę, że ceny domów nie przekraczają 1/3 dochodów.

Dokładniej, wyniki badania poziomu życia ludności z 2023 roku, przeprowadzonego przez Główny Urząd Statystyczny, pokazują, że grupa 20% o najwyższych dochodach w Hanoi otrzymuje 14,47 mln VND/osobę/miesiąc. W Da Nang kwota ta wynosi 13,8 mln VND, w Ho Chi Minh City 13,26 mln VND, w Dong Nai 13,9 mln VND, a w Binh Duong 18,38 mln VND.

Jednak biorąc pod uwagę obecne ceny nieruchomości, nawet ta grupa napotyka wiele przeszkód.

Zakładając, że w każdym gospodarstwie domowym są dwie osoby w wieku produkcyjnym o najwyższych dochodach, szacuje się, że średni dochód tej grupy wynosi około 30 milionów VND miesięcznie na gospodarstwo domowe, co odpowiada około 360 milionom VND rocznie.

Maksymalna przystępność cenowa przy zastosowaniu ogólnej zasady finansowej, że koszty mieszkania nie przekraczają 1/3 dochodu, wynosi ok. 6,7 mln VND miesięcznie, co odpowiada ok. 80 mln VND rocznie.

Tymczasem cena każdego mieszkania komercyjnego w wyżej wymienionych dużych miastach waha się w przedziale 40-70 milionów VND/m², w zależności od powierzchni i segmentu. Zatem małe mieszkanie (około 60 m²) będzie kosztować około 2,5-3,5 miliarda VND.

Ceny nieruchomości są tak wysokie, że nawet osoby o wysokich dochodach nie mogą sobie pozwolić na ich zakup. (Ilustracja: Minh Duc).

Jeśli ta grupa o wysokich dochodach kupi mieszkanie o powierzchni 60 m2 za około 3,5 miliarda VND i pożyczy od banku 70% wartości domu (tj. 2,45 miliarda VND) z oprocentowaniem 8% rocznie na okres 20 lat, miesięczna rata wyniesie około 25-27 milionów VND, co przełoży się na ponad 300 milionów VND rocznie.

„ Przy maksymalnej płatności w wysokości 80 milionów VND rocznie, tej grupie praktycznie nie stać na zakup domu ” – potwierdził VARS.

Pan Tran Van Nghia (z Nam Dinh ) powiedział, że gwałtowny wzrost cen mieszkań w ostatnim czasie jeszcze bardziej utrudnił realizację marzenia jego rodziny o posiadaniu własnego domu. Pan Nghia i jego żona mają stabilną pracę z dochodem około 35 milionów VND miesięcznie, oszczędzając 10-12 milionów VND miesięcznie.

Obecnie on i jego żona zaoszczędzili około 1 miliarda VND i rozważają zakup mieszkania na raty w dzielnicy Nam Tu Liem w Ha Dong. Jednak po obejrzeniu zarówno nowych, jak i starych mieszkań, stwierdził, że ceny są wysokie i przekraczają możliwości finansowe rodziny. Średnio używane mieszkanie o powierzchni 70 m² z dwiema sypialniami w dzielnicach Nam Tu Liem i Ha Dong kosztuje około 3-4 miliardów VND, co odpowiada około 50 milionom VND/m².

„ Za zaoszczędzone pieniądze, aby kupić używane mieszkanie z dwiema sypialniami, musiałem pożyczyć ponad 2 miliardy VND. Jednak z miesięcznej nadwyżki moja rodzina czasami nie ma wystarczająco dużo, aby spłacić bankowi kapitał i odsetki ” – powiedział pan Nghia.

Młodzi ludzie mają problemy z kupnem domu

Pan Nguyen Quoc Anh, zastępca dyrektora generalnego PropertyGuru Vietnam, powiedział, porównując średnie wynagrodzenia i ceny domów w przeszłości i obecnie, widać, że młodzi Wietnamczycy zawsze mają trudności z zakupem domu. Obliczenia platformy PropertyGuru Vietnam pokazują, że przy cenach domów i średnich dochodach z 2004 roku, pokolenie 7X potrzebowałoby około 31,3 roku dochodów, aby kupić mieszkanie o powierzchni 60 m² za około 600 milionów VND, przy stopie procentowej na poziomie 7,4%.

Po 10 latach, w 2014 roku, pokolenie 8X potrzebowało również 22,7 lat dochodów, aby kupić podobne mieszkanie. Cena mieszkania wzrosła do 1,5 miliarda VND, a stopa procentowa mobilizacji spadła do 6%.

Obecnie pokolenie 9X potrzebuje 25,8 lat dochodów, aby móc kupić powyższe mieszkanie za 3 miliardy VND, przy założeniu mobilizacyjnej stopy procentowej wynoszącej 4,5%.

„ Mimo że liczba lat dochodów i stóp procentowych z czasem uległa zmniejszeniu, ogólnie rzecz biorąc, młodzi ludzie wszystkich pokoleń nadal muszą ciężko pracować przez długi czas, aby móc posiadać własny dom ” – ocenił pan Nguyen Quoc Anh.

Młodzi Wietnamczycy wszystkich pokoleń muszą ciężko pracować przez długi czas, aby móc kupić własny dom. (Zdjęcie ilustracyjne: AI)

Według pana Do Van Thacha, prezesa Dova Land, obecne ceny nieruchomości stanowią duże wyzwanie dla osób z realnymi potrzebami. Przy średnim dochodzie na poziomie 30 milionów VND miesięcznie, zakup mieszkania w Hanoi jest praktycznie niemożliwy bez wsparcia z innych źródeł finansowych lub konieczności pogodzenia się z koniecznością zamieszkania daleko od centrum miasta.

Według pana Thacha, aby móc posiadać mieszkanie w Hanoi po obecnej średniej cenie, dochód nabywcy musi wynosić co najmniej 60–70 milionów VND miesięcznie. To wysoki poziom dochodów, znacznie przekraczający możliwości większości ludzi.

Profesor Dang Hung Vo, były wiceminister zasobów naturalnych i środowiska, ostrzegł, że gwałtowny wzrost cen nieruchomości, przewyższający dochody z wynagrodzeń, nie tylko wywiera presję na system zabezpieczenia społecznego, ale także sprzyja spekulacjom na rynku nieruchomości. Pieniądze spekulacyjne często czekają na wzrost cen, nie angażując się w produkcję i biznes, co negatywnie wpływa na inflację i wartość waluty.

„ Brak działań mających na celu ograniczenie spekulacji i asymetrii pomiędzy segmentami rynku mieszkaniowego nieuchronnie doprowadził do końca tunelu dla obecnego rynku nieruchomości ” – powiedział.

Pan Vo zwrócił również uwagę na istotną rolę rynku nieruchomości w produkcji, biznesie i gospodarce makroekonomicznej. Ten niestabilny rynek, podobnie jak w ostatnich latach, negatywnie wpłynie na całą gospodarkę. W rzeczywistości problem braku mieszkań dostosowanych do możliwości finansowych mieszkańców stanowi wyzwanie nie tylko dla Wietnamu. Wiele dużych miast na świecie również zmaga się z tą presją, gdy popyt na mieszkania rośnie z powodu napływu imigrantów.

Chau Anh