Ceny mieszkań znacznie przewyższają dochody: Proponowane rozwiązania mające na celu regulację rynku

W obliczu stale rosnących cen mieszkań w dużych miastach, znacznie przekraczających możliwości finansowe mieszkańców, rząd pilnie opracowuje i przygotowuje rezolucję w sprawie szeregu środków mających na celu kontrolę i ograniczenie cen nieruchomości. Uważa się, że jest to właściwe rozwiązanie, które pozwoli na ukierunkowanie rynku na stabilny i zdrowy rozwój, zgodnie z celami bezpieczeństwa socjalnego i stabilności makroekonomicznej.

Zdjęcie ilustracyjne: Tuan Anh/VNA

Ceny domów znacznie przekraczają dochody ludzi

Według badania przeprowadzonego przez Wietnamski Instytut Badań nad Nieruchomościami (VIRES) we wrześniu 2025 roku, średnia cena mieszkań w Hanoi osiągnęła średnio 92,9 mln VND/m². Tymczasem w Ho Chi Minh City ta wartość jest jeszcze wyższa i sięga 135,3 mln VND/m². Cena ta znacznie odbiega od średnich dochodów wietnamskich pracowników, które obecnie wahają się w granicach 8–10 mln VND/miesiąc.

Duża różnica między cenami mieszkań a dochodami sprawia, że ​​marzenie o posiadaniu własnego domu staje się coraz bardziej odległe dla większości ludzi, zwłaszcza grup o niskich i średnich dochodach. W tej sytuacji rządowy projekt rezolucji w sprawie mechanizmu kontroli cen mieszkań jest uważany za ważny krok polityczny, świadczący o determinacji w dążeniu do reorientacji rynku i ochrony prawa obywateli do dostępu do mieszkań.

Analiza Ministerstwa Budownictwa pokazuje, że w ostatnich latach ceny nieruchomości w dużych miastach rosły w sposób nienormalny, nie odzwierciedlając w pełni prawa podaży i popytu. Częściowo wynika to ze spekulacji, inflacji cen i braku przejrzystości informacji planistycznych, co powoduje „wirtualną gorączkę” w wielu miejscowościach. Sytuacja ta nie tylko destabilizuje rynek, ale także negatywnie wpływa na psychologię społeczną.

Struktura rynku nieruchomości jest również poważnie niezrównoważona, a większość podaży koncentruje się w segmencie średnim i wyższym. Jednocześnie segmenty mieszkań socjalnych, mieszkań o przystępnej cenie i mieszkań na wynajem nadal borykają się z poważnym niedoborem. To powoduje, że realny popyt na mieszkania – stanowiący znaczną część społeczeństwa – nie jest odpowiednio zaspokajany.

Obecnie narzędzia regulacji rynku, takie jak podatki, kredyty, planowanie czy wycena gruntów, nie są zsynchronizowane i nieskuteczne. Brak standardowych wskaźników i wiarygodnych systemów danych utrudnia agencjom zarządzającym terminową interwencję, a ludzie, zwłaszcza młode pokolenie i pracownicy miejscy, mają coraz większe trudności z dostępem do odpowiednich mieszkań.

Według pana Bui Van Doanha, dyrektora Wietnamskiego Instytutu Badań nad Nieruchomościami, szybkie wprowadzenie przez rząd mechanizmów i polityk kontroli cen mieszkań jest pilne i musi zostać wdrożone synchronicznie i radykalnie. Jest to bowiem kwestia zabezpieczenia społecznego. Wietnamska Konstytucja potwierdza, że ​​mieszkania są podstawową potrzebą ludzi. Jednak przy obecnym poziomie cen nawet osoby o średnich dochodach mają trudności z dostępem do mieszkań. Ma to negatywny wpływ na jakość życia, wydajność pracy i tempo rozwoju społeczeństwa.

„Wielu młodych ludzi dziś nie odważa się na zawarcie związku małżeńskiego ani posiadanie dzieci, ponieważ nie mają stabilnego miejsca zamieszkania. Jeśli ten trend się utrzyma, wpłynie to na strukturę populacji i zasoby ludzkie kraju” – ostrzegł pan Doanh.

Z perspektywy rynku, ceny nieruchomości w niektórych obszarach osiągają nieracjonalnie wysokie poziomy, znacznie przekraczając ich realną wartość. To powoduje deformację rynku, brak zaufania i jego niepłynność. Gdy nieruchomości są niepłynne, przepływy pieniężne ulegają stagnacji, przedsiębiorstwa nie są w stanie spłacać swoich długów, co prowadzi do ryzyka dla systemu bankowego i gospodarki jako całości. W takim przypadku, jeśli rynek popadnie w stan „zamrożenia”, nieuchronnie negatywnie wpłynie to na makroekonomię.

Na świecie większość kryzysów finansowych ma swoje źródło w bańkach spekulacyjnych na rynku nieruchomości. Dlatego Wietnam musi działać szybko, proaktywnie schłodzić rynek i przywrócić ceny nieruchomości do ich realnej wartości – podkreślił pan Doanh.

Trzy filary kontroli rynku

Docent dr Ngo Tri Long, ekspert ds. ekonomii, skomentował, że projekt rezolucji rządowej proponuje trzy główne filary kontroli cen mieszkań i transformacji rynku. Pierwszym z nich jest utworzenie Centrum Transakcji Nieruchomości, które integruje dane dotyczące planowania, statusu prawnego, zobowiązań finansowych i historii transakcji każdej nieruchomości.

Centrum będzie pełnić funkcję „oficjalnego centrum” transakcji na rynku nieruchomości, pomagając obniżyć inflację cen i stworzyć transparentne podstawy dla rynku. Jeśli będzie prawidłowo zarządzane, centrum zbliży oczekiwania cenowe do rzeczywistych wartości, jednocześnie zmniejszając ryzyko zarówno dla kupujących, jak i firm.

Drugim filarem jest limit kredytowy dla nabywców wielu domów, mający na celu ograniczenie spekulacyjnego surfingu. W związku z tym właściciele dwóch lub więcej domów będą mieli zaostrzone wskaźniki kredytowe, a koszty korzystania z dźwigni finansowej wzrosną. Aby jednak nie dotknęło to grupy dostawców mieszkań na wynajem długoterminowy – co jest istotnym elementem w dużych miastach – polityka kredytowa powinna być jasno klasyfikowana według celu użytkowania. Zamiast „wyrównywania”, polityka powinna „określać ryzyko behawioralne”, takie jak wspieranie kredytów preferencyjnych dla rzeczywistych nabywców domów, ograniczanie krótkoterminowej spekulacji i tworzenie warunków dla inwestorów do transparentnego wynajmu – zalecił pan Long.

Trzecim filarem jest rozwój dostępnego cenowo budownictwa komercyjnego, z jasną definicją „przystępnej ceny” powiązanej ze średnim dochodem w danej miejscowości i rozsądną stawką płatności (30-35% dochodu). Oprócz zorganizowania oddzielnych funduszy gruntowych i priorytetowego wyboru kompetentnych inwestorów, produkt ten musi mieć wiążący termin przeniesienia własności, aby ograniczyć ryzyko związane z surfingiem, a także musi mu towarzyszyć mechanizm wsparcia nabywców znajdujących się w trudnej sytuacji finansowej za pośrednictwem Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa.

Z perspektywy eksperta, zastępca dyrektora Wietnamskiego Instytutu Ekonomicznego – dr Le Xuan Sang – stwierdził, że aby rozwiązać problem cen mieszkań, konieczne jest „otworzenie zaworu” podaży, zwłaszcza mieszkań o niskim koszcie. Ekspert wskazał również, że jedną z przyczyn gwałtownego wzrostu cen mieszkań w Hanoi w ostatnim czasie jest decyzja 61/2024/QD-UBND w sprawie podziału gruntów. W związku z tym od października 2024 r. minimalna powierzchnia działki podlegająca podziałowi wzrośnie z 30 m² do 50 m², a jej szerokość i front będą wynosić co najmniej 4 m.

„Ta polityka drastycznie ograniczyła podaż małych domów, które są odpowiednie dla większości mieszkańców miast. W połączeniu z regulacjami dotyczącymi infrastruktury i standardów miejskich, prawie nie ma już funduszy na mieszkania na małych obszarach w rozsądnych cenach” – analizuje pan Sang.

Ponadto zniesienie ram cenowych gruntów i wymóg ustalania cen zgodnie z „zasadami rynkowymi” na mocy Ustawy o gruntach z 2024 r. stwarzają również warunki do gwałtownego wzrostu cen gruntów, zwłaszcza na obszarach z potencjałem rozwoju infrastruktury. Wszelkie działania administracyjne mają charakter tymczasowy. Przyczyną ochłodzenia rynku jest nadal zwiększenie realnej podaży, zwłaszcza w segmencie mieszkaniowym, który jest dostosowany do możliwości finansowych mieszkańców.

Projekt rządowej rezolucji w sprawie kontroli cen nieruchomości jest niezbędnym krokiem politycznym, pokazującym regulacyjną rolę państwa w przywracaniu rynku na właściwe tory. Kwestia mieszkalnictwa to nie tylko problem rynkowy, ale także kwestia bezpieczeństwa socjalnego, zrównoważonego rozwoju i stabilności.

W związku z tym oczekuje się, że wydanie i skuteczne wdrożenie tej rezolucji przyczyni się do promowania rozwoju odpowiednich linii produktów, ograniczenia spekulacji, zwiększenia przejrzystości i ochrony uzasadnionych praw obywateli.

Source: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-nha-vuot-xa-thu-nhap-de-xuat-loat-giai-phap-dieu-tiet-thi-truong-20251017132032400.htm