W jaki sposób ustawa mieszkaniowa z 2023 r. zmienia zarządzanie i eksploatację budynków mieszkalnych?

Wdrażanie nowego prawa wiązało się z wieloma pozytywnymi aspektami.

W związku z tym Ustawa Mieszkaniowa z 2023 roku wprowadziła wiele nowych regulacji dotyczących budownictwa mieszkaniowego, renowacji, budowy starych mieszkań, budownictwa socjalnego oraz zarządzania i użytkowania budynków mieszkalnych. Oceniając wpływ na rynek, zarządzanie projektami i ich funkcjonowanie, pan Tran Ngoc Duy, zastępca dyrektora działu zarządzania nieruchomościami Savills w Hanoi , stwierdził, że Ustawa Mieszkaniowa z 2023 roku pomoże w usystematyzowaniu wszystkich tych kwestii, przyczyniając się pozytywnie do procesu ożywienia rynku.

Ponadto ustawa o budownictwie mieszkaniowym z 2023 r. pomaga również przezwyciężyć ograniczenia starego prawa, doprecyzowując tematykę i czas trwania projektów, jakość budowy, prawa własności mieszkań itp. Szczególnie w obszarze zarządzania projektami mieszkaniowymi i ich eksploatacji pomaga ona rozwiązywać częste spory między klientami a jednostkami zarządzającymi oraz jaśniej określa prawa i obowiązki podmiotów powiązanych.

Jednak skutki tej ustawy będą długoterminowe. W rzeczywistości, gdy weszła ona w życie 5 miesięcy wcześniej niż planowano, wciąż brakowało szczegółowych przepisów i instrukcji dotyczących wdrożenia. Przykładowo, 24 lipca 2024 r. ogłoszono jedynie Dekret 95/2024/ND-CP wprowadzający nowe prawo mieszkaniowe, a 31 lipca 2024 r. wydano Okólnik 05/2024/TT-BXD.

Pan Tran Ngoc Duy – zastępca dyrektora działu zarządzania nieruchomościami Savills Hanoi

Odnosząc się do zmian między ustawą o budownictwie mieszkaniowym z 2023 r. a ustawą o budownictwie mieszkaniowym z 2014 r., eksperci Savills stwierdzili, że nowe prawo koncentruje się na jakości budowy i usług w trakcie eksploatacji. Zamiast dotychczasowego okresu użytkowania na poziomie 50 lat, nowe prawo przewiduje, że okres użytkowania projektu będzie korygowany na podstawie rzeczywistej jakości konstrukcji, aby umożliwić terminowe utrzymanie i naprawę zdegradowanych projektów.

W odniesieniu do jakości usług, nowa ustawa wprowadza zmiany w zarządzaniu operacyjnym, takie jak szczegółowe określenie przychodów/wydatków oraz wprowadzenie szczegółowych wymagań dotyczących zdolności jednostki zarządzającej. Ponadto fundusz ubezpieczeń od ognia i wynagrodzenie Zarządu zostaną oddzielone od opłaty za usługi i staną się odrębnym kosztem. Jednostka zarządzania operacyjnego musi współpracować z Zarządami/Inwestorami w celu szybkiego opracowania nowych tabel kalkulacji kosztów usług, zgodnie z przepisami ustawy.

Prawo mieszkaniowe z 2023 r. stanowi również, że wszystkie przychody z eksploatacji części wspólnych, takie jak zyski z reklam w holu, windach lub parkingach dla motocykli, obiektów wspólnych... muszą być przekazywane do funduszu remontowego.

„Wcześniej przychody te były dodawane do funduszu zarządzającego w celu pokrycia kosztów operacyjnych. Ta zmiana wpłynie na przychody funduszu zarządzającego, wymagając od jednostek operacyjnych zrównoważenia budżetów i planów operacyjnych w celu dostosowania się do nowych przepisów, co zapewni stabilność działalności i nie wpłynie negatywnie na mieszkańców” – powiedział Tran Ngoc Duy.

Ponadto, okres obowiązywania umowy o świadczenie usług został określony na maksymalnie 3 lata, zgodnie z kadencją Zarządu. Jednostki zarządzające zobowiązane są do zapewnienia i utrzymania jakości oraz wydajności przez cały okres działalności. Zachęca to jednostki zarządzające do większego skupienia się na efektywności pracy, nie tylko w celu zaspokojenia bieżących potrzeb, ale także w celu zapewnienia konkurencyjności w kontekście przedłużania umów po ich wygaśnięciu.

Zapewnienie przejrzystości w zarządzaniu operacyjnym

Mówiąc o wpływie na mieszkańców, zastępca dyrektora działu zarządzania nieruchomościami Savills w Hanoi powiedział również, że ustawa mieszkaniowa z 2023 r. wprowadza istotne zmiany w porównaniu z przepisami z 2014 r., wzmacniając ramy prawne, zapewniając przejrzystość zarządzania i funkcjonowania oraz chroniąc prawa mieszkańców.

W szczególności, nowe prawo wprowadziło przepisy dotyczące ustalania współwłasności i odrębnej własności w przypadkach, gdy umowa nie precyzuje tego szczegółowo, pomagając chronić prawa nabywców nieruchomości. Ustawa wprowadza również sposoby ustalania współwłasności wyposażenia i elementów wyposażenia zamontowanych na balkonach i loggiach.

Wyraźne rozdzielenie ubezpieczenia od ognia od wynagrodzenia Zarządu z jednostkową opłatą za usługi pomaga mieszkańcom lepiej zrozumieć cel korzystania z opłat. Ponadto, nowa ustawa stanowi, że przychody z tytułu korzystania z usług na rzecz nieruchomości wspólnej mają być przekazywane do funduszu remontowego, a nie uzupełniane do funduszu zarządzania eksploatacją, co przyczynia się do stworzenia korzystnego mechanizmu utrzymania nieruchomości wspólnych i poprawy jakości infrastruktury.

Ustawa o budownictwie mieszkaniowym z 2023 r. sprawia, że ​​proces zarządzania budynkami mieszkalnymi staje się przejrzysty, co gwarantuje prawa mieszkańców.

Ponadto nowe rozporządzenie w sprawie ogłoszenia Planu szkoleń w zakresie wiedzy i umiejętności zawodowych w zakresie zarządzania i eksploatacji budynków mieszkalnych dla Zarządu na Konferencji Budownictwa Mieszkaniowego nakłada również na członków Zarządu obowiązek przeszkolenia i uzyskania certyfikatu (nie później niż 3 miesiące od daty decyzji o uznaniu), co ma zapewnić, że członkowie Zarządu posiadają solidną wiedzę i umiejętności zawodowe związane z zarządzaniem i eksploatacją budynków mieszkalnych.

Prawo mieszkaniowe, określone w Dekrecie 95/2024/ND-CP, nakłada również na inwestorów obowiązek publicznego udostępniania nabywcom i najemcom dokumentów prawnych projektu, w tym protokołów odbioru wykonanych prac, dokumentów zatwierdzających wyniki odbioru przeciwpożarowego, zawiadomień o zatwierdzeniu przez wyspecjalizowane agencje budowlane, rysunków miejsc parkingowych itp. Przepisy te mogą mieć wpływ na postępy w realizacji projektu przez inwestorów oraz podaż mieszkań na rynku, ale zapewnią przejrzystość, bezpieczeństwo eksploatacji i zminimalizują ryzyko dla nabywców mieszkań.

Ponadto klasyfikacja budynków mieszkalnych jest ściśle regulowana i opiera się na bardziej szczegółowych kryteriach, co pomaga nabywcom prawidłowo ocenić jakość projektu i zapobiega sytuacji, w której samoklasyfikacja prowadzi do nieuzasadnionego wzrostu cen mieszkań.

„Zamiast regulować klasy A, B i C, projekty będą klasyfikowane jako 1, 2 i 3. Klasyfikacja będzie oparta na 8 obowiązkowych kryteriach, takich jak: lokalizacja, położenie budynku mieszkalnego; udogodnienia w budynku; miejsce parkingowe; korytarz, hol; winda; zasilanie; apartament; minimalnym kryterium jest zgodność z normami budowlanymi. Dodatkowo 5 dodatkowych kryteriów obejmuje: usługi zarządzania eksploatacją; środowisko; bezpieczeństwo, ochronę przeciwpożarową; zielone budynki, efektywne wykorzystanie energii; cyfryzację i inteligentne domy” – analizują eksperci Savills.

Source: https://www.congluan.vn/luat-nha-o-2023-dam-bao-minh-bach-trong-cong-tac-quan-ly-van-hanh-chung-cu-va-quyen-loi-cua-cu-dan-post310716.html