Powód, dla którego mieszkania poniżej 25 milionów VND/m2 „wyginęły” w dużych miastach, Hanoi rezygnuje z 2 decyzji związanych z aukcjami gruntów

Dane badawcze Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami pokazują, że segment mieszkań przystępnych cenowo (w cenach poniżej 25 mln VND/m²) – mieszkania socjalne – „wymarł”. (Zdjęcie: Linh An)

Potrzeby mieszkań socjalnych są „porzucone”

Wietnamski rynek nieruchomości stopniowo się „rozgrzewa” dzięki nowej polityce podaży i wsparcia ze strony rządu . Jednak wzrost podaży – głównie ze strony segmentu luksusowego – zaspokoił jedynie niewielką część potrzeb mieszkaniowych, podczas gdy potrzeby większości ludzi – mieszkań przystępnych cenowo – są „porzucane”, co pogłębia nierównowagę między podażą a popytem.

Dane badawcze Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS) pokazują, że segment mieszkań w przystępnej cenie (w cenach poniżej 25 mln VND/m2) – tanie mieszkania – „wymarł” w ciągu ostatnich kilku lat i jest bardzo trudno, a wręcz niemożliwe, aby odrodzić się w Hanoi i Ho Chi Minh.

Statystyki VARS pokazują, że w latach 2018-2023 nie tylko liczba mieszkań stale spadała, ale struktura podaży mieszkań w tych dwóch obszarach miejskich jest coraz bardziej nierównoważna. Struktura podaży coraz bardziej „przechyla się” w stronę segmentu high-end i luksusowego.

W Hanoi, zanim osiągnięto ten kamień milowy, odsetek nowo wprowadzanych do sprzedaży mieszkań w przystępnej cenie wyniósł 35% w 2018 r., spadł do 20% w 2019 r. i tylko 12% w 2020 r. W latach 2021 i 2022 podaż mieszkań w przystępnej cenie w Hanoi nadal spadała, osiągając zaledwie około 4% całkowitej podaży mieszkań wprowadzonych do sprzedaży.

W Ho Chi Minh City od 2018 r. odsetek mieszkań w przystępnej cenie spadł gwałtownie, w tempie dwucyfrowym: z 20% w 2018 r. do 0,5% w 2020 r., a następnie całkowicie zaniknął w 2021 r.

Do pierwszych 9 miesięcy 2024 r. podaż mieszkań w Hanoi znacznie się poprawiła, ale nierównowaga między podażą a popytem stała się jeszcze poważniejsza, gdy około 80% mieszkań wystawionych na sprzedaż w Hanoi i Ho Chi Minh City w pierwszych 9 miesiącach 2024 r. miało cenę sprzedaży wynoszącą 50 mln VND/m2 lub więcej.

Pomimo wysokiej ceny, nowo uruchomione projekty osiągnęły bardzo dobre wskaźniki sprzedaży, ponieważ popyt na mieszkania, zarówno do celów mieszkaniowych, jak i inwestycyjnych, zawsze utrzymywał się na wysokim poziomie i miał tendencję wzrostową. Niektóre projekty mieszkaniowe odnotowały wskaźnik absorpcji sięgający nawet 99% już w momencie oficjalnego uruchomienia.

Sytuacja ta powoduje, że ceny mieszkań stale rosną i osiągają nowy, wysoki poziom zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, znacznie przekraczający możliwości finansowe i tempo wzrostu dochodów większości ludzi.

Badania indeksu cen mieszkań, odzwierciedlającego średnie wahania cen sprzedaży projektów w próbie 150 projektów wybranych i obserwowanych przez VARS, pokazują również, że w trzecim kwartale 2024 r. średnia cena sprzedaży przykładowego klastra projektów w Hanoi wynosiła blisko 60 mln VND/m2, co oznacza wzrost o 64,0% w porównaniu z drugim kwartałem 2019 r.

Średnia cena sprzedaży klastrów projektów w Ho Chi Minh City wzrosła z 49,2 mln VND/m2 do 64,2 mln VND/m2, co stanowi wzrost o 30,6% w porównaniu z okresem bazowym.

W Da Nang indeks cen rynkowych w tym mieście wzrósł o 46,2% w trzecim kwartale, czyli więcej niż w Ho Chi Minh City, przy czym ponad 50% nowej podaży w trzecim kwartale kosztowało ponad 80 mln VND/m2.

Można zatem stwierdzić, że w dużych miastach, chociaż popyt na mieszkania w przystępnej cenie jest bardzo duży i niezaspokojony, podaż luksusowych apartamentów nie jest zbędna i zaspokaja jedynie pewną część popytu.

Jaka jest przyczyna?

VARS uważa, że ​​trudno jest „pojawić się” mieszkań komunalnych w centralnych dzielnicach Hanoi i Ho Chi Minh, ponieważ liczbę projektów mieszkaniowych zatwierdzonych do inwestycji w ostatnich latach można „policzyć na palcach”. W 2023 i na początku 2024 roku praktycznie nie będzie realizowanych nowych projektów w segmencie mieszkań komunalnych, a realizowane projekty nieruchomości koncentrują się głównie na segmencie luksusowym.

VARS wyjaśnia powód:

Po pierwsze , głównym powodem, dla którego mieszkania komunalne nie cieszą się dużym zainteresowaniem deweloperów, jest niższa marża zysku w tym segmencie niż w segmentach luksusowych.

Aby budować mieszkania komunalne, deweloperzy muszą optymalizować koszty, od inwestycji w grunty, przez budowę, po eksploatację. Tymczasem obliczenia deweloperów pokazują, że przy marży zysku wynoszącej zaledwie około 15%, jeśli kapitał pozostanie w stagnacji przez 1-2 lata lub sprzedaż będzie opóźniona o 1-2 lata, deweloperzy stracą pieniądze.

Co więcej, centralne fundusze gruntowe stają się coraz rzadsze, obecnie i w przyszłości, zlokalizowane głównie w dużych obszarach miejskich, gdzie istnieje szereg infrastruktury i usług publicznych wymagających inwestycji. Ponadto koszty nakładów, zwłaszcza gruntów, rosną, przez co ceny nie mogą być przystępne.

Po drugie , chociaż rząd wprowadził wiele polityk mających na celu wspieranie rozwoju budownictwa socjalnego i mieszkań komunalnych, procedury prawne związane z gruntami i planowaniem przestrzennym nadal stanowią poważne bariery. Skomplikowany proces licencjonowania, długi czas realizacji, a także coraz bardziej ograniczone fundusze gruntowe pod zabudowę mieszkaniową w dużych miastach sprawiają, że deweloperzy muszą dokładnie rozważyć inwestycję w tym segmencie.

Ponadto polityka wsparcia kredytowego dla nabywców mieszkań w tym segmencie nie została wdrożona synchronicznie. Pakiety wsparcia finansowego dla osób o średnich i niskich dochodach, takie jak preferencyjne oprocentowanie i źródła kredytów, wciąż napotykają na liczne trudności w dostępie i skomplikowane procedury.

Po trzecie , projekty z wyższej półki generują wysokie marże zysku i nie są trudne do sprzedania. Ponieważ popyt na mieszkania z wyższej półki, zarówno mieszkaniowy, jak i inwestycyjny, jest bardzo duży, grupa klientów o wysokich dochodach stale rośnie wraz z rozwojem gospodarczym i napływem obcokrajowców z fali inwestycji zagranicznych, a także Wietnamczyków z zagranicy, którzy dzięki nowemu korytarzowi prawnemu „łagodzą” warunki własności dla tej grupy.

W rzeczywistości liczba klientów chętnych zapłacić wyższą cenę za posiadanie najbardziej ograniczonych i ekskluzywnych produktów w ramach projektu nie jest mała. To sprawia, że ​​segment mieszkań przystępnych cenowo jest mniej atrakcyjny dla deweloperów.

Przekazanie ponad 12,5 hektara gruntu pod projekt budownictwa mieszkaniowego w Duy Tien

Komitet Ludowy prowincji Ha Nam wydał właśnie decyzję o przyznaniu 125 012,07 m² gruntu spółce akcyjnej Trung Dong Construction Investment Joint Stock Company (Trung Dong Company) w celu realizacji projektu budowy osiedla mieszkaniowego w mieście Duy Tien. Z tego 11 979,28 m² gruntu przeznaczone jest pod budowę mieszkań socjalnych.

Zgodnie z decyzją, Ludowy Komitet Prowincji Ha Nam przydzielił firmie Trung Dong Company 125 012,07 m² gruntu w okręgach Hoang Dong i Tien Noi w mieście Duy Tien w celu realizacji projektu budowy osiedla mieszkaniowego. Z tego 82 882,5 m² gruntu zostanie przeznaczone na budowę infrastruktury technicznej i społecznej, w tym: mieszkań socjalnych (11 979,28 m²), domów kultury, szkół, terenów zielonych, nawierzchni wodnych i dróg... zgodnie z zatwierdzonym planem szczegółowym.

Po zakończeniu inwestycji budowlanej, obiekty infrastrukturalne niewykorzystane przez inwestorów zostaną przekazane władzom lokalnym i wyspecjalizowanym agencjom do zarządzania zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Ponadto, Ludowy Komitet prowincji Ha Nam przekazał również 42 129,57 metrów kwadratowych gruntów mieszkaniowych firmie Trung Dong Company z 50-letnim okresem użytkowania gruntów. Nabywca praw do gruntów mieszkaniowych oraz nabywca domów połączonych z gruntami mieszkaniowymi mają prawo do stabilnego i trwałego użytkowania gruntów.

Ponadto Prowincjonalny Komitet Ludowy wydzierżawił również 10 409,48 metrów kwadratowych ziemi w okręgu Tien Noi firmie Trung Dong Company na potrzeby działalności handlowej i usługowej, zgodnie z prawem, na okres 50 lat.

Komitet Ludowy prowincji Ha Nam stwierdził, że metoda alokacji gruntów i ich dzierżawy nie polega na licytacji praw do użytkowania gruntów ani na przetargach na wybór inwestorów do realizacji projektów z wykorzystaniem gruntów. Komitet Ludowy prowincji Ha Nam zwrócił się do Komitetu Ludowego miasta Duy Tien o koordynację działań z władzami okręgów Hoang Dong i Tien Noi oraz Departamentem Zasobów Naturalnych i Środowiska w celu ustalenia granic i przekazania gruntów firmie Trung Dong, a jednocześnie o przyspieszenie procesu odzyskiwania gruntów i oczyszczania terenu pozostałego w granicach projektu.

Prowincjonalny Komitet Ludowy zwrócił się również do firmy Trung Dong Company z prośbą o skoncentrowanie zasobów w celu szybkiej realizacji projektu. Po zakończeniu prac projektowych firma będzie musiała przekazać samorządowi lokalnemu infrastrukturę i niewykorzystany teren.

Właściwe wydziały i agencje będą nadal koordynować działania i wspierać spółkę w realizacji procedur inwestycyjnych, uiszczaniu opłat za użytkowanie gruntów i wdrażaniu projektu zgodnie z przepisami prawa.

Projekt budownictwa mieszkaniowego w mieście Duy Tien jest jednym z ważniejszych projektów mających na celu rozwój infrastruktury miejskiej, zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych mieszkańców i przyczynienie się do promowania rozwoju społeczno-ekonomicznego okolicy.

Hanoi: Uchylenie 2 decyzji dotyczących aukcji praw do użytkowania gruntów

Komitet Ludowy Hanoi wydał właśnie decyzję nr 67/2024/QD-UBND uchylającą dwie decyzje w sprawie przepisów dotyczących upoważnienia do zatwierdzania ceny wywoławczej w przetargach na prawa do użytkowania gruntów w celu przydzielenia gruntów z opłatami za użytkowanie gruntów lub dzierżawy gruntów w Hanoi. Decyzja wchodzi w życie z dniem 1 grudnia 2024 r.

Dokładniej rzecz ujmując, Hanoi People’s Committee uchylił całą decyzję nr 19/2019/QD-UBND z dnia 15 października 2019 r. Miejskiego Komitetu Ludowego regulującą uprawnienia do zatwierdzania ceny wywoławczej na aukcji praw do użytkowania gruntów w celu przydzielenia gruntów wraz z opłatami za użytkowanie gruntów lub dzierżawy gruntów w Hanoi.

Jednocześnie miasto uchyliło decyzję nr 07/2023/QD-UBND z dnia 21 kwietnia 2023 r. Miejskiego Komitetu Ludowego w sprawie zmiany artykułu 1 decyzji nr 19/2019/QD-UBND z dnia 15 października 2019 r. w sprawie przepisów dotyczących upoważnienia do zatwierdzania ceny wywoławczej aukcji praw do użytkowania gruntów w celu przydzielenia gruntów z opłatami za użytkowanie gruntów lub dzierżawy gruntów w mieście Hanoi.

W związku z tym w decyzji nr 07/2023/QD-UBND Ludowy Komitet Hanoi zatwierdzi cenę wywoławczą aukcji praw do użytkowania gruntów w celu przydzielenia gruntów wraz z opłatami za użytkowanie gruntów lub dzierżawy gruntów z jednorazową płatnością za cały okres dzierżawy, mającą zastosowanie do działek lub obszarów gruntów o wartości 30 miliardów VND lub wyższej.

Decyzja wchodzi w życie z dniem 1 grudnia 2024 r.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-ly-do-chung-cu-duoi-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-o-thanh-pho-lon-ha-noi-bo-2-quyet-dinh-lien-quan-dau-gia-dat-295129.html