Najważniejsze informacje o ustawie o gruntach z 2024 r.

25 stycznia Stowarzyszenie Nieruchomości Ho Chi Minh City (HoREA) przesłało dokument Stałemu Komitetowi Zgromadzenia Narodowego, w którym z zadowoleniem przyjęło decyzję Zgromadzenia Narodowego o uchwaleniu Ustawy o ziemi na rok 2024. Ustawa ta udoskonali synchroniczny system prawny mający na celu poprawę skuteczności i efektywności zarządzania gruntami oraz ich użytkowania, nadając tym samym dynamikę potrzebną do przekształcenia naszego kraju w rozwinięty kraj o wysokich dochodach do roku 2045.

Państwo jest odpowiedzialne za wydawanie „czerwonych ksiąg” użytkownikom gruntów.

Według pana Le Hoang Chau, przewodniczącego HoREA, ustawa gruntowa z 2024 r., która została uchwalona i wejdzie w życie 1 stycznia 2025 r., ma 9 ważnych „punktów”.

Ustawa o gruntach z 2024 r. została uchwalona i weszła w życie 1 stycznia 2025 r., przy czym wyróżniono w niej 9 najważniejszych zmian.

Po pierwsze, ustawa o gruntach z 2024 r. zezwala na rozszerzenie „limitu otrzymywania przeniesienia praw do użytkowania gruntów rolnych przez osoby fizyczne do kwoty nieprzekraczającej 15-krotności limitu przydziału gruntów rolnych osobom fizycznym dla każdego rodzaju gruntu” w ust. 1, art. 177 oraz przepisów dotyczących „koncentracji gruntów rolnych” i „akumulacji gruntów rolnych” w art. 192 i 193 w celu stworzenia warunków do szybkiego, zrównoważonego i efektywnego rozwoju rolnictwa oraz zagwarantowania bezpieczeństwa żywnościowego kraju...

W związku z tym ustawa gruntowa z 2024 r. stworzy warunki do efektywniejszego wykorzystania gruntów rolnych, dzięki czemu sektor rolny będzie mógł się coraz bardziej rozwijać, rolnicy będą się bogacić, a oblicze wsi będzie coraz bardziej innowacyjne, co pozytywnie wpłynie zarówno na gospodarkę , jak i na rynek nieruchomości w procesie urbanizacji i rozwoju obszarów wiejskich, zwiększając popyt na mieszkania dla mieszkańców wsi, zwłaszcza rolników-miliarderów.

Po drugie, w artykule 138 Ustawy o gruntach z 2024 r. w klauzuli 9 dodano następujący przepis: „9. Państwo jest odpowiedzialne za wydawanie zaświadczeń o prawach użytkowania gruntów i własności aktywów związanych z gruntami w przypadkach, które zostały zarejestrowane i spełniają warunki określone w niniejszym artykule”.

Jest to nowatorska regulacja dotycząca odpowiedzialności państwa za przyznawanie certyfikatów prawa do użytkowania gruntów wszystkim użytkownikom gruntów na ich wniosek (z wnioskiem) lub nawet w przypadkach, gdy użytkownik gruntu nie występuje z wnioskiem (bez wniosku).

„To bardzo duża i fundamentalna zmiana w zarządzaniu państwem. Ustawa o gruntach z 2024 roku nie tylko gwarantuje uzasadnione prawa i interesy użytkowników gruntów, ale także w pełni demonstruje odpowiedzialność państwa wobec użytkowników gruntów i poprawia jakość zarządzania gruntami przez państwo” – podkreślił pan Le Hoang Chau.

Trzecim ważnym punktem jest ustawa o gruntach z 2024 r. (artykuł 79), która szczegółowo określa 31 przypadków, w których państwo „odzyskuje grunty na potrzeby rozwoju społeczno-gospodarczego w interesie narodowym i publicznym”, a artykuł 79 w klauzuli 32 stanowi również, że „w przypadkach odzyskiwania gruntów w celu realizacji projektów i prac w interesie narodowym i publicznym, które nie są objęte przypadkami określonymi w klauzulach od 1 do 31 niniejszego artykułu, Zgromadzenie Narodowe zmienia i uzupełnia przypadki odzyskiwania gruntów określone w niniejszym artykule”, aby zapewnić jawność, przejrzystość, łatwość nadzoru i zaradzić sytuacji, w której niektóre miejscowości masowo odzyskują grunty, jak to miało miejsce wcześniej.

Jednocześnie rozdział VII ustawy o ziemi z 2024 r. zawiera ścisłe regulacje dotyczące „odszkodowań, wsparcia i przesiedleń w przypadku odzyskania ziemi przez państwo”, aby zapewnić uzasadnione i zgodne z prawem prawa i interesy osób, których ziemia została odzyskana.

Kolejnym ważnym punktem jest to, że ustawa o gruntach z 2024 r. usunęła ramy cen gruntów i ustanowiła tabelę cen gruntów w artykule 159, zgodnie z którym tabela cen gruntów jest tworzona corocznie, a pierwsza tabela cen gruntów jest ogłaszana i stosowana od 1 stycznia 2026 r., a następnie dostosowywana od 1 stycznia następnego roku, co pomoże zbliżyć tabelę cen gruntów do cen rynkowych, ale regulacja ta zwiększy również presję pracy dla miejscowości.

Jednocześnie, artykuł 158 i artykuł 160 ustawy o gruntach z 2024 r. w art. 5 określają cztery metody wyceny gruntów, w tym metodę porównawczą, metodę dochodową, metodę nadwyżkową oraz metodę współczynnika korygującego cenę gruntu, służące do ustalania konkretnych cen gruntów. W przypadku konieczności zastosowania innych, nieprzewidzianych metod wyceny gruntów, Rząd proponuje i uzyskuje zgodę Stałego Komitetu Zgromadzenia Narodowego w celu zapewnienia sprawnego funkcjonowania procesu wyceny gruntów dla rozwoju społeczno-gospodarczego.

Piątym ważnym punktem, Ustawą o gruntach z 2024 roku, jest dodanie rozdziału VIII dotyczącego „rozwoju, zarządzania i użytkowania funduszy gruntowych”. Jeśli zasady rozwoju, zarządzania i użytkowania funduszy gruntowych zostaną wdrożone, Państwowa Organizacja Rozwoju Funduszu Gruntowego stanie się największym dostawcą funduszy gruntowych na rynku pierwotnym, obsługującym inwestycje w rozwój społeczno-gospodarczy. Dzięki przeprowadzaniu aukcji praw do użytkowania gruntów i przetargów na projekty wykorzystujące grunty, cały czynsz różnicowy będzie trafiał do budżetu państwa, służąc interesowi publicznemu, a także będzie wspierany i uzgadniany przez osoby, których grunty zostaną odzyskane, oraz przez społeczeństwo.

Zapewnienie uzasadnionych interesów osób, których ziemia zostanie odzyskana

Po szóste, rozdział IX ustawy o gruntach z 2024 r. reguluje konkretnie „przydział gruntów i dzierżawę gruntów w drodze licytacji praw do użytkowania gruntów” (artykuł 125) w przypadku czystych gruntów utworzonych przez państwo lub „przydział gruntów i dzierżawę gruntów w drodze przetargu, w którym wybierani są inwestorzy realizujący projekty inwestycyjne z wykorzystaniem gruntów” (artykuł 126) w przypadku gruntów, które nie zostały oczyszczone, zapewniając spójność i jednolitość z przepisami rozdziału VIII dotyczącymi rozwoju, zarządzania i eksploatacji funduszy gruntowych.

„Przydział gruntów i dzierżawa poprzez aukcję praw użytkowania gruntów” zapewnia spójność i jednolitość z postanowieniami rozdziału VIII dotyczącymi rozwoju, zarządzania i eksploatacji funduszu gruntowego.

W szczególności Artykuł 126 określa mechanizm wdrażania „przetargu mającego na celu wyłonienie inwestorów” w przypadku gruntów, które nie zostały oczyszczone, i stanowi, że „zwycięski inwestor jest odpowiedzialny za zapewnienie kapitału na realizację odszkodowań, wsparcia i przesiedleń zgodnie z wymogami właściwej agencji państwowej”...

Dzięki tym przepisom uzasadnione i prawne interesy użytkowników gruntów, których ziemia zostanie odzyskana, zostaną zrekompensowane po właściwej cenie rynkowej, a grunty zostaną ponownie zasiedlone, przy czym priorytet będzie przyznawany osobom ponownie zasiedlającym ziemię na miejscu. Nie będzie już sytuacji, w której inwestorzy są „wspierani” przez kogoś, aby „kupować tanio” ziemię od ludzi.

Jednocześnie zapewnia, że ​​prawne i uzasadnione interesy inwestorów są jasno określone, wiedząc, jakie będą koszty i czas potrzebny na uzyskanie odszkodowania za oczyszczenie terenu i otrzymanie ziemi pod realizację projektu. Nie będzie już też sytuacji, w której „pośrednicy” ukrywający się za „właścicielami gruntów” będą sprawiać inwestorom trudności.

Co więcej, cały „czynsz różnicowy” pobierany do budżetu państwa w celu zaspokojenia interesu publicznego zyska poparcie i konsensus osób, których ziemia zostanie odzyskana, oraz społeczeństwa.

W siódmym punkcie stowarzyszenie zauważyło, że artykuł 127 ustawy o gruntach z 2024 r. bardzo luźno reguluje „użytkowanie gruntów w celu realizacji projektów rozwoju społeczno-gospodarczego poprzez umowy o otrzymaniu praw do użytkowania gruntów” lub „posiadanie praw do użytkowania gruntów” w przypadku większości projektów rozwoju społeczno-gospodarczego, w tym projektów budownictwa socjalnego, z wyjątkiem pewnych ograniczeń dotyczących projektów budownictwa komercyjnego zgodnie z punktem b, klauzulą ​​1, artykułem 127.

Po ósme, HoRER z zadowoleniem przyjmuje artykuł 30 ustawy o gruntach z 2024 r., który stanowi, że użytkownicy gruntów mają „prawo wyboru formy płatności czynszu dzierżawnego” – albo „płacą czynsz roczny”, albo „płacą czynsz jednorazowo przez cały okres dzierżawy”. Punkt b, klauzula 1, artykuł 34 ustawy o gruntach z 2024 r. zezwala również organizacjom dzierżawiącym grunty od państwa i pobierającym roczny czynsz dzierżawny na „obciążenie hipoteką swoich aktywów związanych z gruntem”.

„Zachęci” to użytkowników gruntów do wybrania metody „dzierżawy gruntów przez państwo i pobierania rocznego czynszu” zgodnie z polityką Rezolucji 18-NQ/TW, ponieważ inwestorzy mają prawo do „zastawiania własnych aktywów związanych z gruntem w instytucjach kredytowych”, aby łatwiej uzyskać dostęp do kredytu.

W szczególności, zdaniem przedstawiciela HOREA, dziewiątym punktem jest to, że Zgromadzenie Narodowe zezwala na natychmiastowe zastosowanie szeregu przepisów Ustawy o ziemi z 2024 r., takich jak przepisy dotyczące wyceny gruntów lub przepisy dotyczące użytkowania gruntów w celu wdrożenia projektów dotyczących naruszania terytoriów morskich w celu usunięcia praktycznych przeszkód, w szczególności zezwolenie na natychmiastowe zastosowanie przepisów dotyczących wyceny gruntów stworzy warunki dla rządu do opracowania i ogłoszenia „Dekretu regulującego ceny gruntów” w celu wdrożenia Ustawy o ziemi z 2024 r., zamiast ogłaszania „Dekretu zmieniającego i uzupełniającego szereg artykułów Dekretu nr 44/2014/ND-CP regulującego ceny gruntów”.

Źródło: https://www.nguoiduatin.vn/nhung-diem-nhan-noi-bat-cua-luat-dat-dai-2024-a647252.html