"Analisando o mercado imobiliário de Hanói"

Analisando o mercado imobiliário da capital no final do ano, observadores afirmam que os apartamentos continuam sendo o segmento que lidera o fluxo de caixa. Além disso, imóveis voltados para investimento, como terrenos, devem se recuperar em breve.

O segmento com demanda real continua aquecido.

Segundo o Sr. Nguyen Quoc Anh, Vice-Diretor Geral da Batdongsan.com, nos últimos tempos, os apartamentos têm sido o principal segmento imobiliário em crescimento durante o período de recuperação do mercado. No entanto, quando o mercado entrar em uma fase estável, os apartamentos terão que ceder sua posição de destaque para outros segmentos.

“Em ciclos anteriores, quando o mercado entrava em uma fase de desenvolvimento estável, com um investimento de 100 VND, os apartamentos rendiam apenas 136 VND, mas com terrenos, o valor chegava a 300 VND”, compartilhou o Sr. Quoc Anh.

A visualização acima mostra que, em diferentes estágios do mercado, os apartamentos, embora apresentem boas margens de lucro, não são o tipo de investimento mais atrativo. Se o mercado atual operar de acordo com as regras dos ciclos de flutuação anteriores, os apartamentos, após um período de superaquecimento, tenderão a se movimentar lateralmente e crescerão mais lentamente em comparação com outros segmentos.

O mercado imobiliário nas províncias vizinhas a Hanói está aquecendo.

Não apenas os bairros suburbanos de Hanói , mas também o mercado imobiliário nas províncias ao redor da capital está de olho em muitos investidores. O Sr. Le Dinh Chung, Diretor Geral da SGO Homes, apontou o motivo: com o preço dos imóveis no centro da cidade muito alto, muitos investidores estão redirecionando seus recursos para províncias e cidades vizinhas.

“O mercado imobiliário nas províncias ao redor de Hanói está mostrando sinais positivos de recuperação, com muitas áreas apresentando valorização acima dos níveis anteriores. Atualmente, os investidores estão de olho em imóveis em torno de dois eixos econômicos: o eixo Bac Ninh - Bac Giang - Vinh Phuc e o eixo Hung Yen - Hai Duong - Hai Phong - Quang Ninh. Todas essas áreas possuem grande potencial de desenvolvimento, boa infraestrutura de transporte e estão conectadas a parques industriais”, informou o Sr. Chung.

O Sr. Quoc Anh prevê que, no próximo ano, os apartamentos continuarão sendo um destaque do mercado, enquanto outros segmentos, como casas e sobrados, ganharão mais popularidade a partir do início do ano. Investidores imobiliários observarão um aumento constante no volume de transações a partir de meados de 2025.

O Sr. Nguyen Thac Cuong, Vice-Diretor Geral da Mai Viet Land, também afirmou que os imóveis que atendem às necessidades do mercado imobiliário estão sendo vendidos a preços muito altos, sem sinais de arrefecimento em um futuro próximo. De agora até o primeiro semestre do próximo ano, os segmentos que priorizam o fluxo de caixa, como apartamentos e casas em áreas centrais, continuarão a liderar a recuperação do mercado.

Da mesma forma, o Sr. Le Dinh Chung, Diretor Geral da SGO Homes, comentou que, de agora até 2025, o preço de casas e apartamentos particulares continuará a aumentar, mas a um ritmo moderado, em vez de aumentar drasticamente como no início de 2024.

Sob outra perspectiva, o Sr. Phan Le Thanh Long, CEO do Grupo AFA e cofundador da Comunidade de Consultores Financeiros do Vietnã (VWA), analisou que o nível de preços dos apartamentos em Hanói será reajustado para se tornar mais compatível com a renda da população. No entanto, isso só acontecerá de fato se, nos próximos 5 anos, o número de projetos de habitação social na capital for suficiente para atender às necessidades da população.

Atenção ao investir em imóveis nos subúrbios

Com base na evolução dos ciclos anteriores, ainda não seria o momento ideal para investir em terrenos. No entanto, a realidade demonstra o contrário, com o segmento de terrenos residenciais em alta desde o primeiro semestre deste ano. Muitos locais registraram aumentos de preços "inimagináveis".

Ao explicar esse fenômeno, o Sr. Le Dinh Chung disse que se trata apenas de uma tendência local, com investidores que não conseguem comprar apartamentos devido à falta de novos empreendimentos e, por isso, recorrem ao mercado de terrenos. Além disso, o fenômeno também se deve ao fato de muitas autoridades locais estabelecerem preços iniciais baixos para leilões de terrenos.

“Os recentes leilões de terrenos nos subúrbios atraíram muita atenção dos investidores porque o preço inicial e o depósito exigido são relativamente baixos (o preço inicial de muitos lotes é inferior a 10 milhões de VND/m²). Isso também representa uma brecha para investidores especulativos. Tal situação gerou consequências negativas, elevando o preço dos terrenos no mercado a um patamar excessivamente alto”, comentou o Sr. Chung sobre os recentes acontecimentos no mercado imobiliário.

Segundo o Sr. TN, que participou de leilões de terrenos nos distritos de Thanh Oai e Hoai Duc, no futuro, os grupos de "caçadores de terras" não ousarão oferecer preços tão altos como antes. Isso porque, se estipularem um preço realmente elevado para vencer o leilão, esses terrenos serão muito difíceis de vender.

“O caso da perda do depósito referente a 55/68 lotes de terreno na comuna de Thanh Cao (distrito de Thanh Oai) representa um investimento fracassado desses grupos, que avaliaram mal o mercado. O preço do terreno estava muito alto, dificultando a venda por corretores a um preço mais elevado, o que os levou, no fim, a perder o depósito. Pode-se dizer que eles perderam capital no negócio em Thanh Oai”, afirmou o Sr. TN.

Segundo o Sr. TN, os imóveis nos subúrbios de Hanói estão sendo valorizados muitas vezes acima do seu valor real. Há casas em vielas na comuna de Tien Yen (distrito de Hoai Duc), onde ocorreu o leilão, com terrenos avaliados em 133 milhões de VND/m², cujo preço foi "inflacionado" para 60 a 70 milhões de VND/m², tão caro quanto apartamentos no centro da cidade.

“O mercado imobiliário nos subúrbios não é para investidores iniciantes. Caso o mercado caia, casas/terrenos no centro da cidade precisam de uma redução de preço de apenas cerca de 30% para encontrar compradores, mas nos distritos suburbanos, mesmo que os investidores reduzam o preço em 50%, ainda será difícil vender”, alertou o Sr. TN.

O Sr. Nguyen Quoc Anh também compartilha dessa opinião. Segundo ele, em segmentos de investimento como terrenos, embora o preço possa aumentar de duas a três vezes em poucos anos, a liquidez é relativamente limitada e o preço pode se manter estável por um longo período quando o mercado desacelera.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-mach-thi-truong-bat-dong-san-ha-noi-d225545.html