“Tomando o pulso” do mercado imobiliário de Hanói

Comentando sobre o mercado imobiliário da capital no final do ano, observadores afirmam que os apartamentos continuam sendo o segmento que lidera o fluxo de caixa. Além disso, tipos de imóveis voltados para investimentos, como terrenos, devem se recuperar em breve.

O segmento com demanda real ainda está aquecido

Segundo o Sr. Nguyen Quoc Anh, Diretor Geral Adjunto da Batdongsan.com, nos últimos tempos, os apartamentos têm sido o principal tipo de "onda" durante o período de recuperação do mercado. No entanto, quando o mercado entrar em uma fase estável, os apartamentos terão que ceder sua posição de "estrela" para outros segmentos.

“Em ciclos anteriores, quando o mercado passou para uma fase de desenvolvimento estável, com 100 VND investidos, os apartamentos renderiam apenas 136 VND, mas com terrenos, renderiam até 300 VND”, compartilhou o Sr. Quoc Anh.

A visualização acima mostra que, em diferentes estágios do mercado, os apartamentos, embora apresentem boas margens de lucro, não são o tipo de investimento mais atrativo. Se o mercado atual opera de acordo com as regras dos ciclos de flutuação anteriores, após o superaquecimento, os apartamentos se moverão lateralmente e crescerão mais lentamente em comparação com outros segmentos.

O mercado imobiliário nas províncias vizinhas de Hanói está cada vez mais aquecido

Não apenas os bairros suburbanos de Hanói , o mercado imobiliário nas províncias vizinhas da capital também está na mira de muitos investidores. O Sr. Le Dinh Chung, Diretor Geral da SGO Homes, destacou o motivo: com os preços dos imóveis no centro da cidade sendo muito altos, muitos investidores estão redirecionando seu dinheiro para províncias e cidades vizinhas.

“O mercado nas províncias ao redor de Hanói está mostrando sinais positivos de recuperação, com muitas áreas valorizando além do antigo nível de preços. Atualmente, os investidores estão de olho em imóveis em torno de dois eixos econômicos, incluindo o eixo Bac Ninh - Bac Giang - Vinh Phuc e o eixo Hung Yen - Hai Duong - Hai Phong - Quang Ninh. Todas essas são áreas com bastante espaço para desenvolvimento, boa infraestrutura de tráfego e próximas a parques industriais”, informou o Sr. Chung.

O Sr. Quoc Anh prevê que, no próximo ano, os apartamentos continuarão sendo um ponto positivo no mercado, enquanto outros segmentos, como casas particulares e sobrados, estarão mais aquecidos a partir do início do próximo ano. Indivíduos com foco em investimentos verão um aumento constante no volume de transações a partir de meados de 2025.

O Sr. Nguyen Thac Cuong, Diretor Geral Adjunto da Mai Viet Land, também afirmou que os imóveis que atendem às necessidades imobiliárias estão sendo vendidos a preços muito altos, sem sinais de arrefecimento no futuro próximo. De agora até o primeiro semestre do próximo ano, segmentos que exploram o fluxo de caixa, como apartamentos e vilas no centro da cidade, continuarão a liderar a recuperação do mercado.

Da mesma forma, o Sr. Le Dinh Chung, Diretor Geral da SGO Homes, comentou que, de agora até 2025, o preço de casas e apartamentos particulares continuará a aumentar, mas a uma taxa moderada, em vez de aumentar drasticamente como no início de 2024.

De outra perspectiva, o Sr. Phan Le Thanh Long, CEO do AFA Group e cofundador da Comunidade de Consultores Financeiros do Vietnã (VWA), analisou que o nível de preços dos apartamentos em Hanói será reajustado para se tornar mais equilibrado com a renda da população. No entanto, isso só acontecerá de fato se, nos próximos 5 anos, o número de projetos de habitação social na capital for suficiente para atender às necessidades da população.

Aviso ao investir em imóveis suburbanos

Com base nos desenvolvimentos dos ciclos anteriores, ainda não é o momento para loteamentos. No entanto, a realidade reflete o oposto, visto que o segmento de terrenos residenciais tem sido continuamente procurado desde o primeiro semestre deste ano. Muitos locais tiveram aumentos de preços "inimagináveis".

Ao explicar esse fenômeno, o Sr. Le Dinh Chung afirmou que se trata apenas de uma febre local: investidores que não conseguem comprar apartamentos devido à falta de novos projetos recorrem a terrenos. Além disso, isso também se deve ao fato de muitas autoridades locais não estabelecerem um preço inicial alto para os leilões de terrenos.

“Os recentes leilões de terrenos nos subúrbios têm atraído muita atenção dos investidores porque o preço inicial e o depósito exigido são relativamente baixos (o preço inicial de muitos lotes é inferior a 10 milhões de VND/m²). Isso também representa uma brecha para investidores especulativos. Isso gerou consequências negativas, elevando o preço dos terrenos no mercado a um nível excessivo”, compartilhou o Sr. Chung sobre os recentes desenvolvimentos no mercado de terrenos.

Segundo o Sr. TN, que participou de leilões de terras nos distritos de Thanh Oai e Hoai Duc, nos próximos tempos, os grupos de "caçadores de terras" não ousarão dar lances tão altos quanto antes. Porque, se estabelecerem um preço muito alto para vencer o leilão, esses terrenos serão muito difíceis de liquidar.

“O caso da perda do depósito referente a 55/68 terrenos na comuna de Thanh Cao (distrito de Thanh Oai) é um investimento fracassado desses grupos, que avaliaram mal o mercado. O preço do terreno estava muito alto, dificultando a venda por um preço mais alto pelos corretores, e, no final, eles tiveram que perder o depósito. Pode-se dizer que perderam capital no negócio em Thanh Oai”, afirmou o Sr. TN.

Segundo o Sr. TN, os imóveis nos subúrbios de Hanói são muitas vezes mais valiosos do que seu valor real. Há casas em becos na comuna de Tien Yen (distrito de Hoai Duc), onde ocorreu o leilão, com terrenos avaliados em 133 milhões de VND/m². O preço foi "inflacionado" para 60 a 70 milhões de VND/m², tão caro quanto apartamentos no centro da cidade.

“Imóveis nos subúrbios não são lugar para investidores novatos. Caso o mercado caia, casas/terrenos no centro da cidade só precisam de um prejuízo de cerca de 30% para encontrar compradores, mas nos subúrbios, mesmo que os investidores reduzam o preço em 50%, ainda será difícil vender”, alertou o Sr. TN.

O Sr. Nguyen Quoc Anh também tem opinião semelhante. Segundo ele, segmentos de investimento como terrenos, embora o preço possa aumentar de 2 a 3 vezes após alguns anos, a liquidez é relativamente limitada e o preço pode oscilar por um longo período quando o mercado desacelera.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-mach-thi-truong-bat-dong-san-ha-noi-d225545.html