Gastar bilhões para comprar um miniapartamento que ainda nem foi construído não é diferente de um aluguel de longo prazo.

O Sr. Pham Duc Toan, Diretor Geral da EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), afirmou que, atualmente, os miniapartamentos são um conceito que se resume a um tipo de moradia não regulamentado por lei. Portanto, o fato de muitas pessoas gastarem bilhões para comprá-los não lhes confere o significado de propriedade; para elas, é como se estivessem alugando um apartamento.

Segundo analistas, os miniapartamentos não têm base legal para serem reconhecidos como um tipo de habitação para venda. Na realidade, a maioria deles são particulares que compram terrenos, solicitam uma licença para construir casas individuais e, em seguida, dividem-nas em apartamentos fechados para venda.

Trata-se de um acordo civil, não de um contrato de compra e venda, pois não há previsão de venda de parte do imóvel.

O Sr. Toan citou um exemplo: um indivíduo possui um terreno de aproximadamente 200 a 300 metros quadrados. Ao construir edifícios altos e vender apartamentos, os proprietários desses apartamentos não recebem registros individuais (livros vermelhos) separados, mas seus nomes são listados conjuntamente em um único livro vermelho, na forma de patrimônio comum.

“ Portanto, embora os proprietários de miniapartamentos gastem bilhões para comprar uma casa, eles não recebem um certificado separado, apenas uma cópia genérica do documento, usada para todo o prédio, sem nenhuma diferença em relação ao aluguel de uma casa”, disse o Sr. Toan.

Apartamentos pequenos sem a documentação necessária (red book) representam um grande risco para os compradores. (Ilustração: Cong Hieu).

Compartilhando da mesma opinião, a advogada Nguyen Thi Minh Thu, do escritório Hop Nhat Law Company Limited, da Ordem dos Advogados de Hanói , também afirmou que a legislação atual não contempla o conceito de miniapartamentos. Como não há registro desse tipo de empreendimento como projeto imobiliário comercial, os miniapartamentos ainda são considerados unidades residenciais individuais. Os compradores não recebem um certificado individual, mas apenas um certificado para o prédio inteiro.

De acordo com as disposições da Cláusula 2, Artigo 6 do Decreto nº 99/2015/ND-CP do Governo, que orienta a regulamentação detalhada e a implementação de diversos artigos da Lei de Habitação de 2014, organizações e famílias individuais com casas legalmente constituídas, incluindo casas individuais projetadas e construídas com vários andares e vários apartamentos, com área mínima de 30 metros quadrados ou mais, projetadas em estilo fechado, atendendo aos requisitos de edifícios de apartamentos, deverão receber um Certificado de Propriedade de um órgão estatal competente para o proprietário de cada apartamento, a fim de garantir os direitos e interesses legais dos proprietários.

Caso o proprietário venda, alugue, doe ou herde um apartamento nesta casa para outra organização, família ou indivíduo elegível para possuir moradia no Vietnã, o direito de uso do terreno anexo a esta casa pertence ao uso comum dos indivíduos que compraram, alugaram, receberam ou herdaram o apartamento.

" Assim, para o tipo de miniapartamento - habitação individual, se cumprir as condições prescritas, será concedido um certificado para cada apartamento. Se o miniapartamento não satisfizer as condições prescritas, será concedido apenas um certificado para todo o edifício e poderá conter os nomes dos coproprietários", disse o advogado Thu.

Segundo a Sra. Thu, atualmente a maioria dos miniapartamentos em Hanói não atende às condições para a emissão de certificados individuais. Portanto, os compradores de miniapartamentos não recebem o livro vermelho, ficando apenas com uma fotocópia, que não pode ser usada como garantia para empréstimos bancários para fins comerciais.

Muitos miniapartamentos estão localizados em vielas profundas e não atendem aos requisitos de segurança contra incêndio. (Foto: Cong Hieu).

Em relação à legalidade dos miniapartamentos, o Sr. Le Hoang Chau, presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), afirmou que, atualmente, os miniapartamentos são mencionados na lei apenas como moradias privadas de baixo custo, mas não existe um conceito definido para eles.

Segundo o Sr. Chau, a Lei de Habitação de 2005 e o Decreto 90/2006/ND-CP não possuem regulamentação legal que permita "o desenvolvimento de habitações individuais e familiares", projetadas no estilo de miniapartamentos, com muitos andares e muitos apartamentos em áreas urbanas. O desenvolvimento de habitações individuais e familiares deve estar em conformidade com o planejamento urbano; possuir alvará de construção; e garantir os requisitos de conexão ao sistema geral de infraestrutura técnica da área urbana.

Foi somente em 2010, quando o Decreto 71/2010/ND-CP substituiu o Decreto 90/2006/ND-CP, que foi permitido "o desenvolvimento de habitações individuais para agregados familiares e indivíduos", concebidas como miniapartamentos, com muitos andares e muitos apartamentos pequenos em zonas urbanas.

“ Esta regulamentação é inadequada e contrária à Lei de Habitação de 2005. Quando o Decreto 71/2010/ND-CP ainda era uma minuta, a HoREA e o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh comentaram e propuseram não permitir “o desenvolvimento de habitações individuais para famílias e indivíduos”, projetadas como miniapartamentos, com muitos andares e muitos apartamentos em áreas urbanas, devido à preocupação de que isso pudesse gerar construções ilegais, sem licença e não autorizadas, prejudicando o planejamento e aumentando a pressão sobre o sistema de infraestrutura urbana.”

"Essa é a base legal para o desenvolvimento de mini-prédios de apartamentos nos últimos tempos e tem sido explorada para a construção ilegal desses prédios ", disse o Sr. Chau.

Como ainda não foram "construídos" e estão "contornando a lei" com construções ilegais, além de infringirem o planejamento urbano, os miniapartamentos também aumentam a pressão sobre a infraestrutura urbana, não garantem a segurança contra incêndios e, portanto, não atendem às condições para a emissão do certificado de residência (ou escritura definitiva) aos compradores.

Segundo o advogado Nguyen Quang Ngoc, diretor do escritório de advocacia internacional Thien Viet (VIETSKY), a ausência do registro imobiliário (red book) faz com que muitas pessoas que compram miniapartamentos se sintam como se estivessem alugando uma casa. Como o apartamento não possui o registro, o comprador não tem direitos legais de propriedade, não podendo hipotecá-lo ou utilizá-lo como entrada para o capital investido, se necessário.

Em particular, caso o terreno do projeto seja aterrado para limpeza do local, os direitos do comprador serão significativamente afetados e dependerão muito do vendedor, pois este participará como a pessoa cuja propriedade está sendo aterrada.

Portanto, fica claro que os compradores gastam bilhões de dongs para comprar um apartamento, mas, na realidade, só podem morar nele, e seus direitos de propriedade e alienação do imóvel são muito limitados. Os compradores de imóveis residenciais não são diferentes dos inquilinos de longo prazo, que pagam uma grande quantia e permanecem no imóvel por um longo período.

Chau Anh

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