Gastar bilhões para comprar um mini apartamento que ainda não "nasceu" não é diferente de alugar um imóvel de longo prazo

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O Sr. Pham Duc Toan, Diretor Geral da EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), afirmou que, atualmente, os miniapartamentos são uma troca conceitual por um tipo de moradia não regulamentada por lei. Portanto, o fato de muitas pessoas gastarem bilhões para comprar imóveis ainda não tem o significado de propriedade, sendo como alugar um apartamento próprio.

Segundo analistas, os miniapartamentos não têm base legal para serem reconhecidos como um tipo de moradia à venda. Na realidade, a maioria deles são pessoas físicas que compram terrenos, solicitam licença para construir casas individuais e, em seguida, as dividem em apartamentos fechados para venda.

Este é um acordo civil, não um contrato de compra e venda, porque não há disposição para a venda de parte do imóvel.

O Sr. Toan citou um exemplo: um indivíduo possui um terreno com cerca de 200 a 300 metros quadrados de largura. Ao construir prédios altos e vender apartamentos, os proprietários desses apartamentos não recebem livros vermelhos separados, mas seus nomes são listados conjuntamente em um único livro vermelho, na forma de bens compartilhados.

“ Portanto, embora os proprietários de miniapartamentos gastem bilhões para comprar uma casa, eles não recebem um certificado separado, eles apenas possuem um livro vermelho comum fotocopiado, usado para todo o prédio, o que não é diferente de alugar uma casa”, disse o Sr. Toan.

Mini apartamentos sem livros vermelhos são muito arriscados para os compradores. (Ilustração: Cong Hieu).

Compartilhando a mesma opinião, o advogado Nguyen Thi Minh Thu - Hop Nhat Law Company Limited, da Ordem dos Advogados de Hanói , também afirmou que a lei atual não prevê o conceito de miniapartamentos. Como não há registro desse tipo de projeto habitacional comercial, os miniapartamentos ainda são considerados casas individuais. Os compradores não recebem um certificado separado, mas apenas um certificado para todo o edifício.

De acordo com as disposições da Cláusula 2, Artigo 6 do Decreto nº 99/2015/ND-CP do Governo que orienta os regulamentos detalhados e a implementação de uma série de artigos da Lei de Habitação de 2014, organizações e famílias individuais com casas legalmente estabelecidas, incluindo casas individuais projetadas e construídas com muitos andares e muitos apartamentos, com uma área mínima de 30 metros quadrados ou mais, projetadas em um estilo fechado, atendendo aos requisitos de prédios de apartamentos, devem receber um Certificado de Propriedade por uma agência estatal competente para o proprietário de cada apartamento para garantir os direitos e interesses legais dos proprietários.

Caso o proprietário venda, alugue, doe ou herde um apartamento nesta casa para outra organização, família ou indivíduo elegível para possuir moradia no Vietnã, o direito de usar o terreno anexo a esta casa pertence ao uso comum dos sujeitos que compraram, arrendaram, receberam ou herdaram o apartamento.

" Assim, para o tipo de miniapartamento - moradia individual, se atender às condições prescritas, será concedido um certificado para cada apartamento. Se o miniapartamento não atender às condições prescritas, será concedido apenas um certificado para todo o edifício, podendo conter os nomes dos condôminos", afirmou o advogado Thu.

Segundo a Sra. Thu, atualmente a maioria dos miniapartamentos em Hanói não atende aos requisitos para a emissão de certificados para cada apartamento. Portanto, os compradores de miniapartamentos não recebem o livro vermelho, mas apenas mantêm uma fotocópia do livro vermelho, que não pode ser usada como garantia para empréstimos bancários para fins comerciais.

Muitos mini apartamentos estão localizados em becos e não atendem aos requisitos de segurança contra incêndio. (Foto: Cong Hieu).

Em relação à legalidade dos mini apartamentos, o Sr. Le Hoang Chau, presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), disse que atualmente os mini apartamentos são mencionados na lei apenas na forma de moradias privadas baratas, mas não existe o conceito de mini apartamentos.

Segundo o Sr. Chau, a Lei de Habitação de 2005 e o Decreto 90/2006/ND-CP não possuem nenhuma regulamentação legal que permita "o desenvolvimento de moradias individuais e familiares", projetadas no estilo de miniapartamentos, com vários andares e muitos apartamentos em áreas urbanas. O desenvolvimento de moradias individuais e familiares deve estar em conformidade com o planejamento, possuir licença de construção e garantir os requisitos de conexão ao sistema geral de infraestrutura técnica da área urbana.

Somente em 2010, quando o Decreto 71/2010/ND-CP substituiu o Decreto 90/2006/ND-CP, foi permitido "o desenvolvimento de moradias individuais para famílias e indivíduos", projetadas como miniapartamentos, com muitos andares e muitos apartamentos pequenos em áreas urbanas.

“ Este regulamento é inadequado e contrário à Lei de Habitação de 2005. Quando o Decreto 71/2010/ND-CP ainda era um rascunho, a HoREA e o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh comentaram e propuseram não permitir "o desenvolvimento de moradias individuais para famílias e indivíduos", projetadas como miniapartamentos, com muitos andares e muitos apartamentos em áreas urbanas, com preocupações de que isso daria origem a construções ilegais, sem licença e não autorizadas, interrompendo o planejamento e aumentando a pressão sobre o sistema de infraestrutura urbana.

"Essa é a base legal para o desenvolvimento de miniprédios de apartamentos nos últimos tempos e tem sido explorada para construir miniprédios de apartamentos ilegalmente ", disse o Sr. Chau.

Por ainda não terem "nascido" e estarem "burlando a lei" construindo ilegalmente, além de quebrar o planejamento, os mini apartamentos também aumentam a pressão sobre o sistema de infraestrutura urbana, não garantem a segurança contra incêndio e, portanto, não atendem às condições para receberem o livro vermelho dos compradores.

De acordo com o advogado Nguyen Quang Ngoc, diretor do escritório de advocacia internacional Thien Viet (VIETSKY), a ausência do livro vermelho faz com que muitas pessoas que compram miniapartamentos sintam como se estivessem alugando sua própria casa. Como o apartamento não possui o livro vermelho, isso também significa que o comprador não possui direitos legais de propriedade, não podendo hipotecar ou usá-lo como contribuição de capital quando necessário durante o uso.

Em particular, no caso de o terreno do projeto ser recuperado para limpeza do local, os direitos do comprador serão significativamente afetados e dependerão muito do vendedor, porque ele participará como a pessoa cuja propriedade será recuperada.

Portanto, fica claro que compradores gastam bilhões de dongs para comprar um apartamento, mas, na realidade, só podem morar nele, e seus direitos de possuir e dispor do imóvel são muito limitados. Compradores de imóveis não são diferentes de inquilinos de longo prazo, que pagam uma grande quantia em dinheiro e permanecem no imóvel por um longo período.

Chau Anh

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