Decisão de testar expansão de terrenos para moradias comerciais em todo o país; Expectativas de recuperação da capacidade de pagamento dos investidores imobiliários; Hanói terá a mais moderna Ópera, com mais de 25.000 m2 de largura.
Leilão de terras da Soc Son tem alguém pagando 30 bilhões de VND/m2; Ministério das Finanças propõe taxar compras de casas e terrenos com base no período de propriedade
Decisão de testar expansão de terrenos para moradias comerciais em todo o país; Expectativas de recuperação da capacidade de pagamento dos investidores imobiliários; Hanói terá a mais moderna Ópera, com mais de 25.000 m2 de largura.
Aqui estão os destaques das notícias imobiliárias da semana.
Decisão de testar expansão de terrenos para habitação comercial em todo o país
Na tarde de 30 de novembro, a Assembleia Nacional aprovou uma Resolução sobre o teste piloto da implementação de projetos de habitação comercial por meio de acordos sobre recebimento de direitos de uso da terra ou posse de direitos de uso da terra, com 415/460 delegados presentes a favor, 19 em desaprovação e 26 abstenções.
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| A Assembleia Nacional votou para aprovar a resolução. |
A Resolução estipula a implementação piloto de projetos de habitação comercial por meio de acordos sobre recebimento de direitos de uso da terra ou posse de direitos de uso da terra (projetos piloto) em todo o país nos seguintes casos: projetos de organizações empresariais imobiliárias que recebem direitos de uso da terra; projetos de organizações empresariais imobiliárias que têm direitos de uso da terra; projetos de organizações empresariais imobiliárias que têm direitos de uso da terra e que recebem direitos de uso da terra.
Outro caso é o projeto de uma organização empresarial imobiliária estabelecida por organizações que usam terras para implementar um projeto de habitação comercial na área de uma unidade de produção e negócios que deve ser realocada devido à poluição ambiental, ou a unidade deve ser realocada de acordo com o planejamento da construção e planejamento urbano.
Os projetos piloto, de acordo com a resolução, devem atender às seguintes condições: o escopo da área de terra e do lote de terra onde o projeto será implementado deve ser consistente com o planejamento de uso do solo em nível distrital ou planejamento de construção, planejamento urbano.
O escopo do terreno e do lote para implementação do projeto é consistente com o programa e plano de desenvolvimento habitacional local aprovados.
O escopo das terras e lotes para implementação do projeto está incluído na lista de lotes esperados para implementar o projeto piloto aprovado pelo Conselho Popular Provincial de acordo com as disposições desta Resolução.
Há uma aprovação por escrito do Comitê Popular Provincial sobre o acordo de recebimento de direitos de uso da terra para implementar o projeto piloto para o caso especificado nesta Resolução, o que também é uma condição declarada na Resolução.
As organizações empresariais imobiliárias devem satisfazer as condições prescritas pela lei sobre terras, habitação, negócios imobiliários, investimentos e outras disposições legais relevantes.
A seleção de projetos piloto deve atender aos seguintes critérios: ser implementado em áreas urbanas ou áreas planejadas para desenvolvimento urbano; a área total de terrenos residenciais em projetos piloto (incluindo terrenos residenciais existentes e terrenos planejados para mudar o propósito de uso do solo para terrenos residenciais) não excede 30% da área de terrenos residenciais adicionais durante o período de planejamento (em comparação com o status atual do uso do solo residencial) de acordo com o plano de alocação de terras e zoneamento aprovado no planejamento provincial para o período de 2021 a 2030; não pertencer aos projetos especificados na Cláusula 4, Artigo 67 da Lei de Terras;
Para o caso especificado no Ponto a, Cláusula 1, Artigo 1 da Resolução, a área de terra para implementação do projeto piloto não deve estar na lista de obras e projetos que exigem recuperação de terras aprovada pelo Conselho Popular Provincial de acordo com as disposições da Cláusula 5, Artigo 72 da Lei de Terras.
Para a área de terras de defesa nacional e terras de segurança que foi planejada para ser removida das terras de defesa nacional e terras de segurança que atendem às condições especificadas na Cláusula 2, Artigo 3 desta Resolução, mas não foram entregues à gestão local, será dada prioridade ao Ministério da Defesa Nacional e ao Ministério da Segurança Pública para organizar a implementação de um projeto piloto para priorizar a venda, o arrendamento e a compra a crédito para oficiais e soldados das forças armadas de acordo com as disposições da lei.
A Resolução entra em vigor em 1º de abril de 2025 e será implementada por 5 anos.
Ministério das Finanças propõe taxar venda de casas e terrenos com base no período de propriedade
Recentemente, o Ministério das Finanças apresentou ao Governo uma proposta para elaborar um projeto de Lei do Imposto de Renda de Pessoa Física (substituto). Em particular, o Ministério propôs alterar e complementar as normas sobre a renda tributável de pessoas físicas proveniente de transferências de imóveis, a fim de garantir a consistência com a Lei de Terras de 2024.
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| A proposta tributária do Ministério das Finanças tem como alvo direto os especuladores imobiliários. Foto: Thanh Vu |
Especificamente na submissão, o Ministério da Fazenda disse que a política atual do imposto de renda de pessoa física não diferencia de acordo com o período de posse do imóvel pelo cedente.
Enquanto isso, vários países ao redor do mundo têm usado ferramentas fiscais para aumentar o custo do comportamento especulativo e reduzir a atratividade da especulação imobiliária na economia, incluindo o imposto de renda pessoal.
Notavelmente, alguns países também aplicam impostos sobre os lucros de transações imobiliárias com base na frequência das transações e no tempo entre a compra e a venda do imóvel. Quanto mais rápido esse tempo ocorrer, maior será a alíquota, e quanto mais lento, menor será a alíquota.
O Ministério das Finanças citou que, em Singapura, terrenos comprados e vendidos no primeiro ano são tributados em 100% sobre a diferença de valor. Após 2 anos, a alíquota é de 50%. No terceiro ano, o valor será de 25%.
Em Taiwan, transações imobiliárias realizadas nos primeiros 2 anos após a compra têm alíquota de 45%. Transações realizadas entre 2 e 5 anos têm alíquota de 35%. Entre 5 e 10 anos, a alíquota é de 20% e, após 10 anos, é de 15%.
Segundo o Ministério da Fazenda, para ter um nível razoável de regulamentação e evitar especulações e bolhas imobiliárias, o Estado pode estudar a cobrança de imposto sobre a renda pessoal proveniente de transferências imobiliárias com base no período de detenção, como ocorre em alguns países.
Em relação à alíquota específica do imposto, o Ministério da Fazenda acredita que ela precisa ser estudada e determinada adequadamente, refletindo o funcionamento real do mercado imobiliário. Além disso, a aplicação da política de imposto de renda de pessoa física sobre transferências imobiliárias com base no período de posse precisa ser sincronizada com o processo de aperfeiçoamento das políticas relacionadas a terras e habitação.
Além disso, a sincronização e a prontidão da infraestrutura de tecnologia da informação para registro de terras e imóveis também são fatores importantes para determinar o sucesso da política.
Expectativas de recuperação da solvência dos investidores imobiliários
O relatório do setor imobiliário residencial, baseado em dados das 30 maiores empresas imobiliárias residenciais em termos de receita, amplamente divulgado pela VIS Rating na tarde de 28 de novembro, declarou que as vendas de imóveis em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh no terceiro trimestre de 2024 aumentaram 48% em relação ao trimestre anterior, o nível mais alto dos últimos quatro trimestres. A demanda por moradias permanece forte, refletida em altas taxas de absorção e forte crescimento nos empréstimos imobiliários, de 7%, em comparação com apenas 1% no mesmo período do ano passado.
A expectativa de alta nos preços dos imóveis, aliada a entradas mais baixas, continuará impulsionando a forte demanda por parte dos compradores. Muitas incorporadoras, como Vinhomes, Nam Long, Nha Khang Dien, An Gia e Nha Ba Ria – Vung Tau, registraram aumento nas vendas, principalmente nos segmentos de alto padrão.
No entanto, a receita e o lucro dos primeiros 9 meses de 2024 dos investidores na lista de observação do relatório diminuíram 20% e 43%, respectivamente, em comparação ao mesmo período do ano passado, devido à diminuição no volume de transferência devido às vendas fracas em 2023. Portanto, espera-se que mais de 60% dos investidores não concluam o plano de lucro para todo o ano de 2024.
Em 2025, a VIS Rating espera que as incorporadoras aumentem o número de novos projetos, ajudando a melhorar suas vendas e fluxos de caixa. A capacidade de pagamento da dívida do setor permanecerá fraca no terceiro trimestre de 2024, mas a alavancagem deverá ser controlada graças às novas regulamentações e o fluxo de caixa das incorporadoras deverá melhorar devido ao aumento das vendas.
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| Espera-se que a capacidade de pagamento da dívida dos investidores imobiliários comece a melhorar a partir do fraco nível de 2023-2024. Foto: VIS Rating |
No terceiro trimestre de 2024, mais da metade das incorporadoras monitoradas pela VIS Rating apresentavam perfis de alavancagem e serviço da dívida fracos. Isso se deveu principalmente à alavancagem excessiva para o desenvolvimento de projetos no período de 2021 a 2023 e ao acúmulo de projetos inacabados e estoque não vendido, à medida que o sentimento do mercado se deteriorava a partir de 2023.
Mas, à medida que o progresso das vendas melhora, a VIS Rating espera que a capacidade de pagamento da dívida dos incorporadores imobiliários comece a melhorar em relação ao nível fraco de 2023-2024.
Com uma perspectiva positiva para as vendas e fluxos de caixa de novos projetos, os índices de cobertura da dívida das incorporadoras melhorarão gradualmente. Novas regulamentações emitidas em julho de 2024 limitarão o uso de dívida para novos projetos. Portanto, a VIS Rating espera que o crescimento da dívida continue a desacelerar de uma alta de 15% ao ano no período de 2022-2023.
Hanói terá a mais moderna Ópera, com mais de 25.000 m2 de largura.
Recentemente, o vice-presidente do Comitê Popular de Hanói, Duong Duc Tuan, assinou a Decisão nº 6132/QD-UBND aprovando o projeto de planejamento detalhado do eixo espacial central da península de Quang An, escala 1/500.
Assim, a área total do terreno planejado é de cerca de 44,1 hectares. O projeto incluirá um parque temático cultural e artístico, instalações religiosas e de crença, áreas de entretenimento e serviços hoteleiros e comerciais.
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| Perspectiva da nova Ópera. |
Vale destacar que a Península de Quang An também é o local designado para a construção da nova Ópera da cidade. Esta será uma obra de arte moderna e de grande porte, representando a imagem da capital. A área do teatro será construída em uma área de mais de 25.000 m², com uma área total construída de 42.000 m².
Anteriormente, em uma conferência para coletar opiniões públicas em julho de 2022, o então vice-presidente do distrito de Tay Ho, Sr. Nguyen Le Hoang, afirmou que o teatro não afetaria muito o espaço da superfície da água e não estaria localizado na área da superfície da água do Lago Oeste.
Além disso, outra informação de interesse do público é a identidade do idealizador deste importante projeto. A pessoa que foi "escolhida e a quem foi confiado o ouro" é o Sr. Renzo Piano, um famoso arquiteto italiano. Ele é o "autor" do Aeroporto Internacional de Kansai (Japão) – o primeiro aeroporto construído no mar; do Auditório Parco della Musica (Itália) – um dos maiores projetos de artes cênicas da Europa…
No projeto da Ópera da Península de Quang An, o Sr. Renzo Piano teve a ideia de uma estrutura de cobertura com apenas 200 a 600 mm de espessura. A estrutura superfina foi concebida pelo arquiteto há 40 anos — uma época em que as técnicas de construção não atendiam a esse requisito especial.
A nova Ópera não só possui um dos telhados mais exclusivos do mundo, como também utiliza diversas tecnologias e técnicas de design avançadas. Toda a parede do auditório principal é equipada com um sistema de painéis acústicos acionáveis mecanicamente.
Para cada tipo de apresentação, os painéis acústicos serão controlados para fechar, abrir, subir e descer em direções e posições correspondentes. A partir daí, garantiremos a reflexão sonora, a absorção sonora e o tempo de reverberação adequados às necessidades de cada programa artístico.
Leilão de terras da Soc Son: Pagou até 30 bilhões de VND/m2 e depois "ficou com muito medo e pediu para retirar"?
De acordo com uma fonte do repórter do Jornal Eletrônico de Investimento - Baodautu.vn , no leilão de 58 lotes de terra na comuna de Quang Tien, distrito de Soc Son (Hanói), quando viram que não tinham mais chance de ganhar os lindos lotes de terra, muitas pessoas pagaram preços absurdamente altos.
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| Lance do cliente na rodada 6. Como o preço foi muito alto, o participante desistiu. |
Especificamente, na 5ª rodada, algumas pessoas apresentaram lances por terrenos acima de 30 bilhões de VND/m². Muitos outros terrenos também receberam lances a preços altíssimos, entre 60 e 101 milhões de VND/m². No entanto, na 6ª rodada – a rodada final –, pediram para não apresentar mais lances.
No final, apenas 22 dos 58 lotes foram arrematados, com preços variando de 32 a 50 milhões de VND/m². Todos aqueles que "gritaram" preços altos na 5ª rodada pediram para interromper os lances na 6ª rodada.
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| O preço é pago na rodada 5. |
Em declarações aos repórteres, a fonte – que também participa diretamente do leilão – afirmou que os terrenos aqui custam, em média, apenas 35 a 40 milhões de VND/m². As associações e grupos que participaram do leilão desta vez não entenderam bem o mercado, perdendo a oportunidade. A ação impulsiva de lances não só não resolveu o problema, como também prejudicou a imagem dos leilões de terras, causando impactos negativos no mercado.
"Espero que as autoridades revisem este leilão com cuidado. Este é um ato deliberado e organizado que desrespeita a lei", disse a pessoa indignada.
58 terrenos serão colocados à venda com um preço inicial de 2,8 milhões de VND/m². Áreas entre 90 e 220 m². Os depósitos para os terrenos variam de 44 a 111 milhões de VND/lote. O leilão será realizado por votação direta em 6 rodadas obrigatórias.
Anteriormente, em março de 2024, um leilão de terras em Hoai Duc foi cancelado devido a indícios de violações. Consequentemente, na primeira rodada do leilão, 15 dos 33 terrenos foram arrematados por preços entre 100 e 180 milhões de VND/m², partindo de um preço inicial de apenas 57 a 62 milhões de VND/m².
Na segunda rodada, o cliente que ofereceu o maior preço não deu lance e foi deliberadamente desclassificado, criando condições para que o cliente que ofereceu o menor preço na primeira rodada vencesse o leilão. Considerando que o cliente apresentou indícios de violação das normas de leilões de imóveis, a comissão organizadora selou todos os documentos de registro do leilão e formulários de lances para serem entregues à polícia para investigação e tratamento de acordo com as disposições legais.
Leilões em Binh Dinh buscam investidores para projeto residencial avaliado em mais de 1.700 bilhões de VND
O Centro de Serviços de Leilão de Imóveis (Departamento de Justiça da província de Binh Dinh) acaba de anunciar o leilão de direitos de uso de terra para implementar o projeto residencial, de serviços e educacional a oeste da rua Tay Son.
Assim, o terreno leiloado pertence ao Centro de Treinamento Vocacional em Transportes de Binh Dinh e áreas adjacentes, localizado no bairro de Quang Trung, na cidade de Quy Nhon. A área do terreno é superior a 6,3 hectares, dos quais a área para construção de casas adjacentes é superior a 2,5 hectares; a área para obras comerciais e de serviços é superior a 0,4 hectares...
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| Planejamento do projeto da área residencial, de serviços e educacional a oeste da Rua Tay Son. |
A escala do projeto inclui 238 lotes residenciais adjacentes (os investidores devem construir a construção bruta e concluir o exterior, altura máxima de 4 andares); construir edifícios de serviços comerciais para atividades turísticas, escritórios (altura máxima de 5 andares).
Além disso, o investidor deve ser responsável por investir na conclusão da infraestrutura técnica do terreno educacional com uma área de 0,4 hectares; pagando dinheiro equivalente ao valor do fundo de terra investido na construção do sistema de infraestrutura técnica para construir habitação social (o fundo de terra é reservado para 20%, cerca de 0,5 hectares para o desenvolvimento de habitação social).
De acordo com o Centro de Serviços de Leilões de Imóveis, o preço inicial do imóvel é superior a VND 558 bilhões, com um incremento de 5% (acima de VND 27,9 bilhões). O leilão será realizado às 8h30 do dia 21 de dezembro de 2024, no Salão do Centro de Serviços de Leilões de Imóveis, Rua Phan Dinh Phung, nº 37, Cidade de Quy Nhon, Província de Binh Dinh.
O custo de implementação do projeto é de 1,144 bilhão de VND (excluindo as taxas de uso da terra para vencer o leilão de direitos de uso da terra). O andamento da implementação do projeto ocorrerá dentro de 48 meses a partir da data da decisão de reconhecimento dos resultados do leilão ou aprovação do investidor.
Thua Thien Hue leiloa terreno "dourado" de mais de 1.600 m2 para realizar projeto comercial
O Comitê Popular da província de Thua Thien Hue disse que em 7 de dezembro, o Centro de Desenvolvimento do Fundo de Terras - Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente, em coordenação com a Quang Nam Joint Stock Company para Leilão de Finanças e Preços, realizará um leilão para vender ativos em terras, transferir direitos de uso da terra na forma de arrendamento de terra para implementar o projeto de investimento da Área de Serviços Comerciais no terreno nº 47 Hai Ba Trung, Cidade de Hue.
Assim, o terreno em Hai Ba Trung, 47, possui uma área de 1.646,6 m², com ativos no terreno anexados ao terreno leiloado, incluindo um prédio de escritórios de 3 andares, um prédio de escritórios de 2 andares e uma guarita com área construída de 685 m² e área construída de 1.628 m². Com um prazo de uso do terreno de 50 anos, a partir da data da Decisão de Arrendamento de Terras do Comitê Popular da Província de Thua Thien Hue, o valor será arrecadado uma única vez durante todo o prazo do arrendamento.
O preço inicial previsto para o leilão do terreno e da casa é de 100,42 bilhões de VND. Desse total, o preço inicial para os direitos de uso da terra é de 93,47 bilhões de VND e o preço inicial para os ativos vinculados ao terreno é de 6,94 bilhões de VND. Com um depósito de mais de 20 bilhões de VND, cada etapa de preço para os direitos de uso da terra é de 1,8 bilhão de VND e para os ativos vinculados ao terreno é de 140 milhões de VND.
De acordo com o Comitê Popular da província de Thua Thien Hue, após o leilão, o terreno será investido em um projeto de área comercial e de serviços de 9 andares. Os produtos e serviços oferecidos por este projeto são essenciais para o comércio, serviços, turismo, entretenimento e recreação.
O projeto tem um investimento total de mais de 233.047 bilhões de VND. Desse total, a contribuição de capital do investidor deve garantir pelo menos 20% do capital total de investimento do projeto. O andamento da implementação do projeto não deverá exceder 36 meses a partir da data de alocação ou arrendamento do terreno, sendo que o início da construção não poderá exceder 12 meses a partir da data de alocação ou arrendamento do terreno.
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