Decisão de implementar projeto-piloto de expansão de terrenos para habitação comercial em todo o país; Expectativas de recuperação na capacidade de pagamento das incorporadoras imobiliárias; Hanói terá uma casa de ópera de última geração, com mais de 25.000 metros quadrados.
Leilão de terrenos em Soc Son recebe lances de 30 bilhões de VND/m²; Ministério das Finanças propõe tributar a compra e venda de casas e terrenos com base no tempo de posse.
Decisão de implementar projeto-piloto de expansão de terrenos para habitação comercial em todo o país; Expectativas de recuperação na capacidade de pagamento das incorporadoras imobiliárias; Hanói terá uma casa de ópera de última geração, com mais de 25.000 metros quadrados.
Aqui estão os destaques das notícias do mercado imobiliário desta semana.
Decisão de implementar um projeto-piloto de expansão de terrenos destinados a habitações comerciais em todo o país.
Na tarde de 30 de novembro, a Assembleia Nacional aprovou uma resolução sobre a implementação piloto de projetos de habitação comercial por meio de acordos de direitos de uso da terra ou direitos de uso da terra já existentes, com 415 dos 460 delegados presentes votando a favor, 19 votando contra e 26 se abstendo.
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| A Assembleia Nacional apertou o botão para aprovar a resolução. |
A resolução estipula um programa piloto para a implementação de projetos de habitação comercial por meio de acordos de aquisição de direitos de uso da terra ou direitos de uso da terra existentes (projetos piloto) em todo o país, nos seguintes casos: projetos de empresas imobiliárias que adquirem direitos de uso da terra; projetos de empresas imobiliárias que já detêm direitos de uso da terra; e projetos de empresas imobiliárias que já detêm direitos de uso da terra e que adquirem novos direitos de uso da terra.
Outro caso envolve projetos de desenvolvimento imobiliário estabelecidos por organizações que atualmente utilizam o terreno para implementar projetos de habitação comercial em terrenos ocupados por instalações de produção ou comerciais que precisam ser realocadas devido à poluição ambiental, ou instalações que precisam ser realocadas em função de obras de construção ou planejamento urbano.
De acordo com a resolução, os projetos-piloto devem atender às seguintes condições: a área e os lotes destinados ao projeto devem estar em conformidade com o plano de uso do solo ou o plano de construção do distrito, ou com o plano urbanístico.
A área do terreno destinada ao projeto deve estar em conformidade com o programa e plano de desenvolvimento habitacional local aprovado.
A área e os lotes destinados ao projeto estão incluídos na lista de áreas designadas para projetos-piloto aprovadas pelo Conselho Popular Provincial, em conformidade com as disposições desta Resolução.
Nos casos previstos nesta Resolução, é necessária a aprovação por escrito do Comitê Popular provincial em relação ao acordo sobre os direitos de uso da terra para a implementação do projeto piloto, sendo também uma condição nela estabelecida.
As empresas do setor imobiliário devem cumprir as condições estipuladas pelas leis sobre terras, habitação, negócios imobiliários, investimentos e outras leis pertinentes.
A seleção dos projetos-piloto deve atender aos seguintes critérios: devem ser implementados em áreas urbanas ou áreas planejadas para desenvolvimento urbano; a área total de terrenos residenciais nos projetos-piloto (incluindo terrenos residenciais existentes e terrenos destinados à conversão em terrenos residenciais) não deve exceder 30% da área adicional de terrenos residenciais durante o período de planejamento (em comparação com o atual uso do solo residencial), de acordo com o plano de alocação e zoneamento de terras aprovado no planejamento provincial para o período de 2021-2030; e não devem ser projetos especificados na Cláusula 4, Artigo 67 da Lei de Terras.
No caso previsto no ponto a, cláusula 1, artigo 1 da Resolução, a área de terreno para o projeto piloto não deve estar incluída na lista de obras e projetos que exigem aquisição de terras, aprovada pelo Conselho Popular Provincial, de acordo com a cláusula 5, artigo 72 da Lei de Terras.
Para as áreas de terrenos de defesa e segurança nacional que foram planejadas para serem retiradas do status de terrenos de defesa e segurança nacional e que atendam às condições estipuladas na Cláusula 2, Artigo 3 desta Resolução, mas que ainda não foram entregues às autoridades locais para gestão, será dada prioridade ao Ministério da Defesa Nacional e ao Ministério da Segurança Pública para organizar projetos-piloto que priorizem a venda, o arrendamento ou o arrendamento com opção de compra desses terrenos a oficiais e soldados das forças armadas, em conformidade com a lei.
A resolução entra em vigor em 1º de abril de 2025 e será implementada por cinco anos.
O Ministério das Finanças propõe a tributação da compra e venda de casas e terrenos com base no período de propriedade.
Recentemente, o Ministério das Finanças apresentou ao Governo uma proposta solicitando a elaboração de um projeto de lei sobre o Imposto de Renda Pessoa Física (substitutivo). Nessa proposta, o Ministério sugeriu a alteração e complementação das normas relativas à tributação da renda de pessoas físicas proveniente de transações imobiliárias, a fim de garantir a conformidade com a Lei de Terras de 2024.
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| O imposto proposto pelo Ministério das Finanças visa diretamente os especuladores imobiliários. Foto: Thanh Vu |
Especificamente, na declaração, o Ministério das Finanças afirmou que a atual política de imposto de renda pessoal não faz distinção com base no tempo em que o cedente possui o imóvel.
Entretanto, alguns países ao redor do mundo têm utilizado instrumentos fiscais para aumentar o custo da especulação e reduzir a atratividade da especulação imobiliária na economia, incluindo o imposto de renda pessoal.
Vale ressaltar que alguns países também aplicam impostos sobre os lucros obtidos com transações imobiliárias com base na frequência das transações e no tempo necessário para comprar e vender o imóvel. Quanto mais rápido esse processo ocorrer, maior será a alíquota de imposto; quanto mais lento, menor será a alíquota.
O Ministério das Finanças citou Singapura como exemplo, onde a compra e venda de terrenos é tributada em 100% da diferença de valor no primeiro ano. Após dois anos, a taxa de imposto é de 50%. No terceiro ano, o valor será de 25%.
Em Taiwan, as transações imobiliárias estão sujeitas a uma taxa de imposto de 45% nos primeiros dois anos após a compra. Para transações entre 2 e 5 anos, a taxa cai para 35%. Para transações entre 5 e 10 anos, é de 20% e, após 10 anos, é de 15%.
Segundo o Ministério das Finanças, para alcançar um nível razoável de regulamentação e evitar a especulação e as bolhas imobiliárias, o Estado poderia considerar a implementação de um imposto sobre o rendimento pessoal proveniente da transferência de imóveis, com base no período de posse, tal como acontece em alguns países.
Com relação às taxas de impostos específicas, o Ministério das Finanças entende que elas precisam ser estudadas e determinadas adequadamente, refletindo a situação real do mercado imobiliário. Além disso, a aplicação das políticas de imposto de renda sobre a transferência de imóveis com base no período de posse precisa ser sincronizada com o processo de aprimoramento das políticas fundiárias e habitacionais relacionadas.
Além disso, a sincronização e a disponibilidade da infraestrutura de tecnologia da informação para o registro de terras e imóveis também são fatores cruciais para o sucesso da política.
Estão aumentando as expectativas quanto à capacidade dos incorporadores imobiliários de pagar seus empréstimos.
Um relatório sobre o setor imobiliário residencial, baseado em dados das 30 maiores empresas do setor por receita, publicado pela VIS Rating na tarde de 28 de novembro, observou que as vendas de imóveis em Hanói e Cidade de Ho Chi Minh no terceiro trimestre de 2024 aumentaram 48% em comparação com o trimestre anterior, o nível mais alto dos últimos quatro trimestres. A demanda por moradias permanece forte, evidenciada pela alta taxa de absorção e pelo crescimento robusto do crédito imobiliário, de 7%, em comparação com apenas 1% no mesmo período do ano passado.
A expectativa de aumento nos preços dos imóveis, combinada com a redução dos valores de entrada, continuará impulsionando a forte demanda por parte dos compradores. Diversas construtoras, como Vinhomes, Nam Long, Nha Khang Dien, An Gia e Nha Ba Ria - Vung Tau, registraram aumento nas vendas, principalmente no segmento de alto padrão.
Contudo, a receita e os lucros das incorporadoras na lista de observação do relatório, referentes aos primeiros nove meses de 2024, diminuíram 20% e 43%, respectivamente, em comparação com o mesmo período do ano anterior, devido à redução no volume de entregas decorrente das fracas vendas em 2023. Portanto, projeta-se que mais de 60% das incorporadoras não atingirão suas metas de lucro para o ano de 2024.
Em 2025, a VIS Rating prevê que as incorporadoras aumentarão significativamente o número de novos projetos, contribuindo para a melhoria das vendas e do fluxo de caixa. A capacidade de pagamento da dívida do setor permaneceu fraca no terceiro trimestre de 2024, mas espera-se que os níveis de alavancagem sejam controlados graças a novas regulamentações, e o fluxo de caixa das incorporadoras deverá melhorar devido ao aumento das vendas.
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| A expectativa é de que a capacidade de pagamento da dívida das incorporadoras imobiliárias comece a melhorar em relação aos baixos níveis registrados em 2023-2024. Foto: VIS Rating |
No terceiro trimestre de 2024, mais da metade das incorporadoras acompanhadas pela VIS Rating apresentavam baixa alavancagem e capacidade de pagamento de dívidas. Isso se deve principalmente à alavancagem excessiva utilizada para desenvolver projetos durante o período de 2021 a 2023, ao estoque de projetos inacabados e ao estoque de imóveis não vendidos, em decorrência da deterioração do mercado desde 2023.
No entanto, à medida que o progresso das vendas melhora, a VIS Rating espera que a capacidade de pagamento da dívida das incorporadoras imobiliárias comece a melhorar, saindo dos níveis fracos de 2023-2024.
Com perspectivas positivas para vendas de novos projetos e fluxo de caixa, os índices de cobertura da dívida dos incorporadores melhorarão gradualmente. Novas regulamentações emitidas em julho de 2024 limitarão o uso de dívida para novos projetos. Portanto, a VIS Rating espera que o crescimento da dívida continue a desacelerar em relação ao pico de 15% ao ano no período de 2022-2023.
Hanói terá uma casa de ópera de última geração, com mais de 25.000 metros quadrados.
Recentemente, o vice-presidente do Comitê Popular de Hanói, Duong Duc Tuan, assinou a Decisão nº 6132/QD-UBND, aprovando o projeto de planejamento detalhado para a área do eixo espacial central da península de Quang An, em escala de 1/500.
Assim, a área total do terreno planejado é de aproximadamente 44,1 hectares. O projeto incluirá um parque temático cultural e artístico, edifícios religiosos e espirituais, uma área de entretenimento e serviços hoteleiros e comerciais.
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| Representação da nova Ópera. |
Notavelmente, a península de Quang An também foi designada como local para a nova casa de ópera da cidade. Esta será uma estrutura artística moderna de grande escala, uma representação quintessencial da imagem da capital. A casa de ópera será construída em uma área de mais de 25.000 m², com uma área total construída de 42.000 m².
Anteriormente, em uma reunião de consulta pública em julho de 2022, o então vice-presidente do distrito de Tay Ho, Sr. Nguyen Le Hoang, afirmou que o teatro não afetaria significativamente a área da superfície da água e não estaria localizado dentro da área da superfície da água do Lago Oeste.
Além disso, outra informação que chamou a atenção do público foi a identidade do designer deste projeto monumental. O escolhido para esta importante tarefa é Renzo Piano, um renomado arquiteto italiano. Ele é o "criador" do Aeroporto Internacional de Kansai (Japão) – o primeiro aeroporto construído sobre o mar; e do complexo de salas de concerto Parco della Musica (Itália) – um dos maiores espaços para artes cênicas da Europa…
No projeto da Ópera da Península de Quang An, Renzo Piano concebeu a ideia de uma estrutura de cobertura com uma espessura de apenas 200 a 600 mm. Essa estrutura ultrafina foi idealizada pelo arquiteto há 40 anos – uma época em que as técnicas de construção ainda não conseguiam atender a essa exigência específica.
A nova casa de ópera da capital não só ostenta um dos designs de cobertura mais singulares do mundo, como também incorpora diversas tecnologias e técnicas de design avançadas. Toda a parede do auditório principal está equipada com um sistema de painéis acústicos operados mecanicamente.
Para cada tipo de apresentação, os painéis acústicos serão controlados para abrir, fechar e mover-se para cima e para baixo nas direções e posições correspondentes. Isso garante que a reflexão sonora, a absorção sonora e o tempo de reverberação sejam adequados às necessidades de cada programa artístico.
Leilão de terrenos em Soc Son: lances chegam a 30 bilhões de VND/m², e depois "com medo, desistiram"?
Segundo fontes do Baodautu.vn , durante o leilão de 58 lotes de terreno na comuna de Quang Tien, distrito de Soc Son (Hanói), muitos licitantes, percebendo que não tinham mais chances de ganhar os lotes desejados, ofereceram preços irrazoavelmente altos.
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| Formulário de lance do cliente na rodada 6. Devido ao preço ter subido demais, o participante solicitou a retirada. |
Especificamente, na quinta rodada de licitação, alguns licitantes apresentaram propostas para terrenos superiores a 30 bilhões de VND/m². Muitos outros terrenos também receberam lances muito altos, variando de 60 a 101 milhões de VND/m². No entanto, na sexta e última rodada, eles retiraram suas propostas.
No final, apenas 22 dos 58 lotes de terreno foram leiloados com sucesso, com preços variando de 32 a 50 milhões de VND/m². Todos os que ofereceram os preços mais altos na 5ª rodada retiraram suas ofertas na 6ª rodada.
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| O preço foi pago na 5ª rodada. |
Falando com repórteres, uma fonte – que também participou diretamente do leilão – disse que os terrenos na região tinham um preço médio de apenas 35 a 40 milhões de VND/m². Os grupos e associações que participaram do leilão demonstraram falta de conhecimento do mercado, desperdiçando oportunidades. Seus lances impulsivos não só não resolveram o problema, como também prejudicaram a imagem dos leilões de terrenos, impactando negativamente o mercado.
"Espero que as autoridades investiguem minuciosamente este leilão. Trata-se de um ato deliberado e organizado que demonstra um flagrante desrespeito à lei", declarou a pessoa, indignada.
Cinquenta e oito lotes de terreno foram colocados em leilão com preço inicial de 2,8 milhões de VND/m². Os lotes variam em tamanho de 90 a 220 m². O valor do depósito para cada lote varia de 44 a 111 milhões de VND. O leilão será realizado por meio de seis rodadas obrigatórias de votação direta.
Anteriormente, em março de 2024, um leilão de terrenos em Hoai Duc foi cancelado devido a suspeitas de irregularidades. Especificamente, na primeira rodada do leilão, 15 dos 33 lotes de terreno foram arrematados por preços que variaram de 100 a 180 milhões de VND/m², um aumento em relação ao preço inicial de apenas 57 a 62 milhões de VND/m².
Posteriormente, na segunda rodada, o licitante com a oferta mais alta retirou deliberadamente seu lance, sendo intencionalmente desqualificado e permitindo que o licitante com a oferta mais baixa da primeira rodada vencesse o leilão. Considerando a suposta violação das normas do leilão por parte do licitante, os organizadores lacraram todos os documentos de inscrição e comprovantes de lance e os encaminharam à polícia para investigação e medidas legais cabíveis.
A província de Binh Dinh está realizando um leilão para encontrar um investidor para um projeto residencial avaliado em mais de 1,7 trilhão de VND.
O Centro de Serviços de Leilão de Ativos (sob a jurisdição do Departamento de Justiça da província de Binh Dinh) acaba de anunciar o leilão dos direitos de uso da terra para o projeto residencial, de serviços e educacional a oeste da estrada Tay Son.
Assim sendo, o terreno a ser leiloado está localizado dentro do Centro de Treinamento Profissional em Transportes de Binh Dinh e áreas adjacentes no bairro de Quang Trung, cidade de Quy Nhon. A área total do terreno é de mais de 6,3 hectares, dos quais mais de 2,5 hectares são destinados à construção de casas geminadas; e mais de 0,4 hectares são destinados a instalações comerciais e de serviços…
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| Planejamento para o Projeto da Área Residencial, de Serviços e Educacional a Oeste da Rua Tay Son. |
O projeto inclui 238 casas geminadas (os investidores devem construir a estrutura e finalizar o exterior, com altura máxima de 4 andares); e a construção de edifícios comerciais e de serviços para turismo e escritórios (altura máxima de 5 andares).
Além disso, o investidor é responsável por investir e concluir a infraestrutura técnica do terreno educacional com área de 0,4 hectares; e por pagar um valor equivalente ao montante do terreno já investido na construção do sistema de infraestrutura técnica para a construção de habitações sociais (20% do terreno, aproximadamente 0,5 hectares, são reservados para o desenvolvimento de habitações sociais).
Segundo o Centro de Serviços de Leilão de Ativos, o preço inicial do ativo é superior a 558 bilhões de VND, com um incremento de lance de 5% (mais de 27,9 bilhões de VND). O leilão será realizado às 8h30 do dia 21 de dezembro de 2024, no Auditório do Centro de Serviços de Leilão de Ativos, localizado na Rua Phan Dinh Phung, nº 37, cidade de Quy Nhon, província de Binh Dinh.
O custo de implementação do projeto é de 1,144 bilhão de VND (excluindo a taxa de uso da terra da proposta vencedora). A conclusão do projeto está prevista para ocorrer em 48 meses a partir da data da decisão que reconhece a proposta vencedora ou da aprovação do investidor.
A província de Thua Thien Hue está leiloando um terreno privilegiado com mais de 1.600 metros quadrados para um projeto comercial.
O Comitê Popular da província de Thua Thien Hue anunciou que, no dia 7 de dezembro, o Centro de Desenvolvimento Territorial - Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente, em coordenação com a Quang Nam Financial and Pricing Auction Company Limited, realizará um leilão para a venda de ativos no terreno e a transferência dos direitos de uso da terra por meio de arrendamento, para o projeto de investimento em uma área comercial e de serviços na propriedade localizada no número 47 da Rua Hai Ba Trung, na cidade de Hue.
Assim sendo, o terreno situado no número 47 da Rua Hai Ba Trung possui uma área de 1.646,6 m², com os seguintes bens anexados ao terreno leiloado: um prédio de escritórios de 3 andares, um prédio de escritórios de 2 andares e uma guarita, com uma área construída de 685 m² e uma área útil de 1.628 m². O prazo de uso do terreno é de 50 anos, a partir da data da decisão do Comitê Popular Provincial de Thua Thien Hue de arrendar o terreno, com o pagamento sendo efetuado em parcela única para todo o período de arrendamento.
O preço inicial previsto para o leilão do terreno e da propriedade é de 100,42 bilhões de VND. Isso inclui um preço inicial de 93,47 bilhões de VND para os direitos de uso da terra e 6,94 bilhões de VND para os bens vinculados à terra. Será exigido um depósito de mais de 20 bilhões de VND, com um incremento de lance de 1,8 bilhão de VND para os direitos de uso da terra e 140 milhões de VND para os bens vinculados à terra.
Segundo o Comitê Popular da província de Thua Thien Hue, o terreno, após ser leiloado, será transformado em um complexo comercial e de serviços de 9 andares. O projeto oferecerá atividades essenciais de comércio, serviços, turismo, entretenimento e lazer.
O projeto tem um investimento total superior a 233,047 bilhões de VND. Desse montante, a contribuição de capital do investidor deve garantir um mínimo de 20% do investimento total do projeto. O cronograma de implementação do projeto não deve exceder 36 meses a partir da data de alocação ou arrendamento do terreno, com o início da construção previsto para, no máximo, 12 meses após a data de alocação ou arrendamento do terreno.
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