Compradores de imóveis consideram ir longe para ter uma casa própria

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No contexto do aumento contínuo dos preços dos imóveis, os compradores podem considerar e optar por alugar ou aceitar se mudar para províncias vizinhas para comprar a um preço mais razoável.

Alto preço de venda

Dados da Savills divulgados recentemente mostram que, tanto em grandes cidades como Hanói quanto na Cidade de Ho Chi Minh, a demanda anual natural por moradias é de cerca de 50.000 casas. Isso é resultado da imigração, da saída de adultos da casa própria e da redução do número médio de pessoas em uma casa...

Essa demanda não tem sido atendida por restrições de oferta há algum tempo, causando uma demanda reprimida por imóveis. Além disso, fatores macroeconômicos, como a volatilidade do mercado do ouro e as baixas taxas de juros, levaram os investidores a buscar canais de investimento razoáveis e de longo prazo. A demanda por imóveis no segmento de apartamentos também aumentou.

A demanda por imóveis no segmento de apartamentos está aumentando. Foto: Viet Dung

No entanto, o relatório da Savills referente ao primeiro trimestre de 2024 mostrou que o preço primário dos apartamentos em Hanói atingiu 59 milhões de VND/m², um aumento de 3% em relação ao trimestre anterior e de 14% em relação ao ano anterior. O mercado secundário também registrou um aumento no volume de transações e os preços também subiram em comparação com os preços anteriores.

Na Cidade de Ho Chi Minh, dados da CBRE Vietnam mostram que, no final do primeiro trimestre de 2024, o preço primário dos apartamentos na Cidade de Ho Chi Minh atingiu 61 milhões de VND/m², estável em relação ao trimestre anterior. Os investidores continuam mantendo políticas de vendas e pagamentos atrativas para aumentar a liquidez dos produtos. No entanto, a liquidez não é muito otimista.

É inegável que o desequilíbrio entre oferta e demanda elevou os preços dos imóveis. No entanto, da perspectiva do vendedor, os investidores também têm seus próprios "sofrimentos" que dificultam a redução dos preços, mesmo que realmente queiram.

O líder de uma empresa imobiliária na Cidade de Ho Chi Minh afirmou que, para concluir um projeto imobiliário residencial, a empresa deve "arcar" com muitos custos. Por exemplo, os custos do terreno do projeto incluem custos de indenização, custos de limpeza do local através do recebimento da transferência de direitos de uso da terra, taxas de uso da terra, aluguel da terra e taxas de proteção de terras de arroz (se terras de arroz forem utilizadas) para o Estado.

Os custos relacionados ao terreno geralmente representam cerca de 15% do custo de um projeto de apartamento, cerca de 30% de um projeto de casa geminada e cerca de 20% de um projeto de vila.

Em particular, os custos de indenização e limpeza do terreno são atualmente deduzidos pela agência estatal competente em cerca de 70% dos custos reais incorridos pela empresa. Os custos reais restantes que não foram deduzidos são considerados lucros e a empresa deve pagar um adicional de 20% de imposto de renda corporativo sobre esse lucro. Por fim, esses custos estão incluídos no preço de venda que os clientes devem pagar ao comprar um imóvel.

Os custos de construção representam cerca de 50% do custo de projetos de apartamentos, cerca de 30% de projetos de casas geminadas e cerca de 20% de projetos de vilas. Esse tipo de custo está aumentando. Por exemplo, o custo de 1 m² de área construída para construção de apartamentos aumentou para 13-15 milhões de VND/m², quase o dobro do nível anterior de 7-8 milhões de VND/m²...

“Todos os custos acima são calculados em condições normais de mercado, com um prazo de conclusão de cerca de 3 anos para projetos de habitação comercial. Se demorar mais devido a problemas legais, como no passado, o custo total do investimento aumentará significativamente”, compartilhou o líder empresarial mencionado.

Os subúrbios são pontos brilhantes

Diante da escalada de preços, alguns projetos foram precificados acima do seu valor real. Especialistas aconselham os compradores a considerarem cuidadosamente o valor e a adequação do projeto.

“Em geral, se os preços continuarem a subir, os compradores levarão em consideração sua situação financeira. Embora a demanda real por moradias ainda represente a maior parte, se os preços continuarem subindo, os compradores podem considerar e optar por alugar apartamentos no centro da cidade ou aceitar a mudança da demanda para a oferta em províncias vizinhas com preços mais razoáveis”, disse a Sra. Do Thu Hang, Diretora Sênior do Departamento de Consultoria e Pesquisa da Savills Hanoi.

A Sra. Do Thi Thu Giang, Diretora da Savills Vietnam Consulting Services, disse que o processo de aquisição de uma casa e acumulação de capital geralmente começa com apartamentos pequenos e acessíveis e, à medida que a família acumula patrimônio, muda-se para apartamentos maiores. Portanto, comprar uma casa em uma boa localização muitas vezes não é viável para quem compra um imóvel pela primeira vez.

No entanto, a infraestrutura continua sendo a alavanca mais importante na mudança da estrutura de valor do mercado imobiliário. Fornecer infraestrutura reduz o tempo de deslocamento e abre mais opções nas áreas vizinhas, resolvendo o problema da acessibilidade.

“A falta de moradias populares nas grandes cidades é inegável. No entanto, isso é razoável, pois não é uma opção potencial para investidores nem adequada para quem compra um imóvel pela primeira vez. Moradias populares estão disponíveis em outras áreas satélites e, com a melhoria da infraestrutura, a distância dessas áreas ao centro da cidade será encurtada”, disse a Sra. Giang.

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