Num contexto de preços de imóveis em constante ascensão, os compradores podem considerar e optar pelo aluguel, ou aceitar mudar-se para províncias vizinhas para comprar a um preço mais razoável.
Preço de venda elevado
Dados da Savills divulgados recentemente mostram que, em grandes cidades como Hanói e Cidade de Ho Chi Minh, a demanda natural anual por moradias é de cerca de 50.000 casas. Isso se deve à imigração, à saída de adultos do lar e à diminuição do número médio de pessoas por residência.
Essa demanda não tem sido atendida pelas restrições de oferta há algum tempo, causando uma demanda reprimida por moradias. Além disso, fatores macroeconômicos, como a volatilidade do mercado de ouro e as baixas taxas de juros, têm levado os investidores a buscar canais de investimento razoáveis e de longo prazo. A demanda por imóveis no segmento de apartamentos também aumentou.
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| A procura por imóveis no segmento de apartamentos está aumentando. Foto: Viet Dung |
No entanto, o relatório da Savills para o primeiro trimestre de 2024 mostrou que o preço inicial dos apartamentos em Hanói atingiu 59 milhões de VND/m², um aumento de 3% em relação ao trimestre anterior e de 14% em relação ao ano anterior. O mercado secundário também registrou um aumento no volume de transações e os preços também subiram em comparação com os valores anteriores.
Na cidade de Ho Chi Minh, dados da CBRE Vietnam mostram que, ao final do primeiro trimestre de 2024, o preço médio dos apartamentos atingiu 61 milhões de VND/m², sem alterações em relação ao trimestre anterior. Os investidores continuam a manter políticas de venda e pagamento atrativas para aumentar a liquidez dos imóveis. No entanto, o cenário de liquidez não é muito otimista.
É inegável que o desequilíbrio entre oferta e demanda impulsionou a alta dos preços dos imóveis. No entanto, da perspectiva do vendedor, os investidores também enfrentam seus próprios desafios, que dificultam a redução dos preços, mesmo que desejem muito fazê-lo.
O líder de uma empresa imobiliária na cidade de Ho Chi Minh afirmou que, para concluir um projeto imobiliário residencial, a empresa precisa arcar com muitos custos. Por exemplo, os custos com o terreno incluem indenizações, custos de desapropriação para a obtenção da transferência dos direitos de uso da terra, taxas de uso da terra, aluguel do terreno e taxas de proteção de terras agrícolas (caso se trate de arrozais) para o Estado.
Os custos relacionados ao terreno geralmente representam cerca de 15% do custo de um projeto de apartamentos, cerca de 30% para um projeto de casas geminadas e cerca de 20% para um projeto de moradias.
Em particular, os custos de compensação e desapropriação são atualmente deduzidos pela agência estatal competente em cerca de 70% dos custos reais incorridos pela empresa. Os custos reais restantes, não deduzidos, são considerados lucros, e a empresa deve pagar um adicional de 20% de imposto de renda corporativo sobre esse lucro. Por fim, esses custos são incluídos no preço de venda que os clientes devem pagar ao comprar uma casa.
Os custos de construção representam cerca de 50% do custo de projetos de apartamentos, cerca de 30% para projetos de casas geminadas e cerca de 20% para projetos de moradias. Esse tipo de custo está em ascensão; por exemplo, o custo de 1 m² de área construída para apartamentos subiu para 13-15 milhões de VND/m², quase o dobro do valor anterior de 7-8 milhões de VND/m².
“Todos os custos acima foram calculados considerando condições normais de mercado, com um prazo de conclusão de projeto de cerca de 3 anos para empreendimentos residenciais comerciais. Se o projeto demorar mais devido a problemas legais, como já ocorreu no passado, o custo total do investimento aumentará significativamente”, afirmou o empresário em questão.
Os subúrbios são pontos positivos.
Diante da escalada dos preços, alguns projetos foram precificados acima de seu valor real. Especialistas aconselham os compradores a avaliarem cuidadosamente o valor e a adequação do projeto.
“De modo geral, se os preços continuarem a subir, os compradores levarão em consideração sua situação financeira. Embora a demanda real por moradias ainda represente a maior parte do mercado, se os preços continuarem a subir, os compradores podem optar por alugar apartamentos no centro da cidade ou aceitar a transferência da demanda para a oferta em províncias vizinhas com preços mais acessíveis”, afirmou Do Thu Hang, Diretora Sênior do Departamento de Consultoria e Pesquisa da Savills Hanoi.
A Sra. Do Thi Thu Giang, Diretora de Serviços de Consultoria da Savills Vietnam, afirmou que o processo de aquisição de uma casa e de acumulação de capital geralmente começa com apartamentos pequenos e acessíveis, e que, à medida que a família acumula patrimônio, ela se muda para apartamentos maiores. Portanto, comprar uma casa em uma boa localização muitas vezes não é viável para quem compra um imóvel pela primeira vez.
No entanto, a infraestrutura continua sendo a alavanca mais importante para alterar a estrutura de valores do mercado imobiliário. O fornecimento de infraestrutura reduz o tempo de deslocamento e amplia as opções nas áreas vizinhas, resolvendo o problema da acessibilidade financeira.
“A falta de moradias acessíveis nas grandes cidades é inegável. No entanto, isso é compreensível, pois não é uma opção viável para investidores nem adequada para quem compra um imóvel pela primeira vez. Moradias acessíveis estão disponíveis em outras áreas periféricas e, com a melhoria da infraestrutura, a distância dessas áreas até o centro da cidade será reduzida”, disse a Sra. Giang.
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