A cidade de Ho Chi Minh enfrenta o dilema de destinar 20% de seu território para habitação social.

A lei estipula que os empreendedores de projetos de habitação comercial devem destinar 20% do terreno ou fornecer outro terreno para habitação social, ou ainda fazer uma contribuição financeira. No entanto, a cidade de Ho Chi Minh ainda está definindo os critérios para a implementação da lei.

A lei estipula que os empreendedores de projetos de habitação comercial devem destinar 20% do terreno ou fornecer outro terreno para habitação social, ou ainda fazer uma contribuição financeira. No entanto, a cidade de Ho Chi Minh ainda está definindo os critérios para a implementação da lei.

Após diversas alterações nas políticas que regulamentam a alocação de terrenos para o desenvolvimento de habitações sociais em projetos comerciais, a Lei da Habitação de 2023 estipula que os Comitês Populares provinciais devem alocar terrenos suficientes para o desenvolvimento de habitações sociais de acordo com as necessidades estabelecidas no programa e plano de desenvolvimento habitacional, incluindo: terrenos para o desenvolvimento de habitações sociais independentes; e terrenos para a construção de habitações sociais em projetos habitacionais comerciais.

A lei também estipula que o investidor de um projeto de construção de habitações comerciais deve destinar uma parte do terreno dentro do projeto, ou adquirir terreno em outro local, ou pagar um valor equivalente ao do terreno já utilizado para a construção de infraestrutura técnica, para a construção de habitações sociais…

O Decreto nº 100/2024 sobre o desenvolvimento e gestão de habitações sociais especificou que a área para cumprimento da obrigação é de 20% da área total do terreno do projeto habitacional comercial. A decisão sobre uma das três formas acima mencionadas é analisada pelo Comitê Popular Provincial.

A 253ª Conferência de Diálogo entre Empresas e Governo da Cidade de Ho Chi Minh foi organizada pela ITPC e pelo Departamento de Construção. Foto: Trong Tin.

“As regulamentações atuais são muito mais flexíveis, especialmente o Decreto nº 100/2024, que já não estipula que os projetos de habitação comercial devam destinar terrenos para o desenvolvimento de habitação social”, afirmou o Sr. Nguyen Van Doi, Diretor Geral da Saigon 9 Company, na 253ª Conferência de Diálogo entre Empresas e o Governo da Cidade de Ho Chi Minh , organizada pela ITPC e pelo Departamento de Construção em 15 de novembro.

No entanto, ele afirmou que os projetos de habitação comercial na cidade de Ho Chi Minh ainda enfrentam obstáculos na alocação de terrenos para o desenvolvimento de habitações sociais.

O Sr. Doi afirmou compreender perfeitamente que a cidade está empenhada em desenvolver critérios para orientar as empresas na escolha de uma das três formas de cumprir suas obrigações de habitação social. Ele e outras empresas também aguardam a publicação desses critérios pelo Comitê Popular da Cidade.

Na conferência, o Sr. Doi propôs uma solução: em vez de destinar 20% do terreno para habitação social, as empresas contribuiriam financeiramente. A cidade de Ho Chi Minh investiria então em um fundo de terrenos suficientemente grande, de 200 a 300 hectares, em áreas suburbanas para implementar o projeto. Isso porque, com base na tabela de preços de terrenos atualizada recentemente, o custo da habitação social seria muito alto em algumas vias centrais.

Segundo seus cálculos, se habitações sociais fossem construídas na Rua Dong Khoi, Distrito 1 (preço do terreno de 763,6 milhões de VND/m²), o custo das habitações sociais seria em torno de 276 a 386 milhões de VND/m². Ou, ao preço mais baixo, na Rua Rung Sac, Distrito de Can Gio (preço do terreno de 20,9 milhões de VND/m²), o preço das habitações sociais ainda seria em torno de 45 a 70 milhões de VND/m².

“Na cidade de Thu Duc, ao entregar os terrenos para habitação social no projeto da cidade de Van Phuc, os líderes municipais disseram que mesmo que recebessem uma pequena quantidade desses terrenos, eles ficariam congelados, criando um gargalo, pois o desenvolvimento de habitações sociais seria impossível. Isso ocorre porque o preço do terreno determinado pelo Estado neste projeto é de 73 milhões de VND, enquanto o preço de mercado é superior a 100 milhões de VND”, disse ele.

O Sr. Nguyen Van Doi, Diretor Geral da Saigon 9 Company, fez uma proposta na conferência. Foto: Trong Tin.

Portanto, segundo o Sr. Doi, se houver flexibilidade, a cidade de Ho Chi Minh deveria escolher locais onde o terreno ainda seja barato. As empresas estão dispostas a pagar imediatamente o orçamento destinado à alocação de terrenos.

Em resposta, o Sr. Huynh Thanh Khiet, Diretor Adjunto do Departamento de Construção da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou que a questão atual é se a troca será feita entre o terreno em si e o terreno em si, ou se será trocado por um terreno de valor equivalente em dinheiro, o que é um assunto complexo e que está sendo discutido entre vários departamentos.

"Por exemplo, quando se troca um terreno do local A para o local B, trata-se de uma troca de valor ou de área? São coisas diferentes, e há muita tensão em relação a isso atualmente. A cidade reconheceu o problema e está desenvolvendo regulamentações para sua implementação", disse o Sr. Khiet.

A maioria das empresas solicitou pagamento em dinheiro.

Segundo um relatório anterior da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), desde que entraram em vigor as normas que obrigam os promotores imobiliários comerciais a construir habitações sociais, a HoREA observou que muitos projetos habitacionais urbanos e comerciais, alguns com dezenas ou centenas de hectares, praticamente não têm unidades de habitação social.

Especificamente, durante o período de 1º de julho de 2015 a 31 de março de 2021, de acordo com as normas do Decreto Governamental 100/2015, os projetos de habitação comercial com área igual ou superior a 10 hectares devem ter habitações sociais construídas em 20% do terreno destinado a fins residenciais dentro desse projeto.

Para projetos de habitação comercial com área inferior a 10 hectares, o investidor pode construir habitação social em 20% do terreno residencial do projeto, ou trocar o terreno destinado à habitação social por outro local, ou pagar um valor equivalente a 20% do valor do terreno residencial do projeto de habitação comercial.

No entanto, a HoREA observou que a maioria dos promotores imobiliários solicitou o pagamento em dinheiro equivalente ao valor do fundo de 20% para terrenos residenciais, e não foram observados casos em que o fundo para terrenos de habitação social tenha sido trocado por outra localização equivalente ao fundo de 20% para terrenos residenciais.

De 1º de abril de 2021 a 31 de julho de 2024, conforme o Decreto Governamental 49/2021, os empreendimentos imobiliários comerciais com área igual ou superior a 2 hectares devem construir habitações sociais em 20% da área destinada a fins residenciais dentro do projeto. No entanto, a HoREA constatou que nenhum empreendimento imobiliário comercial construiu habitações sociais dentro desses projetos até o momento.

Para projetos de habitação comercial com área inferior a 2 hectares, o investidor não é obrigado a ceder 20% do terreno; basta pagar as taxas de utilização do solo referentes à área total do projeto.

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