(Дэн Три) - Существует 5 случаев, в которых лицо, передающее право, может вернуть права пользования землей и вернуть деньги получателю, не нарушая закон.
Продажа (передача) земельного участка по собственноручной сделке – это сделка по передаче права пользования земельным участком, которая не удостоверяется нотариально или в установленном законом порядке. Ранее такая форма сделки была довольно популярна. По разным причинам передающая сторона желает вернуть право пользования земельным участком и вернуть деньги приобретателю.
Для того чтобы данная гражданско-правовая сделка была действительна, необходимо ее согласование с приобретателем или обращение в суд с заявлением о признании ее недействительной.
В соответствии с Гражданским кодексом 2015 года и Законом о земле 2024 года предусмотрены следующие случаи, когда купленная и проданная земля может быть истребована по собственноручным документам.
Транзакции после 1 августа
Пунктом 3 статьи 27 Закона о земле 2024 года установлено, что договоры передачи, дарения, ипотеки, а также внесения в капитал права землепользования, права землепользования и имущества, закрепленного за землей, должны быть нотариально удостоверены или удостоверены, за исключением случая, предусмотренного подпунктом «б» настоящего пункта.
Соответственно, за исключением случаев, когда одним или несколькими лицами, передающими право собственности, являются организации, занимающиеся операциями с недвижимостью, нотариальное заверение или сертификация не требуются.
Таким образом, передача права пользования землей посредством рукописного документа действительна только в том случае, если она была совершена до 1 августа. Если сделка совершена посредством рукописного документа после 1 августа, она не имеет юридической силы.
Не подлежит передаче
Для субъектов, передающих права землепользования, пункт 1 статьи 45 Закона о земле 2024 года предусматривает, что организации, домохозяйства и физические лица имеют право передавать права землепользования при соблюдении следующих условий:
- иметь свидетельство о праве землепользования, праве домовладения и других активов, связанных с землей, за исключением следующих случаев: наследования права землепользования, перевода сельскохозяйственных угодий при консолидации земель, обмена участками, безвозмездной передачи права землепользования государству, жилым комплексам; хозяйственных организаций с иностранным инвестиционным капиталом, получающих передачу объектов недвижимости в соответствии с положениями законодательства о сделках с недвижимостью;
- Отдельные домохозяйства, которым не была предоставлена красная книга, но которые имеют право на получение красной книги, имеют право передавать права землепользования, сдавать в аренду, субаренду права землепользования и вносить капитал с использованием прав землепользования для реализации проектов.
- земельный участок не является предметом спора или спор разрешен компетентным государственным органом решением или определением суда, решением арбитража или арбитражным решением, вступившим в законную силу;
- права землепользования не подлежат изъятию или иным мерам обеспечения исполнения судебных решений в соответствии с положениями закона об исполнении судебных решений в гражданском порядке;
- в течение периода землепользования;
- Права землепользования не подлежат временным чрезвычайным мерам, предусмотренным законом.
Таким образом, если выполняется хотя бы одно из вышеперечисленных условий, у вас есть право обратиться в суд с ходатайством о признании перевода недействительным (чаще всего это касается земель без акта).
Получатель не должен находиться в ситуации, когда передача права собственности не допускается. Например, лицо, не занимающееся непосредственно сельским хозяйством, не имеет права получить землю, предназначенную для выращивания риса.
Образец свидетельства о праве пользования землей (Фото: IT).
Без согласия членов
После принятия Закона о земле 2024 года, вступившего в силу с 1 августа, многих волновали вопросы, связанные с сертификатами на право пользования землей (красными книгами). Одним из изменений в этом законе является отмена признания красных книг, выданных домохозяйствам.
В пункте 4 статьи 256 Закона о земле 2024 года четко указано, что свидетельства о праве землепользования, праве собственности на дом и других активах, связанных с землей, выданные представителям домохозяйства до 1 августа, при необходимости выдадут новое свидетельство, в котором будут полностью указаны имена членов домохозяйства, разделяющих права землепользования.
Решение членов, разделяющих право пользования землей домохозяйства, о регистрации их имен в сертификате на право пользования землей принимается этими членами, и они несут ответственность перед законом.
На самом деле, весьма распространена ситуация, когда член домохозяйства (бывший глава домохозяйства) самовольно передает землю другому лицу без письменного согласия, нотариально заверенного или удостоверенного в порядке, установленном другими членами домохозяйства, использующими землю.
Пункт 5 статьи 14 циркуляра 02/2015 Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды устанавливает, что лицо, чье имя указано в сертификате, или уполномоченное лицо в соответствии с положениями гражданского права может подписывать договоры и документы о сделках, касающихся прав землепользования и права собственности на активы, связанные с землей, только в том случае, если члены домохозяйства, использующие землю, дали на это письменное согласие, и такой документ был нотариально заверен или удостоверен в соответствии с положениями закона.
Соответственно, если отсутствует нотариально удостоверенное или удостоверенное письменное согласие членов товарищества, разделяющих права землепользования, на передачу приусадебного участка другому лицу, другой член товарищества имеет право вернуть себе свои права землепользования.
Произвольная передача общего имущества мужа и жены
Согласно пункту 2 статьи 35 Закона «О браке и семье» 2014 года, передача недвижимого имущества, являющегося общей собственностью супругов, осуществляется с письменного согласия. В случае передачи имущества без согласия супругов другая сторона вправе обратиться в суд с заявлением о признании сделки недействительной.
Договор не нотариально удостоверен и не заверен.
Закон о земле 2024 года устанавливает, что договоры о передаче права собственности на недвижимое имущество должны быть нотариально удостоверены или удостоверены. То есть, если договор не удостоверен нотариально или не удостоверен в соответствии с положениями закона, передача права собственности недействительна, за исключением пункта 2 статьи 129 Гражданского кодекса 2015 года.
То есть право на возврат возникает только в случае неисполнения одной или несколькими сторонами не менее двух третей обязательств по сделке. Если земельный участок подлежит передаче, и приобретатель уплатил не менее двух третей согласованной суммы, ходатайство о признании сделки недействительной в связи с нарушением формы возврата земельного участка не допускается.
Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-truong-hop-co-quyen-doi-lai-dat-da-ban-bang-giay-viet-tay-20241122101100722.htm
Комментарий (0)