Г-н Фам Дык Тоан, генеральный директор акционерной компании EZ Real Estate Investment and Development (EZ Property), подтвердил, что в настоящее время мини-квартиры представляют собой концептуальный обмен жильем, не регулируемым законодательством. Поэтому тот факт, что многие люди тратят миллиарды на покупку, не имеет никакого отношения к праву собственности, они просто живут в своих квартирах.
По мнению аналитиков, мини-квартиры не имеют никаких правовых оснований для признания их отдельным видом жилья, выставленным на продажу. В реальности большинство людей самостоятельно покупают землю, затем подают заявление на разрешение на строительство индивидуальных домов, а затем делят их на отдельные квартиры для продажи.
Это гражданско-правовое соглашение, а не договор купли-продажи, поскольку в нем не предусмотрено купли-продажи части имущества.
Г-н Тоан привёл пример частного лица с участком земли площадью около 200–300 м². При строительстве многоэтажных домов и продаже квартир собственникам этих квартир не выдаются отдельные «красные книги», а их имена записываются в одну «красную книгу» в виде общего имущества.
« Поэтому, даже несмотря на то, что владельцы мини-квартир тратят миллиарды на покупку дома, им фактически не выдается отдельный сертификат, у них есть только ксерокопия красной книги, которая используется для всего здания, ничем не отличаясь от аренды дома», — сказал г-н Тоан.
Мини-квартиры без красной книги будут очень рискованными для покупателей. (Иллюстрация: Cong Hieu).
Разделяя эту точку зрения, адвокат Нгуен Тхи Минь Тху из юридической компании Hop Nhat Law Company Limited Ханойской коллегии адвокатов также заявила, что в действующем законодательстве отсутствует понятие мини-квартир. Поскольку этот тип жилья не зарегистрирован как тип коммерческого проекта, мини-квартиры по-прежнему считаются отдельными домами. Покупателям выдаётся не отдельный сертификат, а только сертификат на всё здание.
В соответствии с положениями пункта 2 статьи 6 Постановления Правительства № 99/2015/ND-CP, регламентирующего детальное регулирование и реализацию ряда статей Закона о жилье 2014 года, организациям и отдельным домохозяйствам, имеющим законно созданное жилье, в том числе индивидуальные многоэтажные и многоквартирные жилые дома, спроектированные и построенные, минимальной площадью 30 м2 или более, спроектированные в закрытом стиле, соответствующие требованиям многоквартирных домов, компетентным государственным органом собственнику каждой квартиры выдается свидетельство о праве собственности для обеспечения прав и законных интересов собственников.
В случае, если собственник продает, сдает в аренду, дарит или наследует квартиру в этом доме другой организации, домохозяйству или отдельному лицу, имеющему право владеть жильем во Вьетнаме, право пользования землей, прилегающей к этому дому, принадлежит субъектам, купившим, сдавшим в аренду, получившим в дар или унаследовавшим квартиру.
« Таким образом, для типа мини-квартиры – индивидуального жилья, если она соответствует установленным условиям, сертификат будет выдаваться на каждую квартиру. Если мини-квартира не соответствует установленным условиям, будет выдан только один сертификат на всё здание, и в нём могут быть указаны имена совладельцев», – сказал адвокат Ту.
По словам г-жи Ту, в настоящее время большинство мини-квартир в Ханое не соответствуют условиям выдачи сертификатов на каждую квартиру. Поэтому покупателям мини-квартир не выдаются «красные книги», а остается только ксерокопия общей «красной книги», которая не может быть использована в качестве залога по банковским кредитам для коммерческих целей.
Многие мини-квартиры расположены в глубине переулков и не соответствуют требованиям PCC. (Фото: Конг Хьеу).
Что касается законности мини-квартир, г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), заявил, что в настоящее время мини-квартиры упоминаются в законе только как дешевое частное жилье, но понятия мини-квартир не существует.
По словам г-на Чау, Закон о жилье 2005 года и Указ 90/2006/ND-CP не содержат никаких правовых норм, разрешающих «строительство индивидуального и семейного жилья, спроектированного по типу мини-квартир, многоэтажного и многоквартирного, в городских районах». Строительство индивидуального и семейного жилья должно осуществляться в соответствии с планировкой, иметь разрешение на строительство и обеспечивать требования по подключению к общей системе инженерной инфраструктуры городской территории.
Лишь в 2010 году, когда Декрет 71/2010/ND-CP заменил Декрет 90/2006/ND-CP, было разрешено «строительство индивидуального и семейного жилья», спроектированного как мини-квартиры с несколькими этажами и большим количеством небольших квартир в городских районах.
Это положение нецелесообразно и противоречит Жилищному закону 2005 года. Когда Указ 71/2010/ND-CP был ещё проектом, HoREA и Народный комитет Хошимина прокомментировали его и предложили не разрешать «строительство индивидуального жилья для домохозяйств и отдельных лиц», спроектированного как мини-квартиры, с несколькими этажами и большим количеством квартир в городских районах, опасаясь, что это приведёт к незаконному, нелицензированному и несанкционированному строительству, нарушит планирование и увеличит нагрузку на систему городской инфраструктуры.
«Это правовая основа для развития малоэтажного строительства в последнее время, и она использовалась для незаконного строительства малоэтажных домов », — сказал г-н Чау.
Поскольку мини-квартиры не «родились» и «обходят закон», строясь незаконно, то, помимо нарушения планировки, они также увеличивают нагрузку на систему городской инфраструктуры, не обеспечивают пожарную безопасность и, следовательно, не соответствуют условиям выдачи покупателям «красной книги».
По словам адвоката Нгуена Куанг Нгока, директора юридической фирмы Thien Viet International (VIETSKY), отсутствие «красной книги» создаёт у многих покупателей мини-квартир ощущение, будто они снимают собственный дом. Отсутствие «красной книги» также означает, что покупатель не имеет права собственности на квартиру, не может заложить её или использовать в качестве взноса в основной капитал при необходимости.
В частности, в случае, если земля проекта будет отчуждена для расчистки участка, права покупателя будут существенно затронуты и будут в значительной степени зависеть от продавца, поскольку он будет участвовать как лицо, чья собственность отчуждается.
Итак, очевидно, что покупатели тратят миллиарды донгов на покупку квартиры, но фактически могут в ней только жить, а их права владения и распоряжения недвижимостью весьма ограничены. Покупатели жилья ничем не отличаются от долгосрочных арендаторов, платя большую сумму и проживая в ней долгое время.
Чау Ань
Источник
Комментарий (0)