Тратить миллиарды на покупку мини-квартиры, которая еще не «родилась», ничем не отличается от долгосрочной аренды.

Г-н Фам Дык Тоан, генеральный директор акционерной компании EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), подтвердил, что в настоящее время мини-квартиры представляют собой концептуальный обмен жильем, не регулируемым законодательством. Поэтому тот факт, что многие тратят миллиарды на покупку, не имеет никакого отношения к праву собственности, а является лишь арендой собственной квартиры.

По мнению аналитиков, мини-квартиры не имеют юридических оснований для признания их отдельным видом жилья, выставленным на продажу. В реальности большинство из них — это частные лица, которые покупают землю, затем подают заявление на разрешение на строительство индивидуальных жилых домов, а затем делят их на отдельные квартиры для продажи.

Это гражданско-правовое соглашение, а не договор купли-продажи, поскольку в нем не предусмотрено купли-продажи части имущества.

Г-н Тоан привёл пример: у физического лица имеется участок земли площадью около 200–300 квадратных метров. При строительстве многоэтажных домов и продаже квартир собственникам этих квартир не выдаются отдельные «красные книги», а их имена заносятся в одну «красную книгу» в виде общего имущества.

« Поэтому, даже несмотря на то, что владельцы мини-квартир тратят миллиарды на покупку дома, им фактически не выдается отдельный сертификат, у них есть только общая ксерокопированная красная книга, используемая для всего здания, ничем не отличающаяся от аренды дома», — сказал г-н Тоан.

Мини-квартиры без красной книги очень рискованны для покупателей. (Иллюстрация: Cong Hieu).

Разделяя эту точку зрения, адвокат Нгуен Тхи Минь Тху из юридической компании Hop Nhat Law Company Limited Ханойской коллегии адвокатов также заявила, что в действующем законодательстве отсутствует понятие мини-квартир. Поскольку этот тип жилья не зарегистрирован как тип коммерческого проекта, мини-квартиры по-прежнему считаются отдельными домами. Покупателям выдаётся не отдельный сертификат, а только сертификат на всё здание.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 6 Постановления Правительства № 99/2015/ND-CP, регулирующего детальное регулирование и реализацию ряда статей Закона о жилье 2014 года, организациям и отдельным домохозяйствам, имеющим законно установленные жилые дома, в том числе индивидуальные жилые дома, спроектированные и построенные с большим количеством этажей и квартир, минимальной площадью 30 квадратных метров и более, спроектированные в закрытом стиле, соответствующие требованиям многоквартирных домов, компетентным государственным органом собственнику каждой квартиры выдается свидетельство о праве собственности для обеспечения законных прав и интересов собственников.

В случае, если собственник продает, сдает в аренду, дарит или наследует квартиру в этом доме другой организации, домохозяйству или отдельному лицу, имеющему право владеть жильем во Вьетнаме, право пользования землей, прилегающей к этому дому, принадлежит общему пользованию субъектов, купивших, сдавших в аренду, получивших или унаследовавших квартиру.

« Таким образом, для типа мини-квартиры – индивидуального жилья, если она соответствует установленным условиям, сертификат будет выдаваться на каждую квартиру. Если мини-квартира не соответствует установленным условиям, будет выдан только один сертификат на всё здание, и в нём могут быть указаны имена совладельцев», – сказал адвокат Ту.

По словам г-жи Ту, в настоящее время большинство мини-квартир в Ханое не соответствуют условиям выдачи сертификатов на каждую квартиру. Поэтому покупателям мини-квартир не выдаются «красные книги», а остается только их ксерокопия, которая не может быть использована в качестве залога при получении банковских кредитов на бизнес-цели.

Многие мини-квартиры расположены в глубине переулков и не соответствуют требованиям пожарной безопасности. (Фото: Конг Хьеу).

Что касается законности мини-квартир, г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), заявил, что в настоящее время мини-квартиры упоминаются в законе только как дешевое частное жилье, но понятия мини-квартир не существует.

По словам г-на Чау, Закон о жилье 2005 года и Указ 90/2006/ND-CP не содержат никаких правовых норм, разрешающих «строительство индивидуального и семейного жилья, спроектированного по типу мини-квартир, с несколькими этажами и большим количеством квартир в городских районах». Строительство индивидуального и семейного жилья должно осуществляться в соответствии с планировкой, иметь разрешение на строительство и обеспечивать требования по подключению к общей системе технической инфраструктуры городской территории.

Лишь в 2010 году, когда Декрет 71/2010/ND-CP заменил Декрет 90/2006/ND-CP, было разрешено «строительство индивидуального жилья для домохозяйств и отдельных лиц», спроектированного в виде мини-квартир с несколькими этажами и большим количеством небольших квартир в городских районах.

Это положение нецелесообразно и противоречит Жилищному закону 2005 года. Когда Указ 71/2010/ND-CP был ещё в стадии проекта, HoREA и Народный комитет Хошимина прокомментировали его и предложили не разрешать «строительство индивидуального жилья для домохозяйств и отдельных лиц», спроектированного как мини-квартиры, с несколькими этажами и большим количеством квартир в городских районах, опасаясь, что это приведёт к незаконному, нелицензированному и несанкционированному строительству, нарушающему планирование и увеличивающему нагрузку на систему городской инфраструктуры.

«Это правовая основа для развития малоэтажного строительства в последнее время, и она использовалась для незаконного строительства малоэтажных домов », — сказал г-н Чау.

Поскольку они еще «не родились» и «обходят закон», возводя жилье незаконно, то, помимо нарушения планировки, мини-квартиры также увеличивают нагрузку на систему городской инфраструктуры, не обеспечивают пожарную безопасность и, следовательно, не соответствуют условиям выдачи покупателям «красной книги».

По словам адвоката Нгуена Куанг Нгока, директора юридической фирмы Thien Viet International (VIETSKY), отсутствие «красной книги» создаёт у многих покупателей мини-квартир ощущение, будто они снимают собственный дом. Отсутствие «красной книги» также означает, что покупатель не имеет права собственности на квартиру, не может заложить её или использовать в качестве взноса в основной капитал при необходимости.

В частности, в случае, если земля проекта будет отчуждена для расчистки участка, права покупателя будут существенно затронуты и будут в значительной степени зависеть от продавца, поскольку он будет участвовать как лицо, чья собственность будет отчуждена.

Итак, очевидно, что покупатели тратят миллиарды донгов на покупку квартиры, но фактически могут в ней только жить, а их права владения и распоряжения недвижимостью весьма ограничены. Покупатели жилья ничем не отличаются от долгосрочных арендаторов, платя большие суммы и проживая в ней долгое время.

Чау Ань

Источник