Тратить миллиарды на покупку мини-квартиры, которая еще не «родилась», ничем не отличается от долгосрочной аренды.

Генеральный директор компании EZ Property Investment and Development Joint Stock Company, г-н Фам Дык Тоан, подтвердил, что в настоящее время мини-квартиры представляют собой некорректное обозначение типа жилья, еще не регулируемого законом. Поэтому, даже несмотря на то, что многие люди тратят миллиарды донгов на их покупку, это не имеет никакого значения с точки зрения прав собственности; по сути, они просто арендуют жилье.

По мнению аналитиков, мини-квартиры не имеют законных оснований для признания их видом жилья, предназначенного для продажи. В действительности, большинство из них — это частные лица, которые покупают землю, затем оформляют разрешение на строительство отдельных домов, а затем делят их на отдельные квартиры для продажи.

Это гражданский договор, а не договор купли-продажи, поскольку в нем нет положений о продаже части имущества.

Г-н Тоан привёл пример: у человека есть земельный участок площадью около 200-300 квадратных метров. При строительстве высотных зданий и продаже квартир владельцам этих квартир не выдаются отдельные «красные книги», а их имена совместно указываются в одной «красной книге» в форме долевого имущества.

« Поэтому, несмотря на то, что владельцы мини-квартир тратят миллиарды на покупку дома, им фактически не выдают отдельный сертификат, у них есть только общая фотокопия красной книжки, используемая для всего здания, ничем не отличающаяся от аренды жилья», — сказал г-н Тоан.

Квартиры-мини без документов, подтверждающих право собственности (так называемые «красные книги»), представляют большой риск для покупателей. (Иллюстрация: Конг Хиеу).

Разделяя это мнение, юрист Нгуен Тхи Минь Тху из юридической фирмы «Хоп Нхат», входящей в Ханойскую коллегию адвокатов, также заявила, что в действующем законодательстве отсутствует понятие мини-квартир. Поскольку эта форма не признается типом коммерческого жилищного проекта, мини-квартиры по-прежнему считаются отдельными домами. Покупателям не выдаются индивидуальные свидетельства о праве собственности, а только свидетельство на все здание.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Постановления Правительства № 99/2015/НД-КП, содержащего подробные положения и указания по реализации некоторых статей Закона о жилищном строительстве 2014 года, организациям, домохозяйствам и частным лицам, являющимся законно собственниками жилья, включая многоэтажные, многоквартирные отдельно стоящие дома минимальной площадью 30 м2 и более, спроектированные как автономные единицы, отвечающие требованиям многоквартирных домов, компетентные государственные органы обязаны выдавать владельцам каждой квартиры свидетельства о праве собственности для обеспечения законных прав и интересов собственников.

В случае продажи, сдачи в аренду, дарения или завещания собственником квартиры в данном жилом помещении другой организации, домохозяйству или частному лицу, имеющему право владеть жильем во Вьетнаме, права пользования землей, связанные с этим жилым помещением, становятся общими для всех, кто приобрел, арендовал, получил в дар или унаследовал эту квартиру.

« Таким образом, для типа мини-квартиры — индивидуального жилья — если она соответствует установленным условиям, на каждую квартиру будет выдано свидетельство. Если мини-квартира не соответствует установленным условиям, будет выдано только одно свидетельство на весь дом, и в нем могут быть указаны имена совладельцев», — сказал адвокат Тху.

По словам г-жи Тху, в большинстве многоквартирных домов в Ханое в настоящее время не соблюдаются требования по выдаче индивидуальных свидетельств о праве собственности на каждую квартиру. Поэтому покупателям таких квартир не выдаются индивидуальные свидетельства о праве собственности, а предоставляются лишь фотокопии общего свидетельства о праве собственности, которые не могут быть использованы в качестве залога по банковским кредитам.

Многие мини-квартиры расположены в глубине переулков и не соответствуют требованиям пожарной безопасности. (Фото: Конг Хиеу).

Что касается правового статуса многоквартирных домов, г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации риелторов Хошимина (HoREA), заявил, что в настоящее время в законодательстве многоквартирные дома упоминаются только в форме индивидуального жилья, и конкретного понятия многоквартирных домов не существует.

По словам г-на Чау, Закон о жилищном строительстве 2005 года и Постановление 90/2006/ND-CP не содержат правовых норм, разрешающих «строительство индивидуального и семейного жилья», спроектированного в стиле мини-квартир, с множеством этажей и квартир в городских районах. Строительство индивидуального и семейного жилья должно осуществляться в соответствии с планировкой; иметь разрешение на строительство; и обеспечивать соответствие требованиям по подключению к общей технической инфраструктуре города.

Лишь в 2010 году, когда Декрет 71/2010/ND-CP заменил Декрет 90/2006/ND-CP, было разрешено «строительство индивидуального жилья для домохозяйств и отдельных лиц», представляющего собой многоэтажные мини-многоквартирные дома с множеством небольших квартир в городских районах.

« Это постановление неуместно и противоречит Закону о жилищном строительстве 2005 года. Когда Постановление 71/2010/ND-CP еще находилось в стадии проекта, HoREA и Народный комитет города Хошимин высказали замечания и предложили не разрешать «строительство индивидуального жилья для домохозяйств и отдельных лиц», представляющего собой многоэтажные мини-многоквартирные дома с множеством квартир в городских районах, опасаясь, что это приведет к несанкционированному, незаконному и ненадлежащему строительству, нарушит планирование и усилит нагрузку на городскую инфраструктуру».

«Это правовая основа для развития малоэтажных жилых комплексов в последнее время, и ею пользуются для незаконного строительства таких комплексов », — заявил г-н Чау.

Поскольку они еще не «родились» и «обходят закон», незаконно строя, помимо нарушения градостроительных норм, мини-квартиры также увеличивают нагрузку на городскую инфраструктуру, не обеспечивают пожарную безопасность и, следовательно, не соответствуют условиям для получения покупателями «красной книги».

По словам юриста Нгуен Куанг Нгок, директора международной юридической фирмы Thien Viet (VIETSKY), отсутствие свидетельств о праве собственности на землю создает у многих покупателей мини-квартир ощущение, что они снимают жилье в собственном доме. Поскольку квартира не имеет такого свидетельства, покупатель не обладает юридически признанными правами собственности и не может заложить ее или использовать в качестве первоначального взноса при необходимости во время эксплуатации.

В частности, если проект предполагает экспроприацию земли для расчистки участка, права покупателей будут существенно затронуты и будут в значительной степени зависеть от продавца, поскольку в этом случае он будет выступать в качестве собственника экспроприируемой собственности.

Таким образом, становится ясно, что покупатели тратят миллиарды донгов на приобретение квартир, но на самом деле они лишь живут в них, в то время как их права собственности и распоряжения недвижимостью весьма ограничены. По сути, покупатели жилья арендуют жилье на длительный срок, платя крупную сумму денег и оставаясь в нем на продолжительное время.

Чау Ань

Источник