«Резкое торможение» ипотечного кредитования не может снизить цены на жилье

Исторически условия кредитования недвижимости неоднократно ужесточались и ослаблялись, что приводило к колебаниям рынка. По мнению экспертов, контроль цен на жильё должен осуществляться рыночными методами, а внезапное прекращение кредитования может привести к краху рынка.

Министерство строительства запрашивает комментарии к проекту постановления правительства о механизме контроля и сдерживания цен на недвижимость. В проекте предлагается установить ограничение на кредиты для покупки второго или более домов (максимальный кредит составляет 50% от стоимости договора купли-продажи второго дома и не более 30% для третьего дома).

В интервью инвестиционному электронному изданию Baodautu.vn экономический эксперт заявил, что ужесточение кредитования в сфере недвижимости во второй и третий раз станет резким тормозом для кредитования в этой отрасли, что может привести к резкому падению ликвидности и замораживанию рынка. В прошлом ужесточение кредитования также приводило к кризису на рынке недвижимости.

«Более десяти лет назад, в период 2011-2013 годов, рынок недвижимости также пережил кризис, отчасти из-за ужесточения банками условий кредитования под залог недвижимости, в то время как в 2009-2010 годах лопнул пузырь на рынке недвижимости. В тот период Государственный банк классифицировал кредитование под залог недвижимости как «непроизводственный сектор» и обязал ограничить объемы кредитования. В результате цены на недвижимость упали, но ликвидность также была очень низкой, рынок практически замер. Второе и третье ужесточение условий кредитования под залог недвижимости, если оно будет реализовано в текущий период, не обязательно приведет к снижению цен на жилье из-за дефицита предложения, но вызовет кризис ликвидности на рынке до того, как он полностью восстановится», — сказал этот эксперт.

Доктор Ле Суан Нгиа, эксперт по экономике.

Доктор Ле Суан Нгиа, член Политического консультативного совета премьер-министра , также заявил, что эта мера не должна применяться. С начала года партия и правительство приняли ряд резолюций, смещая акцент с административного управления на активное созидание, служащее народу и бизнесу. Что касается кредитования, премьер-министр также поручил Государственному банку провести пилотный проект по отмене кредитных лимитов в 2026 году. В этом контексте применение лимита кредитования на вторую или более недвижимость является нерыночным.

Кроме того, по мнению этого эксперта, в соответствии с действующим законодательством коммерческие банки имеют право самостоятельно устанавливать лимиты кредитования для клиентов, а Государственный банк или любой другой орган управления не может вмешиваться в свободу предпринимательской деятельности предприятий. Государственный банк может лишь предоставлять технические инструменты для обеспечения безопасной и здоровой работы банков (например, правила регулирования коэффициентов достаточности капитала, кредитных лимитов, классификации задолженности и т. д.).

За последние несколько десятилетий Государственный банк применял множество решений для контроля рисков, связанных с кредитованием в сфере недвижимости, например, увеличивал/уменьшал коэффициент риска по кредитам в этой области (иногда до 250%), сокращал долю краткосрочного капитала, используемого для среднесрочных и долгосрочных кредитов, с 60% до 30%... На самом деле, многие инструменты контроля кредитования в сфере недвижимости оказались неэффективными, и банковский капитал по-прежнему активно направляется в эту область.

Однако, по словам доктора Ле Суан Нгиа, почти ни одна страна не предотвращает спекуляции на рынке недвижимости путем ужесточения кредитной политики, а в основном за счет налоговой политики. Налогообложение вторичной недвижимости возможно только при наличии полной базы данных объектов недвижимости. В нынешней ситуации во Вьетнаме это невозможно.

«Банки не являются регулирующими органами, поэтому они не могут знать, сколько объектов недвижимости принадлежит заемщикам. Даже обложение налогом второй недвижимости — непростая задача. Китай однажды ввел налог на второе жилье, но он провалился, потому что не мог контролировать информацию и не мог снизить цены на жилье», — сказал доктор Ле Суан Нгиа.

По мнению этого эксперта, процесс сбора данных о недвижимости и классификации объектов как первого, второго или третьего класса требует огромных человеческих ресурсов, технологий и времени и не может быть выполнен мгновенно.

Более того, масштабы кредитования под залог недвижимости в нашей стране (около 4 миллионов миллиардов донгов, что составляет 24% от общей непогашенной задолженности всей системы) не слишком велики. Во многих развитых странах этот показатель может достигать 40%. Конечно, в других странах кредитование под залог недвижимости в основном осуществляется частными лицами для покупки жилья, а инвесторы часто находят капитал на рынках облигаций и акций.

Самое важное, по мнению этого эксперта, заключается в том, что даже если ужесточат условия кредитования в сфере недвижимости или введут налоги на второе жилье, цены на недвижимость не снизятся, если предложение останется таким же дефицитным, как сейчас.

Поэтому эксперты рекомендуют вместо ужесточения кредитования на покупку второго и третьего жилья сосредоточиться на наиболее осуществимом и фундаментальном решении проблемы, а именно на увеличении предложения недвижимости, особенно социального жилья и доступного жилья для малоимущих.

Для увеличения предложения социального и доступного жилья важнейшим вопросом является устранение правовых препятствий и разработка политики поддержки покупателей жилья. В настоящее время Государственный банк располагает пакетом кредитов на социальное жилье в размере 145 000 миллиардов донгов, однако объемы выдачи кредитов по-прежнему очень малы. Помимо жестких условий и условий кредитования, к этой ситуации приводят также небольшое количество проектов и высокие процентные ставки (из-за отсутствия бюджетной поддержки).

Источник: https://baodautu.vn/phanh-gap-tin-dung-bat-dong-san-cung-khong-the-lam-giam-gia-nha-d408655.html