«Резкое торможение» ипотечного кредитования не может снизить цены на жилье

Исторически условия кредитования недвижимости неоднократно ужесточались и ослаблялись, что приводило к колебаниям рынка. По мнению экспертов, контроль цен на жильё должен осуществляться рыночными методами, а внезапное прекращение кредитования может привести к краху рынка.

Министерство строительства просит прокомментировать проект постановления правительства о механизме контроля и сдерживания цен на недвижимость. В проекте предлагается установить лимит на кредиты на покупку второго и более жилья (максимальный размер кредита для второго жилья – 50% от стоимости договора купли-продажи, для третьего жилья – не более 30%).

В интервью инвестиционной электронной газете Baodautu.vn экономический эксперт заявил, что ужесточение условий кредитования недвижимости во второй и третий раз станет внезапным торможением рынка, что может привести к резкому падению ликвидности и заморозке рынка. В прошлом ужесточение условий кредитования также приводило к кризису на рынке недвижимости.

«Более десяти лет назад, в период с 2011 по 2013 год, рынок недвижимости также оказался в кризисе, отчасти из-за ужесточения условий кредитования недвижимости банками в период, когда лопнул «пузырь» на рынке недвижимости в 2009–2010 годах. В тот период кредитование недвижимости классифицировалось Госбанком как «непроизводственный сектор» и было обязано ограничить кредитование. В результате цены на недвижимость упали, но ликвидность также была очень низкой, рынок практически застыл. Второе и третье ужесточение условий кредитования недвижимости, если они будут реализованы в текущий период, не обязательно приведут к снижению цен на жилье из-за дефицита предложения, но приведут к кризису ликвидности на рынке до его полного восстановления», — считает эксперт.

Доктор Ле Суан Нгиа, эксперт по экономике.

Доктор Ле Суан Нгиа, член Консультативного совета по вопросам политики при премьер-министре , также заявил, что эта мера не должна применяться. С начала года партия и правительство приняли ряд постановлений, смещающих акцент с административного управления на проактивное созидание, служащее интересам граждан и бизнеса. Что касается кредитования, премьер-министр также поручил Государственному банку провести пилотную программу по ликвидации кредитного лимита в 2026 году. В этом контексте применение кредитного лимита для второго или нескольких объектов недвижимости является нерыночным.

Кроме того, по словам эксперта, в соответствии с действующим законодательством коммерческие банки имеют право самостоятельно устанавливать лимиты кредитования клиентов, а Государственный банк или любой управляющий орган не имеет права вмешиваться в свободу предпринимательской деятельности предприятий. Государственный банк может лишь предоставлять технические инструменты для обеспечения безопасной и устойчивой работы банков (например, нормативы достаточности капитала, кредитные лимиты, классификацию задолженности и т. д.).

За последние несколько десятилетий Государственный банк принял множество решений по контролю над рисками кредитования недвижимости, например, увеличивал/уменьшал коэффициент риска недвижимости (иногда до 250%), сокращал долю краткосрочного капитала, используемого для средне- и долгосрочных кредитов, с 60% до 30%... Фактически многие инструменты контроля над кредитованием недвижимости неэффективны, и банковский капитал по-прежнему активно перетекает в эту сферу.

Однако, по словам доктора Ле Суан Нгиа, практически ни одна страна не препятствует спекуляциям с недвижимостью путём ужесточения кредитной политики, а в основном за счёт налоговой. Налогообложение вторичной недвижимости возможно только при наличии полной базы данных о недвижимости. В нынешней ситуации во Вьетнаме это невозможно.

«Банки не являются официальными органами, поэтому они не могут знать, сколько объектов недвижимости принадлежит заёмщикам. Даже налогообложение второй недвижимости — непростая задача. Китай когда-то применял налог на вторую недвижимость, но он провалился, поскольку не мог контролировать информацию и не мог снизить цены на жильё», — сказал доктор Ле Сюань Нгиа.

По словам этого эксперта, процесс сбора данных о недвижимости и классификации ее как недвижимости первого, второго или третьего класса требует огромных человеческих ресурсов, технологий и времени и не может быть реализован немедленно.

Более того, объём ипотечного кредитования в нашей стране (около 4 миллионов донгов, что составляет 24% от общей задолженности всей системы) не слишком велик. Во многих развитых странах этот показатель может достигать 40%. Конечно, в других странах ипотечные кредиты в основном предназначены для частных лиц, желающих приобрести жильё, а инвесторы часто находят капитал на рынках облигаций и акций.

По словам этого эксперта, самое важное то, что даже если условия кредитования на недвижимость ужесточат или вторые дома будут облагаться налогом, цены на недвижимость не смогут снизиться, если предложение останется таким же скудным, как сейчас.

Поэтому эксперты рекомендуют вместо ужесточения условий кредитования второго и третьего жилья сосредоточиться на наиболее осуществимом и фундаментальном решении проблемы, а именно на увеличении предложения недвижимости, особенно социального жилья и доступного жилья для малообеспеченных слоев населения.

Для увеличения предложения социального и недорогого жилья важнейшей задачей является устранение правовых препятствий и разработка политики поддержки покупателей жилья. В настоящее время Государственный банк располагает пакетом кредитов на социальное жилье в размере 145 000 миллиардов донгов, но объёмы выдачи по-прежнему крайне незначительны. Помимо строгих условий и субъектов кредитования, к причинам, приводящим к такой ситуации, относятся небольшое количество проектов и высокие процентные ставки (из-за отсутствия бюджетной поддержки).

Источник: https://baodautu.vn/phanh-gap-tin-dung-bat-dong-san-cung-khong-the-lam-giam-gia-nha-d408655.html