Налог на передачу недвижимости: эксперты рекомендуют обложить налогом разницу между покупкой и продажей в размере 20%

ANTD.VN - Эксперты рекомендуют применять 20% налог на разницу между куплей-продажей недвижимости вместо нынешних 2% на стоимость передачи.

Должен ли взиматься налог с разницы между ценой покупки и продажи?

По мнению многих экспертов, доходы от передачи недвижимости в настоящее время являются одним из важных источников дохода в системе НДФЛ, однако налогообложение по-прежнему имеет много ограничений и недостатков.

Доцент доктор Фан Хыу Нги, заместитель директора Института банковского дела и финансов Национального экономического университета, сообщил, что в настоящее время подоходный налог с доходов от передачи недвижимости применяется двумя способами.

Первый вариант — это налог в размере 2% от стоимости сделки, независимо от наличия прибыли или убытка. Второй вариант — это налог в размере 20% от разницы между ценой покупки и ценой продажи.

По словам эксперта, хотя налог в размере 2% от стоимости сделки прост и легко взимается, он создаёт серьёзную лазейку в декларировании продажных цен. Продавцы часто занижают трансфертную цену по сравнению с фактической, чтобы уменьшить сумму налога к уплате. Это не только приводит к недополучению доходов в государственный бюджет, но и снижает прозрачность рынка недвижимости.

Напротив, 20%-ный налог на разницу между ценой покупки и ценой продажи имеет преимущество, поскольку точно отражает фактический доход. Однако этот метод затрудняет определение корректной цены покупки, особенно для сделок с недвижимостью, совершённых много лет назад, когда не существовало прозрачного механизма управления ценами покупки и продажи, как сегодня.

Эксперты утверждают, что текущий налог на передачу права собственности на недвижимость все еще недостаточен.

Доцент доктор Фан Хыу Нги сказал, что для обеспечения справедливости и ограничения уклонения от уплаты налогов следует применять налог в размере 20% к разнице между ценой покупки и ценой продажи, аналогичный корпоративному подоходному налогу.

«В настоящее время налоговые органы и Министерство сельского хозяйства и охраны окружающей среды располагают полной информацией о ценах закупки и продажи для расчёта налогов. Поэтому контроль трансфертных цен вполне возможен путём сопоставления с фактическими данными.

«Когда покупатели соглашаются декларировать низкую цену, чтобы избежать уплаты налога, то при перепродаже им будет сложно зафиксировать цену покупки ниже рыночной, что может привести к более высокому налогу, подлежащему уплате в сделке перепродажи позднее, когда покупатель не согласится на покупку по двойной цене (т. е. декларирование низкой цены)», — проанализировал он.

По мнению эксперта, 20%-ный налог на разницу между ценой покупки и продажи должен сопровождаться строгими санкциями за предоставление недостоверной информации о цене. Тогда сделки с недвижимостью станут более прозрачными, ограничится ситуация «двух цен» (фактической и заявленной), и одновременно будет способствовать более справедливому сбору налогов государством. Рост цен на рынке, вызванный посредниками и куплей-продажей, будет максимально ограничен.

«Одним из важных последствий применения 20% налога на фактическую прибыль является ограничение роста цен на недвижимость. Если политика налогообложения добавленной стоимости будет применяться строго, компаниям, работающим в сфере недвижимости, также придётся более тщательно рассчитывать цены продажи, что будет способствовать большей прозрачности и эффективности работы рынка», — высказал своё мнение доцент доктор Фан Хыу Нги.

Аналогичным образом, доктор Нгуен Нгок Ту, преподаватель Ханойского университета бизнеса и технологий, заявил, что расчет налога в размере 2% от цены продажи может легко привести к завышению цены и не соответствует природе подоходного налога с физических лиц, который взимается только с дохода, то есть с выручки за вычетом расходов налогоплательщика.

Предложение ввести ежегодный налог на имущество, зависящий от стоимости недвижимости

Эксперт Нгуен Чи Хьеу, директор Института исследований и развития глобальных финансовых рынков и рынков недвижимости, заявил, что в настоящее время во Вьетнаме налог на недвижимость ограничивается только такими доходами, как налог на использование несельскохозяйственных земель, подоходный налог с физических лиц от передачи недвижимости и регистрационные сборы.

Между тем, развитые страны, такие как США, Канада, Япония и Южная Корея, применяют ежегодный налог на недвижимость, взимаемый со стоимости недвижимости, чтобы обеспечить справедливое распределение активов и создать устойчивые доходы для государственного бюджета.

По словам эксперта, неэффективное применение налога на недвижимость во Вьетнаме привело к ряду заметных последствий.

Во-первых, растёт ситуация спекуляции и накопления недвижимости. В отсутствие налогового бремени многие частные лица и организации склонны инвестировать в недвижимость для долгосрочного владения, а не для её эксплуатации или продажи. Это способствует сокращению предложения реального жилья, необходимого для удовлетворения реальных потребностей, и, как следствие, росту цен на недвижимость.

Во-вторых, государственный бюджет лишается важного источника дохода. Когда недвижимость не облагается налогом на имущество, государство теряет стабильный и долгосрочный источник дохода, при этом ему приходится полагаться на налог на прибыль предприятий и налог на добавленную стоимость (НДС). Это делает налоговую систему неэффективной в регулировании экономики.

Доктор Нгуен Чи Хьеу отметил, что налог на недвижимость считается эффективным инструментом борьбы со спекуляциями, создания стабильного источника доходов для бюджета и направления капитала в экономическую деятельность, а не накопления активов. Однако его внедрение требует тщательного анализа, чтобы обеспечить соответствие рыночным реалиям и социально-экономическим условиям в каждый момент времени.

Налогообложение активов требует не только справедливости в налоговой системе, но и разумной дорожной карты, чтобы избежать нежелательных последствий, особенно в контексте потребности рынка в стабильности.

Источник: https://www.anninhthudo.vn/thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-chuyen-gia-kien-nghi-danh-20-tren-chenh-lech-mua-ban-post606295.antd