För att bättre förstå frågor relaterade till priser, marknadsvärden samt (inneboende, kärn-)värden hos fastigheter, hade TG&VN ett samtal med docent Dr. Nguyen Minh Ngoc, chef för institutionen för värdering - Fastighetsverksamhet, University of Finance and Marketing, Ho Chi Minh City.
Bäste docent Dr. Nguyen Minh Ngoc, priset är en av de faktorer som i hög grad påverkar fastighetsinvesteringar. Kan du förklara detta tydligare?
Mark - Fastigheter har sitt eget pris. Ökningen av rimliga priser, eller mestadels orimliga priser i Vietnam, har stimulerat alla sektorer i samhället att söka fastighetsinvesteringar. Den objektiva verkligheten och den subjektiva utvecklingen under de senaste 30 åren av mark- och fastighetspriser har fått många individer och organisationer att förlora sin emotionella, ekonomiska och rationella balans.
Markpriset - fastighetspriset är det monetära uttrycket för värdet på den marken - fastigheten, det vill säga det belopp som ska betalas för mark - fastigheter. Priset på mark - fastigheter i allmänhet är en kvantitet som förändras kring värdet. När utbud och efterfrågan på mark - fastigheter matchar, kan priset återspegla och matcha värdet på den marken - fastigheten, detta fall händer sällan. Priset på mark - fastigheter kommer att vara högre än deras värde om utbudet är lägre än efterfrågan. Tvärtom, om utbudet överstiger efterfrågan, kommer priset att vara lägre än värdet på marken - fastigheten.
 |
| Docent, Dr. Nguyen Minh Ngoc. (Källa: RED) |
Detta är klassisk kunskap inom mikroekonomi . Men av många olika anledningar stannar många upp (eller vet bara) i sådana allmänna termer. De har ofta inte förmågan att tillämpa och utveckla tänkande för fastighetsinvesteringar. Folk säger ofta "Marknaden har sin egen röst" eller "Alla teorier är grå. Endast livets träd är för evigt grönt"... Från att ha tillgripit och förståt allmän kunskap behöver fastighetsinvesterare utveckla sitt eget tänkande för varje beslut och specifikt sätt att göra det.
Så vilka faktorer påverkar vanligtvis priserna, sir?
Priserna bestäms ofta av utbuds- och efterfrågeförhållandet på marknaden. Det är dock nödvändigt att korrekt och heltäckande förstå kategorin "marknad". Den marknad som vi ofta nämner i media, såsom: lägenheter, tomter, kommersiella områden... med populära områden, segment och varor är bara en liten del av den totala marknaden.
Om vi tittar på Vietnams 365 000 kvadratkilometer, plus tillgångar på mark (inklusive byggnadsarbeten och tillgångar knutna till mark såsom perenna träd etc.), är den totala marknaden mycket större och mer diversifierad. Å andra sidan, om vi bara tänker på priser, samlar in information om priser etc., kommer investerare att gå miste om ett mer attraktivt och effektivt tankesätt i sin investeringsverksamhet. Det är att tänka på: Marknadsvärde.
Många människor är fortfarande vaga när det gäller begreppet fastighetsmarknadsvärde, kan du förklara detta tydligare?
För att förstå marknadsvärde är det nödvändigt att först förstå begreppen värde (inneboende - kärnvärde). Denna fråga kommer att diskuteras mer i detalj nedan. Marknadsvärdet för fastigheter är funktionerna och användningarna av fastigheter som används för vissa ändamål. Dessa mål kan vara mångsidiga eller specifika för varje individ eller organisation. I verkligheten finns det extremt olika mål för olika subjekt. Med andra ord kan antalet fastighetsmål vara upp till tusentals eller fler.
Man talar ofta om två kategorier av fastighetsmarknadsvärde: bruksvärde och bytesvärde. Fastigheter används inte bara för att bo, för företag, för vinst... utan också för att tjäna olika syften, ibland för att tjäna märkliga syften.
Till exempel, någon köper en bit mark bara för att vänta på våren för att observera tillväxten av en sällsynt insekt; Eller så finns det en typ av fastighet som är mycket lämplig för finansiell kapitalanskaffning. När man använder denna fastighet för finansiering kommer den att inbringa 100 miljarder VND, men om den köps och säljs fritt är priset bara 30 miljarder VND. Med andra ord, denna fastighet är finansiell fastighet.
Utifrån exemplet ovan går det att tänka på marknadsvärdet på fastigheter bortom den konventionella synen på köp och försäljning eller boende. De tjänar vissa specialiserade syften som härrör från olika behov på marknaden. Och hyrespriset eller det fria försäljningspriset kan inte användas för att mäta det värde de tillför.
Därför behöver investerare anpassa varje fastighet för varje segment, varje enskild kund, för att korrekt kunna fastställa marknadsvärdet. Det värde av fastigheter som en individ eller organisation i samhället kan njuta av och känna anses vara marknadsvärde (bredare än priskategorin).
Så marknadsvärdet beror till stor del på fastighetsvärdet, sir?
Fastighetsvärde är den mest intressanta och även den svåraste frågan att förstå och mäta inom fastighetsvärdering. Genom att förstå marknadsvärde kan fastighetsinvesterare gå vidare för att lära sig och bemästra frågorna om fastighetsvärde. Till skillnad från marknadsvärde kommer fastighetsvärdet här inte längre från ordet "marknad". Med andra ord, innan det finns en marknad, innan en marknad bildas, har fastigheter sitt eget värde.
Värde är ett abstrakt begrepp, betydelsen av mark - fastighet i termer av lämplighet, tillfredsställelse av mänskliga behov. Fastigheter har förmågan att tillfredsställa mänskliga behov i en enda, separat form, men deras värde är kopplat till saker, fenomen till ett totalt värdesystem genom samspelet mellan de ovan nämnda primära behoven.
 |
Docent Dr. Nguyen Minh Ngoc har många års erfarenhet av utbildning inom fastighetsvärdering inom området. (Källa: RED) |
Från att förstå marknadsvärde kan fastighetsinvesterare gå vidare till att lära sig och bemästra frågor om fastighetsvärde. Marknaden är en kategori; en form; en uppsättning konventioner. Eller förstå marknaden som en uppsättning scenarier; ett visst sammanhang med fluktuationer och faser... Det finns många synpunkter, perspektiv och uttalanden om marknaden i allmänhet, fastighetsmarknaden i synnerhet. Och så förändras även marknadsvärdet på fastigheter oförutsägbart.
Men om vi går in i fastighetsvärldens inre, rötter, finner vi fastighetsvärldens kärnvärden. Dessa kärnvärden, om de kopplas till den mänskliga civilisationens oföränderliga, grundläggande behov, kommer att skapa ett grundläggande värdesystem för fastigheter som inte är beroende av någon marknad, någonstans i världen .
Kan du ge några specifika exempel så att våra läsare bättre kan förstå fastigheters kärnvärde?
Till exempel har en urskog, en ö i en sötvattensjö, en grotta, en bergstopp… alltid värde. Men det finns ingen separat marknad (delmarknad) för den här typen av fastigheter. Ett annat exempel är en ren röd rubinsten med färgen av duvblod som ligger djupt nere på botten av Thac Ba-sjön i Yen Bai-provinsen, och har ett mycket stort inneboende värde.
Den har dock inget marknadsvärde på grund av två möjliga fall: 1/ eftersom den ligger under sjön har den inte visat sig vara tillgänglig för den fungerande ädelstensmarknaden; 2/ ädelstensmarknaden har ännu inte bildats i Vietnam eller i världen (när folk inte anser att denna rubin är värdefull eftersom de inte helt förstår den).
Om vi betraktar problemet ur perspektivet av fastighetens bruksvärde och bytesvärde, har denna sten inget bruksvärde (inget marknadsvärde). Å andra sidan, om denna rubin hittas och byts ut mot en resa runt jorden, kommer den att utveckla sitt bytesvärde och omvandlas till ett förhållande av marknadsvärde (njutningen och känslorna hos den person som tar emot stenen), och inte inom priskategorin. Fastighetsinvesteringar i Vietnam behöver tillämpa denna skola för att identifiera dolda värden och sedan föra in dem på fastighetsmarknaden. Till och med skapa en grenmarknad för användning eller byte.
Så, enligt din åsikt, vilka faktorer bör investerare vara uppmärksamma på för att investera effektivt i fastigheter?
Faktum är att jag i många studier av fastighets"typer" som anses unika i Vietnam (men populära i världen, eller där det inte finns någon branschmarknad för den typen av fastigheter i världen) upptäckte en typ av fastigheter som aldrig har varit känd och cirkulerat på den vietnamesiska fastighetsmarknaden. Anledningen är att Vietnam utvecklas, och under de senaste 30 åren fokuserar marknadsaktörer ofta på "typer" som är lättillgängliga, med lite utforskning, lite kreativt tänkande...
Därför, när investerare väl tillämpar expertis och förmåga att värdera fastigheter, kan de hitta otaliga värdefulla "diamanter" liggande på marknaden som ingen annan plockar upp. Med andra ord är detta en möjlighet för investerare att äga värdefulla, hållbara fastighetstillgångar till ett mycket billigt pris.
Investerare behöver dock också förstå världens viktigaste trender, de naturlagar som är förknippade med fastigheter och behöver förmågan och metoderna för att förutsäga mänsklighetens "vändningar" för att mäta värdet på fastigheter. Noaks ark skulle vara värdelös (eller av ringa värde) utan den stora syndafloden. Noa skulle inte ha byggt arken utan någons "viskning" (förutsägelse, dröm).
Därför kräver fastighetsvärdering för investeringar djupt och kontinuerligt tänkande kring pris - marknadsvärde - värde (kärnvärde - inneboende värde). Fastighetsvärdering för investeringar behöver inte bara noggrant följa och djupt uppleva fastighetsmarknaden i synnerhet och livet i allmänhet på ett mångfacetterat och mångfacetterat sätt, utan måste också kontinuerligt lära sig och utrusta akademisk kunskap tills man slutar investera.
Tack så mycket!
[annons_2]
Källa
![[Foto] Generalsekreterare To Lam tar emot direktören för Akademin för offentlig förvaltning och nationalekonomi under Ryska federationens president](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fvphoto.vietnam.vn%2Fthumb%2F1200x675%2Fvietnam%2Fresource%2FIMAGE%2F2025%2F12%2F08%2F1765200203892_a1-bnd-0933-4198-jpg.webp&w=3840&q=75)
Kommentar (0)