ไม่ว่าสถานการณ์จะเป็นอย่างไร ตลาดอสังหาฯ ก็ดีขึ้น

ตามที่รองศาสตราจารย์ ดร. ตรัน คิม จุง อดีตรองผู้อำนวยการสถาบันการจัดการ เศรษฐกิจ กลาง กล่าวว่า ในปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์มี 3 สถานการณ์ “แต่ไม่ว่าจะอยู่ในสถานการณ์ใด ตลาดจะดีกว่าเมื่อสองปีก่อน” นายจุงทำนาย

รองศาสตราจารย์ดร. ตรัน คิม จุง อดีตรองผู้อำนวยการสถาบันกลางเพื่อการจัดการเศรษฐกิจ

การพัฒนาในปีต่อไปจะตั้งอยู่บนรากฐานของปีที่แล้วเสมอ สวัสดีครับ สำหรับตลาดอสังหาฯ ปี 2566 หลายๆ คนมองว่าเป็นปีที่ไม่ดีนักใช่ไหมครับ?

หากเราประเมินโดยรวมแล้วสามารถพูดได้ว่าตลาดอสังหาฯ ในปี 2566 ค่อนข้างมืดมน แต่เมื่อวิเคราะห์แยกรายเซกเมนต์ของตลาดก็ไม่ใช่ว่าจะมืดมนไปเสียหมด

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทของตลาดที่ค่อนข้างมืดมน ภาคอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมก็ค่อนข้างดี เป็นผลมาจากการเติบโตอย่างแข็งแกร่งของการดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศในปี 2566

สำนักงานสถิติแห่งชาติรายงานว่า ทุนจดทะเบียนใหม่ ทุนจดทะเบียนที่ปรับแล้ว และมูลค่าเงินสมทบทุนและการซื้อหุ้นของนักลงทุนต่างชาติในเวียดนามในปี 2566 อยู่ที่เกือบ 36,600 ล้านเหรียญสหรัฐฯ เพิ่มขึ้นมากกว่า 32% จากปีก่อน กลุ่มอพาร์ทเมนต์เชิงพาณิชย์ระดับกลางและระดับล่างก็ค่อนข้างดีในแง่ของราคาขายและการทำธุรกรรมเช่นกัน กลุ่มวิลล่าระดับซูเปอร์ลักชัวรีและอสังหาริมทรัพย์ในทำเลทองมีมูลค่าสูงมาก แม้ว่าการทำธุรกรรมจะน้อย แต่ราคาแทบจะไม่ลดลงเลย ภาคอสังหาริมทรัพย์ การท่องเที่ยว และรีสอร์ทเริ่มแสดงสัญญาณการฟื้นตัว

นั่นคือคุณคิดว่าการพัฒนาตลาดอสังหาฯ ในปี 2566 เป็นที่ยอมรับได้หรือไม่?

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามก่อตั้งขึ้นอย่างแท้จริงในปี 1993 ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่มีการประกาศใช้กฎหมายที่ดินฉบับแรก จากการติดตามตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นเวลา 30 ปี ฉันพบว่าทุกๆ 10 ปี ตลาดจะเกิดวงจรซ้ำๆ กัน คือ ความยาก - การฟื้นตัว - ความเสถียร - การเติบโต โดยเฉพาะอย่างยิ่งช่วงเวลาที่ยากลำบาก มักเกิดขึ้นในช่วงเวลาที่ รัฐสภา พิจารณาผ่านกฎหมายที่ดินฉบับใหม่ (1993, 2003, 2013) ขึ้นอยู่กับสภาวะการณ์ โดยแต่ละระยะจะกินเวลาประมาณ 2-3 ปี

ช่วงเวลาที่ยากลำบากของตลาดนี้เริ่มขึ้นในไตรมาสที่สองของปี 2565 และจะสิ้นสุดลงในเร็วๆ นี้ เนื่องจากในช่วงต้นปี 2567 รัฐสภาได้ผ่านกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) ในปี 2566 ตลาดอยู่ในช่วงเวลาที่ยากลำบากของ "รอบ 10 ปี" แต่ก็ไม่ได้ลดลง ไม่แย่ลง แต่ค่อนข้างคงที่ ซึ่งถือเป็นจุดบวกในกฎของวัฏจักร

ต่างจากการแก้ไขกฎหมายที่ดินครั้งก่อนๆ ครั้งนี้รัฐสภาได้แก้ไขทั้งกฎหมายที่อยู่อาศัยและกฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาแข็งแกร่งยิ่งขึ้น อย่างไรก็ตาม กฎหมายทั้งสามฉบับจะมีผลบังคับใช้ในต้นปี 2568 ดังนั้น ในปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังคงมีสถานการณ์ 3 ประการ

ทั้ง 3 สถานการณ์นี้คืออะไรโดยเฉพาะครับ?

ในสถานการณ์แรก หากปัจจัยทั้งหมดไม่เปลี่ยนแปลง ตลาดจะยังคงมีแนวโน้มขาขึ้นต่อไป แต่ช้าๆ

สถานการณ์ที่สองคือตลาดเติบโตอย่างแข็งแกร่งเมื่อมีเหตุการณ์ช็อกเกิดขึ้น

สถานการณ์ที่สามที่ไม่มีใครต้องการให้เกิดขึ้นแต่ก็อาจเกิดขึ้นได้ ก็คือ ตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจตกต่ำในกรณีที่เศรษฐกิจโลกประสบปัญหา การค้าโลกตกต่ำ การลงทุนจากต่างประเทศลดลง การผลิตภายในประเทศและกิจกรรมทางธุรกิจไม่ฟื้นตัว และกระแสเงินสดจากการลงทุนเข้าสู่ตลาด โดยเฉพาะสินเชื่อธนาคารและพันธบัตรขององค์กรลดลง แต่ไม่ว่าสถานการณ์จะเป็นอย่างไร ตลาดก็ดีขึ้นกว่าเมื่อสองปีก่อน

จากสามสถานการณ์นี้ ผมเอนเอียงไปทางสถานการณ์ที่ 2 ถึงแม้ว่าระบบกฎหมายในการดำเนินการตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้จะไม่มีการเปลี่ยนแปลงใดๆ ก็ตาม เนื่องมาจากกฎหมายที่ดิน กฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่อยู่อาศัย ที่ผ่านโดยรัฐสภาใหม่ ซึ่งจะไม่มีผลบังคับใช้จนกว่าจะถึงปี 2568

ทำไมคุณถึงมีมุมมองที่มองโลกในแง่ดีขนาดนั้น?

โดยตระหนักถึงความสำคัญเป็นพิเศษของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในการฟื้นฟูและพัฒนาเศรษฐกิจ ตั้งแต่ต้นปี 2566 รัฐบาลและนายกรัฐมนตรีจึงได้ออกเอกสารคำสั่งและเอกสารบริหารชุดหนึ่งเพื่อนำนโยบาย ภารกิจ และแนวทางแก้ไขไปปฏิบัติอย่างสอดประสานกันเพื่อขจัดปัญหาต่างๆ ให้กับตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งปัญหาและอุปสรรคที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายและแหล่งเงินทุน

เมื่อเร็วๆ นี้ ในจดหมายข่าวทางการ 1376/CD-TTg (ลงวันที่ 17 ธันวาคม 2566) นายกรัฐมนตรีขอให้กระทรวง สาขา และท้องถิ่นดำเนินการอย่างต่อเนื่องโดยมุ่งมั่น รวดเร็ว และมีประสิทธิผลในการส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ปลอดภัย สุขภาพแข็งแรง และยั่งยืน กระทรวง หน่วยงาน และท้องถิ่นต่างๆ จะต้องถือว่าเรื่องนี้เป็นภารกิจเร่งด่วนและสำคัญอย่างหนึ่งที่ต้องมุ่งเน้นแก้ไขตามหลักการว่า ปัญหานั้นอยู่ในอำนาจของระดับใด ที่ระดับนั้นต้องแก้ไข ไม่หลบเลี่ยง ไม่กดดัน ไม่เกรงกลัวผิดพลาด เกรงกลัวความรับผิดชอบ

คณะทำงานของนายกรัฐมนตรีในการทบทวน กระตุ้น และชี้แนะการขจัดความยุ่งยากและอุปสรรคในการดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีรัฐมนตรีว่าการกระทรวงก่อสร้างเป็นประธาน จะต้องเข้มงวดยิ่งขึ้น เข้มแข็งขึ้น ครอบคลุมมากขึ้น และทันท่วงที ชี้แนะและขจัดความยุ่งยากและอุปสรรคในกระบวนการทางกฎหมาย เร่งรัดการดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะโครงการบ้านจัดสรรขนาดใหญ่ พื้นที่ในเมือง และเขตอุตสาหกรรมที่มีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม เร่งความเร็วในการกระจายอำนาจ การอนุมัติ และตัดขั้นตอนการบริหารที่ไม่จำเป็น จัดการกรณีที่ก่อให้เกิดความยุ่งยาก ปัญหา และการดำเนินการที่ยุ่งยากซึ่งก่อให้เกิดความล่าช้าแก่บุคคลและธุรกิจอย่างเด็ดขาด

แต่ท่านครับ ตลาดมันดำเนินการตามอุปสงค์และอุปทาน การกำหนดทางการเมืองยังไม่เพียงพอหรือครับ?

มีการออกเอกสารทางกฎหมายขั้นสูงสุดที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับตลาดอสังหาริมทรัพย์แล้ว รัฐบาลกำลังเร่งดำเนินการให้เสร็จสิ้นตามพระราชกฤษฎีกาฉบับนี้ ประกอบกับความมุ่งมั่นของรัฐบาลและนายกรัฐมนตรี จึงทำให้ภาคธุรกิจ นักลงทุน และประชาชนเกิดความเชื่อมั่นมากขึ้น ซึ่งถือเป็นพื้นฐานสำคัญที่ทำให้เชื่อมั่นได้ว่าตลาดจะฟื้นตัวในเร็วๆ นี้

ตลาดอสังหาฯ อยู่ในภาวะถดถอยตั้งแต่ต้นไตรมาสที่ 2 ปี 2565 โดยตามกฎ 10 ปี ช่วงเวลาถดถอยของตลาดอยู่ที่ประมาณ 1.5-2 ปี ภายในไตรมาสที่ 2 ปี 2024 ก็จะครบ 2 ปีพอดี ตลาดจะเริ่มทรงตัวและพัฒนาได้

ตลาดดำเนินการตามกฎแห่งอุปสงค์และอุปทาน ในส่วนของการจัดหา รัฐบาลได้ตัดสินใจที่จะใช้เงิน 120,000 พันล้านดองเพื่อลงทุนสร้างอพาร์ทเมนต์บ้านพักอาศัยสังคมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิตสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในเขตอุตสาหกรรมในช่วงปี 2564-2573 แต่ปัจจุบันแพ็คเกจสินเชื่อนี้ยังเบิกจ่ายได้น้อยมาก เพื่อเพิ่มอุปทานสินค้าให้กับกลุ่มที่สำคัญที่สุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ นายกรัฐมนตรีได้กำชับให้กระทรวงและหน่วยงานต่างๆ มีแนวทางแก้ไขที่เป็นไปได้เพื่อนำโครงการสินเชื่อพิเศษมูลค่า 120,000 พันล้านดองไปปฏิบัติอย่างจริงจังและมีประสิทธิผล เพื่อพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคม บ้านพักคนงาน และปรับปรุงและสร้างใหม่อพาร์ตเมนต์

เพื่อกระตุ้นความต้องการ นายกรัฐมนตรีขอให้ภาคธนาคารมีแนวทางปฏิบัติที่เป็นรูปธรรมและมีประสิทธิผลในการส่งเสริมการปล่อยสินเชื่อให้กับบริษัท BBS เสริมสร้างทิศทาง ผลักดัน และแนวทางให้ธนาคารพาณิชย์เข้าถึงแหล่งสินเชื่อได้สะดวกยิ่งขึ้น ทั้งธุรกิจ โครงการอสังหาริมทรัพย์ และผู้ซื้อที่อยู่อาศัย แก้ไขปัญหาเงินทุนและกระแสเงินสดได้อย่างทันท่วงที

นายกรัฐมนตรีเพิ่งจัดการประชุมกับผู้นำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และการผลิต เช่น Vingroup, FPT, Masan, Novaland, Hung Thinh, Sun Group, Geleximco, Taseco, Becamex IDC, Phat Dat... เพื่อขจัดปัญหาและอุปสรรคต่อไป ถือเป็น “การประชุมเดียนหงษ์” สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ หลังจากการประชุมครั้งนี้ ความยากลำบากและปัญหาต่างๆ มากมายเกี่ยวกับกลไก กฎหมาย แหล่งทุน อุปทานและอุปสงค์ของตลาดจะได้รับการแก้ไขโดยเร็วที่สุด

แหล่งที่มา