เริ่มก่อสร้างถนนวงแหวนรอบ 4 แล้ว อสังหาฯ ฮานอยจะคึกคักหรือไม่?

ด้วยเงินลงทุนรวมกว่า 85,813 พันล้านดอง ระยะทาง 112.8 กม. ผ่าน 3 จังหวัดและเมือง ได้แก่ ฮานอย หุ่งเอียน บั๊กนิญ ถนนวงแหวนที่ 4 ของเขตเมืองหลวง เริ่มก่อสร้างเมื่อวันที่ 25 มิถุนายน

ทันใดนั้นอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณนี้ก็บูม

คุณตรัน วัน อัน นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในเขตเมลินห์ กล่าวว่า ตั้งแต่ปลายเดือนมิถุนายนเป็นต้นมา จำนวนลูกค้าที่สนใจโครงการในเขตเมลินห์เพิ่มขึ้นอีกครั้ง ทุกวัน คุณอันได้รับโทรศัพท์สอบถามราคาและลูกค้าลงทะเบียนเข้าชมโครงการ อย่างไรก็ตาม ลูกค้าส่วนใหญ่สนใจเฉพาะโครงการที่มีสถานะทางกฎหมายดี ราคาเหมาะสม และมีส่วนลดสูงเท่านั้น

สุดสัปดาห์ที่แล้ว ผมยังได้ขายที่ดินสองแปลงติดกันในเมลินห์ให้กับนักลงทุนสองรายด้วย ตั้งแต่ต้นปี ตลาดแทบจะหยุดชะงัก แต่หลังจากการก่อสร้างถนนวงแหวนรอบ 4 เริ่มมีการซื้อขายในตลาด แม้ว่าจะไม่คึกคักเท่าเมื่อก่อน แต่ก็คึกคักขึ้นอย่างเห็นได้ชัด " คุณอันกล่าว

คุณไฮ พนักงานของบริษัท Dat Xanh Mien Bac เล่าว่า ขณะนี้บริษัทของเขากำลังกระจายโครงการต่างๆ ในย่าน Me Linh เดิมทีสามารถขายได้เพียงเดือนละ 1-2 แปลง แต่ภายใน 1 สัปดาห์หลังจากเริ่มก่อสร้างถนนวงแหวนหมายเลข 4 บริษัทสามารถขายได้ 7-8 แปลงต่อสัปดาห์

มุมมองของจุดตัดระหว่างถนนวงแหวนรอบที่ 4 และแกนรัศมี (ภาพ: คณะกรรมการบริหาร)

นอกจากปัจจัยเรื่องถนนวงแหวนรอบที่ 4 แล้ว คุณไห่กล่าวว่า นี่เป็นโครงการที่มีหนังสือปกแดง โครงสร้างพื้นฐานเสร็จสมบูรณ์แล้ว ราคาปัจจุบันไม่ได้ถูกดันขึ้นสูงเกินไป โดยอยู่ที่ 30-40 ล้านดอง/ตรม. ส่วนลดจะสูงถึง 19% ต่อปี สำหรับลูกค้าที่ชำระเงินล่วงหน้า ชำระ 10% ของมูลค่าสินค้า และเซ็นสัญญาทันที

ในกลุ่มและฟอรัมอสังหาริมทรัพย์บนโซเชียลมีเดีย ข้อมูลเกี่ยวกับการขายที่ดินใกล้ถนนวงแหวนรอบที่ 4 ปรากฏขึ้นอย่างต่อเนื่อง ตัวอย่างเช่น นายหน้าคนหนึ่งเขียนว่า “ ช่วงเวลาทองของการเพิ่มกระแสเงินสดเป็นสองเท่าหรือ 5 เท่าเป็นเรื่องจริง โครงการถนนวงแหวนรอบที่ 4 ได้เริ่มต้นอย่างเป็นทางการแล้ว ที่ดินซ่งเฟือง - ฮว่ายดึ๊ก ตั้งอยู่ใกล้กับถนนวงแหวนรอบที่ 4 ห่างจากถนนทังลอง 2 กิโลเมตร ราคาเริ่มต้นเพียง 2 ล้านดอง/ตร.ม. ที่ดินสวนอายุ 50 ปี กำลังรอการแปลงสภาพเพื่อวัตถุประสงค์การใช้งาน โอนกรรมสิทธิ์เป็นชื่อเจ้าของแล้ว ติดต่อฉันทันที ...”

หรือ: " ราคาเพียง 5 ล้านกว่าดอง ใกล้ถนนวงแหวนรอบ 4 รถ 3 คันผ่านกันได้สบายๆ เล่มแดงในชื่อเจ้าของ" หรือ: "ต้องการเงินจึงขายที่ดินสวยมากติดโครงการถนนวงแหวนรอบ 4 ที่เพิ่งเริ่มก่อสร้าง ขนาดพื้นที่เป็นตารางวา ที่ดินด้านหลังกำลังขยาย เหมาะแก่การสร้างที่อยู่อาศัยหรือธุรกิจ "...

ในส่วนของราคาขายนั้น นายหน้าและนักลงทุนหลายรายระบุว่า หากเปรียบเทียบกับตลาดที่ดินเก็งกำไรในจุดร้อนแรงต่างๆ ทั่วประเทศที่ราคาลดลง 20-40% แล้ว ราคาที่ดินในพื้นที่ใกล้ถนนวงแหวนรอบที่ 4 ในเขตกรุงเทพฯ กลับลดลงน้อยที่สุด คือ 10-15% เมื่อเทียบกับช่วงที่ราคาที่ดินสูง

จากข้อมูลของ Batdongsan.com.vn ภายในเดือนมิถุนายน 2566 ราคาที่ดินในย่านเมลินห์และเขตเมืองบางแห่ง เช่น ฮาฟอง เซียนโก 5... ในทำเลทองมีแนวโน้มลดลงประมาณ 15% เมื่อเทียบกับช่วงพีค โดยราคาโดยทั่วไปจะผันผวนอยู่ระหว่าง 45-55 ล้านดอง/ตร.ม. ในย่านฮาดง ทำเลที่ได้รับประโยชน์จากโครงการถนนวงแหวนฮานอย 4 เช่น ย่านเยนเงีย ก็มีราคาลดลงเช่นกัน จากประมาณ 63-70 ล้านดอง/ตร.ม. เหลือเพียง 58-63 ล้านดอง/ตร.ม.

ในขณะเดียวกัน ในพื้นที่กู๋เค่อ (Thanh Oai) ใกล้ทางแยกจราจรระหว่างถนนวงแหวน 2 สาย คือ Cienco 5 และถนนวงแหวน 4 ราคาที่ดินยังคงอยู่ในระดับ 55-60 ล้านดองต่อตารางเมตร ลดลงประมาณ 10-12% เมื่อเทียบกับช่วงปลายปี 2565 ในขณะเดียวกัน ที่ดินในบิ่ญมิญถูกเสนอขายในราคา 40 ล้านดองต่อตารางเมตร ลดลงประมาณ 5-10 เท่าเมื่อเทียบกับช่วงที่มีการซื้อขายที่ดินกันมาก

ที่น่าสังเกตคือ แม้ว่าที่ดินในแดนฟองจะยังคงราคาอยู่ที่ 48-55 ล้านดองต่อตารางเมตรสำหรับทำเลบนถนน Tan Lap แต่ราคานี้ลดลง 3-6 เท่าเมื่อเทียบกับช่วงกลางปีที่แล้ว และบนถนน Tan Hoi ก็ลดลงประมาณ 5 เท่าเช่นกัน เหลือ 50 ล้านดองต่อตารางเมตร

ยากที่จะ ‘เป็นไข้’ อีกครั้ง

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุ แม้ว่าถนนวงแหวนหมายเลข 4 จะเริ่มมีการก่อสร้างแล้วก็ตาม แต่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณนี้แทบจะไม่ "คึกคัก" ขึ้นอีกหรือมีกระแสใหม่เกิดขึ้นอีก

นายหวู เกือง กวีเยต กรรมการผู้จัดการบริษัท ดาต แซนห์ เมียน บั๊ก เรียลเอสเตท แอนด์ เซอร์วิส จำกัด (ดาต แซนห์ เมียน บั๊ก) เปิดเผยต่อ สำนักข่าว VTC ว่า เส้นทางสายไหมใหม่นี้มีความเชื่อมต่อสูงไม่เพียงแต่กับกรุงฮานอยเท่านั้น แต่ยังรวมถึงพื้นที่ต่างจังหวัด เช่น เชื่อมต่อกับจังหวัดบั๊กนิญ บั๊กซาง หุ่งเอียน...

โครงการต่างๆ รอบถนนวงแหวนที่ 3 ใกล้จะเต็มแล้ว ขณะที่จำนวนประชากรเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว จำนวนผู้อพยพเข้าฮานอยก็ค่อนข้างมากเช่นกัน ดังนั้น โอกาสการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์รอบถนนวงแหวนที่ 4 จึงมีสูงมาก แต่ราคานั้นยากที่จะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว เนื่องจากต้องอาศัยการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน

“ สภาพตลาดปัจจุบันค่อนข้างเงียบสงบ ราคาอสังหาริมทรัพย์บนถนนวงแหวนรอบที่ 4 พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงที่ผ่านมา จิตวิทยาของนักลงทุนในปัจจุบันคือการมองหาสินค้าที่ปลอดภัย จึงเป็นเรื่องยากที่ตลาดจะผันผวนในช่วงนี้ ในอีก 2-3 ปีข้างหน้า เมื่อถนนวงแหวนรอบที่ 4 เสร็จสมบูรณ์ อสังหาริมทรัพย์ในบริเวณนี้จะสามารถเติบโตและทรงตัวได้” คุณ Quyet คาดการณ์

คุณเหงียน เดอะ เดียป รองประธานสโมสรอสังหาริมทรัพย์ฮานอย กล่าวว่า นี่เป็นโอกาสสำหรับนักลงทุนและบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเผชิญกับความยากลำบาก แต่สำหรับบริษัทขนาดใหญ่บางแห่งที่มีวิสัยทัศน์เชิงกลยุทธ์และเงินทุนที่มั่นคง ขณะนี้ถือเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการพัฒนาโครงการต่างๆ รอบๆ บริเวณถนนวงแหวนหมายเลข 4

“ เมื่อมีธุรกิจเข้ามา “แข่งขัน” กันมากขึ้น โครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่นั้นก็จะพัฒนาขึ้น ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น ขณะเดียวกัน ธุรกิจอื่นๆ ก็จะ “เติบโตตาม” เช่นกัน ผลักดันให้พื้นที่ที่มีทำเลสวยงามรอบถนนวงแหวนรอบที่ 4 กลายเป็น “จุดฮอต” ของอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยและจังหวัดต่างๆ ที่โครงการต่างๆ ผ่าน ” คุณเดียปกล่าว

คุณเดียปยังคาดการณ์ว่าตลาดยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยและการลงทุนสูง ดังนั้นการฟื้นตัวจึงเป็นเพียงเรื่องของเวลา โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อโครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่นั้นพัฒนาไปพร้อมๆ กัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข กลไกนโยบายมีข้อดีหลายประการที่จะช่วยให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ตามแนวถนนวงแหวนรอบที่ 4 กลับมาสูงขึ้นอีกครั้ง นอกจากนี้ยังสามารถกำหนดระดับราคาใหม่ในพื้นที่ตะวันออกและตะวันตกของเมืองได้อีกด้วย

จากมุมมองที่ระมัดระวังมากขึ้น ดร.เหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวอย่างตรงไปตรงมาว่า เพื่อ “สร้างคลื่น” ในตลาด “ผู้ขับเคลื่อน” มักพึ่งพาข้อมูลที่ดีเพื่อปรับราคาและสร้างความคลั่งไคล้ในตลาด ดังนั้น นักลงทุนจึงจำเป็นต้องระมัดระวังอย่างยิ่ง “อ่านจังหวะ” ของตลาดอย่างละเอียด ทำความเข้าใจกับการวางแผนและสภาพคล่องเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากการจมทุน และในขณะเดียวกันก็ต้องเข้าใจสองประเด็นพื้นฐานที่สุด ประการแรกคือโอกาสในการปรับราคา และประการที่สองคือความคืบหน้าของการดำเนินการด้านโครงสร้างพื้นฐาน

“ ก่อนตัดสินใจ “เปิดกระเป๋า” นักลงทุนจำเป็นต้องประเมินความเหมาะสมของราคาปัจจุบัน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ปัจจัยสองประการที่นักลงทุนต้องพิจารณาคือ ราคาซื้อขายของโครงการในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา และสภาวะการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน จากนั้น นักลงทุนสามารถเปรียบเทียบดัชนีนี้กับอัตราความผันผวนของราคาเฉลี่ยของตลาดโดยรวม เพื่อประเมินความเหมาะสมของราคาปัจจุบันอย่างเป็นกลาง ” นายดิงห์ กล่าว

ง็อก วี

มีประโยชน์
อารมณ์
ความคิดสร้างสรรค์
มีเอกลักษณ์
ความโกรธ