เนื่องจากปริมาณธุรกรรมที่ลดลง ทำให้มียูนิตคอนโดเทลมากกว่า 42,000 ยูนิตที่ยังขายไม่ออก

ธุรกรรมยังคงทยอยเข้ามาแม้ว่าจะลบ "สถานะ" ออกไปแล้วก็ตาม

หลังจากได้รับการปลดล็อกโดยพระราชกฤษฎีกา 10/ND-CP คอนโดเทลคาดว่าจะ “เปิดตัว” ได้อย่างรวดเร็ว ซึ่งจะเป็นแรงกระตุ้นทางจิตวิทยาเมื่อความเป็นไปได้ที่จะได้รับใบอนุญาตสีแดงเป็นปัจจัยสำคัญสำหรับนักลงทุน หลังจากเรื่องราวเกี่ยวกับสถานะของคอนโดเทลได้รับการคลี่คลาย นักลงทุนจำนวนมากก็เริ่มเปิดโครงการขายเพื่อรอคลื่นลูกใหม่นี้

อย่างไรก็ตาม จนถึงสิ้นไตรมาสที่สองและเดือนกรกฎาคม กำลังซื้อของคอนโดเทลยังคงไม่เพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ทั้งตลาดหลักและตลาดรองไม่มีการทำธุรกรรมมากนักเมื่อเทียบกับจำนวนคอนโดเทลที่มีอยู่มากมาย

จากรายงานล่าสุดของ DKRA Group พบว่า จำนวนคอนโดเทลสะสม ณ เดือนมิถุนายน เพิ่มขึ้นเป็น 42,364 ยูนิต ซึ่งมากกว่าจำนวนคอนโดเทลแบบทาวน์เฮาส์และวิลล่ารีสอร์ทรวมกัน (ประมาณ 30,000 ยูนิต) ปัจจุบันราคาคอนโดเทลในทั้งสามภูมิภาคอยู่ในช่วง 31 - 154.5 ล้านดง/ตารางเมตร

ปริมาณการซื้อขายไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ จำนวนคอนโดเทลที่มีอยู่มีมากกว่า 42,000 ยูนิต (ภาพที่ 1) — แม้จะมีการถอดรายชื่อออกไปแล้ว แต่จำนวนคอนโดเทลที่ขายได้ก็ยังไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้

จำนวนคอนโดเทลที่ประกาศขายแต่ยังหาผู้ซื้อไม่ได้มีอยู่เกือบ 4,900 ยูนิต ขณะที่สต็อกที่รอการขายอยู่มีเกือบ 37,500 ยูนิต จากการสำรวจของที่ปรึกษาพบว่า ตลอดไตรมาสที่สอง การบริโภคคอนโดเทลลดลง 78% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว และเฉพาะในเดือนเมษายนและพฤษภาคม การบริโภคลดลงถึง 95%

แม้ว่าก่อนหน้านี้ตลาดจะได้รับการตอบรับที่ดีจากนักลงทุน โดยมีการเปิดตัวนโยบายส่งเสริมการขายมากมายอย่างต่อเนื่อง เช่น การสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย ส่วนลดสูงสุดถึง 30% ข้อผูกพันในการแบ่งปันผลกำไร เป็นต้น

ตัวอย่างเช่น ในพื้นที่โฮตรัม จังหวัด บ่าเรีย-หวุงเต่า มีโครงการบางแห่งเปิดขาย โดยลูกค้าจะต้องรับภาระผูกพันในการทำกำไร 6.5% ต่อปี หลังจากครบกำหนดระยะเวลาผูกพันแล้ว จะได้รับส่วนแบ่งกำไรจากการดำเนินงาน 90% โดยราคาสินค้าต่อหน่วยอยู่ที่ 2.7 - 3.5 พันล้านดง ขึ้นอยู่กับพื้นที่

อย่างไรก็ตาม แม้จะมีความพยายามในการฟื้นฟูตลาด แต่จำนวนธุรกรรมคอนโดเทลยังคงมีน้อย ส่งผลให้นักลงทุนหลายรายเริ่มปิดพอร์ตการลงทุนเพื่อหลีกเลี่ยงค่าใช้จ่าย ซึ่งก่อให้เกิดภาระทางการเงินในปัจจุบัน

ยอมตัดขาดทุนไปก็ได้ แต่หาผู้ซื้อยาก

ในตลาดรอง ลูกค้าจำนวนมากยังคงขายคอนโดเทลขาดทุนด้วยเหตุผลหลายประการ เช่น ปัญหาด้านการเงิน ขาดความเชื่อมั่นในตลาด หรือความขัดแย้งเรื่องการดำเนินงานและผลกำไรกับนักลงทุน

อย่างไรก็ตาม แม้จะขายได้ต่ำกว่าต้นทุน โครงการหลายแห่งในทำเลดีที่มีศักยภาพในการพัฒนาในอนาคตกลับประสบปัญหาในการหาผู้ซื้อในช่วงที่ผ่านมา ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า ปัจจุบันมีเพียงสินค้าที่มีราคาต่ำเท่านั้นที่ขายได้ง่าย เนื่องจากมีความเสี่ยงต่ำต่อการลงทุน

สำหรับคอนโดเทลในโครงการหรูขนาดใหญ่ ราคาอาจสูงถึงกว่า 5 พันล้านดองต่อยูนิต ทำให้ขายได้ยากมาก ด้วยเหตุนี้ นักลงทุนคอนโดเทลจำนวนมาก หลังจากโฆษณาขายหลายเดือนโดยไม่ประสบความสำเร็จเพื่อลดการขาดทุน จึงต้องยอมรับการถือครองระยะยาว ยอมรับกระแสเงินสดที่ต่ำ และหาทางแก้ไขปัญหาทางการเงิน เช่น ดอกเบี้ยเงินกู้

ปริมาณการซื้อขายไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ จำนวนคอนโดเทลที่มีอยู่มีมากกว่า 42,000 ยูนิต (ภาพที่ 2) — โฆษณาขายคอนโดเทลปรากฏให้เห็นมากขึ้นเรื่อยๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ออนไลน์

จากข้อมูลของ Cushman & Wakefield Vietnam พบว่า ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา กิจกรรมการลงทุนในคอนโดเทลชะลอตัวและอ่อนแอลงเนื่องจากผลกระทบของการระบาดใหญ่และภาวะ เศรษฐกิจ ที่ไม่มั่นคง ด้วยแรงกดดันด้านกระแสเงินสดประจำปี โครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทจึงต้องตั้งอยู่ในพื้นที่ที่มีแหล่งท่องเที่ยวที่มั่นคงเพื่อให้สามารถปฏิบัติตามข้อผูกพันได้

นอกจากนี้ โครงการคอนโดเทลยังเป็นที่น่าสนใจของนักลงทุนเนื่องจากประเด็นเรื่องผลกำไร การดำเนินงานของคอนโดเทลต้องอาศัยปัจจัยหลายอย่าง เช่น ทำเลที่สะดวก สิ่งอำนวยความสะดวกที่หลากหลายและครบครัน การบริหารจัดการอย่างมืออาชีพ การประสานงานอย่างใกล้ชิดกับบริษัทท่องเที่ยวทั้งในและต่างประเทศเพื่อรักษาฐานลูกค้า... ยิ่งไปกว่านั้น การรับประกันผลกำไรมักต้องทำในระยะยาว และไม่ใช่ว่านักลงทุนทุกคนจะได้รับความไว้วางใจจากลูกค้า

ดังนั้นจึงยังเร็วเกินไปที่จะคาดหวังการฟื้นตัวของตลาดคอนโดเทล เพราะขึ้นอยู่กับการเติบโตโดยรวมของเศรษฐกิจเป็นอย่างมาก นอกจากนี้ เรายังต้องรอการพัฒนาของอุตสาหกรรม การท่องเที่ยว และศักยภาพในการดำเนินงานของนักลงทุน ซึ่งไม่เพียงแต่ต้องการให้นักลงทุนมีประสบการณ์มากมายในด้านการท่องเที่ยวรีสอร์ทเท่านั้น แต่ยังต้องมีวิสัยทัศน์ระยะยาวเพื่อวางแผนธุรกิจที่ยืดหยุ่นเหมาะสมกับทุกช่วงขาขึ้นและขาลงด้วย

หลายความคิดเห็นเชื่อว่า ด้วยปัจจัยหลายประการดังที่ได้วิเคราะห์ไว้ข้างต้น คอนโดเทลน่าจะเป็นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ล่าสุดที่จะฟื้นตัวในตลาด เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ยังขาดมาตรฐานทางกฎหมาย โครงการแต่ละแห่งจึงมีลักษณะที่แตกต่างกัน ซึ่งนำไปสู่ความเป็นไปได้ที่ลูกค้าจะได้รับความเสียหายเมื่อเกิดข้อพิพาทขึ้น

นอกจากนี้ ข้อมูลจากหลายโครงการในช่วงที่ผ่านมาแสดงให้เห็นว่า กำไรที่นักลงทุนได้รับจากการดำเนินงานคอนโดเทลนั้นอยู่ที่เพียง 1-4% เท่านั้น และหลายโครงการยังขาดทุนและราคาลดลง ในขณะเดียวกัน ราคาขายของคอนโดเทลกลับถูกดันขึ้นสูงเกินมูลค่าที่แท้จริง ทำให้หลายนักลงทุนยากที่จะได้เงินทุนคืนในระยะกลาง

ด้วยเหตุผลเหล่านี้ แม้ว่าปัญหาทางกฎหมายหลายประการจะได้รับการแก้ไขแล้ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเร่งรัดการออกใบอนุญาต แต่ปริมาณการซื้อขายคอนโดเทลยังไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง การฟื้นตัวของคอนโดเทลยังคงขึ้นอยู่กับวิสัยทัศน์ระยะยาวของนักลงทุนและผู้ซื้อ รวมถึงการสนับสนุนจากรัฐบาลในการฟื้นฟูความเชื่อมั่นในตลาดนี้ด้วย

แหล่งที่มา