ธุรกรรมยังน้อย สต๊อกคอนโดมีเนียมมีมากกว่า 42,000 ยูนิต

การทำธุรกรรมยังคงลดลงแม้จะมีการลบ "ตัวตน" ออกไป

คอนโดเทลที่ปลดล็อคโดยพระราชกฤษฎีกา 10/ND-CP คาดว่าจะสามารถ "ทลายกำแพงน้ำแข็ง" ได้อย่างรวดเร็ว ซึ่งกลายเป็นแรงกระตุ้นทางจิตวิทยาเมื่อการได้รับหนังสือสีแดงเป็นปัจจัยสำคัญสำหรับนักลงทุน หลังจากเรื่องราวตัวตนของคอนโดเทลได้รับการคลี่คลาย นักลงทุนจำนวนมากก็เริ่มเปิดโปรแกรมขายเพื่อรอกระแสใหม่

อย่างไรก็ตาม จนถึงช่วงปลายไตรมาสที่ 2 และเดือนก.ค. อำนาจซื้อคอนโดเทลยังคงไม่มีความก้าวหน้า ทั้งตลาดแรกและตลาดรองไม่ได้มีการบันทึกธุรกรรมมากนักเมื่อเทียบกับคอนโดเทลที่มีจำนวนมาก

จากรายงานล่าสุดของ DKRA Group ระบุว่าจำนวนยูนิตคอนโดเทลคงเหลือในเดือนมิถุนายนเพิ่มขึ้นเป็น 42,364 ยูนิต ซึ่งมากกว่าจำนวนยูนิตของอาคารพาณิชย์ริมชายหาดและวิลล่ารีสอร์ทรวมกัน (ประมาณ 30,000 ยูนิต) ราคาขายคอนโดเทลทั้ง 3 ภูมิภาคในขณะนี้ อยู่ในช่วง 31 – 154.5 ล้านดอง/ตร.ม.

ปริมาณธุรกรรมไม่ตรงตามที่คาดหวัง คอนโดเทลมีสต๊อกมากกว่า 42,000 ยูนิต รูปที่ 1 — แม้จะถูกถอดออกไปแล้วก็ตาม แต่จำนวนคอนโดเทลที่ขายได้ก็ยังไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง

จำนวนคอนโดเทลที่เสนอขายในตลาดแต่ยังไม่ได้ซื้อมีอยู่เกือบ 4,900 ยูนิต ในขณะที่คงเหลือที่รอการขายครั้งต่อไปมีอยู่เกือบ 37,500 ยูนิต จากการสำรวจของบริษัทที่ปรึกษาแห่งนี้ พบว่าตลอดไตรมาสที่ 2 การบริโภคคอนโดเทลลดลง 78% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยการบริโภคลดลง 95% เฉพาะในเดือนเมษายนและพฤษภาคมเท่านั้น

แม้ในช่วงที่ผ่านมาตลาดจะได้รับการตอบรับเชิงบวกจากนักลงทุนอย่างต่อเนื่องด้วยการออกนโยบายส่งเสริมการขายต่างๆ มากมาย การสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย ส่วนลดสูงสุดถึง 30% คำมั่นการแบ่งปันกำไร ฯลฯ

ตัวอย่างเช่น ในพื้นที่โฮจัม จังหวัด บ่าเรีย-หวุงเต่า โครงการบางส่วนกำลังได้รับการเสนอขายและลูกค้าจะได้รับผลกำไร 6.5% ต่อปี หลังจากช่วงเวลาการมุ่งมั่น ลูกค้าจะถูกแบ่ง 90% ของกำไรจากการใช้ประโยชน์ ราคาผลิตภัณฑ์จะอยู่ที่ 2.7 พันล้าน - 3.5 พันล้านดอง/หน่วย ขึ้นอยู่กับพื้นที่

อย่างไรก็ตาม เพื่อเป็นการตอบสนองต่อความพยายามในการฟื้นฟูตลาด จำนวนธุรกรรมคอนโดเทลยังคงมีน้อย ส่งผลให้นักลงทุนจำนวนมากเริ่มปิดตะกร้าสินค้าเพื่อหลีกเลี่ยงต้นทุนเพิ่มเติม ส่งผลให้เกิดภาระทางการเงินในช่วงปัจจุบัน

ยอมรับที่จะตัดขาดทุนแต่พบว่าการหาผู้ซื้อเป็นเรื่องยาก

ในตลาดรอง ลูกค้าจำนวนมากยังคงขายคอนโดเทลในราคาที่ขาดทุนด้วยเหตุผลหลายประการ เช่น สถานะการเงิน ขาดความเชื่อมั่นในตลาด หรือความขัดแย้งในเรื่องการดำเนินงานและผลกำไรกับนักลงทุน

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าโครงการต่างๆ ในทำเลดีที่มีศักยภาพในการพัฒนาในอนาคตหลายแห่งจะขายต่ำกว่าต้นทุน แต่ในช่วงไม่กี่ปีมานี้กลับประสบปัญหาในการหาผู้ซื้อ ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า ในปัจจุบันมีเพียงสินค้าราคาถูกเท่านั้นที่สามารถถ่ายโอนได้ง่าย เนื่องจากความเสี่ยงในการฝังทุนไม่สูง

ส่วนคอนโดเทลในโครงการระดับไฮเอนด์พื้นที่กว้าง ราคาอาจสูงถึง 5 พันล้านดอง/ยูนิต จึงขายได้ยากมาก ด้วยเหตุผลนี้ นักลงทุนคอนโดเทลหลายรายจึงต้องยอมรับการถือครองในระยะยาว ยอมรับกระแสเงินสดที่ไหลเข้าน้อย และหาวิธีแก้ไขปัญหาทางการเงิน เช่น ดอกเบี้ยเงินกู้ หลังจากที่ประกาศขาดทุนไปหลายเดือนโดยไม่ประสบความสำเร็จ

ปริมาณธุรกรรมไม่ตรงตามที่คาดหวัง คอนโดเทลมีสต๊อกมากกว่า 42,000 ยูนิต ภาพที่ 2 — โฆษณาลดราคาคอนโดเทลปรากฏมากขึ้นเรื่อยๆ ในตลาดอสังหาฯออนไลน์

ตามข้อมูลของ Cushman & Wakefield Vietnam ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา กิจกรรมการลงทุนในคอนโดเทลชะลอตัวและอ่อนแอลงเนื่องจากผลกระทบจากการแพร่ระบาดและความไม่แน่นอน ทางเศรษฐกิจ ภายใต้แรงกดดันจากกระแสเงินสดประจำปี โครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทจำเป็นต้องตั้งอยู่ในบริเวณที่มีแหล่งนักท่องเที่ยวที่มั่นคงเพื่อให้สามารถบรรลุพันธสัญญาได้

นอกจากนี้โครงการคอนโดเทลยังน่าสนใจสำหรับนักลงทุนเพราะเรื่องกำไร สำหรับการดำเนินการคอนโดเทลจำเป็นต้องคำนึงถึงปัจจัยหลายประการ เช่น ทำเลที่ตั้งที่สะดวก สิ่งอำนวยความสะดวกที่หลากหลายและครบครัน การบริหารจัดการอย่างมืออาชีพ การประสานงานอย่างใกล้ชิดกับบริษัทนำเที่ยวในประเทศและต่างประเทศ เพื่อรักษาแหล่งที่มาของลูกค้า นอกจากนี้ มักมีการผูกมัดผลกำไรเป็นเวลานาน ดังนั้น ไม่ใช่นักลงทุนทุกคนที่ได้รับความไว้วางใจจากลูกค้า

ดังนั้น ยังคงเร็วเกินไปที่จะคาดหวังการฟื้นตัวของตลาดคอนโดเทล เนื่องจากขึ้นอยู่กับการเติบโตโดยรวมของเศรษฐกิจเป็นอย่างมาก เรายังต้องรอการพัฒนาของอุตสาหกรรม การท่องเที่ยว และศักยภาพในการดำเนินงานของนักลงทุนด้วย ซึ่งไม่เพียงแต่ต้องการให้นักลงทุนมีประสบการณ์มากมายในด้านการท่องเที่ยวเชิงรีสอร์ทเท่านั้น แต่ยังต้องมีวิสัยทัศน์ระยะยาวอีกด้วย เพื่อที่จะได้จัดทำแผนธุรกิจที่ยืดหยุ่นซึ่งเหมาะสมกับแต่ละสถานการณ์

หลายความเห็นยังเชื่ออีกด้วยว่า คอนโดเทลมีแนวโน้มที่จะเป็นกลุ่มการฟื้นตัวใหม่ล่าสุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการดังที่วิเคราะห์ไว้ข้างต้น เนื่องจากประเภทนี้ยังขาดมาตรฐานทางกฎหมาย ทำให้โครงการแต่ละโครงการจึงมีลักษณะที่แตกต่างกัน ส่งผลให้ลูกค้าอาจได้รับความสูญเสียเมื่อเกิดข้อพิพาทขึ้น

ไม่ต้องพูดถึงว่าในช่วงที่ผ่านมาบันทึกจากโครงการต่างๆ มากมายแสดงให้เห็นว่ากำไรที่นักลงทุนได้รับจากการแสวงหาประโยชน์และดำเนินการคอนโดเทลมีเพียง 1 - 4% เท่านั้น ไม่ต้องพูดถึงโครงการจำนวนมากที่ไม่มีกำไรและมีราคาตก ในขณะเดียวกัน ราคาคอนโดเทลก็ถูกปรับสูงขึ้นมากเกินกว่ามูลค่าที่แท้จริง ทำให้ผู้ลงทุนหลายรายประสบความยากลำบากในการคืนทุนในระยะกลาง

ด้วยเหตุผลดังกล่าวแม้ว่าปัญหาทางกฎหมายหลายประเด็นจะได้รับการแก้ไข โดยเฉพาะการเร่งรัดการออกใบรับรอง แต่ปริมาณธุรกรรมของคอนโดเทลก็ยังไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง การที่คอนโดเทลจะฟื้นตัวได้นั้น ขึ้นอยู่กับวิสัยทัศน์ในระยะยาวของนักลงทุนและผู้ซื้อ รวมถึงการสนับสนุนจากรัฐบาลในการฟื้นฟูความเชื่อมั่นในตลาดนี้ด้วย

แหล่งที่มา