การลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังกระตุ้นความต้องการอสังหาริมทรัพย์ได้ยาก

หนังสือเวียน 06/2023/TT-NHNN ได้เปิดทางให้นักลงทุนใช้ “เลเวอเรจ” ทางการเงินและกู้ยืมเงินทุนจากธนาคารอื่นเพื่อชำระหนี้ อย่างไรก็ตาม การดำเนินการดังกล่าวไม่ได้ช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนแปลงไป

อัตราดอกเบี้ยเงินกู้อยู่ในระดับต่ำ

ตั้งแต่วันที่ 1 กันยายน 2566 ซึ่งเป็นวันที่ประกาศ 06 มีผลบังคับใช้ ธนาคารชั้นนำ เช่น BIDV, Vietcombank, Viettinbank, Techcombank และ ACB ได้เริ่มนำนโยบายสินเชื่อไปใช้ในการชำระคืนเงินกู้ล่วงหน้าที่ธนาคารอื่นๆ สำหรับลูกค้าบุคคลธรรมดาที่กู้ยืมเงินทุนเพื่อการผลิต ธุรกิจ และเพื่อตอบสนองความต้องการในการดำรงชีพ

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยอยู่ที่ 8-9% ต่อปี แต่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงประสบปัญหา

ธนาคาร BIDV เสนออัตราดอกเบี้ยเงินกู้พิเศษเริ่มต้นเพียง 6% ต่อปี ขณะที่ Vietcombank เสนออัตราดอกเบี้ยเงินกู้ 2 แบบ เริ่มต้น 6.9% ต่อปีใน 6 เดือนแรก หรือ 7.5% ต่อปีใน 12 เดือน หรือ 8% ต่อปีใน 2 ปีแรก ส่วน Techcombank เสนออัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบนี้เริ่มต้นที่ 7.3% ต่อปี...

จากข้อมูลของธนาคารต่างๆ ปัจจุบันกลุ่มลูกค้าบุคคลธรรมดาที่กู้ยืมเงินเพื่อซื้อบ้านที่มีอัตราดอกเบี้ย 10-11% มีจำนวนสูงมาก นโยบายใหม่นี้ทำให้โอกาสในการกู้ยืมเงินอัตราดอกเบี้ยต่ำเพื่อชำระหนี้เดิมจากธนาคารอื่นๆ เป็นไปได้มากขึ้น อย่างไรก็ตาม ปัญหายังคงขึ้นอยู่กับแหล่งที่มาของสินทรัพย์ที่จำนองไว้ ซึ่งเป็นอุปสรรคสำหรับผู้ที่ต้องการกู้ยืมเงินจำนวนมาก

คุณเหงียน ถิ ชี เชา (ด่ง ดา, ฮานอย ) กล่าวว่า “ในเดือนกุมภาพันธ์ 2565 ครอบครัวของฉันได้กู้ยืมเงินจำนวน 1.5 พันล้านดองจากธนาคาร BIDV ด้วยอัตราดอกเบี้ยลอยตัว 11% ในแต่ละเดือนฉันต้องชำระเงินต้นและดอกเบี้ยจำนวน 20 ล้านดอง หลังจากหนังสือเวียน 06 มีผลบังคับใช้ ฉันได้เดินทางไปขอสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์ 3 แห่ง ตามคำแนะนำของเจ้าหน้าที่ธนาคาร ฉันยังต้องมีหลักประกันสำหรับสินเชื่อใหม่นี้ แม้ว่าฉันจะไม่มีหลักประกันก็ตาม ดังนั้นฉันจึงไม่สามารถกู้ยืมเงินด้วยอัตราดอกเบี้ยต่ำในปัจจุบันได้”

คุณเหงียน ถั่น ตู สาขาธนาคาร BIDV (นาม จุง เยน, เกา เจีย) ประเมินว่าในช่วงที่ผ่านมา ลูกค้าบางรายได้รับเงินเพื่อชำระคืนเงินกู้ให้กับธนาคารอื่น แต่ส่วนใหญ่ต้องมีคุณสมบัติตรงตามเกณฑ์การขอสินเชื่อจำนองกับธนาคารใหม่ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ปัจจุบันต่ำกว่าที่ 11-12% ต่อปีสำหรับสินเชื่อเดิม แต่ไม่ต่ำเกินไปที่ 8-9% ต่อปี

ในภาคอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียว หนึ่งในสาเหตุที่ทำให้ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างรวดเร็วในช่วงที่ผ่านมาคืออัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่ปรับสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านสำหรับสินเชื่อลอยตัวอยู่ในช่วง 11.5-14% ต่อปี อย่างไรก็ตาม การที่ธนาคารปล่อยกู้เพื่อชำระหนี้ธนาคารด้วยอัตราดอกเบี้ยพิเศษเช่นในปัจจุบัน ได้ช่วยให้นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เคย "แบกรับภาระดอกเบี้ย" ในอดีต สามารถหา "ทางออก" ให้กับตนเองได้

กลุ่มที่อยู่อาศัยจริงจะฟื้นตัวได้ดี

รายงานการวิจัยจากหน่วยวิจัยตลาดระบุว่าในช่วง 8 เดือนแรกของปีนี้ แม้ว่าภาคอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ จะประสบปัญหามากมาย แม้กระทั่งต้องตัดขาดทุน แต่ภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัย เช่น อพาร์ตเมนต์และบ้านเดี่ยว ยังคงมีการซื้อขายกันอยู่ ซึ่งล้วนเป็นผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริง หรือเพื่อเช่าเพื่อสร้างกระแสเงินสด

การย้ายแหล่งเงินกู้จากธนาคารของรัฐจะสร้างโอกาสให้กับผู้ซื้อบ้านตัวจริง คุณเหงียน ฮว่าย อัน ผู้อำนวยการฝ่ายที่ปรึกษาด้านการวิจัยและพัฒนา CBRE เวียดนาม กล่าวว่า “อัตราดอกเบี้ยเงินฝากและอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารต่างๆ กำลังมีการปรับขึ้นเพื่อคงเสถียรภาพ โดยหลายธนาคารเสนออัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านใหม่เพียง 6-8% ต่อปี ประกอบกับนโยบายพิเศษจากนักลงทุน ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทอพาร์ตเมนต์กลับมาคึกคักอีกครั้ง นักลงทุนและผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงๆ สามารถเข้าถึงสินเชื่อจากธนาคารได้ง่ายขึ้น”

ผู้เชี่ยวชาญบางคนกล่าวว่าหลังจากผ่านกระบวนการปรับปรุงมาระยะหนึ่ง อุปทานของโครงการในปัจจุบันส่วนใหญ่มาจากนักลงทุนที่มีชื่อเสียง ซึ่งให้ความสำคัญกับความถูกต้องตามกฎหมาย โดยมุ่งเน้นไปที่ความต้องการที่อยู่อาศัยจริง นี่เป็นพื้นฐานสำคัญที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมามีความเชื่อมั่นและฟื้นตัวอีกครั้ง

เมื่อเร็ว ๆ นี้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งได้ปรับโครงสร้างผลิตภัณฑ์และกลยุทธ์การพัฒนาเชิงรุกเพื่อปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ตลาดใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นักลงทุนได้ลดราคาสินค้าลง 10-15% ยกตัวอย่างเช่น โครงการอพาร์ตเมนต์บิ่ญมินห์ (ลองเบียน) มีราคาขายสูงกว่า 40 ล้านดอง/ตร.ม. ปัจจุบันอยู่ที่ 35-37 ล้านดอง/ตร.ม. และโครงการที่ดินกิมจุงดีตั๊ก (ฮว่ายดึ๊ก) มีราคาขาย 55-60 ล้านดอง/ตร.ม. ลดลง 5-7 ล้านดอง/ตร.ม. เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน...

คุณเหงียน อันห์ เกว สมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ประเมินว่าปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยการระดมเงินทุนและการให้สินเชื่อลดลง ความเชื่อมั่นของนักลงทุนดีขึ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มมีการซื้อขายมากขึ้น แพ็กเกจสินเชื่อวงเงิน 120,000 พันล้านดองกำลังจะถูก "เท" เข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ช่องทางกฎหมายด้านอสังหาริมทรัพย์ก็กำลังดำเนินไปจนเสร็จสมบูรณ์ เพื่อให้สามารถนำไปประยุกต์ใช้ได้ในปีใหม่

เพื่อการฟื้นตัวที่ชัดเจนยิ่งขึ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องการผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้น นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ ได้แก่ การเพิ่มศักยภาพทางการเงินของผู้ซื้อ การกลับมาของนักลงทุนรายใหญ่ในตลาด การเริ่มต้นโครงการที่ยังไม่แล้วเสร็จใหม่ หรือการดำเนินนโยบายต่างๆ ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต เช่น กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และโดยเฉพาะอย่างยิ่งการฟื้นตัวของความเชื่อมั่นของนักลงทุน

แหล่งที่มา