การลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังยากที่จะกระตุ้นความต้องการอสังหาริมทรัพย์

หนังสือเวียนที่ 06/2023/TT-NHNN เปิดโอกาสให้ผู้ลงทุนใช้ “เลเวอเรจ” ทางการเงินและกู้ยืมเงินทุนจากธนาคารอื่นเพื่อชำระหนี้ อย่างไรก็ตาม การเคลื่อนไหวครั้งนี้ไม่สามารถช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนแปลงได้

อัตราดอกเบี้ยเงินกู้อยู่ในระดับต่ำ

ตั้งแต่วันที่ 1 กันยายน 2566 ซึ่งเป็นวันที่ประกาศ 06 มีผลบังคับใช้ ธนาคารชั้นนำ ได้แก่ BIDV, Vietcombank, Viettinbank, Techcombank และ ACB เริ่มนำนโยบายการปล่อยสินเชื่อมาใช้เพื่อชำระเงินกู้คืนล่วงหน้าที่ธนาคารอื่นๆ สำหรับลูกค้ารายบุคคลที่กู้ยืมเงินทุนสำหรับการผลิต ธุรกิจ และตอบสนองความต้องการในการดำรงชีวิต

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยอยู่ที่ 8 – 9% ต่อปี แต่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงประสบปัญหาอยู่

ธนาคาร BIDV เสนออัตราดอกเบี้ยเงินกู้พิเศษเริ่มต้นเพียง 6% ต่อปี Vietcombank ใช้ตัวเลือกอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ 2 แบบ คือ 6.9% ต่อปีใน 6 เดือนแรก หรือ 7.5% ต่อปีใน 12 เดือน หรือ 8% ต่อปีใน 2 ปีแรก Techcombank เสนอสินเชื่อรูปแบบนี้ด้วยอัตราดอกเบี้ย 7.3%/ปี…

จากข้อมูลของธนาคารต่างๆ พบว่า ปัจจุบันกลุ่มลูกค้าบุคคลธรรมดาที่กู้ยืมเงินเพื่อซื้อบ้าน อัตราดอกเบี้ย 10 – 11% มีจำนวนสูงมาก ด้วยนโยบายใหม่ โอกาสในการกู้ยืมอัตราดอกเบี้ยต่ำเพื่อชำระเงินกู้เก่าจากธนาคารอื่นจะเปิดเผยมากขึ้น อย่างไรก็ตาม ประเด็นนี้ยังขึ้นอยู่กับแหล่งที่มาของหลักประกันด้วย นี่ถือเป็นอุปสรรคสำหรับหลายๆคนที่ต้องการกู้เงิน

นางสาวเหงียน ถิ ชี เชา (ด่ง ดา ฮานอย ) กล่าวว่า “ในเดือนกุมภาพันธ์ 2022 ครอบครัวของฉันได้กู้เงิน 1.5 พันล้านดองจากธนาคาร BIDV ด้วยอัตราดอกเบี้ยลอยตัว 11% ฉันต้องจ่ายเงินต้นและดอกเบี้ย 20 ล้านดองทุกเดือน หลังจากที่หนังสือเวียน 06 มีผลบังคับใช้ ฉันได้ไปที่ธนาคารพาณิชย์ 3 แห่งเพื่อขอสินเชื่อ ตามคำแนะนำของเจ้าหน้าที่ธนาคาร ฉันยังต้องมีหลักประกันสำหรับสินเชื่อใหม่นี้ แม้ว่าฉันจะไม่มีหลักประกันก็ตาม ดังนั้นฉันจึงไม่สามารถกู้เงินด้วยอัตราดอกเบี้ยต่ำในปัจจุบันได้”

นางสาวเหงียน ทันห์ ตู สาขาธนาคาร BIDV (นาม จุง เอียน กาว ย่าย) ประเมินว่า ในช่วงที่ผ่านมา ลูกค้าบางส่วนได้รับเงินเบิกเพื่อชำระคืนสินเชื่อให้กับธนาคารอื่น แต่ส่วนใหญ่ต้องผ่านเกณฑ์การมีหลักทรัพย์ค้ำประกันในการจำนองกับธนาคารใหม่ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะต่ำกว่าอยู่ที่ 11 – 12% ต่อปี สำหรับสินเชื่อที่มีอยู่ แต่ไม่ต่ำเกินไปที่ 8 – 9% ต่อปี

ในภาคอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียว สาเหตุประการหนึ่งที่ทำให้การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างรวดเร็วในปัจจุบันก็คืออัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบลอยตัวอยู่ระหว่าง 11.5 – 14%/ปี อย่างไรก็ตาม ความจริงที่ว่าธนาคารปล่อยกู้เงินเพื่อชำระหนี้ธนาคารอื่นที่มีอัตราดอกเบี้ยพิเศษเหมือนในปัจจุบัน ก็ช่วยให้ผู้ลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ "มีภาระดอกเบี้ย" มาก่อน สามารถหา "ช่องทางหนี" ให้กับตัวเองได้เป็นบางส่วน

กลุ่มอสังหาฯ ฟื้นตัวดี

รายงานการวิจัยจากหน่วยวิจัยตลาดระบุว่าในช่วง 8 เดือนแรกของปีนี้ แม้กลุ่มอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ จะเผชิญกับความยากลำบากมากมาย รวมไปถึงต้องตัดขาดทุน แต่กลุ่มที่รองรับความต้องการด้านที่อยู่อาศัย เช่น อพาร์ตเมนต์และบ้านเดี่ยว ยังคงมีการซื้อขายกัน เหล่านี้เป็นผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยที่ให้บริการแก่ผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงหรือให้เช่าเพื่อสร้างกระแสเงินสด

การเคลื่อนไหวเพื่อยกเลิกสินเชื่อทุนจากธนาคารแห่งรัฐจะสร้างโอกาสให้กับผู้ซื้อบ้านตัวจริง นางสาวเหงียน ฮว่า อัน ผู้อำนวยการฝ่ายที่ปรึกษาการวิจัยและพัฒนา ซีบีอาร์อี เวียดนาม กล่าวว่า “อัตราดอกเบี้ยเงินฝากและเงินกู้ของธนาคารต่างๆ กำลังปรับขึ้นสู่ระดับที่มีเสถียรภาพอีกครั้ง โดยธนาคารหลายแห่งเสนออัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่เพียง 6-8% ต่อปีเท่านั้น ควบคู่ไปกับนโยบายพิเศษจากนักลงทุน ตลาดอพาร์ตเมนท์ก็กลับมาคึกคักอีกครั้ง นักลงทุนและผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงสามารถเข้าถึงสินเชื่อจากธนาคารได้ง่ายขึ้น”

ผู้เชี่ยวชาญบางรายกล่าวว่า หลังจากช่วงระยะเวลาหนึ่งของการปรับปรุงแล้ว อุปทานของโครงการในปัจจุบันส่วนใหญ่มาจากนักลงทุนที่มีชื่อเสียง ซึ่งรับรองความถูกต้องตามกฎหมาย โดยเน้นที่ความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง ถือเป็นพื้นฐานสำคัญที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมามีความเชื่อมั่นและฟื้นตัวอีกครั้ง

ล่าสุดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งเริ่มดำเนินการปรับโครงสร้างผลิตภัณฑ์และกลยุทธ์การพัฒนาเชิงรุกเพื่อปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ตลาดใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งนักลงทุนได้ลดราคาสินค้าลงอย่างจริงจัง 10 – 15% ตัวอย่างเช่น โครงการอพาร์ทเมนต์บิ่ญห์มินห์ (ลองเบียน) เคยเสนอขายในราคาสูงกว่า 40 ล้านดอง/ตรม. ปัจจุบันราคาอยู่ที่ 35 - 37 ล้านดอง/ตรม. โครงการที่ดินหมู่บ้านคิมจุงดีตราด (ห้วยดึ๊ก) ราคา 55 - 60 ล้านดอง/ตรม. ลดลง 5 - 7 ล้านดอง/ตรม. จากคราวก่อน...

นายเหงียน อันห์ เกว๋ สมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ประเมินว่า ในปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยเงินฝากและเงินกู้ลดลง ความรู้สึกของนักลงทุนดีขึ้น และตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็เริ่มมีการทำธุรกรรม สินเชื่อวงเงิน 120,000 ล้านดอง กำลังจะถูก “เท” ลงสู่ตลาดอสังหาฯ ระเบียงกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ก็กำลังเคลื่อนตัวไปสู่ขั้นตอนสุดท้ายเพื่อนำไปใช้งานในปีใหม่

เพื่อการฟื้นตัวที่ชัดเจนยิ่งขึ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องการผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยที่แท้จริงมากขึ้น นอกจากนี้ ยังมีระดับการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ การเพิ่มศักยภาพทางการเงินของผู้ซื้อ การกลับเข้าสู่ตลาดของนักลงทุนรายใหญ่ การเริ่มต้นโครงการที่ยังไม่เสร็จสิ้นใหม่ หรือการดำเนินนโยบายที่จะเกิดขึ้นในเร็วๆ นี้ เช่น กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และโดยเฉพาะระดับการฟื้นตัวของความเชื่อมั่นของนักลงทุน

แหล่งที่มา