ผู้ซื้อบ้านต้องเผชิญกับความยากลำบากเนื่องจากราคาอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์ยังคงสูงอยู่

ราคาเฉลี่ยจะอยู่ที่กลุ่มไฮเอนด์...

ตามข้อมูลที่เพิ่งเผยแพร่โดย Batdongsan.com.vn ในเดือนสิงหาคม 2023 ราคาขายตลาดอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์ยังคงเคลื่อนไหวในแนวราบในทุกกลุ่ม แม้ว่าระดับความสนใจจะยังคงเพิ่มขึ้นก็ตาม

อย่างไรก็ตาม ราคาปัจจุบันของอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ในตลาดภาคใต้โดยรวม และโดยเฉพาะอย่างยิ่งในนครโฮจิมินห์ยังคงทรงตัวอยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ข่าวการขายโครงการอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์ส่วนใหญ่เมื่อเร็วๆ นี้ มักเป็นโครงการระดับกลาง-บน ซึ่งมีราคาสูงกว่า 55-70 ล้านดอง/ตร.ม. สินค้าที่มีราคาถูกกว่ามักมาจากแหล่งรอง ซึ่งเป็นโครงการเก่า

ผู้ซื้อบ้านเผชิญความยากลำบากเมื่อราคาอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์ติดอยู่ในระดับสูง ภาพที่ 1 — ราคาขายคงที่ในเดือนสิงหาคม 2566 แต่ยังคงอยู่ในระดับสูง

นอกจากนี้ ข้อมูลตลาดของ DKRA Group ในเดือนสิงหาคมยังแสดงให้เห็นอย่างชัดเจนว่าราคาอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์มีราคาสูงสุดอยู่ที่ 312.7 ล้านดอง/ตร.ม. ส่วนราคาต่ำสุดอยู่ที่ 58 ล้านดอง/ตร.ม. แม้แต่ในตลาดต่างจังหวัด เช่น บาเรีย-หวุงเต่า และ บิ่ญเซือง ราคาอพาร์ตเมนต์ก็พุ่งสูงขึ้นเฉลี่ยกว่า 40-50 ล้านดอง/ตร.ม.

จากข้อมูลของ CBRE Vietnam ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์ในช่วงสามไตรมาสแรกของปี 2566 อยู่ที่ 63 ล้านดอง/ตร.ม. โดยโครงการระดับกลางหลายโครงการมีราคาสูงถึง 70-80 ล้านดอง/ตร.ม.

คุณหวอ หวุ๋ยห์ ตวน เกียต ผู้อำนวยการตลาดที่อยู่อาศัยของ CBRE เวียดนาม กล่าวถึงประเด็นนี้ว่า นี่เป็นปัญหาที่ยากสำหรับครอบครัวที่ต้องการซื้อบ้านในโฮจิมินห์ หากอาศัยรายได้เพียงอย่างเดียว ด้วยราคาเฉลี่ย 4-5 พันล้านดอง/อพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน พื้นที่ประมาณ 60 ตารางเมตร ครัวเรือนทั่วไปที่มีรายได้ประมาณ 20 ล้านดอง/เดือน จะใช้เวลาหลายสิบปีกว่าจะซื้อบ้านได้ โดยปราศจากการสนับสนุนจากญาติพี่น้อง

ผู้ซื้อบ้านกำลังประสบปัญหาเนื่องจากราคาอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์ติดอยู่ในระดับสูง ภาพที่ 2 — ราคาเฉลี่ยในปัจจุบันถูกตรึงไว้ในกลุ่มไฮเอนด์ ส่งผลให้สภาพคล่องในตลาดเกิดความยากลำบาก

หากไม่ได้รับการสนับสนุน นอกจากความต้องการรายได้สูงแล้ว ปัจจุบันยังต้องใช้เงินทุนเพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์อีกด้วย ขณะเดียวกัน ความต้องการซื้อบ้านในปีหน้าก็ยังคงสูงมาก

โดยเฉพาะรายงานจิตวิทยาผู้บริโภคอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามในช่วงครึ่งหลังของปี 2023 โดย Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่าความต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 50 ล้านดอง/ตร.ม. ในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นมากกว่า 29% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว

หาอพาร์ทเม้นท์ราคาต่ำกว่า 40 ล้านดอง/ตรม. ยาก

ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านระบุว่า ปัจจุบันการหาอพาร์ตเมนต์ราคาประมาณ 40 ล้านดอง/ตร.ม. ในนครโฮจิมินห์เป็นเรื่องยากมาก ยกตัวอย่างเช่น ราคาอพาร์ตเมนต์ในโครงการหนึ่งในเขต 9 (เมือง Thu Duc) ที่มีอุปทานมากที่สุดในตลาดนครโฮจิมินห์ อยู่ที่ประมาณ 60-80 ล้านดอง/ตร.ม.

หรือในบางโครงการที่อยู่ไกลจากใจกลางเมือง เช่น บิ่ญเติน นาเบะ บิ่ญเญิ่น ก็มีราคาที่ค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับความต้องการจริงเช่นกัน โครงการที่มีราคาต่ำกว่า 50 ล้าน/ตร.ม. ส่วนใหญ่เป็นโครงการที่ดำเนินการมาเป็นเวลานานแล้ว เพิ่งกลับมาดำเนินการใหม่เพราะปัญหาทางกฎหมายได้รับการแก้ไขแล้ว

ดังนั้นผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในปัจจุบันสามารถมองหาเพียงอพาร์ทเมนท์ราคาประมาณ 40 ล้านดองต่อตารางเมตรในโครงการที่ตั้งอยู่ในจังหวัดใกล้เคียงอย่างนครโฮจิมินห์เท่านั้น แม้ว่าจะมีอุปทานอยู่ไม่มากนักเช่นกัน

ผู้ซื้อบ้านประสบปัญหาเนื่องจากราคาอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์ติดอยู่ในระดับสูง ภาพที่ 3 — ช่องว่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์ในราคาผลิตภัณฑ์เป็นปัญหาที่ยากลำบาก

ความแตกต่างระหว่างอุปสงค์และอุปทาน รวมถึงปัญหาราคาที่สูงนั้น อธิบายได้จากต้นทุนการพัฒนาโครงการที่สูง สินค้าหลายรายการยังคงหยุดชะงักและไม่สามารถผลิตได้เนื่องจากปัจจัยเชิงวัตถุ ทำให้ต้นทุนเพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก ดังนั้น เมื่อนำสินค้าออกสู่ตลาด ราคาจึงไม่เหมาะสมกับความต้องการที่แท้จริงส่วนใหญ่อีกต่อไป

ในขณะเดียวกัน ความต้องการของกลุ่มผู้ซื้อบ้านจริง (Real Home Buyer) ถือเป็นแรงผลักดันสำคัญที่สุดที่สนับสนุนการฟื้นตัวของสภาพคล่องในตลาด กลุ่มลูกค้านี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูงที่สุด แต่กลับไม่มีสินค้าที่เหมาะสมที่จะซื้อ

ดังนั้นในช่วงเวลาต่อๆ ไป ประเด็นสำคัญที่สุดในการ “กอบกู้” ตลาด คือ การปรับปรุงโครงสร้างอุปทาน เน้นพัฒนาสินค้าให้เหมาะสมกับงบประมาณของผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่ ซึ่งก็ช่วยฟื้นฟูสภาพคล่องที่ลดลงอย่างรวดเร็วในช่วงที่ผ่านมาให้ค่อยๆ ฟื้นตัวได้บางส่วน

ในงานสัมมนาอสังหาริมทรัพย์เมื่อเร็วๆ นี้ คุณหวอ หวุ๋ยห์ ตวน เกียต ผู้อำนวยการฝ่ายที่อยู่อาศัย CBRE เวียดนาม ได้เน้นย้ำถึงช่องว่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์ ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้กล่าวว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยในปัจจุบันมีสูงมาก แต่ผลิตภัณฑ์ที่ตอบสนองความต้องการมีจำกัดมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดที่อยู่อาศัยราคา 2-3 พันล้านดองต่อยูนิต กำลังขาดแคลนอุปทานอย่างรุนแรงและน่ากังวล

ผู้อำนวยการ CBRE กล่าวถึงแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตว่า ขณะนี้อุปทานอสังหาริมทรัพย์เริ่มกลับเข้าสู่ตลาดบ้างแล้ว ล่าสุด หลายโครงการประกาศว่าได้รับใบอนุญาตก่อสร้างแล้ว บางโครงการก็บรรเทาภาระทางการเงิน ปัญหาทางกฎหมาย และอื่นๆ

แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังคงผันผวน แต่ศักยภาพในระยะยาวของตลาดก็ยังคงเป็นที่ชื่นชมอย่างมาก อสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นหนึ่งในภาคส่วนสำคัญของ เศรษฐกิจ ดังนั้นรัฐบาลจึงให้ความสำคัญกับการแก้ไขปัญหาต่างๆ ในอนาคต ตลาดจะพัฒนาไปในทิศทางที่ยั่งยืนมากขึ้น” ผู้เชี่ยวชาญของ CBRE กล่าวเน้นย้ำ

แหล่งที่มา