โครงการอพาร์ตเมนต์ต่างๆ ปรับตัวตามตลาดอสังหาริมทรัพย์ทางตอนใต้

แม้ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์จะถือว่าสูงเกินไป แต่ตลาดก็ยังมีโครงการราคาระดับกลางที่ช่วยรักษาสมดุลของตลาดไว้ได้

โครงการอพาร์ตเมนต์ต่างๆ กำลังเติบโตไปพร้อมกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคใต้

แม้ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์จะถือว่าสูงเกินไป แต่ตลาดก็ยังมีโครงการราคาระดับกลางที่ช่วยรักษาสมดุลของตลาดไว้ได้

โครงการที่มีราคาสูงกำลังบิดเบือนกลไกตลาด

จากข้อมูลล่าสุดที่เผยแพร่โดยแพลตฟอร์มเทคโนโลยีอสังหาริมทรัพย์ Nha Tot พบว่า ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา อุปทานของอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัด (ต่ำกว่า 3 พันล้านดอง) ในจังหวัดทางภาคใต้ลดลงอย่างมากเนื่องจากภาวะตลาดที่ผันผวนอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้สัดส่วนของอพาร์ตเมนต์กลุ่มนี้ต่ออุปทานโดยรวมลดลงจากประมาณ 69% ในเดือนตุลาคม 2565 เหลือ 53% ในเดือนตุลาคม 2567 ในขณะที่อพาร์ตเมนต์ระดับกลางและระดับสูง (3 พันล้านดองขึ้นไป) ยังคงมีอุปทานที่คงที่และเพิ่มขึ้นเล็กน้อยในช่วงเวลาเดียวกัน

โครงการ TT AVIO เปิดตัวโดย TT Capital เมื่อเดือนพฤศจิกายนปีที่แล้ว

นางสาว Tran Nguyen Hoang Uyen ผู้อำนวยการของ Nha Tot กล่าวว่า ตั้งแต่ต้นปี 2024 จนถึงสิ้นไตรมาสที่สาม อุปทานของผลิตภัณฑ์ในตลาดหลักส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในกลุ่มสินค้าระดับไฮเอนด์

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อพาร์ตเมนต์ที่เปิดขายใหม่ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มราคาสูง ซึ่งเกินกำลังซื้อของคนส่วนใหญ่ ราคาอพาร์ตเมนต์ในตลาดมือสองก็เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วถึง 15-30% ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ในขณะเดียวกัน รายได้ของประชาชนกลับมีแนวโน้มไปในทิศทางตรงกันข้าม ทำให้ช่องว่างระหว่างรายได้และราคาที่อยู่อาศัยกว้างขึ้น

เมื่อพิจารณาตลาดปัจจุบัน พบว่ามีโครงการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากเปิดตัวในนครโฮจิมินห์ แต่โครงการเหล่านี้ล้วนมีราคาสูงเกินไป ตัวอย่างเช่น โครงการ King Crown Infinity บนถนนโว วัน งัน เขตทูเดือก ราคาต่ำสุดของโครงการนี้อยู่ที่ 110 ล้านดง/ตารางเมตร ขณะที่ราคาสูงสุดอยู่ที่ 160 ล้านดง/ตารางเมตร

ที่โครงการ Eaton Park ซึ่งพัฒนาโดย Gamuda Land บนถนน Mai Chi Tho ในเมือง Thu Duc ราคาขายปัจจุบันที่ผู้พัฒนาเสนอคือ 4,800 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตร ในทำนองเดียวกัน ที่โครงการ Vinhomes Grand Park บนถนน Nguyen Xien ในเมือง Thu Duc ราคาขายปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 60 ล้านดงต่อตารางเมตร

อีกหนึ่งโครงการที่กำลังจะเปิดตัวโดยผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายนี้คือ เดอะ โกลบอล ซิตี้ บนถนนโด ซวน ฮอป เมืองทู ดึ๊ก โดยมีราคาประมาณ 140 ล้านดง/ตารางเมตร นอกจากนี้ โครงการอีกหลายโครงการ เช่น คอมเพล็กซ์อพาร์ตเมนต์ เดอะ โอปุสเค ในเขตทู เทียม มีราคาสูงกว่า 300 ล้านดง/ตารางเมตร แม้แต่โครงการที่อยู่ไกลจากใจกลางเมือง เช่น โครงการ เอสเซนเซีย สกาย ที่เพิ่งเปิดตัวในเขตญา เบ ก็มีราคาอยู่ที่ 70 ล้านดง/ตารางเมตร

ในขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในใจกลางเมืองโฮจิมินห์ถูกครอบงำด้วยโครงการราคาสูง แต่ตลาดทางใต้ยังคงมีโครงการที่พัฒนาโดยนักลงทุนที่นำเสนอผลิตภัณฑ์คุณภาพสูงในราคาระดับกลาง โครงการเหล่านี้ถือได้ว่าเป็นการรักษาระดับโมเมนตัมของตลาดและสร้างสมดุลให้กับอุปสงค์ของตลาด

ตัวอย่างเช่น เมื่อเร็วๆ นี้ บริษัทร่วมทุนระหว่าง Cosmos Initia จากญี่ปุ่น (สมาชิกของ Daiwa House Group) TT Capital และ Koterasu Group ได้ประกาศเปิดตัวโครงการ TT AVIO อย่างเป็นทางการในเมืองเดียน จังหวัด บิ่ญเดือง โครงการนี้มีจำนวนห้องชุดมากกว่า 2,000 ยูนิต โดยมีพื้นที่ตั้งแต่ 40-81 ตารางเมตรต่อยูนิต และราคาเริ่มต้นที่ 1.23 พันล้านดองต่อยูนิต

ในระดับราคาดังกล่าว ผู้พัฒนาโครงการได้ประกาศว่ามีการทำธุรกรรมสำเร็จเกือบ 350 รายการในช่วงเช้าของการเปิดตัวโครงการ TT AVIO ใหม่ล่าสุด ซึ่งเป็นการยืนยันถึงความน่าสนใจของผลิตภัณฑ์ราคาไม่แพงนี้

นอกจากนี้ บริษัทร่วมทุนของญี่ปุ่นยังเสนอนโยบาย "การชำระเงินแบบเจรจาต่อรอง" ซึ่งช่วยให้ผู้ซื้อมีความยืดหยุ่นมากขึ้นในการวางแผนการเงินส่วนบุคคล ปัจจุบัน ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ใช้วิธีการชำระเงินแบบคงที่ในรูปแบบผ่อนชำระที่กำหนดไว้ล่วงหน้า ทำให้ผู้ซื้อเปลี่ยนแปลงแผนได้ยาก และบางครั้งก็สร้างแรงกดดันทางการเงินให้กับพวกเขา

ด้วยนโยบายนี้ TT AVIO อนุญาตให้ผู้ซื้อปรับแผนการเงินของตนได้ตลอดระยะเวลาของสัญญา ซึ่งช่วยให้พวกเขาสามารถวางแผนกระแสเงินสดได้อย่างมีประสิทธิภาพ เลือกช่วงเวลาการชำระเงินที่เหมาะสมในแต่ละช่วง และมั่นใจได้ว่าจะชำระเงินครบตามจำนวนที่ตกลงกันไว้ในแต่ละปี

ทางภาคใต้ กลุ่มบริษัทไคฮว่านแลนด์ได้เปิดตัวโครงการชื่อ ไคฮว่านไพรม์ ในเขตญาเบ นครโฮจิมินห์ โครงการนี้สร้างบนพื้นที่ 19,730 ตารางเมตร ประกอบด้วยอาคาร 3 หลัง ได้แก่ วินชี (27 ชั้น) มิกา (25 ชั้น) และกาลี (27 ชั้น) โครงการนี้มีห้องชุดให้เลือก 1,296 ยูนิต ตั้งแต่ 1 ถึง 3 ห้องนอน โดย 65% ของห้องชุดมีวิวแม่น้ำ ผู้พัฒนาโครงการเสนอขายห้องชุดในราคาเพียง 45 ล้านดงต่อตารางเมตร

นอกจากนี้ ทางภาคใต้ โครงการชื่อ Conic Boulevard เพิ่งเปิดตัวในอำเภอ Binh Chanh โดยมีราคาอยู่ที่ 37 ล้านดง/ตารางเมตร ตามข้อมูลจากบริษัท Eximrs ซึ่งเป็นผู้จัดจำหน่ายโครงการ ระบุว่า ด้วยราคาเริ่มต้นเพียง 37 ล้านดง/ตารางเมตร ลูกค้าจะต้องจ่ายเงินดาวน์เพียงประมาณ 450 ล้านดง ส่วนที่เหลือธนาคารจะจัดหาเงินทุนให้ในอัตราดอกเบี้ย 0% นาน 18 เดือน พร้อมระยะเวลาผ่อนชำระเงินต้น 60 เดือน

นางสาว Tran Nguyen Hoang Uyen กล่าวว่า ราคาบ้านที่สูงเกินไปและช่องว่างขนาดใหญ่ระหว่างราคากับรายได้และกำลังซื้อของผู้ซื้อ ส่งผลให้เกิดภาวะขาดแคลนอุปทานที่เพียงพอต่อความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงในนครโฮจิมินห์ อย่างไรก็ตาม ตลาดยังคงมีโครงการที่มีราคาเหมาะสม เช่น TT AVIO หรือ Khoan Hoan Prime… ซึ่งสร้างความสมดุลที่ดึงดูดลูกค้าที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริงและมีรายได้ปานกลางที่สามารถซื้อบ้านได้

นายเลอ ฮว่าง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เชื่อว่า หากราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้รับการปรับให้เหมาะสมกับอุปสงค์และอุปทาน ตลาดจะฟื้นตัวได้ไม่เต็มที่ ในระยะยาว หากไม่ได้รับการแก้ไขอย่างทันท่วงที ปัญหาราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้นจะนำไปสู่ผลกระทบเชิงลบมากมายต่อตลาดและสังคม

นายชอว์กล่าวว่า "หน่วยงานกำกับดูแลจำเป็นต้องดำเนินมาตรการอย่างเร่งด่วนเพื่อปูทางไปสู่ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในราคาที่เอื้อมถึงได้ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็จำเป็นต้องเร่งวิจัยและพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่สอดคล้องกับแนวโน้มและความสามารถในการซื้อของประชากรส่วนใหญ่ โดยจำกัดแนวโน้มที่จะมุ่งเน้นเฉพาะผลิตภัณฑ์ระดับไฮเอนด์และหรูหราเท่านั้น"

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/nhung-du-an-chung-cu-giu-nhip-thi-truong-bat-dong-san-phia-nam-d231635.html