พุ่งสูงขนาดนี้ ราคาอพาร์ตเมนท์จะลดเมื่อไหร่?

ตามรายงานตลาดอสังหาฯ ไตรมาส 1 ปี 2567 โดย PropertyGuru Vietnam พบว่าในไตรมาส 1 ราคาอพาร์ตเมนต์ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง หลังจากผ่านไป 6 ปี ราคาเฉลี่ยของอพาร์ทเมนท์ใน ฮานอย เพิ่มขึ้นถึง 70%

ในช่วงต้นปี 2561 ราคาขายอพาร์ทเมนท์ในฮานอยและโฮจิมินห์อยู่ที่ 27 และ 31 ล้านดองต่อตารางเมตร ตามลำดับ หลังจากผ่านไป 6 ปี ราคาเฉลี่ยของอพาร์ทเมนท์ในฮานอยเพิ่มขึ้นถึง 70% แซงหน้าโฮจิมินห์ซิตี้ (ราคาเพิ่มขึ้น 55%)

รายงานของ PropertyGuru Vietnam ระบุว่าราคาอพาร์ทเมนท์ในโฮจิมินห์ซิตี้จะยังคงเพิ่มขึ้น 2-5% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2023

โดยเฉพาะราคาขายอพาร์ทเมนท์ระดับไฮเอนด์ในนครโฮจิมินห์ (มากกว่า 55 ล้านดอง/ตรม.) เพิ่มขึ้นร้อยละ 5 ระดับกลาง (ราคา 35-55 ล้านดอง/ตรม.) เพิ่มขึ้น 2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปี 2566

ราคาอพาร์ตเมนท์ใจกลางเมืองใหญ่ยังคงเพิ่มสูงขึ้น (ภาพ: Cong Hieu)

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าราคาบ้านไม่สามารถที่จะเพิ่มต่อไปได้ หากสถานการณ์เมื่อกว่า 10 ปีก่อนเกิดขึ้นซ้ำอีก เมื่อโครงการบ้านราคาประหยัดมีจำนวนเพิ่มขึ้น และอุปทาน-อุปสงค์มีความสมดุล ราคาบ้านก็จะลดลง

นายเหงียน อันห์ เกว่ ประธานกลุ่มบริษัท G6 ยอมรับว่าเหตุผลที่ราคาอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้น นอกเหนือจากต้นทุนปัจจัยการผลิตที่เพิ่มขึ้นแล้ว ยังมาจากการที่ธุรกิจต่างๆ ต้องพัวพันกับขั้นตอนทางกฎหมายมากเกินไป ส่งผลให้ใช้เวลานานขึ้น และอุปทานไม่สามารถตอบสนองความต้องการได้

อย่างไรก็ตาม นายเกว กล่าวว่า แม้ว่าราคาอพาร์ทเม้นท์จะเพิ่มขึ้น แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะลดลงไม่ได้ หลักฐานก็คือในอดีตช่วงปี 2551 - 2553 มีโครงการคอนโดมิเนียมราคา 50 - 70 ล้านดอง/ตรม. อย่างไรก็ตาม ในปี 2554 - 2556 เมื่อโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัดเข้าสู่ตลาด มีราคาเฉลี่ย 11 - 15 ล้านดองต่อตารางเมตร ราคาอพาร์ตเมนต์ในตลาดก็ลดลงทันที

ตัวอย่างเช่น ในปี 2010 โครงการอพาร์ตเมนต์ Indochina Plaza บนถนน Xuan Thuy (Cau Giay, ฮานอย) มีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 50 - 60 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่ในปี 2556 เมื่ออุปทานเพิ่มขึ้น ราคาของอพาร์ทเมนท์หลายแห่งในบริเวณนี้เหลือเพียง 30-35 ล้านดองต่อตารางเมตรเท่านั้น หลังจากผ่านไปกว่า 10 ปี ราคาอพาร์ทเม้นท์ที่นี่ตอนนี้อยู่ที่ประมาณ 100 ล้านดองต่อตรม.

ตัวแทนกลุ่ม G6 ให้ความเห็นว่า หากสถานการณ์เดิมเกิดขึ้นซ้ำอีก ราคาที่อยู่อาศัยอาจลดลงตั้งแต่ปี 2026 เป็นต้นไป สาเหตุคือ โครงการที่อยู่อาศัยโดยทั่วไปและโครงการบ้านพักอาศัยสังคมโดยเฉพาะ จะเริ่มดำเนินการให้แล้วเสร็จ ทำให้มีอุปทานเพิ่มขึ้นในอีกประมาณ 1 ปีข้างหน้า ซึ่งจะช่วยทำให้ราคาที่อยู่อาศัยลดลง

ตามรายงานของสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) คาดว่าอุปทานอพาร์ทเมนท์ในฮานอยและโฮจิมินห์จะเพิ่มขึ้นอีกครั้งหลังจากที่ลดลงเป็นเวลานาน โดยเป็นผลจากการฟื้นตัวของตลาดและความพยายามที่จะขจัดอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับโครงการโดยหน่วยงานจัดการของรัฐ

โดยเฉพาะอย่างยิ่งการจัดหาบ้านพักสังคมและบ้านพักคนงานจะเปิดตัวสู่ตลาดในอนาคตอันใกล้นี้ อย่างไรก็ตาม การจัดหาผลิตภัณฑ์เหล่านี้ต้องใช้เวลาในการดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายให้เสร็จสิ้นก่อนนำออกสู่ตลาด และส่วนใหญ่มาจากพื้นที่ห่างไกล

ดังนั้น VARS จึงคาดการณ์ว่าในระยะสั้นราคาอพาร์ตเมนท์ใจกลางเมืองใหญ่จะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกลุ่มราคาจับต้องได้และระดับกลาง ในขณะเดียวกันราคาซื้อและขายต่อของโครงการระดับหรูระดับไฮเอนด์อาจลดลงเล็กน้อย

อย่างไรก็ตาม ภายในกลางปี 2568 เมื่อเอกสารทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์มีผลบังคับใช้ เพื่อบรรเทาความยุ่งยากให้กับนักลงทุนและผู้ซื้อบ้านพักสังคมและบ้านพักสำหรับคนงาน ราคาที่อยู่อาศัยอาจลดลง

“ อุปทานของที่อยู่อาศัยทางสังคมจะเพิ่มขึ้น และราคาอพาร์ตเมนต์จะลดลงเหลือระดับที่เหมาะสมกับผู้คนที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง ” VARS กล่าว

นางสาวเดือง ถุย ดุง ผู้อำนวยการอาวุโสของ CBR เวียดนาม ยืนยันว่าราคาของอพาร์ตเมนต์ไม่สามารถเพิ่มขึ้นได้ตลอดไป แต่จะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ จนกว่าจะถึง "เกณฑ์ความอดทน" และระดับความสามารถในการซื้อของผู้ซื้อบ้าน

ผู้เชี่ยวชาญหลายคนคาดการณ์ว่าราคาบ้านจะลดลงตั้งแต่กลางปี 2568

ตามที่นางสาวดุงกล่าว หลักฐานที่ชัดเจนที่สุดของความเป็นจริงดังกล่าวก็คือ ราคาอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์ หลังจากที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงปี 2560-2562 และถึงจุดสูงสุด ก็ได้คงที่และคงที่ในปี 2565

“ราคาอพาร์ตเมนท์ในนครโฮจิมินห์แพงจนคนทั่วไปไม่สามารถจ่ายได้อีกต่อไป” นางดุงกล่าว

ในตลาดอพาร์ทเมนท์ในฮานอย คุณดุงเชื่อว่าราคาจะยังคงเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ จนกว่าจะถึงราคาเฉลี่ย 100-200 ล้านดองต่อตรม. หลังจากนั้นจึงจะต้องหยุดการขาย

“ แน่นอนว่าการปรับราคานี้จะขึ้นอยู่กับทำเลและคุณภาพของโครงการ โดยทำเลโครงการปัจจุบันราคา 70 ล้านดอง/ตรม. จะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ จนถึง 100-120 ล้านดอง/ตรม. ส่วนทำเลโครงการปัจจุบันราคา 30-40 ล้านดอง/ตรม. อาจปรับขึ้นเป็น 50-60 ล้านดอง/ตรม. ขึ้นอยู่กับคุณภาพของอพาร์ตเมนท์และชื่อเสียงของนักลงทุน ” นางสาวดุง กล่าว

นอกจากนี้ ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ เมื่อกฎหมายที่ดินมีผลบังคับใช้ อุปทานที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้น และราคาที่อยู่อาศัยจะลดลง

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เน้นย้ำว่า กฎหมายที่ดินปี 2567 ที่ประกาศใช้เมื่อครึ่งปีก่อน จะช่วยส่งเสริมการพัฒนาอุปทานในตลาด ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยลดลง

ในระยะหลังนี้ อุปทานอพาร์ตเมนต์มีไม่เพียงพอเป็นเวลานาน ส่งผลให้ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยพุ่งสูงผิดปกติ แม้แต่ในเขตชานเมือง ราคาที่ขอขายก็อยู่ที่ 60-70 ล้านดอง/ตร.ม. เท่ากับราคาที่ดิน ตรงศูนย์กลางมีโครงการมูลค่าเกือบ 300 ล้านดองต่อตรม.

ตามการวิจัยของ PropertyGuru Vietnam พบว่าโครงการใหม่ล่าสุดมีส่วนสนับสนุนเพียง 20,000 - 30,000 ยูนิตต่อปีเท่านั้น ในขณะที่ความต้องการปกติอยู่ที่ 70,000 - 80,000 ยูนิตต่อปี

ดร. เหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าค้าที่ดินเวียดนาม (VARS) ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน ได้วิเคราะห์เพิ่มเติมว่า กฎหมายที่ดินที่กำลังจะมีผลบังคับใช้ในเร็วๆ นี้ จะช่วยให้โครงการต่างๆ มากมายสามารถขจัดอุปสรรคต่างๆ ได้อย่างรวดเร็ว เพื่อให้สามารถดำเนินการและเสร็จสมบูรณ์ได้ จากนั้นอุปทานในตลาดจะเพิ่มขึ้นซึ่งจะช่วยลดแรงกดดันด้านอุปสงค์-อุปทานในปัจจุบัน ราคาที่อยู่อาศัยจะค่อยๆ ลดลงมาอยู่ในระดับที่เหมาะสมกับรายได้ของประชาชนมากขึ้น

นอกจากนี้ เมื่อนักลงทุนสามารถเข้าถึงที่ดินได้ง่ายขึ้น ต้นทุนในการพัฒนาโครงการก็มีโอกาสที่จะลดลงเช่นกัน เนื่องมาจากกระบวนการดำเนินการทางกฎหมายที่สั้นลง ราคาสินค้าอาจมีการปรับเปลี่ยน

เจา อันห์

แหล่งที่มา