เราจะเห็นอะไรจากการที่ Starbucks, McDonald's... กลับมาเปิดสาขาใน “ดินแดนทอง” นครโฮจิมินห์?

แบรนด์ใหญ่ทิ้งสถานที่ของตนไว้บนถนน

ตลาดแห่งนี้เพิ่งมีแบรนด์อาหารและเครื่องดื่ม (F&B) มากมายกลับมาเปิดในทำเลทองของนครโฮจิมินห์อีกครั้งหลังจากที่เคยอยู่มานานหลายปี

ในตอนแรก สตาร์บัคส์ได้ยกเลิกสาขาบนถนนหานถุยเถียน (เขต 1) ต่อมา แมคโดนัลด์ก็ประกาศยุติการดำเนินงานสาขาเบนถันหลังจากดำเนินกิจการมา 10 ปี ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่แบรนด์นี้เข้าสู่ตลาดเวียดนามเช่นกัน

ถึงเวลาที่เบอร์เกอร์คิงต้องอำลาสาขาบนถนน Pham Ngu Lao เขต 1 หลังจากเปิดให้บริการมา 11 ปี สาขานี้ตั้งอยู่ตรงข้ามสวนสาธารณะ 23/9 ห่างจากถนน Bui Vien เพียงไม่กี่ร้อยเมตร และห่างจากตลาด Ben Thanh ประมาณ 1 กิโลเมตร

จากการสังเกตพบว่าค่าเช่าพื้นที่เหล่านี้ล้วนแพง หลังจากสตาร์บัคส์ปิดตัวลง พื้นที่กว่า 200 ตารางเมตรบนถนนหานถวี๋ยนก็ยังคงมีนายหน้าหลายรายประกาศให้เช่าในราคาหลายร้อยล้านดองต่อเดือน ส่วนราคาค่าเช่าพื้นที่ในย่านที่ตั้งของแมคโดนัลด์เบนถันก็อยู่ที่ประมาณ 350 ล้านดองต่อเดือนเช่นกัน

ค่าเช่าที่สูงท่ามกลางการใช้จ่ายที่ตึงตัวอาจเป็นเหตุผลที่แบรนด์เหล่านี้ยินดีที่จะปิดการดำเนินงานในทำเลทอง

ก่อนหน้านี้ แบรนด์อื่นๆ มากมายก็กลับมาเปิดสาขาอีกครั้งและหยุดให้เช่าทาวน์เฮาส์ ยกตัวอย่างเช่น ร้าน Highlands Coffee ได้กลับมาเปิดสาขาที่หัวมุมถนนเหงียนดู่และถนนปาสเตอร์ ร้าน YEN Shushi ได้ปิดสาขาที่ 8 ดงข่อย ร้าน MIA ได้กลับมาเปิดสาขาที่สี่แยกฟู่ดง...

ในความเป็นจริง ตั้งแต่เกิดการระบาดของโควิด-19 จนถึงปัจจุบัน อาคารหลายแห่งบนถนนสายกลางของนครโฮจิมินห์ เช่น ถนนด่งคอย ถนนเหงียนเว้ ถนนเลโลย ถนนไฮบ่าจุง ถนนโงดึ๊กเคอ... ต่างก็กลายเป็นอาคารว่างเปล่า ไร้ผู้เช่า

สถานที่หลายแห่งบนถนนไม่มีคนอยู่ (ภาพ: Nam Anh)

ค่าเช่าในพื้นที่เหล่านี้อาจสูงถึงหลายร้อยล้านดองต่อเดือน และถนนดงคอยยังติดอันดับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่แพงที่สุดในโลก อีกด้วย ราคาค่าเช่าอาคารบนถนนดงคอยสูงกว่าถนนที่แพงที่สุดในมิวนิก (เยอรมนี) อัมสเตอร์ดัม (เนเธอร์แลนด์) หรือกรุงเทพฯ (ประเทศไทย) ตามข้อมูลของ Cushman & Wakefield

คุณตรัง บุย ผู้อำนวยการทั่วไปของ Cushman & Wakefield ได้ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ Dan Tri เมื่อเร็ว ๆ นี้ว่า ปัญหา เศรษฐกิจ และเจ้าของพื้นที่ที่ตั้งราคาสูงเกินไปเป็นสาเหตุหลักที่ทำให้การหาผู้เช่าพื้นที่ค้าปลีกริมถนนเป็นเรื่องยาก แบรนด์ต่าง ๆ ควรพิจารณาปัญหาทางธุรกิจ พิจารณาต้นทุนและกำไร แทนที่จะโปรโมตแบรนด์จากพื้นที่จริง

พื้นที่ศูนย์กลางการค้าเป็นที่ต้องการ

แม้ว่าพื้นที่ริมถนนจะดูร้างผู้คน แต่ในทางกลับกัน ห้างสรรพสินค้ากลับคึกคักมากและมีอัตราการเข้าใช้พื้นที่สูง

รายงานไตรมาส 3 ของ Savills Vietnam ระบุว่าพื้นที่ค้าปลีกในศูนย์การค้ามีอัตราการครอบครองพื้นที่อยู่ที่ 94% เพิ่มขึ้น 4 จุดเปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับปีก่อน พื้นที่บางส่วนในย่านสำคัญมีอัตราการครอบครองพื้นที่ถึง 100% ด้วยปริมาณผู้เช่าที่สูง ผู้เช่าที่หลากหลาย และการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ

ซีบีอาร์อี เวียดนาม รายงานว่าอัตราการเช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าในนครโฮจิมินห์ยังคงสูงอย่างต่อเนื่อง โดยสูงถึง 94% ภายใน 9 เดือน พื้นที่ค้าปลีกที่ปล่อยเช่าใหม่มีจำนวน 87,000 ตารางเมตร ซึ่งสูงที่สุดในรอบ 3 ปีที่ผ่านมา ศูนย์การค้าที่เปิดใหม่มียอดผู้เช่าเกือบ 100% แล้ว

เหตุผลที่ศูนย์การค้าในโฮจิมินห์ซิตี้น่าดึงดูดใจอย่างมากคืออุปทานที่มีจำกัดในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ข้อมูลจาก CBRE Vietnam ระบุว่า ตั้งแต่ปี 2563 ถึง 2565 โฮจิมินห์ซิตี้จะไม่มีอุปทานใหม่ในตลาดนี้เลย โดยในปีนี้มีศูนย์การค้าเปิดใหม่ 4 แห่ง

เนื่องจากอุปทานมีจำกัด ราคาค่าเช่าห้างสรรพสินค้าในนครโฮจิมินห์จึงเพิ่มขึ้นอย่างมากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา และผู้เช่าจำนวนมากยังคงมองหาพื้นที่ชั้นดีอย่างต่อเนื่อง

คุณฟาม หง็อก เทียน ถั่น หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาของ CBRE ในนครโฮจิมินห์ ให้ความเห็นว่า กำลังมีกระแสการเปลี่ยนแปลงจากพื้นที่ค้าปลีกริมถนนไปสู่ศูนย์การค้า พื้นที่ค้าปลีกแบบทาวน์เฮาส์จะค่อยๆ เหมาะสมกับผู้เช่าที่มีสัญญาเช่าระยะสั้นและแบรนด์ที่ยังไม่แข็งแกร่งเพียงพอ

ศูนย์การค้ามีข้อได้เปรียบทางการแข่งขันที่มากขึ้น ซึ่งอยู่ที่การบริหารจัดการและการดำเนินการ เช่น นโยบายการให้เช่า โปรแกรมส่งเสริมการขาย และโปรแกรมกิจกรรมที่สร้างสรรค์อย่างต่อเนื่องเพื่อดึงดูดผู้บริโภค

คุณ Cao Thi Thanh Huong ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายวิจัย Savills Vietnam เชื่อว่าผลประกอบการที่ดีจากการขยายเครือข่ายแบรนด์และความต้องการที่แข็งแกร่งจากกลุ่มผู้เช่ารายสำคัญจะช่วยส่งเสริมให้ตลาดค้าปลีกในโฮจิมินห์ซิตี้มีผลประกอบการที่ดีขึ้น ในไตรมาสสุดท้ายของปี คาดว่าจะมีการเปิดตัวพื้นที่กว่า 27,600 ตารางเมตรจาก 3 โครงการนอกใจกลางเมือง โดยมีอัตราการเช่าอย่างน้อย 80%

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thay-gi-tu-viec-starbucks-mcdonalds-tra-mat-bang-o-dat-vang-tphcm-20241010075530008.htm