Ціни на житло значно перевищують доходи: запропоновані рішення для регулювання ринку

Зіткнувшись із ситуацією, коли ціни на житло у великих містах продовжують зростати, що значно перевищує платоспроможність населення, Уряд терміново розробляє та готується до видання Постанову про низку заходів щодо контролю та стримування цін на нерухомість. Це вважається своєчасним рішенням для коригування ринку в бік стабільного та здорового розвитку відповідно до цілей соціального забезпечення та макроекономічної стабільності.

Фото ілюстрації: Tuan Anh/VNA

Ціни на житло значно перевищують доходи людей

Згідно з опитуванням, проведеним В'єтнамським дослідницьким інститутом нерухомості (VIRES) у вересні 2025 року, середня ціна на квартири в Ханої досягла в середньому 92,9 мільйона донгів/м2. Тим часом у Хошиміні цей показник ще вищий і сягає 135,3 мільйона донгів/м2. Ця ціна дуже відрізняється від середнього доходу в'єтнамських працівників сьогодні, який коливається лише від 8 до 10 мільйонів донгів на місяць.

Великий розрив між цінами на житло та доходами робить мрію про власне житло дедалі віддаленішою для більшості людей, особливо для груп з низьким та середнім рівнем доходу. У цій ситуації проект постанови Уряду щодо механізму контролю цін на житло вважається важливим політичним кроком, що демонструє рішучість переорієнтувати ринок та захистити право людей на доступ до житла.

Аналіз Міністерства будівництва показує, що протягом останніх років ціни на нерухомість у великих містах мали тенденцію до аномального зростання, не повністю відображаючи фактичний закон попиту та пропозиції. Частково це пов'язано зі спекуляціями, інфляцією цін та відсутністю прозорості в інформації про планування, що спричиняє «віртуальну лихоманку» в багатьох населених пунктах. Така ситуація не лише спотворює ринок, але й негативно впливає на соціальну психологію.

Структура продуктів нерухомості також серйозно незбалансована, оскільки більша частина пропозиції зосереджена в середньому та високому сегментах. Тим часом сегменти соціального житла, доступного житла та орендного житла все ще переживають серйозний дефіцит. Це призводить до того, що реальний попит на житло, який становить значну частку суспільства, не задовольняється належним чином.

Наразі інструменти регулювання ринку, такі як податки, кредити, планування чи ціноутворення на землю, несинхронізовані та неефективні. Відсутність стандартних показників та надійних систем даних ускладнює своєчасне втручання управлінських органів, тоді як люди, особливо молоде покоління та міські працівники, дедалі більше стикаються з труднощами у доступі до відповідного житла.

За словами пана Буй Ван Доаня, директора В'єтнамського науково-дослідного інституту нерухомості, якнайшвидше запровадження урядом механізмів та політики контролю за цінами на житло є невідкладним і потребує синхронного та рішучого впровадження. Оскільки це питання соціального забезпечення. Конституція В'єтнаму підтверджує, що житло є важливою потребою народу. Однак, за нинішнього рівня цін, навіть група людей із середнім рівнем доходу має труднощі з доступом до житла. Це негативно впливає на якість життя, продуктивність праці та темпи розвитку суспільства.

«Багато молодих людей сьогодні не наважуються одружуватися чи мати дітей, бо не мають стабільного місця проживання. Якщо ця тенденція продовжиться, це вплине на структуру населення та людські ресурси країни», – попередив пан Доань.

З точки зору ринку, ціни на житло в деяких районах досягають необґрунтовано високого рівня, що значно перевищує їхню реальну вартість. Це призводить до спотворення ринку, його втрати довіри та неліквідності. Коли нерухомість неліквідна, грошовий потік стагнує, підприємства не можуть погасити свої борги, що призводить до ризиків для банківської системи та економіки загалом. У той же час макроекономіка неминуче постраждає, якщо ринок перейде в «заморожений» стан.

У світі більшість фінансових криз виникають через бульбашки на ринку нерухомості. Тому В'єтнаму потрібно діяти швидко, проактивно охолоджувати ринок і повертати ціни на житло до їхньої реальної вартості, – наголосив пан Доань.

Три стовпи контролю над ринком

Доцент, доктор Нго Трі Лонг, експерт з економіки, прокоментував: «Проект постанови уряду пропонує три основні напрямки контролю цін на житло та реструктуризації ринку». Перший – створення Центру операцій з нерухомістю, який об’єднує дані про планування, правовий статус, фінансові зобов’язання та історію операцій з кожним об’єктом нерухомості».

Центр діятиме як «офіційний центр» для операцій з нерухомістю, допомагаючи знизити інфляцію цін та створити прозору основу для ринку. За умови належної роботи центр наблизить цінові очікування до реальних значень, одночасно зменшуючи ризики як для покупців, так і для бізнесу.

Другим стовпом є кредитний ліміт для покупців багатоквартирних будинків, щоб обмежити спекулятивне використання ресурсів. Відповідно, власникам двох або більше будинків будуть посилені коефіцієнти позик, а вартість використання фінансового левериджу зросте. Однак, щоб уникнути впливу на групу постачальників довгострокової оренди житла, яка є важливим компонентом у великих містах, кредитну політику необхідно чітко класифікувати відповідно до мети використання. Замість «вирівнювання», політика повинна «визначати поведінкові ризики», такі як підтримка пільгових позик для реальних покупців житла, посилення короткострокових спекуляцій та створення умов для прозорої оренди інвесторами, – рекомендував пан Лонг.

Поряд із цим, третім напрямком є ​​розвиток доступного комерційного житла з чітким визначенням «доступної ціни», пов’язаної із середнім доходом кожного населеного пункту, та розумною ставкою платежу (30-35% від доходу). Окрім організації окремих земельних фондів та пріоритетного вибору спроможних інвесторів, цей продукт повинен мати обов’язковий термін переказу коштів, щоб обмежити «серфінг», а також супроводжуватися механізмом підтримки покупців, які опинилися у скрутному становищі, через Фонд розвитку житла.

З експертної точки зору, заступник директора В'єтнамського економічного інституту – доктор Ле Суан Санг підтвердив, що для вирішення проблеми цін на житло необхідно «відкрити клапан» пропозиції, особливо недорогого житла. Цей експерт також зазначив, що однією з причин різкого зростання цін на житло в Ханої останнім часом є Рішення 61/2024/QD-UBND щодо поділу землі. Відповідно, з жовтня 2024 року норматив мінімальної площі поділу землі збільшиться з 30 м2 до 50 м2, а також буде введена вимога щодо ширини та фасаду 4 м або більше.

«Ця політика різко скоротила пропозицію малих будинків, які підходять для більшості міських жителів. У поєднанні з нормативними актами щодо інфраструктури та міських стандартів, майже не залишилося фонду малогабаритного житла з розумними цінами», – проаналізував пан Санг.

Крім того, скасування системи цін на землю та вимоги ціноутворення відповідно до «ринкових принципів» згідно із Законом про землю 2024 року також створює умови для швидкого зростання цін на землю, особливо в районах з потенціалом для розвитку інфраструктури. Усі адміністративні заходи є лише тимчасовими. Основою охолодження ринку залишається збільшення реальної пропозиції, особливо в сегменті житла, який відповідає платоспроможності людей.

Проект постанови Уряду щодо контролю цін на нерухомість є необхідним політичним кроком, що демонструє регуляторну роль держави у поверненні ринку в нормальне русло. Житлове питання — це не лише ринкове питання, а й питання соціального забезпечення, сталого розвитку та стабільності.

Таким чином, очікується, що видання та ефективне впровадження цієї Резолюції сприятиме розвитку відповідних продуктових лінійок, обмеженню спекуляцій, підвищенню прозорості та захисту законних прав людей.

Джерело: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-nha-vuot-xa-thu-nhap-de-xuat-loat-giai-phap-dieu-tiet-thi-truong-20251017132032400.htm