Державні первинні ціни на землю: рішення для стабілізації ринку нерухомості.

Визначення урядом цін на первинну землю має на меті контролювати нестабільність ринку.

Міністерство сільського господарства та навколишнього середовища (MARD) зараз збирає відгуки організацій та окремих осіб для завершення розробки проекту Закону про внесення змін та доповнень до низки статей Закону про землю 2024 року, перш ніж подавати його до Національних зборів на розгляд на 10-й сесії 15-го скликання.

Усунути кілька вузьких місць.

За даними Міністерства сільського господарства та навколишнього середовища, після більш ніж року впровадження, Закон про землю 2024 року виявив низку перешкод. Обмеження в чинних нормативних актах не лише створюють труднощі для бізнесу в інвестуванні та розвитку проектів, але й безпосередньо впливають на права громадян, особливо в таких процедурах, як видача земельних сертифікатів, зміна цільового призначення земель, поділ земель або отримання компенсації у разі експропріації землі.

Експерти вважають, що прямі державні ціни на землю допоможуть запобігти завищенню цін.

Одним із основних виявлених вузьких місць є неадекватність планування та управління землекористуванням, що несумісне з чинною дворівневою моделлю місцевого самоврядування. Щорічне планування землекористування на районному рівні більше не відповідає практичним потребам, що призводить до втрати часу, збільшення бюрократії та затримок у введенні землі в експлуатацію. Багато домогосподарств втрачають виробничі та бізнес-можливості, зазнаючи значних збитків через необхідність чекати на оновлені плани землекористування.

Щодо механізмів розподілу та оренди землі, проекти наразі реалізуються переважно через аукціони або тендери. Однак ці процеси виявляються складними та дублюють один одного через їхню залежність від багатьох інших законів, що призводить до затягування підготовки проектів.

Зокрема, Міністерство сільського господарства та охорони навколишнього середовища запропонувало уточнити роль держави у визначенні цін на землю як представницького власника. Відповідно, на первинному ринку, включаючи розподіл землі, оренду та перетворення землекористування, ціни на землю повинні визначатися державою, незалежно від консалтингових організацій. На вторинному ринку, тобто діяльності, пов'язаної з купівлею, продажем, передачею та іпотекою прав землекористування, ціни на землю визначатимуться за взаємною згодою сторін, при цьому держава відіграватиме опосередковану регуляторну роль через планування, інфраструктуру та фінансові інструменти.

Однак насправді первинна оцінка землі все ще значною мірою залежить від результатів консультацій та цін вторинного ринку, тоді як методи визначення конкретних цін є неадекватними, не мають прозорості та неточно відображають ринкові тенденції. Це послаблює регуляторну роль держави, впливає на хід реалізації проектів та викликає значне обурення, коли люди, чия земля конфіскована, отримують компенсацію, яка не відображає її фактичної вартості.

Ще однією проблемою, на яку звернуло увагу Міністерство сільського господарства та охорони навколишнього середовища, є неточність у застосуванні методів оцінки, особливо методу надлишку, який залежить від ринкових даних, видів інвестицій та цін на оренду землі. Тим часом ринок прав землекористування є дуже волатильним, а дані переважно базуються на старих цінах, що не відображають фактичної вартості чи майбутнього потенціалу. Це часто призводить до того, що люди, особливо у сільській місцевості, опиняються у невигідному становищі, оскільки справжня вартість землі неточно відображається в угодах.

Д-р Фам В'єт Туан, директор Інституту екологічної економіки в Хошиміні, вважає, що внесення змін до Закону про землю є необхідним та відповідає орієнтації розвитку соціалістично орієнтованої ринкової економіки. За його словами, багато положень чинного закону не відповідають реальним ситуаціям та потребам бізнесу. Зокрема, плата за користування землею для перетворення земельних ділянок на житлові землі різко зросла, а в деяких районах, таких як Хошимін, вона зросла до 38 разів. Це заважає багатьом людям отримати доступ до своїх законних прав на користування землею.

За його словами, рішення держави визначати первинні ціни на землю є кроком у правильному напрямку, спрямованим на контроль нестабільності ринку, особливо в нинішніх умовах, коли спекуляції землею, аукціони з подальшою конфіскацією депозитів тощо призводять до аномального зростання цін. Однак доктор Туан зазначив необхідність чіткого розмежування між первинними та вторинними цінами в системі оцінки землі. «Застосування коефіцієнта K у керівних документах допоможе встановити вторинні ціни на основі первинних цін і водночас стане ефективним інструментом для держави для регулювання та стабілізації ринку», – сказав він.

Цей експерт також наголосив, що закон має чітко визначити, у яких випадках застосовуються первинні ціни, а в яких – вторинні. Супровідні укази та циркуляри відіграватимуть певну роль у уточненні та наданні детальних інструкцій для забезпечення практичної доцільності.

Нам потрібен повний спектр інструментів для регулювання та забезпечення прозорості.

Хоча пропозиція щодо надання державі повноважень визначати первинні ціни на землю вважається необхідною для забезпечення її ролі як представницького власника всього населення, багато хто все ще висловлює занепокоєння, що відсутність ринкових факторів у ціноутворенні може призвести до повторення ситуації «дворівневого ціноутворення» на ринку землі. Це не лише вплине на прозорість ринку, але й може призвести до бюджетних втрат та створити нерівність між сторонами, що беруть участь в угодах.

Ситуація «двох цін» була поширеною в минулому, коли одна й та сама земельна ділянка мала дві різні ціни: ціна, зазначена в договорі та документах, що використовувалися для розрахунку фінансових зобов'язань, часто була значно нижчою за фактичну ринкову ціну угоди. Основною причиною було те, що прейскурант землі, виданий державою, не своєчасно відображав коливання ринку, що призводило до великої різниці між офіційною та фактичною ціною.

Пан Во Хонг Тханг, заступник генерального директора групи DKRA, зазначив, що якщо держава матиме повні повноваження визначати ціни на землю без врахування ринкових тенденцій, це легко призведе до упереджених оцінок та повторення «механізму двох цін». За його словами, оцінка повинна базуватися на ринкових принципах, щоб забезпечити справедливість для всіх сторін, включаючи державу, бізнес та інвесторів. Пан Тханг порівняв ситуацію з тим, що держава одночасно розподіляє землю, визначає ціни та стягує збори – це схоже на «одночасну гру у футбол та свисток», за відсутності незалежного механізму нагляду.

За його словами, замість повного ігнорування ринкових факторів, закон має розглянути питання класифікації землекористувачів для забезпечення відповідної політики підтримки. Наприклад, фінансові зобов'язання можна було б скасувати або зменшити для вразливих груп під час зміни цільового призначення землі, як це пропонували багато експертів.

Тим часом, пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін, стверджував, що немає потреби надмірно турбуватися про систему подвійного ціноутворення чи можливість отримання прибутку підприємствами від земельної політики. За його словами, держава має достатньо регуляторних інструментів, від податків до кредитів, для контролю нерухомості та запобігання спекуляції. «Держава має повне право визначати ціни на землю на первинному ринку, оскільки це право власника, який представляє все населення. Тим часом вторинний ринок, де відбуваються цивільні угоди між фізичними особами та підприємствами, – це те, де ринок повинен саморегулюватися», – наголосив він.

Фактично, протягом останніх двох років податковий контроль, нотаріальне засвідчення та управління документами щодо передачі нерухомості суворо дотримувалися правил. Багато людей, які раніше «просили» покупців декларувати нижчу ціну, щоб зменшити податки, тепер змушені дотримуватися правил, оскільки нотаріуси та податкові органи більше не дозволяють заниження ціни та навіть вимагають повторного оформлення документів, якщо виявлено будь-які розбіжності. Пан Фам Хуу Т., інвестор у нерухомість у Лам Донгу , розповів, що раніше він декларував нижчу ціну для передачі нерухомості, щоб заощадити кошти, але з тих пір, як влада посилила правила, він став дуже суворим. «Покупці тепер також відмовляються декларувати нижчу ціну. Вони хвилюються, що їх оподаткують високо, коли вони продаватимуть пізніше, тому вони вимагають, щоб була декларована правильна ціна», – сказав пан Т.

«Пан Нгуєн Данг Фу, брокер у Хошиміні, підтвердив, що практика декларування «двох цін» майже зникла. Податкові органи були дуже пильними. Кілька випадків неправдивих декларацій призвели до викликів до суду та навіть попереджень про кримінальне переслідування. Тепер і покупці, і продавці серйозно ставляться до своїх дій, і той, хто сплачує податок, несе відповідальність за свої власні дії».

Сприяння стримуванню штучної інфляції цін.

За словами пана Ле Хоанг Чау, нинішній метод оцінки землі через консалтингові організації та оціночні ради легко створює лазівки, навіть призводячи до змови у визначенні вартості землі. Тому пряма державна оцінка на первинному ринку є необхідною. На вторинному ринку ринкові механізми повинні бути повністю впроваджені під державним контролем за допомогою податкових інструментів. Такий підхід не лише допомагає підвищити прозорість цін на землю, але й сприяє охолодженню ринку нерухомості та запобіганню завищенню цін, спричиненому спекуляціями.

Джерело: https://nld.com.vn/nha-nuoc-quyet-gia-dat-so-cap-buoc-di-dung-huong-196250804205417053.htm