Держава визначає ціни на первинну землю: рішення для стабілізації ринку нерухомості

Рішення держави щодо цін на первинну землю спрямоване на контроль нестабільності ринку.

Міністерство сільського господарства та навколишнього середовища (MARD) проводить широкий збір думок від організацій та окремих осіб для завершення проекту Закону про внесення змін та доповнень до низки статей Закону про землю 2024 року, перш ніж подати його на розгляд Національних зборів на 10-й сесії 15-го скликання.

Усунути багато вузьких місць

За даними Міністерства сільського господарства та навколишнього середовища, після більш ніж року впровадження, Закон про землю 2024 року виявив низку проблем. Обмеження в чинних нормативних актах не лише створюють труднощі для бізнесу в інвестуванні та розвитку проектів, але й безпосередньо впливають на права людей, особливо в таких процедурах, як видача сертифікатів, зміна цільового призначення, поділ ділянок або отримання компенсації при поверненні землі.

Експерти кажуть, що пряме визначення державою цін на землю допоможе запобігти віртуальним цінам.

Одним із основних вузьких місць, на які вказують, є неадекватність планування та планів землекористування, які не підходять для сучасної дворівневої моделі місцевого самоврядування. Щорічне планування землекористування на районному рівні більше не є практичним, що спричиняє трудомісткі процедурні проблеми та уповільнює процес введення землі в експлуатацію. Багатьом домогосподарствам доводиться чекати на оновлення плану землекористування, тому вони втрачають виробничі та бізнес-можливості, що призводить до значних збитків.

Щодо механізму розподілу землі та оренди землі, то наразі проекти реалізуються переважно через аукціони або торги. Однак ці процеси виявляються складними та дублюють один одного через залежність від багатьох інших законів, що призводить до затягування процесу підготовки проектів.

Зокрема, Міністерство сільського господарства та охорони навколишнього середовища запропонувало уточнити роль держави у визначенні цін на землю як представника власника. Відповідно, на первинному ринку, включаючи розподіл землі, оренду та перетворення цілей землекористування, ціни на землю повинні визначатися державою, а не залежно від консалтингових організацій. На вторинному ринку, тобто купівлі, продажу, передачі та іпотеці прав землекористування, ціни на землю будуть узгоджуватися самими сторонами, при цьому держава відіграватиме опосередковану регуляторну роль через планування, інфраструктуру та фінансові інструменти.

Однак насправді первинна оцінка землі все ще значною мірою залежить від результатів консультацій та вторинних цін, тоді як метод визначення конкретних цін все ще має багато недоліків, не має прозорості та неточно відображає ринкові тенденції. Це послаблює регуляторну роль держави, впливає на хід реалізації проектів та викликає багато розчарувань, коли людям повертають землю, але рівень компенсації не близький до фактичної вартості.

Ще однією проблемою, на яку звернуло увагу Міністерство сільського господарства та охорони навколишнього середовища, є неточність у застосуванні методів оцінки, особливо методу надлишку, який залежить від ринкових даних, видів інвестицій та цін на оренду землі. Тим часом ринок прав землекористування сильно коливається, дані переважно базуються на старих цінах, не відображаючи фактичної вартості чи майбутнього потенціалу. Через це люди, особливо у сільській місцевості, часто зазнають збитків, оскільки реальна вартість землі неточно відображається в угодах.

Д-р Фам В'єт Туан, директор Інституту екологічної економіки міста Хошимін, заявив, що внесення змін до Закону про землю є необхідним та відповідає орієнтації на розвиток соціалістично орієнтованої ринкової економіки. За його словами, багато положень чинного закону не зовсім відповідають реальним потребам життя та бізнесу. Зокрема, стягнення плати за користування землею під час перетворення землі на житлову землю наразі стрімко зростає, в деяких місцях, таких як Хошимін, зростання сягає 38 разів. Це унеможливлює для багатьох людей доступ до своїх законних прав користування.

За його словами, рішення держави щодо первинних цін на землю є кроком у правильному напрямку, спрямованим на контроль нестабільності ринку, особливо в нинішніх умовах, коли спекуляції цінами на землю, аукціони, а потім і скасування депозитів... аномально підвищують рівень цін. Однак, доктор Туан зазначив необхідність чіткого розмежування первинних та вторинних цін у системі ціноутворення на землю. «Застосування коефіцієнта K у керівних документах допоможе визначити вторинні ціни від первинних цін і водночас стане ефективним інструментом для держави для регулювання та стабілізації ринку», – сказав він.

Цей експерт також наголосив, що закон має чітко визначати, в яких випадках застосовуються первинні ціни, а в яких – вторинні. Супровідні укази та циркуляри відіграватимуть певну роль у уточненні та наданні детальних рекомендацій для забезпечення практичної доцільності.

Потрібні повні інструменти для регулювання та забезпечення прозорості

Хоча пропозиція надати державі повноваження визначати первинні ціни на землю вважається необхідною для забезпечення ролі представництва всієї народної власності, у багатьох думках все ще висловлюється занепокоєння, що за відсутності ринкових факторів у ціноутворенні існує ризик повторення ситуації «двох цін» на ринку землі. Це не лише впливає на прозорість ринку, але й може призвести до бюджетних втрат, створюючи нерівність між сторонами, що беруть участь в угоді.

Ситуація «двох цін» була поширеною в минулому, коли одна й та сама земельна ділянка мала дві різні ціни: ціна, зазначена в договорі та документах для розрахунку фінансових зобов'язань, часто була значно нижчою за фактичну ціну угоди на ринку. Основною причиною було те, що прейскурант землі, виданий державою, не оперативно відображав коливання ринку, що призводило до великої різниці між офіційною та фактичною ціною.

Пан Во Хонг Тханг, заступник генерального директора групи DKRA, зазначив, що якщо держава матиме виключні повноваження визначати ціни на землю без ринкового зворотного зв'язку, це легко призведе до неупередженого ціноутворення, що спричинить повторення «механізму двох цін». За його словами, ціноутворення має базуватися на ринкових принципах, щоб забезпечити справедливість між усіма сторонами, включаючи державу, бізнес та інвесторів. Пан Тханг зазначив, що якщо держава розподіляє землю, встановлює ціни та збирає гроші, це як «одночасно грати у футбол і сигналізувати про порушення правил», без незалежного механізму моніторингу.

За його словами, замість повного виключення ринкового фактору, закон має розглянути питання про класифікацію землекористувачів, які мають відповідну політику підтримки. Наприклад, можливо звільнити або зменшити фінансові зобов'язання для малозабезпечених груп під час зміни цільового призначення земель, як це пропонували багато експертів.

Тим часом, пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін, заявив, що не варто надто хвилюватися через ситуацію з двома цінами або можливість того, що бізнес скористається земельною політикою. За його словами, держава має повний спектр регуляторних інструментів, від податків до кредитів, для контролю нерухомості та запобігання спекуляції. «Держава має повне право визначати ціни на землю на первинному ринку, оскільки це право власника, який представляє все населення. Тим часом вторинний ринок, де відбуваються цивільні угоди між людьми та підприємствами, – це те, де ринок повинен саморегулюватися», – наголосив він.

Фактично, протягом останніх двох років податковий контроль, нотаріальне засвідчення та управління записами про передачу нерухомості були впроваджені дуже суворо. Багато людей, які раніше «просили» покупців декларувати низькі ціни, щоб зменшити податки, тепер змушені дотримуватися правил, оскільки нотаріальні та податкові органи більше не дозволяють декларувати низькі ціни і навіть вимагають переоформлення документів, якщо виявлено незвичайні відмінності. Пан Фам Хуу Т., інвестор у нерухомість у Лам Донгу , сказав, що раніше він декларував низькі ціни передачі нерухомості, щоб заощадити кошти, але оскільки агентства стали суворішими, він робить це дуже суворо. «Покупці тепер також відмовляються декларувати низькі ціни. Вони хвилюються, що їх оподаткують великими податками під час подальшого продажу, тому вони вимагають декларувати справжню ціну», – сказав пан Т.

Пан Нгуєн Данг Фу, брокер у місті Хошимін, підтвердив, що ситуація з декларуванням «подвійної ціни» майже зникла. Податкові органи були дуже залучені. Було порушено деякі випадки неправдивого декларування, навіть попереджено про кримінальне переслідування. Тепер і покупець, і продавець серйозно ставляться до справи, той, хто сплачує податок, несе відповідальність.

Сприяйте блокуванню віртуальних цін

За словами пана Ле Хоанг Чау, поточна оцінка через консалтингові організації та оціночні ради легко створює лазівки, навіть призводячи до «змови» під час визначення вартості землі. Тому необхідно, щоб держава безпосередньо визначала ціни на первинному ринку. На вторинному ринку ринковий механізм повинен функціонувати повноцінно, під контролем держави за допомогою податкових інструментів. Такий підхід не лише допомагає зробити ціни на землю прозорими, але й сприяє «охолодженню» ринку нерухомості та запобіганню віртуальному завищенню цін через спекуляції.

Джерело: https://nld.com.vn/nha-nuoc-quyet-gia-dat-so-cap-buoc-di-dung-huong-196250804205417053.htm