Хошимін використовує TOD для перебудови мегаполісу

TOD - Ảnh 1. — Система метро відкриває нові можливості для економіки Хошиміна - Фото: КВАНГ ДІНЬ

Об'єднання Хошиміну, Біньзионгу та Ба Ріа-Вунгтау — це не просто зміна на адміністративній карті.

Резонанс між центром фінансових послуг, промисловою столицею та міжнародними морськими воротами обіцяє створити єдиний полюс економічного зростання з видатною конкурентоспроможністю.

Передумови для впровадження TOD

Водночас, тиск на інфраструктуру, житлово-комунальні послуги зростає експоненціально, що вимагає кращого планування та інституційної бази. В іншому випадку мегаполісан Хошимін ризикує перетворитися на гігантське утворення, що вийде з-під контролю. Тоді старі проблеми не тільки не будуть вирішені, а й стануть серйознішими.

У цьому контексті модель міського розвитку, орієнтованого на транзит (TOD), була визначена основою цієї реконструкції. Рішення про об'єднання ненавмисно зробило попередні індивідуальні плани застарілими, водночас створивши чудову можливість для формування абсолютно нової міської залізничної мережі масштабом близько 1000 км.

Це не просто сума старих проектів, а стратегія створення простору з мережею метро, яка є не лише радіальною, а й далекосяжною, що суттєво пов'язує регіони. Такі проекти, як продовження лінії метро 1 до Бінь Дуонг , залізнична лінія Тхут Тхьєм - Лонг Тхань або лінія Хошимін - Кан Зіо (яка може досягати Вунгтау), є першими елементами цієї магістралі.

Вищезгадана транспортна мережа стане передумовою для впровадження моделі TOD на вищому рівні, подібно до того, як це зробили Токіо чи Сеул. Такий підхід зробить кожну станцію метро не лише транзитним пунктом, а й ядром жвавого міського центру, самодостатнього у сфері послуг та робочих місць.

Залізнична система стає інструментом реорганізації простору всього Хошиміна, сприяючи збалансованому розвитку та зменшуючи тиск на центральну територію. Однак, щоб втілити це бачення в реальність, міська влада повинна усунути три невід'ємні політичні перешкоди, які зараз ускладнюються на регіональному рівні.

Q -перепланування міського простору

По-перше, це земельна проблема . Концентрація великих земельних фондів для проектів TOD за допомогою традиційних адміністративних механізмів відновлення виявляє багато недоліків, таких як: затримки, величезні витрати, соціальні конфлікти. Багато країн успішно застосували більш ефективний інструмент – модель «земельного реорганізації».

TOD - Ảnh 2. — Хошимін має намір розвивати високоякісні комерційні та сервісні центри, пов'язані з TOD - Фото: QUANG DINH

За цією моделлю держава та люди співпрацюють у переплануванні простору, отримуючи спільні вигоди від зростання вартості землі після інвестицій в інфраструктуру, люди стають партнерами, а не суб'єктами, чия земля повертається. Хоча ця концепція не була чітко інституціоналізована в Законі про землю 2024 року, дослідження та пілотне застосування є нагальними вимогами для пришвидшення реалізації проектів та мінімізації конфліктів.

Друга, і вирішальна, – це фінансова проблема . Державний бюджет не може покрити витрати на сотні тисяч мільярдів донгів лише на транспортну інфраструктурну мережу, в той час як ці проекти створюють величезну додану вартість для навколишньої приватної нерухомості. Без ефективного механізму «захоплення вартості землі» вигоди потраплять до кишень групи землевласників, тоді як бюджет має нести всі інвестиційні витрати.

На щастя, нещодавні правові прориви, такі як Резолюція 98/2023/QH15 та Резолюція 188/2025/QH15, надали Хошиміну важливі пілотні інструменти.

Відповідно, місту дозволено використовувати бюджет державних інвестицій на компенсацію та переселення для створення чистих земель навколо станцій метро та основних транспортних розв'язок, а потім виставляти землю на аукціон для залучення соціальних ресурсів.

Водночас, 100% доходів від зростання вартості землі в районі TOD буде збережено та реінвестовано в міську залізничну систему. Це є ключем до створення сталого фінансового циклу, зменшення залежності від державного бюджету.

По-третє, це виклик соціальної рівності . Міжнародний досвід показує, що оновлення міст майже неминуче призводить до явища «джентрифікації», коли стрімке зростання цін на нерухомість витісняє малозабезпечені громади з їхніх традиційних домівок.

У масштабі мегаурбанів цей ризик може призвести до глибокої просторової сегрегації. Щоб запобігти такому сценарію, інклюзивна житлова політика має бути невід'ємною частиною кожного проекту TOD.

Закон про житло 2023 року та керівні постанови, що його застосовують, створили гнучку правову базу, що надає місцевим органам влади право зобов'язувати проекти міського розвитку робити суттєві внески до фонду соціального житла шляхом виділення землі, обміну або виплати грошей. Послідовне та енергійне впровадження цього принципу забезпечить справедливий розподіл вигод від розвитку, а не їхню концентрацію в руках лише однієї групи бенефіціарів.

Щоб перетворити цю історичну можливість на формулу міської реконструкції, Хошиміну потрібно надати пріоритет побудові інституційної основи, що є тихою, але фундаментальною роботою. Замість розпорошення ресурсів, обрати стратегічний пілотний проект, розташований на старому адміністративному кордоні, наприклад, сполучну зону між містами Тху Дик та Ді Ан вздовж лінії метро 1.

Регіон має потенціал стати «політичною лабораторією», де можна буде випробувати та вдосконалити повний набір інструментів, від переосмислення земельних ресурсів, фіксації вартості землі до інклюзивної житлової політики.

Повернутися до теми

Нгуєн Тхань Хунг

Джерело: https://tuoitre.vn/tp-hcm-tan-dung-tod-de-tai-thiet-khong-giant-sieu-do-thi-20250815150443089.htm