في توقع للوقت الذي يتعافى فيه السوق، فإن أسعار المساكن في هانوي ومدينة هو تشي منه مرتفعة للغاية، وتفتقر إلى الشقق ذات الأسعار المعقولة

لا يزال السوق يواجه العديد من الصعوبات، وتحتاج السياسات إلى وقت للتحسن، وسينتعش في النصف الثاني من عام 2024؛ أسعار المنازل في هانوي ومدينة هو تشي منه مرتفعة للغاية مقارنة بدخل الأفراد؛ تاي نغوين يسعى بقوة لتحصيل الديون المتعلقة برسوم استخدام الأراضي ورسوم إيجارها... هذه هي آخر أخبار العقارات.

لا يزال قطاع العقارات يواجه العديد من الصعوبات، لكنه قد يتعافى في النصف الثاني من عام 2024. (المصدر: بنك الدولة الفيتنامي)

سيشهد سوق العقارات انتعاشاً في النصف الثاني من عام 2024.

من المؤشرات التي تتنبأ بانتعاش قطاع العقارات أن انخفاض أسعار الفائدة على القروض سيكون المحرك الرئيسي لإنعاش القطاع بأكمله. وبينما تم تعديل أسعار الفائدة على الودائع منذ الربع الأول من عام 2023، فإن حركة أسعار الفائدة على القروض تتأخر قليلاً.

وفقًا لتقرير WiGroup حول نتائج الأعمال للربع الثاني من عام 2023، لا يزال قطاع العقارات يواجه العديد من الصعوبات ولكنه قد يتعافى في النصف الثاني من عام 2024.

على وجه التحديد، سجل نمو صافي الربح بعد الضريبة في الربع الثاني من عام 2023 لقطاع العقارات السكنية بأكمله (باستثناء شركة فينهومز) معدل نمو سلبيًا بنسبة 46% تقريبًا مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي. ورغم ارتفاع القيمة المطلقة مقارنةً بالربع الأول من عام 2023، إلا أنه لم يظهر أي عامل محفز قوي لدعم تعافي أرباح القطاع بشكل عام من أدنى مستوياتها.

ويكشف تحليل أدق لنمو 20 شركة (تمثل 90٪ من إجمالي القيمة السوقية للصناعة) أن 5 شركات عقارية فقط سجلت نموًا إيجابيًا في الربع الثاني.

ومع ذلك، فإن هذا ينبع من سببين رئيسيين: إما ارتفاع مفاجئ في الأرباح من مصادر أخرى لا علاقة لها بالعمل الأساسي، أو نمو مرتفع بسبب هوامش الربح المنخفضة في نفس الفترة.

كما سجلت شركات أخرى ذات رأس مال كبير في هذا القطاع انخفاضاً في الأرباح بنسبة تزيد عن 20% على أساس سنوي، مما يعكس الصعوبات العامة في سوق العقارات.

انخفضت قيمة المخزون في جميع أنحاء القطاع مقارنة بالربع الأول من عام 2023. وتُعد الأطر القانونية الأكثر صرامة وتقييد تدفق الائتمان إلى سوق العقارات السببين الرئيسيين اللذين يواجهان الشركات صعوبات في تنفيذ المشاريع.

أما من جانب الطلب، فإن التوقعات ليست واعدة للغاية أيضاً، حيث انخفض إجمالي معاملات العقارات في الربع الثاني من عام 2023 بنسبة 66% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي وبنسبة 9% مقارنة بالربع السابق.

بحسب مجموعة WiGroup، لضمان "البقاء"، يتعين على مديري العقارات تطبيق استراتيجية دفاعية من خلال خفض الرافعة المالية إلى مستوى آمن، وتقليل نفقات الفائدة، وتجنب الإفلاس في ظل تباطؤ المبيعات بشكل ملحوظ. وبحلول نهاية الربع الثاني من عام 2023، بلغ إجمالي نسبة الدين إلى حقوق الملكية في القطاع بأكمله 0.48 مرة.

بلغ إجمالي مصروفات الفائدة خلال الفترة 2.03 مليار دونغ فيتنامي، بزيادة طفيفة مقارنة بالربع الأول، مما يعكس استمرار ارتفاع أسعار الفائدة على القروض وعدم وجود مؤشرات على انخفاضها. وانخفضت ملاءة الشركات في القطاع، مقاسة بنسبة الأرباح قبل الفوائد والضرائب إلى مصروفات الفائدة، مقارنة بالربع الأول من عام 2023.

من المؤشرات التي تنبئ بانتعاش قطاع العقارات أن انخفاض أسعار الفائدة على القروض سيكون المحرك الرئيسي لإنعاش القطاع بأكمله. وبينما تم تعديل أسعار الفائدة على الودائع منذ الربع الأول من عام 2023، فإن حركة أسعار الفائدة على القروض تتأخر قليلاً.

علاوة على ذلك، يُسهم إزالة العوائق القانونية في تنشيط سوق العقارات. ويمكن أن يُشكل قطاع الإسكان الاجتماعي حافزاً لقطاع العقارات السكنية، إذ يستفيد هذا القطاع من العديد من السياسات الحكومية الداعمة.

"وبناءً على ذلك، فإن انتعاش سوق العقارات بشكل عام وقطاع العقارات السكنية بشكل خاص سيحدث في النصف الثاني من عام 2024 عندما تبدأ السياسات الداعمة في دخول حيز التنفيذ"، هذا ما قدرته مجموعة WiGroup.

الموافقة على سياسة الاستثمار لمشروع منطقة هو سون 3 السكنية.

أصدر نائب رئيس اللجنة الشعبية لمقاطعة لانغ سون ، لونغ ترونغ كوين، القرار رقم 1282/QD-UBND الذي يوافق على سياسة الاستثمار لمشروع منطقة هو سون 3 السكنية في مقاطعة هو لونغ، من خلال عملية تقديم العطاءات لاختيار مستثمر.

وبحسب القرار، يشمل نطاق مشروع منطقة هو سون 3 السكنية ما يلي: الحدود الشمالية والشمالية الشرقية للطريق الإقليمي DT.242 وطريق الوصول إلى الطريق السريع هانوي - لانغ سون؛ والحدود الجنوبية للطريق السريع هانوي - لانغ سون؛ والحدود الشرقية للأراضي السكنية القائمة في بلدية هو سون ولجنة الشعب في بلدية هو سون؛ والحدود الغربية والجنوبية الغربية لنهر ثونغ.

يهدف المشروع إلى إنشاء منطقة سكنية بنظام بنية تحتية تقنية حديثة ومتكاملة، وفقًا للخطة المعتمدة. وسيستغل المشروع موارد الأراضي المتاحة استغلالًا أمثل، ويلبي احتياجات جميع من يحتاجون إلى الأراضي والسكن، ويسهم إسهامًا إيجابيًا في برنامج التنمية السكنية في مقاطعة هوو لونغ على وجه الخصوص، ومحافظة لانغ سون عمومًا.

يبلغ إجمالي رأس مال مشروع هو سون 3 السكني (باستثناء تكاليف التعويضات والدعم وإعادة التوطين) 1.379 مليار دونغ فيتنامي، على مساحة إجمالية قدرها 400,000 متر مربع (40 هكتارًا). ويتضمن المشروع المكونات التالية: مساكن شاهقة بمساحة 4,656 مترًا مربعًا، ومنازل متلاصقة منخفضة الارتفاع بمساحة إجمالية قدرها 111,392 مترًا مربعًا (1,102 قطعة أرض)، وفيلات منخفضة الارتفاع بمساحة إجمالية قدرها 20,510.7 مترًا مربعًا (131 قطعة أرض)، ومساكن لإعادة التوطين بمساحة إجمالية قدرها 8,216 مترًا مربعًا (84 قطعة أرض)، بالإضافة إلى مرافق أخرى كالبنية التحتية التقنية والمراكز التجارية والخدمية، وغيرها. ويبلغ عدد السكان المتوقع 7,000 نسمة.

تبلغ فترة تشغيل المشروع 50 عامًا من تاريخ منح المستثمر تخصيص الأرض أو عقد إيجار الأرض، على ألا يتجاوز الجدول الزمني لتنفيذ المشروع 48 شهرًا.

تاي نغوين: استرداد الديون المتعلقة برسوم استخدام الأراضي ورسوم تأجير الأراضي بشكل حثيث.

طلب رئيس اللجنة الشعبية لمقاطعة تاي نغوين من رؤساء الإدارات والوكالات ورؤساء اللجان الشعبية في المقاطعات والمدن تنفيذ عدد من المهام بشكل عاجل وحاسم لمواصلة التنفيذ الشامل للحلول الرامية إلى حثّ تحصيل الديون المتعلقة برسوم استخدام الأراضي ورسوم تأجير الأراضي في المقاطعة، والسعي لتحقيق أعلى النتائج الممكنة في تحصيل إيرادات ميزانية الدولة.

في عام 2023، كلّف مجلس الشعب في مقاطعة تاي نغوين بجمع 20 مليار دونغ فيتنامي من إيرادات ميزانية الدولة، منها 4.8 مليار دونغ من رسوم استخدام الأراضي و700 مليار دونغ من رسوم تأجير الأراضي. وحتى 31 يوليو/تموز، لم تتجاوز إيرادات رسوم استخدام الأراضي في مقاطعة تاي نغوين 734.778 مليار دونغ، أي ما يعادل 15.3% فقط من الهدف المحدد للمقاطعة، بينما بلغت إيرادات رسوم تأجير الأراضي 296.086 مليار دونغ، أي ما يعادل 42.3% من الهدف المحدد للمقاطعة.

وبحسب إعلان السلطات الضريبية، فإن رسوم استخدام الأراضي المستحقة تبلغ 681.240 مليار دونغ فيتنامي ورسوم إيجار الأراضي المستحقة تبلغ 94.865 مليار دونغ فيتنامي عبر 14 مشروعًا سكنيًا وحضريًا.

تم تحديد عدة أسباب لانخفاض تحصيل رسوم استخدام الأراضي من المشاريع في مقاطعة تاي نغوين، منها ركود سوق العقارات خلال العام الماضي، مما أدى إلى انخفاض معدلات المعاملات؛ واعتماد العديد من الشركات على القروض ورأس المال المُجمّع، في حين أن أسعار الفائدة على القروض لا تزال مرتفعة ويصعب الحصول على رأس المال. إضافةً إلى ذلك، لم يلتزم بعض دافعي الضرائب بالقوانين واللوائح الضريبية بشكل كامل.

وفقًا لخطة إدارة الضرائب في مقاطعة تاي نغوين، يجب على المشاريع التي عليها رسوم استخدام الأراضي المتأخرة أن تفي بالتزاماتها تجاه ميزانية الدولة بحلول نهاية سبتمبر 2023 على أقصى تقدير.

في الوثيقة رقم 4151/UBND-KT المؤرخة في 18 أغسطس، أصدر رئيس اللجنة الشعبية لمقاطعة تاي نغوين تعليمات إلى إدارة الضرائب بالمقاطعة بما يلي: تنفيذ تدابير تحصيل الديون المناسبة لكل حالة دين ضريبي وفقًا للوائح؛ مع التركيز بشكل خاص على التطبيق الفوري لتدابير حث وإنفاذ ونشر المعلومات علنًا على النحو المنصوص عليه في قانون إدارة الضرائب والمبادئ التوجيهية التنفيذية له لدافعي الضرائب الذين لديهم ديون ضريبية كبيرة ومستمرة وطويلة الأمد لاسترداد الأموال الضريبية المستحقة إلى ميزانية الدولة.

توجيه الوحدات التابعة لتفقد ومراقبة التقدم المحرز في معالجة الديون المتعلقة برسوم استخدام الأراضي ورسوم تأجير الأراضي في المحافظة عن كثب؛ وتقديم تقارير شهرية دورية عن تقييم الوضع المتعلق بمعالجة الديون المتعلقة برسوم استخدام الأراضي ورسوم تأجير الأراضي في المحافظة، وتلخيص الصعوبات والعقبات التي تنشأ أثناء التنفيذ، وتقديم التقارير والمشورة إلى اللجنة الشعبية للمحافظة للنظر فيها وتوجيهها وفقًا للوائح.

لجان الشعب في المقاطعات والمدن: تتولى زمام المبادرة وتنسق مع دائرة الضرائب في المحافظة للعمل مباشرةً مع الشركات المستحقة لرسوم استخدام الأراضي ورسوم إيجارها في مناطقها، لحثها على سدادها في ميزانية الدولة على وجه السرعة. كما تقوم بوضع برامج وتحديد مهام محددة للإدارات والوحدات التابعة لها، وذلك للتنسيق الوثيق مع دائرة الضرائب الفرعية الإقليمية، بهدف التركيز على تحصيل الديون المستحقة المتعلقة بالأراضي وتسويتها بشكل نهائي.

بحسب رئيس اللجنة الشعبية لمقاطعة تاي نغوين: في حال عدم قيام مقدم العطاء الفائز بدفع أو دفع مبلغ غير كافٍ من العطاء الفائز لحقوق استخدام الأرض في غضون 120 يومًا من تاريخ القرار الذي يعترف بنتائج العطاء الفائز، تقوم اللجنة الشعبية المختصة بإلغاء القرار الذي يعترف بنتائج العطاء الفائز لحقوق استخدام الأرض وفقًا للبند 2، المادة 3 من المرسوم الحكومي رقم 10/2023/ND-CP بتاريخ 3 أبريل 2023.

أسعار المساكن في هانوي ومدينة هو تشي منه أعلى من الدخل بمقدار 18 إلى 32 مرة.

أصدرت شركة سافيلز مؤخراً أرقاماً تتعلق بالقدرة على تحمل تكاليف السكن للأشخاص في هانوي ومدينة هو تشي منه.

يستشهد هذا التقرير بمؤشر القدرة على تحمل تكاليف السكن في منطقة آسيا والمحيط الهادئ لعام 2023 الصادر عن معهد الأراضي الحضرية (ULI)، والذي يُظهر أن مدينتي هو تشي منه وهانوي تُعتبران من المدن ذات أسعار السكن المتوسطة في المنطقة. ومع ذلك، يوجد تفاوت كبير بين هذه الأسعار ودخول السكان.

وعلى وجه التحديد، في مدينة هو تشي منه، يبلغ متوسط سعر المنزل 296000 دولار (أكثر من 7 مليارات دونغ فيتنامي) ويبلغ متوسط دخل الأسرة 9120 دولارًا سنويًا (حوالي 220 مليون دونغ فيتنامي).

Bất động sản mới nhất. (Nguồn: Ảnh chụp màn hình/DT)

تُعدّ سياسات الدعم الحكومي أساسية لتوفير السكن بأسعار معقولة للجميع. (المصدر: لقطة شاشة/DT)

بحسب مُعدّي التقرير، تبلغ الفجوة بين الدخل وأسعار المساكن في مدينة هو تشي منه حالياً 32.5 ضعفاً. وهذا ثاني أعلى معدل في المنطقة، بعد شنتشن (35 ضعفاً)، بل وأعلى من بكين (29.3 ضعفاً)، وشنغهاي (24.1 ضعفاً)، وهونغ كونغ (26.5 ضعفاً).

وفي الوقت نفسه، يبلغ هذا المؤشر في هانوي 18.3 مرة بمتوسط دخل سنوي للأسرة يبلغ 9967 دولارًا أمريكيًا (حوالي 240 مليون دونغ فيتنامي)؛ وهو أعلى من سيول (17.3 مرة)، وطوكيو (16.1 مرة)، والإسكان التجاري في سنغافورة (13.7 مرة).

في سوق الإيجار السكني، يبلغ متوسط الإيجار الشهري للشقة الواحدة في مدينة هو تشي منه 592 دولارًا أمريكيًا، أي ما يعادل حوالي 14 مليون دونغ فيتنامي. ويُعدّ هذا السوق مناسبًا بشكل أساسي للشباب ذوي الدخل المرتفع أو الأجانب العاملين في فيتنام.

أوضحت السيدة جيانغ هوينه، نائبة المدير ورئيسة قسم البحث والتطوير في شركة S22M Savills Ho Chi Minh City، في معرض تحليلها لقدرة الناس على تحمل تكاليف السكن في مدينة هو تشي منه، أن غالبية الناس لا يستطيعون تحمل تكاليف سوى شريحة الإسكان الميسور التكلفة، أو الشقق ذات الميزانية المحدودة.

بحسب السيدة جيانغ، فإن المعروض من الشقق ذات الأسعار المعقولة التي تتراوح بين مليارين وأربعة مليارات دونغ فيتنامي منخفض حاليًا. في السابق، كانت هذه الفئة من الشقق تمثل حوالي 60% من المعروض في السوق، بينما انخفضت هذه النسبة إلى حوالي 25% فقط في عام 2023. وهذا يؤثر سلبًا على فرص الناس في امتلاك مسكن.

أكدت السيدة جيانغ أن سياسات الدعم الحكومي أساسية لتوفير السكن بأسعار معقولة للجميع. وقد أظهرت التجارب العملية في العديد من البلدان الأثر الإيجابي لحلول الإسكان على التنمية الاجتماعية والاقتصادية.

وقالت السيدة هوينه: "إن نظر الحكومة في فرض ضرائب للحد من عمليات الشراء المضاربة وزيادة الأراضي لتطوير الإسكان الميسور التكلفة يدل على التزامها بتعزيز سوق إسكان مستقر ومستدام، مما يعود بالفائدة على مشتري المنازل".

علاوة على ذلك، جادلت بأن تطوير الإسكان الاجتماعي يمثل أولوية لأنه يساعد في حل مشاكل الإسكان للأشخاص ذوي الدخل المنخفض، ويحفز التنمية الاجتماعية والاقتصادية إلى حد ما، ويسرع من اللامركزية السكانية، ويوسع المناطق الحضرية إلى الضواحي، ويزيد من الاستدامة في التخطيط الحضري.

مصدر